Yo una cosa que me planteo de muy joven es emprender en el mundo tecnológico o emprender en el mundo real.
Y Jack Ma, una conferencia de Jack Ma, es el que me hace ir al mundo real.
Porque él dice que hay mucha gente inteligente en el mundo tecnológico.
Entonces, ¿cómo te afecta la regulación? ¿Por qué es un problema?
La regulación es una parte clave, ¿no? Porque cada suelo tiene su carnet de identidad
y este carnet de identidad está regulado y dice lo que puedes hacer ahí.
¿Por qué no hay más oferta? Tú te dedicas a la promoción. ¿Cuáles son las barreras que te encuentras?
El regulatorio es la parte 1, la parte 2 es la burocracia.
Si hay más oferta, los precios bajan. Pero eso significa que nosotros aquí no tendríamos oficina.
Exacto.
Es que habría camas. Si el mercado fuera libre, digamos.
Exacto.
Bueno, claro. ¿Y las oficinas qué?
Las oficinas dónde van.
¿Dónde van las oficinas, no?
¿Y la gente cómo va a trabajar?
Not in my backyard.
No, hombre, pero cuéntanos. Tú tendrás una opinión.
Bienvenidos a un nuevo episodio del Podcast de Indy.
Esta semana Jordi Romero y yo estamos con Esteban Almirall, fundador de Node Living.
Es un superfondo de inversión inmobiliario especializado en lo que él le llama residencial alternativo o flex living.
Básicamente se dedica a captar fondos de grandes fondos de inversión, normalmente private equity,
encontrar solares donde poder hacer promociones inmobiliarias,
construir los edificios y las viviendas y operarlos para conseguir una rentabilidad suficiente,
el habla del 7%, para poder acabar vendiendo la operación entera a otro inversor.
Gracias Factorial, gracias a los más de 40.000 suscriptores que nos seguís en YouTube
y los muchos más en Apple Podcasts y Spotify
y sobre todo los que venís los jueves en persona en nuestras oficinas.
Bienvenido a las historias de Startups de Indy.
Bienvenidos una semana más al Podcast de Indy.
Hoy estamos con Esteban Almirall de Node Living.
¿Qué tal, Esteban?
¿Qué tal? Bueno, gracias por teneros aquí.
Es un placer y espero que compartimos experiencias y lo pasamos bien.
Muy bien, bienvenido.
Y con Jordi Romero, como siempre.
Bueno, como siempre no.
Cuando se puede.
Y hoy estamos en un espacio diferente, que normalmente no estamos en esta sala,
pero aquí empezó el podcast.
Pero con mesa, pero aquí empezó el podcast.
¿Cuántos lleváis?
Hace seis años.
Llevamos 200…
No, 300…
300 ya.
300 ya.
Imagínate.
Bueno, oye, bienvenido.
Gracias.
Explícanos qué es Node Living.
Node Living que es un asset manager especializado en el residencial alternativo.
Con presencia en cuatro países y con mucha actividad en Barcelona, Madrid, Londres y Dublín.
¿Podemos traducir?
Sí, por ejemplo.
Empecemos palabra a palabra.
Me acuerdo de todas.
¿Qué es un asset manager?
¿Qué significa somos un asset manager?
Somos un gestor.
Palabras…
Gestor de inversiones.
Gestor de inversiones.
Inmobiliarias.
O sea, la gente os da dinero y, idealmente, se lo devolvéis con una ganancia.
Exactamente.
Vale.
Residencial alternativo.
¿Qué significa residencial alternativo?
Bueno, si nos fijamos en lo que es un piso, en lo que es un residencial, hemos tenido una
evolución en los últimos años, en que ya no hay solo la vivienda de toda la vida,
ya empiezas a tener viviendas nicho.
El ejemplo más claro han sido las residencias de estudiantes.
Eso es un residencial alternativo.
Eso es un residencial alternativo.
Hemos visto cosas parecidas con las personas de gente mayor, en que se han creado diversas
figuras de residencial alternativo y nosotros, dentro de este residencial alternativo, nos
especializamos en lo que es Flex Living, que es el siguiente paso después de la residencia
universitaria y busca un cliente de una edad entre 25 y 39 años, que todavía no tiene
hijos, que todavía está en una fase de formación en su vida y no está en la posición de
tener un piso de toda la vida donde va a estar 5, 10 o 20 años.
¿Y por qué no los estudiantes?
¿Por qué no pueden acceder a esto los estudiantes?
También pueden acceder.
No, no pueden acceder también.
Pueden acceder, pero no es nuestro mercado core.
La persona de vuestros, no sé cuál es la edad media, ¿cuál es la edad media del
trabajador en factorial?
Treinta y pocos.
Treinta y pocos.
Treinta.
Treinta.
Pues el trabajador que tenéis de…
Bueno, sí, puede ser.
Es que tenemos la parte de go to market, que es muy joven, y luego igual la parte de
producto de ingeniería, que es más mayor.
Es el problema de las medias, que no sirven de nada.
No sirven de nada.
Pero es que precisamente los de producto no están en Barcelona, o no están tanto.
Tú estás pensando en pisos ahora.
Seguimos, seguimos.
Y ahí lo habéis dicho, es decir, cogemos la persona media que trabaja en factorial,
30 años.
Esa persona no quiere vivir con el estudiante de 18, 19, 20 o 21, porque son dinámicas de
vida distintas.
Fiestas, prácticamente.
Estamos hablando de fiestas.
Fiestas, capacidad de conocer a alguien que tenga intereses parecidos, ambiciones, un
momento vital.
¿Dónde quieren vivir?
Pero tampoco quieren vivir en un piso normal, no alternativo.
Bueno, el querer, yo creo que sí que quieren, ¿no?
Hay una realidad que es la situación económica, el poder adquisitivo y el coste de la vivienda.
Se quieren vivir independientemente y no se pueden permitir, quizá, un piso normal con
todas sus características a un precio de...
Su poder adquisitivo no da para las formas de vivienda tradicionales que hemos visto.
O sea, sois más baratos.
El producto que ofrecéis es más barato que un piso normal, para entendernos, y es más
privado que una residencia de estudiantes.
Exacto.
Somos entre un 15 y un 20% en el momento que estás all-in, comparado con un piso normal.
Y, perdona, ¿eso es co-living o eso es otra cosa?
Es que co-living se le ha dado tantas vueltas a la palabra co-living.
Co-living nace siendo pisos compartidos.
A partir de ahí, pues, co-living es una palabra que se le ha dado mucho al bombo en prensa.
Por eso no nos hemos presentado como un gestor o un operador de co-living.
Nuestro producto no es el piso compartido.
Nuestro producto en el que realmente creemos son estudios, son alojamientos de entre 19
y 30 metros cuadrados, en los que cada persona tiene dentro de su espacio privado todo aquello
que tendría en una vivienda tradicional.
Su propia cocina, su propio baño, obviamente su propia cama, su propio espacio de sofá,
de sofá, desk y zona de trabajo.
Y luego puede acceder a zonas comunes, en las que tiene grandes zonas comunes que son compartidas.
¿Tipo qué?
Gimnasio, co-working, piscina, rooftop, sala de juegos.
No está mal.
Mini market, coche compartido.
Pero tiene un estudio. O sea, estamos hablando de un estudio. ¿Cuántos metros cuadrados?
Entre 19 y 30.
Tenemos tres tipologías.
¿Es un estudio? O sea, esto en Barcelona es muy caro.
En Barcelona, por ejemplo, tenemos un proyecto grande que no es en Barcelona, es en San Cugat.
Estamos desarrollando en San Cugat un alojamiento que son 500 unidades,
en que los estudios en San Cugat están en 28 metros cuadrados.
¿Y qué vale esto al mes? ¿Qué cuesta esto al mes?
Está debajo de los 1.000 euros.
Vale.
Con todo incluido.
¿Y una residencia de estudiantes equivalente en San Cugat o en Barcelona?
En San Cugat hay poca oferta de residencias de estudiantes.
Son todavía más pequeñas.
Si te ves el producto de San Cugat, pues el producto de Reza, por ejemplo,
que es el producto más consolidado, estarías en un precio similar,
en la horquilla de los 1.000 euros, pero por tamaños de alrededor de los 15 metros,
que es donde están las residencias de estudiantes clásicas.
Estebada, ¿no es una idea de dimensión?
O sea, ¿cuántos assets, cuánto mide vuestra cartera de assets?
¿Cuántos pisos tenéis? ¿Cuántos clientes?
En España a día de hoy tenemos algo más de 3.500 unidades en producción.
Estos son algo más de 100 millones de equity.
100 millones de euros.
100 millones de euros de equity.
¿Y en producción qué significan?
En construcción.
En construcción.
¿Y construidas y operando?
Construidas y operando estamos en unas 400.
Estos son habitaciones o estudios donde hay gente viviendo y pagando.
Se acabáis de empezar, ¿eh?
Bueno, llevamos tres años.
Es que esto va lento.
O sea, hay que construir.
Y es la única manera de hacerlo.
Este no es un negocio que le puedas tirar gasolina y que funcione.
La única manera de construir un negocio sostenible es construyendo.
Y la única manera que lo que hagamos realmente tenga un impacto en la sociedad
es desarrollando más vivienda.
La vivienda está cara o el alojamiento está caro es un tema de oferta y demanda.
Sí, sí, totalmente.
Y de regulación que afecta la oferta y la demanda.
Los 100 millones de euros de equity, ¿qué significa?
Porque has dicho de equity, ¿no?
Porque yo te pregunto cuánto tienes en assets y tú me has dicho de equity.
¿Eso significa que tienes más assets pero financiados con deuda?
Por supuesto.
Por supuesto.
Nuestro modelo es un modelo clásico de real estate en el que la gestora es una compañía privada,
que soy yo mi socio y después tenemos socios en cada proyecto y los proyectos,
cada proyecto es su empresa y cada empresa se capitaliza, pues una parte con equity,
una parte con deuda y en función del tipo de proyecto hay un perfil de inversor
o hay otro perfil de inversor.
¿Qué parte es deuda sobre el equity?
En suelo, en todo lo que hacemos en suelo, que son los proyectos grandes,
donde hay casi 100.000 metros en desarrollo en España,
hacemos 75% deuda, 25% equity.
Cuando dices en suelo, ¿qué quiere decir?
Terrenos que se construyen.
Construís todo.
75% deuda, 25% equity.
Eso es lo que se llama el ETV.
Aquí normalmente hablamos de software y de suscripción, el ETV significa otra cosa.
Aquí es loan to value, ¿no?
Es la proporción que tiene la deuda sobre el valor, ¿no?
Hay dos.
El 75-25 sería loan to cost.
Cojo mi presupuesto inicial, me cuesta 100, pues 75 kilos en deuda, 25 kilos es equity.
Y luego tienes el loan to value, que es un ratio que se usa cuando el proyecto ya está estabilizado
y genera flujo de caja.
Entonces, generalmente empiezas con un loan to value del 75,
con una proyección que una vez estabilizado, estás más cerca del 50.
Bueno, eventualmente cero, ¿no?
Perdón, un loan to cost del 75 con un loan to value del 50 una vez estabilizado.
Y ese 25% es el valor que generas en el desarrollo del suelo.
Y has dicho el suelo es del 65% y lo otro, ¿qué es lo otro?
Lo otro sería rehabilitación, ¿no?
Serían edificios existentes dentro de la M30 en Madrid, en Polenau, en el Eixampla, en Gracia, en Barcelona.
Ahí el perfil de inversor es un inversor menos institucional, menos agresivo.
La deuda ya no son paquetes de deuda estructuradas, son hipotecas mucho más tradicionales.
Y ahí estamos generalmente en un 50-50.
¿Por qué cambia el perfil de inversor?
Por volumen.
Depende de si es promoción o rehabilitación.
Volumen.
O sea, la cantidad de dinero requerido.
Cantidad de dinero requerido y el inversor de…
Ponos un ejemplo, ponos un ejemplo.
Un suelo, un proyecto que hay que hacerlo todo, más o menos cuánto dinero cuesta y una rehabilitación en promedio en vuestra cartera, más o menos cuánto cuesta.
Es un tema de volumen.
Un ejemplo, pues un proyecto de suelo, pongamos que cuesta 100 millones de euros.
¿Es un ejemplo real?
Es un ejemplo real.
Tenéis un proyecto de 100 millones.
Un proyecto que está en la horquilla de los 100 millones, que es Alcobendas.
¿Eso es todo vuestro equity?
Bueno, no, solo una cuarta parte de esto es vuestro equity.
Ah, vale.
Una cuarta parte es equity, de la cual nosotros somos el GP.
Es decir, de esa cuarta parte, de esos 25, nosotros estamos entre el 2,5 y el 5.
Pero cuando has dicho 100 millones de equity, ¿hablas de assets gestionados o assets propios?
Bueno, assets gestionados.
Ah, vale.
O sea, son los 25.
De los 100 que tenéis, 25 es una propiedad, por ejemplo, y luego están las otras.
Vale, ¿y uno de rehabilitación, por ejemplo?
10 millones.
¿Y qué tamaño de edificio?
¿Son comparables los edificios?
O sea, 10 a 100.
No, son otra película.
Vale.
Promoción, estás hablando, siempre miramos cosas encima de los 15.000 metros cuadrados,
encima de las 600 unidades en un único alojamiento.
600 estudios de 20 y pico o 30 metros cuadrados.
Es muchos, 600.
Es un bicho de edificio esto, ¿eh?
Sí, sí, volumen.
¿Cuántos pisos son esto?
En este caso, Alcobendas es la onceava torre más alta de Madrid y son 23 plantas.
¿Veintitrés plantas?
Es la torre más alta de Madrid.
La onceava.
Ah, onceava.
Estamos hablando de la torre más alta de Madrid.
No, no, no.
Es normal que…
Ya tenías el thumbnail de YouTube, ¿no?
Exacto.
Onceava.
Lástima.
Lástima.
Lástima.
Lástima.
Lástima.
Lástima.
Lástima.
Lástima.
Lástima.
Lástima.
¿Por qué no hay más promociones?
Podemos ahondar un poco en el tema de la vivienda, que es un tema que le preocupa a mucha gente.
La gente joven no tiene vivienda, no tiene acceso a la vivienda y tiene que inventarse formas de vivir.
¿Por qué no hay más oferta?
Tú te dedicas a la promoción.
¿Cuáles son las barreras que te encuentras?
El regulatorio es la parte 1, la parte 2 es el red tape.
Lo difícil que es la burocracia para poder desarrollar.
Que en el fondo también es regulatoria.
O sea, hay la regulatoria y la regulatoria.
Exacto.
¿No hay un problema de falta de suelo?
Bueno, hay un problema de falta de usos, quizás, que hay mucho suelo con un uso que no es el adecuado.
Por ejemplo, un suelo industrial o aquí mismo donde estamos en Pueblo Nueva, en Barcelona.
Hay suelo, pero hay suelo solo para oficinas.
Pero eso está cambiando, ¿no?
Ahora, o sea, lo quieren cambiar.
Es una competencia que es local, ¿no?
No es una competencia que sea nacional.
Es una competencia que cada ayuntamiento va diseñando, va desarrollando, va aplicando.
Ha cambiado mucho en Madrid.
Yo creo que en Madrid has tenido ejemplos espectaculares como es el Plan Vive.
En que el Plan Vive sacas, pues, que son 3.000 o 4.000 unidades de residencial en alquiler.
Y que es un public-private partnership en el que los terrenos originalmente son del ayuntamiento.
Capital privado aporta el dinero para desarrollar y el desarrollo en sí luego la gestión.
Aquí en Barcelona, desafortunadamente, pues, hemos ido unos pasos por detrás a lo que ha sido Madrid o lo que está siendo Madrid en cuanto a suelo.
Para entender esto, tú has dicho que la regulación es el problema y el uso, ¿no?
No más que el espacio disponible, el uso del espacio.
O sea, tú estás diciendo que si imagináramos que no hubiera ninguna regulación de uso y la gente puede, el mercado puede ofrecer lo que quiera en un terreno del cual es propietario,
cambiaríamos uso oficina a uso residencial o uso industrial a uso residencial.
Eso es lo que pasaría en el mercado.
100%.
Y los precios serían inferiores.
O sea, el mercado hace que...
Si hay más oferta, los precios bajan.
Pero eso significa que nosotros aquí no tendríamos oficina.
Exacto.
Es que habría camas.
Si el mercado fuera libre, digamos.
Exacto.
Bueno, ¿y las oficinas qué?
¿Las oficinas dónde van?
¿Dónde van las oficinas, no?
¿Y la gente cómo va a trabajar?
Not in my backyard.
No, hombre, pero cuéntanos, tú tendrás una opinión.
No, yo creo que la oficina estaría.
Es decir, la oficina buena como la que estamos ahora es una oficina que paga bien.
Dentro de las clases de oficinas es el que menos ha sufrido, el clase office.
Y creo que hay espacio para...
¿Qué significa que paga bien?
Bueno, la renta que paga el metro cuadrado es una renta relativamente comparable con la
renta que puedes generar en residencial o en residencial alternativo.
Concretamente, hoy estamos en la planta de coworking de ITNIC y seguramente es uno de
los coworkings más baratos de Barcelona.
Estamos hablando que cuesta 200 euros al mes, una mesa aquí.
Está enfocado a emprendedores.
¿Sabéis lo que generáis al metro cuadrado?
Tendría que llamar al asesor.
No, no, pero quiero decir que realmente esta oficina...
Mira, yo entré en esta oficina cuando todo este edificio era industrial.
Era todo industrial y esto era una empresa de cosmética, se llamaba Cosmética Griega,
concretamente.
Y tenía como una especie de estudio de fotografía y era súper chulo.
La parte de oficina la habían hecho súper chulo.
Y un almacén guarrísimo.
Y un almacén de pinturas que ahí teníamos el ping-pong.
Y había ratas y...
Y el ping-pong.
Sí, sí, el ping-pong.
Y en el principio nosotros jugábamos ahí en un almacén con las ratas y las pinturas.
Y claro, era muy curioso porque era un edificio totalmente industrial.
Hoy, estos 10 años más tarde, 12 años más tarde, todos estos edificios son startups,
son oficinas.
Ya no queda nadie industrial.
Y lo mismo pasa en todo el poblano.
O sea, todo era industrial.
Tú veías principalmente obreros por la calle.
Y ahora veis gente muy curiosa.
No puedo decirlo de alguna manera.
Cómo defines la gente de startups.
Entonces, aquí el mercado se ha regulado.
No ha habido una regulación, no ha habido unas limitaciones de uso que no hayan permitido
este cambio.
Ha pasado.
Exacto.
Bueno, Polenov sí que has tenido.
Es decir, Polenov has tenido la capacidad de poder hacer oficina y no poder hacer vivienda.
Si pudieras haber hecho más vivienda, probablemente tendrías algo menos de oficinas y algo más
de vivienda.
¿Tú crees?
No tengo duda.
¿Pero esto no lo quieren cambiar ahora en el poblano?
¿No quieren incrementar la cuota de vivienda?
Sí, sí.
Es algo que está…
¿Se está discutiendo?
¿Ha pasado?
¿Ha pasado?
No sé cómo va a acabar.
Sé que es algo que está en la mesa, pero no sé.
Pero te interesa mucho el tema.
Sí.
A ver, nosotros al final en nuestro negocio, yo le llamo producción, vosotros le llamáis
desarrollo, ¿no?
Pero en nuestro negocio de verdad que es la gestión de suelo, el desarrollo, el co-desarrollo
de suelo y la creación de valor, trabajamos mucho en lo que es primera y segunda corona
de las grandes ciudades.
Entonces, Poblenó para nosotros sería un sitio demasiado caro.
No podríamos acceder y no podríamos al final cumplir con lo que estamos desarrollando,
que es poder entregar alojamientos en rangos de 750.000 euros al mes all-in.
En Poblenó tendríamos que estar más altos y, por lo tanto, no estaría dentro del investment
criteria que nos permitiera entregar un producto final al residente con las rentas que he mencionado
y a la vez nos permitirá generar los retornos para poder pagar las TIRs de más del 16, del
17 o hasta más del 20 que estamos pagando a los...
¿TIR del 17 o el 20 al inversor de Equity?
Esto todavía no ha pasado. Lleváis muy poco tiempo.
Sí, va a ser una promesa.
El Excel siempre es la hostia.
El Excel es nuestro mejor amigo.
Entonces, para entender esto bien, el uso... Me encanta el concepto de coronas.
Corona 1, corona 2. Nos quedamos con este concepto. Es un espacio limitado.
Significa que eso no crece, ¿no? Normalmente en Barcelona está limitado por unos turons que
le llamamos, unas montañitas. En Madrid hay carreteras que lo limitan. Entonces, tú
ahí argumentas, que yo creo que es imposible de rebatir, si hay más vivienda, bajará el
precio de la vivienda por la ley básica de oferta y demanda. Estamos todos de acuerdo
en principio con esto. Pero si hay más vivienda, hay menos de otra cosa. ¿Qué quitamos?
No, no. Es que no hay menos de nada.
Bueno, no. El metro... La corona está limitada. Si metemos más viviendas, hay que quitar
algo. Bueno, sí.
¿O hacemos más altos los edificios?
Hacemos más altos los edificios.
Con lo cual quitamos también aire. Quitamos vistas al cielo, ¿no? Quitamos otras cosas.
Por supuesto.
Entonces, ¿qué hay que quitar?
Menos mal que vienes de familia urbanista.
Sí, bueno. ¿Qué se dedica a eso?
Reconvertimos suelo industrial, reconvertimos oficina, desarrollamos en Barcelona no tanto,
pero en Madrid todavía hay mucho. Nosotros, por ejemplo, para dar ubicaciones concretas,
en Madrid tenemos tres proyectos. Un proyecto que no es Madrid, que es Alcobendas, y dos
proyectos que son Madrid. Uno está en Calabanchel y el otro está en Vallecas. En Barcelona tenemos
un proyecto que está en San Cugat y en Bilbao tenemos un proyecto que está en Baracaldo.
Todo entra dentro del encaje, ¿no? Que os he explicado.
¿Todo es suelo, eh?
Todo es suelo.
Todo esto es suelo.
¿A mí de uso no?
No, no. Estos son suelos existentes. Son proyectos entre 17.000 y 30.000 metros cuadrados cada uno de ellos.
Son proyectos que en agregados son algo más de 3.500 alojamientos.
Y en el 80% es el producto de estudio. El otro 20% pues sí que hay alojamientos de un dormitorio,
alojamientos de dos dormitorios. Y luego tienen grandes zonas comunes.
Que ahí es donde ya haces el alojamiento temporal que decía al principio.
Solo puedes hacer, perdón, el alojamiento flexible y esta nueva generación solo lo puedes hacer en suelo.
Porque ahí es donde nosotros creamos un destino. Creamos el Disneyland.
El proyecto de Alcobendas, por ejemplo, tienes más de 3.500 metros cuadrados de zonas comunes interiores.
Tienes 15.000 metros cuadrados de zonas comunes exteriores.
Tres pistas de pádel, pista de básquet, zona de barbacoas, piscina.
Esto solo puedes hacerlo en las afueras.
Y no estoy de acuerdo con el punto que comentas en que quitamos otros usos.
No es verdad. Si nos fuéramos a andar por Alcobendas o nos fuéramos a andar por San Cugat,
cerca de Rubí, que es donde está nuestro proyecto, ahí todavía hay mucho suelo por desarrollar.
Vale. Y estás pensando en las coronas de las ciudades. Eso está limitado.
Pero bueno, tú tienes muchos ejemplos en el mundo de zonas menos reguladas.
Por ejemplo, en China puedes ver cómo han crecido las ciudades de forma imparable.
Y simplemente van creciendo.
Madrid yo creo que tiene más espacio de crecimiento que Barcelona, ¿no?
Barcelona está como muy colapsada, es muy densa.
No, Barcelona está limitada geográficamente.
No sé cómo se llama, por montañas y mar.
Sí, sí, sí.
O sea, hay una barrera física en Barcelona.
Sí, pero se puede desarrollar toda la pérdida.
Al otro lado.
Todo el otro lado de la montaña.
San Cugat, que es donde habéis ido.
Sí, claro.
100%.
Vale.
Podemos hacer unos ferrocarriles mejores.
Exacto, eso es lo que iba a decir.
También depende cómo está conectado la periferia a la ciudad.
Pero en China, por ejemplo, tampoco está especialmente bien conectado a la ciudad.
Sí, no sé si es un ejemplo de éxito urbanístico chino.
Ah, en esos momentos no.
Ni financieramente, porque se ha caído el promotor más grande del país,
ni en calidad de vida de algunas de estas ciudades, ¿no?
En contaminación, en estilo de vida al que esto conlleva,
de horas perdidas para el puesto de trabajo.
O sea, es un puzzle muy complejo.
Entonces, vamos a entrar, o sea, a entender cómo funciona el mindset de un promotor, ¿no?
O sea, tú buscas un local, ¿no?
Y luego, ¿qué tienes que tener en cuenta?
Perdona, un local.
Un terreno.
Y tienes que tener en cuenta la regulación.
Entonces, ¿cómo te afecta la regulación?
¿Por qué es un problema?
A ver, la regulación es una parte clave, ¿no?
Porque cada suelo tiene su carnet de identidad.
Y este carnet de identidad está regulado.
Y dice lo que puedes hacer ahí.
Te dice cuántas plantas puedes construir, cuántos metros cuadrados,
qué altura, qué usos.
Por lo tanto, la regulación y el carnet de identidad de cada solar
es el que dictamina cualquier plan de negocio que puedas generar.
Pero también el precio del solar en sí.
Por supuesto.
¿Esto es estático?
Claro.
¿Este carnet de identidad es inmutable o es mutable?
Es mutable, pero es complicado.
Es estático en su gran mayoría.
O sea, tú aceptas lo que te encuentras en el mercado.
No intentas cambiar el uso.
Bueno, a ver.
O sea, primos, alcaldes.
Ha pasado en España sistemáticamente.
Hay cambios de usos ahí y tal, ¿no?
Y bueno, y más allá, ¿no?
Nosotros aceptamos lo que hay en el mercado.
Trabajamos con el DNI de cada uno de los suelos.
Yo estoy a favor de la flexibilidad de usos en proyectos muy grandes.
Si viene un fulano y está dispuesto a meter 500, 600, 1.000 millones de euros
para desarrollar un suelo,
yo creo que las ciudades tienen que trabajar ad hoc con cada uno de estos promotores
y crear algo que sea viablemente económico y sea viable para la ciudad.
Porque esto puede ser un fast track a regenerar una área de la ciudad
con inversión privada y no con inversión pública.
Esto pasa, ¿no? A veces pasa.
Aquí estamos cerca de la Vila Olímpica,
que fue una transformación increíble de Barcelona.
Antes hablábamos de este barrio.
Aquí al lado tenemos el Fórum,
que ha sido un poco más lejos, pero otro cambio grande de la ciudad.
Esto pasa, ha pasado.
Y donde estamos nosotros, que es el 22 de Roma.
Que eso es una mezcla entre top-down y bottom-up, ¿no?
Por lo que veo.
Hay una planificación a largo plazo estratégica,
pero luego hay un promotor que viene y propone algo, ¿no?
Debería serlo.
Debería serlo.
Son casuísticas únicas, ¿no?
Que pasa cuando hay mucho volumen.
Pero generalmente el promotor trabaja con el carnet de identidad de cada suelo.
Vosotros no os metéis en este percal de ir al ayuntamiento y decir
queremos cambiar el barrio.
Todavía no.
Pero te lo planteas.
Sí, paso a paso, ¿no?
Pero por supuesto.
Es un tema de volumen.
El tamaño importa.
Mucho.
Y luego está el tema de la vivienda pública.
¿Cómo se llama?
Protegida.
Protegida, ¿no?
O sea, hay una regulación en Barcelona, seguramente en Madrid también, no lo sé,
que es cuando eres promotor tienes que construir viviendas protegidas.
¿Qué significa eso?
Bueno, son viviendas que están gestionadas por el ayuntamiento
o están gestionadas a través de una concesión del ayuntamiento
y tienen una limitación de precio.
Se tiene una limitación de precio de alquiler.
De alquiler o de venta.
Porque el VPO puede existir en venta o puede existir en alquiler.
VPO es vivienda de protección oficial.
Correcto.
Es protección oficial.
Que cuando yo era pequeño, anécdota, hasta hace no muchos años
me pensaba que era para protección de testigos.
Hasta que un amigo mío me dijo que se compró un piso de protección oficial.
Dice, ¿pero de quién te escondes?
Simplemente era una vivienda barata.
Suerte has tenido.
Hay mucha gente que tiene acceso a esto, ¿no?
Y luego podemos entrar en los criterios para aceptar a una persona o no.
Yo estoy a favor del VPO, pero creo que no es la solución.
Es decir, creo que es una de las soluciones.
Creo que la solución real viene a través de incentivizar la oferta
e inversión privada.
Y esto se puede hacer desde permitir desarrollar más alturas,
cambiar usos de suelo,
desbloquear todo el red tape que existe a día de hoy.
Os he dicho, yo soy de Barcelona y he crecido 15-20 minutos andando
de donde estamos ahora.
Y os he contado todos los proyectos que estamos haciendo en España.
Tengo todos los proyectos en Madrid.
Me gusta mucho Madrid.
Es una ciudad que a nivel, como emprendedor,
me ha dado muchísimo.
Pero a mí me encantaría tener más proyectos en Barcelona.
No tengo más proyectos en Barcelona,
no porque no crea Barcelona,
no porque no conozca,
no porque no seamos capaces de vender Barcelona
al mercado de capitales,
sino porque hay una realidad
que actualmente en Barcelona
lo que es desarrollar es difícil.
¿Por qué?
Por la regulación.
¿Pero cuáles son las diferencias?
Concretamente, ¿qué pasa?
El carnet de identidad no te gusta.
Has dicho el DNI de los terrenos,
te encuentras DNIs que no te gustan.
En Barcelona podríamos...
Las dificultades,
para nombrar solo dos,
en Barcelona todo lo que sea desarrollo de vivienda
de más de 600 metros cuadrados,
está sujeto al 30% de Habitatge Protegit,
de vivienda pública,
lo cual hace que para el inversor institucional oportunista,
que es el capital que yo tengo detrás a día de hoy,
no le pueda pagar los retornos para que esté interesado.
Bueno, has dicho un 16%.
¿Pero por qué no es Barcelona?
16 para arriba.
¿Para arriba?
Sí, para arriba.
¿Por qué no estás en Barcelona?
Si no, no podría, ¿no?
El Excel no da.
En Barcelona no.
¿Pero esto no hace cambiar el precio del solar?
Bueno, quizá tienes vendedores que todavía no han ajustado
y creen en Barcelona lo suficiente por no bajar.
Esperando que cambie esta regulación.
Claro, luego hay una apuesta.
Y tiene el solar vacío.
Exacto.
Hay una apuesta fuerte, ¿no?
Yo puedo venderlo hoy a precio descontado
de tu TIR,
tu retorno va a ser menor,
con lo cual te tengo que bajar el precio
para que se ajuste el mercado,
porque así funcionan los mercados.
O me espero,
porque creo que va a cambiar la regulación
y creo que subirá de valor.
Y lo que has dicho es que lo que está pasando
es que la gente no está vendiendo al precio que tocaría
porque creen que subirá,
porque creen que cambiará la regulación.
Y luego tienes más regulaciones encima, ¿no?
Por ejemplo, nuestros proyectos en Madrid
nosotros desarrollamos dentro del uso de aparta hotel.
Somos alojamientos,
os habéis fijado en ningún momento,
no se ha mencionado con otro nombre,
y nuestro uso es un uso temporal.
Somos un alojamiento
en que la gente puede estar ahí
de manera temporal hasta un año.
O sea, mínimo tres meses, máximo doce.
En Madrid, en los proyectos,
no tenemos un mínimo,
sí que hay un incentivo a buscar.
Puede ser un día.
Puede ser un día.
Máximo un año.
Máximo un año.
¿Y en Barcelona, mínimo tres meses, máximo?
No hay máximo.
No hay máximo.
Y con usos distintos.
Hay un uso que es aparta hotel,
que es en alojamiento temporal,
y luego hay otro uso
que es en el uso residencial clásico.
Pero teniendo el uso aparta hotel,
¿por qué no lo destines al turismo,
que tiene una marginalidad más alta, no?
Pregunto.
Sí, estamos en Acobendas,
estamos en Calabanchel,
estamos en Vallecas.
Hemos hablado de los volúmenes,
es decir,
el proyecto de Acobendas son 888 unidades,
Calabanchel son 1050.
Para los que no conocemos los barrios de Madrid
tan bien como tú,
¿qué estás diciendo?
Que estos barrios no son turísticos.
Correcto.
Vale.
O sea, estás diciendo que por zona
estáis eligiendo una cosa
que naturalmente no se dará al turismo.
Correcto.
Vale.
Me lo imaginaba,
pero no estaba seguro
porque no conozco los barrios tan...
Pero el turismo se da depende del precio, ¿no?
Sí, pero bueno,
al final aquí conocéis bien el Excel,
que os voy a contar.
Pones en...
Ponos las distintas variables.
En Real Estate,
probablemente la variable más interesante,
hemos hablado antes de Loan to Value,
Loan to Cost,
hay una variable que es el Yield.
¿Cuál es tu cap rate?
El hotel históricamente
tiene un cap rate más alto
que lo que tiene la vivienda.
¿Puedes definir el cap rate?
El cap rate
implica...
Es el múltiplo.
¿Cómo definiríais vosotros
el múltiplo en inversión?
¿Múltiplo de qué a qué?
O sea,
en una empresa de software
el múltiplo típico que se usa
es sobre...
El cap rate es NOI
dividido por total de inversión.
¿Qué es NOI?
Vamos a ir preguntando
hasta que se entienda.
NOI es Net Operating Income
que se evita.
O sea,
es el beneficio económico,
para decirlo de una manera incorrecta
pero clara de entender,
¿no?
El margen que te llevas
por ese producto,
esa inversión al año.
El flujo de caja neto
de un activo inmobiliario
antes de financieros.
Vale, perfecto.
Si tú compras un piso
por 100.000 euros,
lo alquilas por 10.000 euros al año,
es un 10%.
Bueno,
el NOI si lo alquilas
por 10.000 euros al año,
te gastas 2.000 en la gestión,
en el IBI también,
en el apesador de fincas,
y los 8.000 que te quedan...
Es un 8% de cap rate.
Y tú estás diciendo
que genera más cap rate
el turístico.
El turístico
tiene un cap rate más alto
pero también se vende
en un cap rate más alto.
Al final,
el negocio de la promoción
es un negocio
en el que yo voy,
construyo en un yield de entrada
de un 6,5,
de un 7,
de un 7,5
y me creo
que soy capaz de venderlo
en un yield de un 5,
de un 4,75,
de un 4,5.
¿Qué significa venderlo?
Salir de inversión,
desinvertir.
¿Vale?
O sea,
no lo he entendido
el yield.
Entonces,
o sea,
la plusvalía,
cuestiones yield,
es plusvalía,
¿no?
Cuando tú sales,
estás pensando
la revalorización.
La revalorización.
Pero si yo cojo
mi ENOI proyectado
sobre coste total,
cuando yo empiezo
a desarrollar,
pues busco un 7
para poner un número
que es...
Que ese número
como más alto
más bueno, ¿no?
Exacto.
Tú buscas un 7,
inviertes 100.000 euros
y sacas 7.000 al año.
Exactamente.
Y luego,
tu exit yield de salida
es el comprador que viene
que le prometo.
Que NOI,
el comprador que viene
va a sacar
sobre el precio que paga.
La compresión
entre ese 7
y lo que sería un 5,
ese es tu margen.
Yo no lo hago entender.
O sea,
¿por qué se lo vendes
con un peor yield?
¿Por qué se lo vendes
con un peor retorno?
O sea,
la realidad
es un 7, ¿no?
En este ejemplo
teórico.
Lo vendes con un múltiplo
más alto.
Vale.
O sea,
lo vendes con un múltiplo
más alto.
Ya está.
O sea,
la idea es que tú consigues
capital más barato
de lo que eres capaz
de vender ese capital.
compras capital barato
y lo vendes caro.
Es lo que estás diciendo
al final.
Compras capital barato.
O sea,
tú consigues
un yield más alto
porque operas bien
o porque minimizas
el coste del capital.
Y porque añades valor
en toda la construcción.
Añades valor,
lo comercializas mejor.
Exacto.
Pero si tú tienes
un yield del 7%,
¿cuál es tu objetivo
de venderlo
por un 5%
de ganancia?
¿Has dicho un 5%
de ganancia
un 5% de yield?
¿Pero qué significa
un 5% de yield
cuando tú estás
haciendo una transacción?
5% de yield
es un múltiplo
del 20.
Si yo saco
2
de flujo
de caja neto
y lo vendo
por 20x,
lo vendo por 40.
Una yield
de un 7
sería un múltiplo
de alrededor
del 13.
En ese caso
lo vendo
por 26
en vez de 40.
Ese 16,
perdón,
ese 14
es el spread
que capturo
y es el spread
clásico
de un promotor.
¿Y ese es un horizonte
de 3 años?
¿Cuánto lleva
este proyecto?
Son horizontes
de 4 o 5 años.
¿Desde que empieza
el proyecto,
desde que se pone
la primera piedra
o desde que entra
a vivir la primera persona?
No, no, no.
4 o 5 años
desde el momento
en que se cierra
la inversión,
se compra el suelo,
se tramita licencia,
se empieza a construir...
El día que se firma
todo para arrancar,
ahí empieza
la cuenta atrás.
Exacto.
Y entonces
hay que
construir.
Bueno,
hay que
sacar licencia,
construir,
estabilizar
y luego...
Estabilizar
significa
meter gente...
Empezar a operar.
Empezar a operar.
Empezar la operación.
Empezar la operación
y conseguir un yield
del 7%
porque esta es tu carta
de presentación.
Exacto.
O sea,
ahí lo tienes que apretar
mucho todo
para luego soltarlo.
Exacto.
Y nos soltarás
en base al yield
que tú has sido
capaz de generar.
Claro,
aquí nos falta...
No,
pero es normal
que haya un valor
diferente
porque cuando tú empiezas
es todo riesgo.
Lo único que no riesgo
es que estos metros cuadrados
son tuyos,
pero tienes que conseguir
una licencia
que tiene un riesgo
administrativo,
tienes que construirlo,
hay un riesgo de plazos,
hay un riesgo
de que te coste más...
Construir es...
Claro.
Luego hay un riesgo
de comercialización,
de que esté suficientemente lleno,
de que el cliente
esté contento...
Y cuando ya no hay riesgo,
porque ya está todo
visto y validado,
viene otro tipo de inversor
mucho menos
dispuesto a arriesgar
y dice,
yo asumo menos retorno,
pero porque no hay riesgo.
Lo has entendido a la perfección.
Entonces tienes el ciclo
de vida de un proyecto,
¿cómo funcionamos?
Os explico el ciclo
de vida de un suelo.
Generalmente lo que es
la compra de suelos
sin licencia,
esto el inversor
institucional no lo hace.
O lo hace un promotor,
o lo hace un ultra
high net worth individual,
que decimos en nuestro mundillo.
A partir de ahí,
en el momento
que ya tienes licencia
o que ya tienes
un paz a licencia
muy claro,
es donde el institucional
entra.
El institucional
que te entra en ese momento
es un institucional
oportunista
o value at,
que es el capital
ese encima del 16,
encima del 18,
encima del 20,
en función del mercado,
de la tipología de activo.
Una vez ya lo tienes
construido,
pero tienes riesgo comercial,
el apetito ahí
es para los fondos
que son core plus,
que tiene la capacidad
de coger el riesgo
de comercialización,
que tarde 20 meses
en vez de 10
en llenarlo,
pero que ya no hay riesgo
de licencia,
ya no hay riesgo de obra.
Y finalmente,
cuando es un negocio
que ya está crucero
y ya funciona,
eso es para el core,
el capital más core,
que es el capital al 6,
el capital al 8.
¿Y quién es este?
Porque el primero
que has dicho
sí que es una persona
industrial,
casi que conoce muy bien
cómo funciona el mundo
o una persona muy rica
que por lo que sea
le tiene cariño al barrio
o tiene algún interés especial
en que pase esto.
El último capital,
¿quién es?
Soberanos,
aseguradoras.
¿Y tú ahora mismo
estás en la fase
del primer inversor?
No,
estamos en el segundo,
estamos en,
trabajamos con institucional,
estamos en la fase
de estar con capital
value-add
y oportunista
institucional.
Vale.
O sea,
habéis hecho fases
una y dos,
pero no habéis hecho
todavía la fase tres,
que es colocarle
este negocio
que ya funciona,
que está ocupado
y tal,
a un inversor
menos riesgo,
más paciente.
¿El 30% de vivienda
protegida,
esto solo pasa en Barcelona
o te pasa también
en otros lados?
Pues tienes formatos
y formatos,
¿no?
Pero siempre hay que
dejar una vivienda,
una parte de la vivienda
protegida.
En Barcelona
la normativa
hasta ahora
ha sido una normativa
que siempre y cuando
hayas tocado
más de 600 metros cuadrados
y hayas actuado
en zonas comunes
del edificio.
Ya sea,
poner un ascensor,
rehabilitar una fachada.
¿En Madrid
te hay algo similar?
No,
a día de hoy no.
Y en tu primera frase
has dicho que estáis
en cuatro países,
pero solo hemos hablado
de España.
Sí,
tenemos presencia
en Dublín,
tenemos presencia
en Londres
y tenemos dos activos
pequeños,
uno en Nueva York
y uno en Los Ángeles.
Ostras.
Tanto en Dublín
como en Londres
también estamos
con institucionales
de la mano
de capital institucional
y en Estados Unidos
sí que son
unos proyectos
más legacy,
más pequeños
de mi socio
y ahí no hay institucional.
Vale,
eso es un poco
más herencia
del pasado
que no lo que
estás haciendo ahora.
Pero en Dublín
y en Londres
sí que habéis comprado
un terreno
y habéis montado
un edificio.
Nuestra historia
es una historia
en que la fase uno
de los edificios
es rehabilitación,
edificio existente.
Lo que estamos operando
tanto en Barcelona,
Madrid,
Dublín y Londres
han sido rehabilitaciones
y la fase dos
ya es la fase de suelo.
A nivel operativo
en Dublín y Londres
estamos todavía
en la fase uno.
Vale.
Pero tenemos proyectos
en construcción
como puede ser
en Madrid
o en San Cugat
en el que estamos
desarrollando suelo.
Vale.
¿Qué te da miedo?
¿Qué te quita
el sueño
en este negocio?
¿Qué es lo que más
te preocupa?
¿La operación?
Es decir,
empezar este yield
del 7%
te preocupa comprar bien
¿te preocupa conseguir
financiación?
¿Qué es lo que
si tuvieras que elegir
cuál es tu principal problema?
¿Cuál es?
A ver,
FanRacing
ha sido un año
complejo
y ha sido un año
muy movido
para todos
a nivel macroeconómico
a nivel social
y la verdad
que la parte
de FanRacing
ha sido compleja.
Este año
ha sido muy compleja.
¿Y no tanto
encontrar suelos?
O sea,
¿solares?
No,
el supply
no ha sido tan complejo
ha sido mucho más complejo
la parte de FanRacing
y bueno...
Curioso porque
yo pensaría
que
si tengo que escalar
este negocio
lo primero que pensaría
es dónde encuentro suelo.
O sea,
al final
el capital
o sea,
sí,
es difícil arrancar
y conseguir acceder
a esas grandes fortunas
¿no?
Pero
es lo que buscan.
Buscan sitios
donde alocar
dinero ¿no?
Tienen un gran problema
la gente con mucho capital
¿no?
Y generan métodos
proactivos
para encontrar
gente
que pueda
invertir su dinero
pero
un solar
porque además
el tema del solar
yo pienso
en residencial
y en pequeño tamaño
son mercados
con mucho acceso
a la información
con mucha simetría
de información
existen marketplaces
¿Con mucha simetría
o asimetría?
Simetría
porque
existen marketplaces
porque
bueno,
está muy intermediado
¿no?
Entonces
pues tú
rápidamente sabes
cuál es un precio
y dónde hay un local
¿no?
Idealista
Idealista
de turno
¿no?
Pero claro,
un solar
yo ahora pienso
si quiero encontrar un solar
o sea
también está
Idealista
Pero lo que
desarrollamos
no está
y tienes toda la razón
y ahí es el local
know-how
y es la razón
Hay un craft
de jugar con la
asimetría
de información
y es la razón
por la que
somos operating partners
de fondos de inversión
institucionales
y aquí trabajamos
con partners
trabajamos con socios
locales
que tienen
el deep know-how
con advisors
de los mercados
en concreto
pues en
en los proyectos
de Madrid
hemos trabajado
¿os avisan?
¿os avisan de que un local
va a estar en ventas?
Bueno sí, son socios
en los ventures
en cada venture
en la venture
por ejemplo
de Ben Capital
que os comentaba
somos socios
con
con una promotora
que es Momentum Real Estate
y Ignacio Gabriel
que es
es una compañía
también privada
ya son dos emprendedores
y
y gran
la labor
de sourcing
es una labor
que está más
en sus manos
y ellos te la pasan
porque son los socios tuyos
que invertirán
en ese proyecto
como funciona el venture
es un venture
en que el
el 94% del capital
del equity
de los proyectos
es el institucional
y el otro 6
pues nos repartimos
ahora entiendo
porque en la primera fase
es tan importante
que ese tipo de inversor
sea este concreto
porque es el que
te da el capital
y te da el sourcing
del terreno
es la misma persona
mi pregunta ahí es
entonces
¿por qué te necesita?
no para operarlo
para hacerlo
alguien tiene que
crear un edificio
operarlo
hacerlo
y después
aquí hay una labor
de fundraising
en que
porque no mete
el 100% de capital
pero has dicho
el 90 y pico por ciento
del capital
el 96%
lo mete un fondo
de inversión internacional
que no
no es un
no tiene el know-how
nosotros somos
los operating partners
en que hay un operating partner
que tiene el know-how
del sourcing
el desarrollo
el otro operating partner
que tiene el know-how
del producto
de cómo operarlo
de cómo crearlo
y de cómo
poner el wrapping
en ese venture
para que esto
funcione una vez construido
o sea tú
para abrir localizaciones
tienes que tener
este conocimiento local
tienes que tener
un partner local
sin eso
no puedes abrir
una localización
y en lugar
de pagarle dinero
le dejas
que sea uno
de los socios
primeros
no de pagas
con inversión
con inversión
con nosotros
y obviamente
con el fondo
y
y el local know-how
el
esto al final
es un negocio
de ladrillo
y en el ladrillo
hay que ir paso a paso
y hay que tener
local know-how
sin hacer esto
la caída
puede ser muy grande
y
aquí normalmente
hablamos de proyectos
tecnológicos
e hipereescalables
¿tu negocio escala?
por supuesto
en un negocio
en que el 96%
del equity
no es tuyo
escala y mucho
tienes ejemplos
de investment managers
que están cotizadas
en el S&P
Blackstone
siendo un ejemplo
de ellos
¿tú quieres montar
un Blackstone?
no nosotros
queremos montar
un
más un
hablábamos
antes
de los dos
tipos de gestoras
y
definimos siempre
que hay dos tipos
de gestoras
de inversión
hay una gestora
de inversión
que es
un country specialist
y hay una
que es un asset class specialist
nosotros queremos montar
y estamos montando
un asset class specialist
especializado
en flex living
y con
el Blackstone
del flex living
el Blackstone
en el mundo
exacto
y antes también
hablábamos
de tu competidor
norteamericano
israelí
que es Adam Neumann
hay muchos
bueno pero
concretamente este
Adam Neumann
fue el fundador
y CEO
de WeWork
seguramente mucha gente
conoce la historia
si no recomendamos
el documental
de WeCrash
y ahora está montando
una cosa que se llama
Flow
correcto
que se parece mucho
a lo que nos cuentas tú
si Adam se ha dado cuenta
que
que el dinero de VC
se ha ido a
negocio tradicional
y que el negocio tradicional
hay mucha oportunidad
pero es un negocio
para capitalizar
con otro tipo de capital
y creo que Flow
le irá muy bien
porque
no es un negocio
en el que se hayan pagado
y que haya tenido
inversores
que le han comprado
valoraciones
que simplemente
el tipo de negocio
no las puede generar
o sea Flow
es lo mismo que Node
muy parecido
sí
pero en Estados Unidos
o empezando
en Estados Unidos
pero Flow
levanta
500 millones
o
con Andrés
en Harowitz
bueno la diferencia
sí levanta mucho
no sé si son
500
300
la gran diferencia
entre Flow
y nosotros
es que
Adam Neumann
pues tiene unos
deep pockets
que nosotros no tenemos
tú no
si rascas
no llega al billion
no llega al billion
nosotros trabajamos
con gente
como
Ben Capital
que al final
está poniendo el dinero
o Harvard Capital Management
o Bento Green Oak
que son algunos
de los inversores
que tenemos en Europa
en los distintos
ventures
y Adam
pues
no tiene que ir
a buscar ese institucional
porque
su capital
le permite
invertir el mismo
aparte del tema
de la marca
y el lifestyle
que promociona
también habla
de un modelo
de copropiedad
una cosa un poco rara
que yo no acabé de entender
¿tú sí?
no
no estoy
no estoy al día
con su copropiedad
decía que si tú pasabas
tiempo
equis tiempo
en
alquilando
un espacio
acabas siendo propietario
o acabas teniendo
una parte de equity
en este espacio
esto me flipa
es algo que estamos
yo creo que es porque
estaba de moda
al cripto todavía
y había un rollo token
no lo digo en coña
o sea
que había como una herencia
de concepto token
que se iba ganando
y tal
no sé si sobrevivirá
y eso ha pasado en moda
ya
no lo sé
bueno ha pasado en moda
sí
los tokens
han pasado en moda
estamos jugando con esto
y yo lo veo parecido
a los Amex points
los puntos de American Express
los puntos de American Express
los puntos de Iberia
y creo que va a haber
opciones
a día de hoy
no tenemos un modelo
para poder llegar
a dar ese reward
al consumidor
si usted se va quedando
pues puede ser partícipe
pues es algo que creo
que llegará
requiere capital
muy flexible
en horizonte temporal
de inversión
y que pueda aceptarlo
y Adam
puede ser probablemente
que sea la primera persona
que lo implemente
a escala en el mundo
volvemos a los pisos
en copropiedad
que hablamos
hace unos cuantos podcasts
que hace Bipla
ayúdanos a entender
una cosa que
debería ser muy sencilla
pero no lo es
con lo que has contado
de momento
cuál es tu negocio
qué factura
cómo gana dinero
son varias preguntas
diferentes
pero tan conectadas
nuestro negocio
tiene
cinco líneas
de revenue
tiene una primera línea
de revenue
que es el
todo lo que es
el acquisition fee
que es lo que yo le cobro
a un inversor
para generarle
una oportunidad
el acquisition fee
te puede ir de 50 puntos bases
a 300
o sea de un 0,5%
a un 3%
del precio de compra
del edificio
del suelo
tiene una segunda línea
de negocio
que es lo que nosotros
llamamos los
technical services fees
que es todo el input
y el know-how
que damos en cómo
desarrollar
ese activo
desde la programación
del espacio
la definición
de los unit mix
toda la parte
que es la licitación
de mobiliario
el
dirigir
el diseño
de interiores
tiene una tercera
¿a quién se lo cobráis?
también al inversor
al inversor
vale
no regaláis nada
le cobramos
de hecho todo al inversor
vale
eso luego
todo lo que generamos
tenemos una tercera parte
que es el asset management
en el asset management
es todo lo que hacemos
para el inversor
a nivel de deuda
sobre todo
vamos a buscar deuda
para el inversor
cerramos esa deuda
luego le hacemos el reporting
al inversor
el reporting a la deuda
luego tenemos
el property management
que esto ya es una vez
está funcionando
pues cobramos un porcentaje
de la facturación
para la gestión del día a día
y finalmente
el quinto que tenemos
es el promote
que el promote
si en vez de pagarle
un 16
de tier
le podemos pagar
un 28
pues ahí tenemos
un catch up
y es
vale
o sea os lleváis
un mordisco
de la performance
de los retornos
que generáis
al inversor
¿qué mordisco?
pues esto es
ad hoc
podemos hablar luego
de la oportunidad
vale
vamos a poner un ejemplo
que entiendo
que por los volúmenes
que explicas tú
podrían ser razonables
o sea yo podría ser
un cliente tuyo
yo hipotético
no yo de verdad
una persona
que tiene
10 millones de euros
que los quiere invertir
en Flex Living
en España
y quizá en el Reino Unido
y tal
yo el día
que te vengo a ver
me dices
he encontrado
ahí un solar
que lo voy a
convertir en Flex Living
si quieres participar
ya solo para que te abra la puerta
te voy a cobrar
10.000 euros
o 100.000 euros
no sé
que le cobras
100.000
el 1%
100.000 euros
vale
o sea
100.000 euros
para dejarme invertir
en esta oportunidad
que te os he encontrado
primero
luego me dices
transfíreme los 10 millones de euros
¿no?
y otros transfiero
primero negociamos
el pacto de socios
los ponemos en la compañía
se crea una sociedad
se crea una sociedad neta
y la primera factura
ya es ese 1%
ese 1,5%
en que nosotros
cobramos por el sourcing
y luego empiezas a cobrarme
ese fee
que no sé cómo lo has llamado
tú ahora
Technical Services Fee
que esto es el Management Fee
bueno
no ese es el Asset Fee
perdón
yo estoy hablando del Asset
el Asset Management Fee
el Asset Management Fee
me lo vas cobrando
cada año
cada trimestre
una vez te he hecho la transferencia
tú me vas cobrando
un trocito de esto
por gestionármelo
apalancarme
ir a pedir deuda
gestionar todo el reporting
gestionarte la inversión
esto es parecido
cuando tú
esto es muy parecido
en el prospecto
de un fondo de inversión
que te puede vender un banco
tienes una comisión de apertura
y luego tienes una comisión
de gestión
¿es entre el 1 y el 2?
entre el 1 y el 2
es el acquisition
entre el 1 y
en función de lo que traigas
si hay brokers
si no hay brokers
si hay soft market
si no es soft market
si es tan idealista
pues más del 1
no te puedo cobrar
¿y la comisión de gestión?
comisión de gestión
puede estar de 25 puntos bases
a 150
un Blackstone
le cobra 150
a sus LPs
1,5%
1,5 al año
y también dependería
del volumen
si yo meto
muchos millones
me haces un descuento
de volumen
y si yo soy un inversor pequeño
que te doy mucho trabajo
y poco dinero
me cobras un porcentaje más alto
en general hay una escala
vale
entonces tú me cobras
hemos dicho
de 10 millones de euros
100.000
por dejarme entrar en el proyecto
luego
me vas cobrando
un 0, algo
creo que has dicho
al año
por gestionarme
mi trocito de dinero
de esa entidad
que se ha creado
luego
me cobras
el Technical Services Fee
que es hacer el proyecto
que eso es una vez
¿no?
solo una vez
si eso es una vez
te cobro entre
750 y 1500 euros
por cama
¿por?
por cama
ostras
vale
ahora tengo que saber
cuántas camas da mi tal
no por euro invertido
por cama
por cama
pon ahí que tienes
100 camas
en tu proyecto
pues 100.000 euros más
exacto
100.000 euros más
llevo 200.000 ya
y ahora empiezas a construirlo
empiezo a construirlo
y mientras tanto
me vas cobrando
mi Asset Management Fee
que cuanto más tardes
más cobras
bueno no
porque no cobras el otro
me tienes incentivizado
con el mordisco
como lo has definido
luego empiezas a operar
empiezas a facturar
a mí me llega
la facturación de los clientes
mi trocito
menos
tu fee de gestión
exacto
y luego
cuando lo vendemos esto
llega un día que lo vendemos
¿no?
a cabo de 4 o 5 años
hemos dicho
y si yo te he prometido
a cabo de 4 o 5 años
vendemos
si te he prometido
una tier del 16
y te saco una tier del 30
pues pacto contigo
una estructura de promoción
vale
o sea
todo lo que vaya por debajo
del 16
es para mí
si va por encima del 16
tú te vas a quedar
un mordisco
de eso
generalmente va en tramos
los tramos van
del 10 al 15
es un tramo
del 15 al 20
otro
y más del 20
otro
son buenas tiers
o sea
10, 15, 20
son unas tiers que
¿y tu negocio
lo haces con el management
o con el mordisco?
el negocio real
lo haces con el mordisco
¿en el Excel?
sí
no
en la realidad también
en la realidad también
y lo haces con el asset management
no con el property management
yo te diría
una opción
pues esto siempre es una conversación
que se tiene con los fondos
pero
¿y no podría costar método cero
y te doy más mordisco?
¿y cómo hago la inversión?
¿cómo pagar las facturas?
no pues con la inversión realizada
o sea yo pongo el dinero
pero no me cobres un management
pero yo tengo que mantener
the light zone
es decir nosotros
somos una compañía
relativamente pequeña
somos 40 personas
entre Madrid, Barcelona
y Londres
somos una compañía sostenible
es decir
no ganamos mucho dinero
al día a día
pero ganamos algo
con el management
con el management
con el management
con el acquisition
con todo
con el pack
con el pack
y yo tengo salarios
tengo nóminas
tengo oficinas
y tengo una fiesta que pagar
si solo me pagas al final
me ahogas tanto
que no voy a llegar al final
alguien tiene que financiar esto
y una pregunta
las 40 personas
¿qué hacen?
tenemos tres patas
una pata que es
business development
que hace acquisitions
y investment management
sobre todo acquisitions
buscar esos partners
esos advisors
esos suelos
tenemos una segunda pata
que es design and development
que hace toda la parte
más técnica
una vez está
y una tercera pata
que es operaciones
donde en operaciones
pues hay desde el más
la gestión diaria
ventas
digital
todo lo que esté
dentro de operaciones
te iba a preguntar algo
yo iba a preguntar
haciendo números de servilleta
si tenías 100 millones de euros
de assets under management
y más o menos
es un 1%
de una cosa
y otro 1%
de otra cosa
significa que
de estos fees recurrentes
hay entre 2 y 3 millones
de euros
de revenue
que te da para pagar
ese equipo de 40 personas
que te queda un poquito
de margen
y luego aquí
donde realmente
este se convierte
en un buen negocio
para los que están detrás
es la revalorización
pero eso escala muy lineal
bueno escala totalmente lineal
bueno no hombre no
piensa que tengo aquí
una cuenta
que tengo más de 3.000 unidades
con ellos en España
eso es escalar de golpe
tengo un inversor
si si pero quiere decir
que tus ingresos
escalan con la cantidad
de dinero que gestionas
exactamente
y luego hay
la sorpresa
que es el día
que realmente generas
una tier buenísima
y ahí te llega
un ingreso muy bueno
eso no ha pasado todavía
eso todavía no
no habéis vendido nada
todavía no hemos vendido
vale
ha habido únicamente
una sola transacción
en el mercado español
en Flex Living
y no habéis sido vosotros
y no hemos sido vosotros
el código de transacción
digo una transacción
de escala
de dos mil y pico
unidades
o sea conceptualmente
esto podríamos definir
que es como un fondo
de Venture Capital
donde en lugar
de buscar emprendedores
y ayudarles
a encontrar su camino
buscáis terrenos
y metéis edificios
y los comercializáis
y luego los vendéis
igual que un VC
vende la empresa
cuando ya funciona
tú vendes el proyecto
cuando ya funciona
si vendo el proyecto
cuando funciona
pero vendo
más que venderlo
cambio el inversor
bueno si
pero yo sigo cobrando
ah tu sigues
yo sigo invertido
yo sigo gestionando
yo sigo en el día a día
simplemente cambio el capital
ah tu sigues operando
claro yo sigo operando
o sea es como un VC
que también es Private Equity
nosotros somos un Private Equity
el modelo de negocio
es un modelo de Private Equity
ese sería el
con un componente
con un componente
de operaciones
que el Private Equity tiene
o sea el Private Equity
corporativo
donde el activo
en lugar de Real Estate
es empresa
también opera
porque contrata
un director comercial
y tienes Private Equity
por ejemplo
alguien que lo ha hecho
muy bien aquí en Barcelona
donde estamos
la gente de Meridia
el señor Faust
el señor Faust
se ha dedicado a comprar
compañías
que explotan
y son operadoras
tiene la
te ha comprado
una compañía ahora
en apartamentos corporativos
que se llama Caterina
que es una gestora
un property manager
el administrador de fincas
de toda la vida
pero que ya no es
el administrador de fincas
ha comprado
una compañía
en Glamping
se llama WeCamp
que es de lo más guay
que hay en España
a día de hoy
tienes que mirarlo esto
el compao de Glamping
creo que alguien
ha ido de por aquí
si yo no
me estuve contando
y todo esto
se lo ha comprado
Meridia
que es un Private Equity
que tiene el negocio
de Investment Management
y se da cuenta
que hay valor
en la operativa
oye
¿por qué te metes
en este negocio?
¿qué te hace?
¿qué te lleva ahí?
¿cómo descubre
esta oportunidad?
pues yo empiezo
muy temprano
y empiezo muy temprano
por circunstancias
familiares
yo crezco
crezco en una familia
por parte de mi padre
que solo somos
mi padre y yo
no tengo ni hermanos
ni tenemos más
familia
mi padre es
catedrático universitario
y cuando tengo
12 años
muere mi tío
mi tío
tiene algunas
fincas en Barcelona
y tenemos un administrador
que trabaja
más de 20 años
con mi padre
y mi padre
no se dedica
al negocio
el negocio
no es algo
que le apasiona
y me lanza
a dedicarme a esto
con 12 años
con 12 años
te da unas fincas
a gestionar
con un administrador
que es un señor
que es una de las personas
que más cariño le tengo
a Joan
y empiezo
lo primero que hago
son Airbnbs
cuando todavía
el Airbnbs
no está regulado
aquí en Barcelona
de hecho
con 16 años
tengo 20 y pico
Airbnbs en Barcelona
que soy
qué buen timing
el tuyo
muy buen timing
lo que pasa es que
después me lo regulan
y no tengo las licencias
y dejo de hacer Airbnbs
tengo que salir
hay la regulación
pero ¿por qué no pediste
las licencias?
si era gratis
pedir la licencia
bueno pues porque
tenía la edad que tenía
y la experiencia que tenía
pero no no no
es que eso es muy interesante
porque al salirme
me fuerza reinventarme
¿cómo me reinvento?
yo en ese momento
estoy estudiando
la carrera en Estados Unidos
y conozco unos chavales
en la uni
que se dedican a traer
estudiantes americanos
y hago un partnership
con ellos
a Barcelona y Madrid
y hago un partnership
con ellos
y lleno los pisos
en ese momento
de estudiantes americanos
y eso me permite
conseguir mi primer trabajo
después de la universidad
en Airbnb
porque a la persona
que me contrata en Airbnb
le puedo contar
toda esta historia
que he estado haciendo
los pisos turísticos
que después se han regulado
que me he hecho el pivot
que ahora estoy con estos tíos
se llama Estadia Brot Apartments
y el entrar ahí
hace que yo pueda luego ser
segundo empleado
segundo empleado en Star City
y empezar a construir
en mi carrera
¿de cuántos pisos
estamos hablando?
20 y pico has dicho ¿no?
sí, de 25
25 pisos
esto no le pasa
a todo el mundo
no le pasa a todo el mundo
que recibe una llamada
espérate
has dicho
has soltado muy rápido
que fuiste a Estados Unidos
a estudiar
¿qué estudias?
yo paso
yo paso 12 años
en Estados Unidos
estudio
hago finanzas
en la carrera
en Nueva York
en la Universidad de Nueva York
luego
luego me voy a San Francisco
a Airbnb
vale
y has dicho que trabajas
en Airbnb
también lo has dicho muy rápido
¿pero qué haces en Airbnb?
en Airbnb trabajo
en el equipo de Real Estate
¿qué significa?
el equipo de Real Estate
llevamos
¿es todo Real Estate?
todo lo que es
no, bueno
pero no hay
no, es nada Real Estate
o nada
sí, depende por eso
¿qué significa Real Estate?
¿qué significa Real Estate?
llevamos todo lo que era
el porfolio de oficinas
de Airbnb
vale
o sea, el propio Real Estate
vale
y ahí conoces
conoce un señor
que se llama John Dishotsky
que era mi jefe
que luego se va a montar
Star City
y se va a montar Star City
¿qué es Star City?
Airbnb lo conoce todo el mundo
asumimos
Star City seguramente no
Star City es uno de los primeros
players de co-living
en Estados Unidos
que levanta
70 millones de dólares
en BC
o cerca de 70 kilos
¿y tú qué haces ahí?
yo ahí soy segundo empleado
hago de todo
trabajo
90 a 100 horas la semana
cada semana
y hacemos de todo
o sea, el espabilado
que trabaja conmigo en Airbnb
se viene a hacer cosas
¿tienes un rol?
¿tienes un título?
bueno, primero hago más acquisitions
o chief of staff
dando vueltas luego
generalista
muy generalista
y me pegó mucho a John
hacemos mucho fundraising
que hacemos
Series A
hacemos Series B
hacemos un bridge
después
no llegamos a hacer el Series C
pero bueno
estoy
toda la parte de creación
de materiales
para fundraising
esto es la mitad
de mi tiempo
en Star City
¿y qué pasa con esta empresa?
esta empresa pasa que
utiliza
Venture Capital
para financiar un negocio
que no es BC
que llega el COVID
la fiesta del BC
para el negocio real
que no es tecnológico
se acaba
y la empresa explota
y muere
cierra
y tú te quedas sin trabajo
bueno
hay un paso intermedio
que es que
en un momento
yo me asocio
con los cofundadores
y creamos una gestora
en España
que es Star City España
que es una empresa 50-50
tú eres el cofundador
de la filial en España
por decirlo de alguna manera
esto
esto es un
es un marrón
a nivel de compliance
cuando la empresa peta
¿qué pasa con esta filial?
¿por qué tiene una estructura
de capital diferente
que la madre?
en esa provisión
ahí es una de las cosas
bien hechas
en esa provisión
pues hay una provisión
que sin caso
que hubiera un cambio de control
tengo un derecho
de tanteo
sobre las acciones
y cojo y compro
tú compras
a Star City
americano
en el capital
de Star City España
solo España
sí, sí
pero tú compras
al socio
que era Star City
de Estados Unidos
de Star City España
y tú pasas a ser
el propietario
del 100%
de Star City España
¿qué había ahí?
Star City España
tenemos 300.000 euros
de capital social
lo compro por la mitad
por 150
y en ese momento
esto es comprar duros
a 4 pesetas
tenemos
somos 4 trabajadores
en Barcelona
4 más yo
somos 5
y tenemos
un contrato
de gestión
que es el
el contrato
que hemos hablado ahora
muy avanzado
pero no firmado
¿qué quieres decir
el contrato
que hemos hablado ahora?
los edificios
que hemos estado hablando
¿uno de estos?
no, no
4 de ellos
ah, vale
o sea
la semilla
está muy avanzada
de Note
es Star City España
exacto
y en el momento
que yo lo compro
el inversor
en esa cartera
que es Ben Capital
y ahí es un señor
que se llama
un señor
que es un señor
que es muy joven
y que le ha hecho
espectacularmente bien
dentro de Private Equity
es un señor
que se llama
Rafael Coste
yo coge
voy a ver
a Rafael
en Londres
y le cuento
la realidad
le cuento la verdad
este es el proyecto
que es la culminación
de lo que llevo
más de 4 años
haciendo en Estados Unidos
ellos están
en la bancarrota
no hay más dinero
no hay más fiesta
se ha acabado
ha enchapado
y yo quiero hacerlo
tengo un equipo aquí
que creo que somos
la gente más válida
en España
para hacerlo
digo Rafa
hay 3 opciones
hay una opción
que es que yo lo haga solo
y me dejes montarlo solo
hay una segunda opción
que es
que entra mi socio actual
que es un señor
que se llama Anil Quera
que es
que me junte con Anil
lo tenemos ya hablado
con Anil
como participaríamos
y hay una tercera opción
que en ese caso
era montar una gestora
o montar lo que es ahora
Note España
o era Star City España
con unos promotores de Madrid
y me dice
bueno vamos a conocer a Anil
conoce a Anil
y a partir de ahí
pues empezamos a negociar
y podemos alinear las piezas
¿y Anil de dónde sale?
¿qué hacía en ese momento?
Anil le conozco yo
en 2016
a través de LinkedIn
Anil lleva con Note
en ese momento
desde el 17
es decir
lleva algo más de 3 años
le he creado ya la marca
había creado la marca
que hacía lo mismo
que hacía lo mismo
o sea era el competidor
de Star City
había Star City España
y Note
y tú te vas a ver
a tu competidor
mi competidor
que en ese momento
no operaba en España
él estaba operando
solo en Inglaterra
y Irlanda
vale
que de ahí viene
ese legacy
que decíamos antes
esas promociones
que hay ahí
o revelaciones
que hay ahí
vale
vas a ver a tu competidor
de Europa
uno de los competidores
de Europa
¿os caéis bien?
bueno yo a Anil
siempre
a Anil le conozco
desde el 16-17
le escribo por LinkedIn
en el momento que veo
que está haciendo esto
me voy a tomar un café
con él
cuando estoy en Londres
dos veces
en ese periodo
de 3-4 años
y es alguien
que siempre estoy cercano
a él
Anil
Anil y yo
nos llevamos 17 años
es una persona
que ha estado
que ha sido
el responsable
de Capital Markets
para Blackstone
en toda Europa
con 14 años
dentro de Blackstone
es decir
realmente coge
lo que es
convertir Blackstone
Anil es claramente
mayor que tú
17 años
mayor
17 años
y es una persona
que siempre hay relación
y que tengo
en el teléfono
pues no hay una relación
muy cercana
pero que es un candidato
siempre
a poder haber
sinergias
pero lo que ha montado
él es más pequeño
que Star City España
por lo que estás diciendo
¿no?
bueno
lo hemos montado juntos
pero en aquel momento
lo que ya había montado
en Star City España
eran cuatro cosas
has dicho
y él tenía dos
más de 3.000 unidades
él estaba
en las 700
sí que es verdad
que las 3.000 unidades
de Star City España
en ese momento
era un contrato
que no estaba firmado
estaba en proceso
podía salir
o podía no salir
pues sí
sí
a día de hoy
como Note
España es nuestro
mercado más grande
¿y os juntáis 50-50?
¿creáis una empresa nueva?
¿recicláis la que ya hay?
¿qué pasa ahí
con todo ese follón
mercantil
que me puedo imaginar?
nos repartimos
el capital social
distinto de España
que fuera de España
en España
yo tengo más del 50
fuera de España
él tiene más del 50
pero ambos somos relevantes
de más del 30
en cada uno
de los mercados
complicada
esta estructura societaria
¿quién tiene el control?
¿cómo se decide?
¿cómo hay conflictos
de intereses
entre unas y otras?
¿quién es dueño
de la marca?
¿quién es dueño
de la marca?
¿cómo se reparten
los fees?
no, no
porque tenemos una
la estructura
de la sociedad
es súper compleja
porque Anil
tiene montada
de Legacy
una estructura
como si fuéramos
un Blackstone
sin tener la gasolina
lo malo de Blackstone
son lo bueno de Blackstone
pero está muy bien montada
tenemos una Topco
que es donde participamos
arriba
y luego
tenemos compañías regionales
que cada una de ellas
es la operadora
en cada país
vale
pero vosotros
tenéis proporciones
distintas
en las regionales
en España
es la única regional
que tenemos
proporción distinta
estamos entrando aquí
en mucho detalle
pero realmente
esto es un tipo de cosas
que luego te explota
la cabeza
es una fundación peculiar
es una historia fundacional
de una empresa
que explota
que tú la compras
que es raro
normalmente
el fundador
no tiene dinero
ni para comprar
el café
al equipo
tú en cambio
compras una cosa
que está
como quedándose huérfana
luego tienes un socio
que está haciendo
una cosa parecida
y lo acabáis
metiendo todo junto
y lleváis tres años
trabajando juntos
tenemos tres años
Anil y yo juntos
¿cómo ha crecido
en estos tres años?
bueno
nos hemos pasado
de
somos casi 40 hoy
y cuando nos juntamos
entre Anil y yo
somos 14
pero bueno
hemos crecido siempre
de manera sostenible
aquí
el tipo de casa
que hemos montado
desde el día cero
es una casa
que gana dinero
y Anil y yo
hemos tenido
muy claro
desde el día cero
que esta es una casa
de poco a poco
y de no
coger dinero
que no es el adecuado
para este tipo
de negocio
eso es la clave
pues venimos
del 2008
de una crisis
especialmente
en este sector
en el espacio promotor
bueno
más que eso
me refería
a utilizar
los buckets
de capital correctos
a WeWork
a WeWork
del mundo
exacto
y para mí
esta va a ser
lo que ya está
empezando a estallar
y va a estallar
mucho más
todo lo que es
consumer products
todo lo que son
compañías que tienen
modelos de negocio
que no tienen
un hockey stick growth
y que los venture capital
se han invertido
aquí las historias
van a ser muy complejas
para poder llegar
a valoraciones
y ya lo estamos viendo
hace mucho que lo estamos viendo
pero creo que todavía
queda mucho
y hay mucha empresa
que ha levantado dinero
de VC
para tipos de negocio
que no lo justifican
y ahí es donde hay la oportunidad
en el negocio real
y yo esto me lo planteo
de muy joven
es decir
yo soy una persona
que siempre he soñado
en emprender
desde muy pequeño
cuando en tu familia
no eran emprendedores
eran académicos
tus padres
mis padres sí
mis abuelos
por parte paterno
sí que fueron
más emprendedores
pero no tan emprendedores
como los admiral
que decíamos antes
no tienes nada que ver
con los laboratorios
que llevan tu nombre
pero yo una cosa
que me planteo
de muy joven
es emprender
en el mundo tecnológico
o emprender
en el mundo real
y Jack Ma
Jack Ma
una conferencia de Jack Ma
es el que me hace
fundador de Alibaba
me hace ir al mundo real
porque él dice
mucha gente inteligente
en el mundo tecnológico
pensar en oportunidades
en el mundo real
y aparte de los pisos
aparte de la historia
de Airbnb
que os he contado
este guidance
es lo que me lleva
a los real assets
y no tanto
a la parte tecnológica
tú no tienes socios
fuera de Anil y tú
en la empresa
en vuestra sociedad
estáis los dos
y no tenéis pensado
meter ningún tipo
de inversión
tú estás todo el día
hablando con inversores
pero para los proyectos
nunca para vuestro proyecto
tenemos deuda
obviamente tenemos deuda
corporativa
pero en los proyectos
no también arriba
no también arriba
vale
no a día de hoy
no estamos
buscando socios arriba
tú eres muy joven
¿no?
yo tengo 30
29
29 años
soy probablemente
la
de las personas
si no la única persona
que es
key operating partner
para un venture
con más de 100 millones
de inversión
para un private equity
en ladrillo
en Europa
que es key man
en la operación
que esto seguro
que en ventures
me podéis contar vosotros
cómo funciona
pero
en private equity
tienes este modelo
del key man
en que tienes
pues en este caso
somos dos
no hay mucho más
y en que
si uno de los dos
se va
a uno de los dos
le pasa algo
tu inversor
de PI
te puede
puede girar
toda la historia
tu objetivo
es escalar
hacia dónde
hasta cuándo
o cuánto
el objetivo
el clear post
que tenemos
son 50.000 camas
en las
con distintos socios
de capital
el capital
más core
core plus
que hablábamos
aseguradora
fondo soberano
con el producto
ya operando
y luego
otra fase
que sea un capital
más oportunista
value add
como son los socios
a día de hoy
que acompañan
el desarrollo
no queremos ir
a muchas ciudades
queremos ir
a pocas ciudades
tener escala
en esas pocas ciudades
y llegar a 50.000 camas
en 10-12 ciudades
ese es el objetivo
¿en cuánto tiempo?
pues lo más rápido
que podamos
pero
pero sin perder la cabeza
y con un negocio
sostenible
sostenible
quiero decir
que al final
de año
pues
te dé para mantener
las luces
y un año
pierdas un poco
un año ganes un poco
pero sin
volverte loco
con la fiesta
y no pregunta
¿estáis regulados
por la CNMV?
no
o sea
no sois
una gestora
de dinero
regulada
tú puedes
venir a nosotros
y pedirnos
que invirtamos
sin tener que pasar
por unos folletos
y unas historias
de la CNMV
como un capital riesgo
sí que tendría que hacer
es un muy buen punto
sería uno de nuestros
nuestras evoluciones
podría pasar ahí
a día de hoy
nuestro inversor
y donde está
gran parte
de nuestro pool
es un inversor
muy institucional
que sí que está regulado
¿pero tú puedes venderle
a un retail?
o sea
¿puedes pedirme
a mí 10.000 euros?
no lo hago
no escala
¿pero legalmente
podrías?
sí
podría tener una SL
y que tú me compres
el 0,2%
de la SL
pero no es mi negocio
ya
ya
lo que no puedes
publicitarlo
pero siempre puede
siempre puedes invertir
en un negocio privado
no puedes hacerlo
en plan
si no eres un gestor
de dinero
si eres un gestor
de dinero
hay que pasar
por el tubo
de la CNMV
porque hay una evolución
de esto
que es que puede
acabar siendo
una socimi
una sociedad
que incluso cotice
y que la gente
pueda invertir
y en España
si el regulador
acompaña
vas a ver
el próximo
colonial o Merlín
que son
dos socimis
las dos socimis
más grandes de España
ambas cotizadas
en el IDEX
vas a ver
la de vivienda
y vas a ver
probablemente
va a ser
Neynor
o va a ser
alguna de estas compañías
que son
las grandes socimis
españolas
si la regulación
les acompaña
y pueden conseguir
que el capital
institucional
internacional
tenga la tranquilidad
a nivel regulatorio
en vivienda
en España
vas a ver
una compañía
cotizada en España
en el IDEX
que su negocio
va a ser
ser dueño
de 30
40.000
viviendas de alquiler
¿Quién es tu referencia
Esteban?
¿De quién has aprendido?
Referencia
¿Puedes conocerlo?
Jack Ma
Jack Ma
me flipa
Gary V
me flipa mucho
a nivel de tipo de negocio
os decía
comentábamos antes
a mí lo que ha montado
un señor
se llama Bob Faith
que es el fundador
de Greystar
pues sería
lo que estamos buscando
en esta casa
y a nivel de emprendedores
Jack Ma
me gusta mucho
Dana White
me parece que es un tipo
Este es el de las luchas
¿no?
el CEO de UFC
el CEO de UFC
el lucha libre
no
MMA
MMA
UFC
Dana White
es un tío
que convence
Dana White
compra en UFC
no lo funda él
lo compra
con dos inversores
que son sus dos socios
y lo compra
por 7 millones
de dólares
lo vende
por 3.6
billion
lo recompra
por 4
y lo vuelve
a vender
por 7.6
perdona
en un negocio
una memoria
en un negocio
que es
Real Assets
me flipa la historia
de Dana White
muy bien
y si es algún podcast
o
si por ejemplo
o algún libro
que nos pueda recomendar
para acabar
que te haya flipado
deberes
para la audiencia
el podcast
de Tony Robbins
que hay un episodio
con Dana White
espectacular
muy bien
oye pues este
muchas gracias
por compartir
con nosotros
tu historia
y hasta la semana que viene
somos un ecosistema
de Startups Tech
de Barcelona
creadores de Camalún
Kipu y Factorial
entre otras
ofrecemos más de
5.000 metros cuadrados
de coworking a startups
y organizamos eventos diarios
para discutir negocio
y tecnología
hasta la saciedad
desde ITNIC Fund
invertimos en equipos
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te esperamos