La nueva ley de la vivienda que PSOE y Podemos han pactado con Esquerra y con Bildu
supone destruir el mercado del alquiler en las grandes ciudades españolas.
¡Veámoslo!
Fumata blanca en materia de vivienda en España. PSOE y Podemos han llegado a un acuerdo con
Esquerra Republicana de Cataluña y con Bildu para aprobar una nueva ley de la vivienda en este país.
Las novedades de esta norma van a ser varias, pero me voy a centrar en su aspecto fundamental,
es decir, en aquel conjunto de medidas que suponen un misil en la línea de flotación
del mercado del alquiler en España. Y para entender cómo esta ley destruye el mercado
del alquiler en nuestro país, y más en concreto en las grandes ciudades,
hemos de partir de dos definiciones, de dos categorías que la propia ley especifica.
Por un lado, la definición de zona tensionada. ¿Qué es una zona tensionada de acuerdo con la ley?
Pues aquel territorio sea una sección censal, o sea, incluso toda una comunidad autónoma,
en la que se haya dado alguna de estas dos condiciones. Por un lado, que el alquiler promedio
o la hipoteca promedio, más los gastos de suministro en una determinada zona territorial,
supere el 30% de la renta media en esa zona. Y la zona, ya digo, puede ser una pequeña sección
censal, o incluso toda una comunidad autónoma, pasando desde luego por municipios.
En cualquier ámbito geográfico en el que se dé esta condición, tendremos una zona tensionada.
O si no se da la condición anterior, también podremos tener una declaración de zona tensionada,
si, por otro lado, el precio de la vivienda o el precio del alquiler durante los cinco años
anteriores se ha incrementado en tres puntos más que el IPC. Imaginemos que durante los últimos
cinco años el IPC ha aumentado un 5%. Pues bien, si el precio de compraventa o los alquileres se
han incrementado en términos promedios en un 8% dentro de esa zona, también habrá una zona tensionada,
aun cuando no se dé el requisito anterior. El requisito de que el alquiler, la hipoteca,
más los gastos de suministros, representen el 30% de la renta media de esa zona tensionada.
Y la segunda definición relevante de la que hemos de partir para entender cómo esta ley
desarticula el mercado de los alquileres es la definición de grandes propietarios. ¿Qué
es un gran propietario de viviendas? Aquella persona física o jurídica que tenga en su
propiedad cinco o más viviendas. Por tanto, no serán grandes propietarios quienes tengan
cuatro o menos viviendas en propiedad. Sentadas las anteriores definiciones,
¿por qué podemos decir que esta nueva ley de vivienda destruye el mercado del alquiler
en las zonas tensionadas, que básicamente son las grandes ciudades o muchas zonas de las grandes
ciudades? No necesariamente zonas ricas de las grandes ciudades, cuidado con esto,
suele haber más zonas tensionadas en los barrios pobres de las grandes ciudades que en los barrios
ricos. Pero en cualquier caso, la mayoría de secciones sensales de una gran ciudad o son ya
zonas tensionadas o están al límite de serlo. Pues bien, la primera medida nefasta de esta
ley de la vivienda es que va a desindexar los contratos del alquiler del IPC. Aunque el
propietario y el inquilino pacten indexar su renta al IPC, será ilegal vincular el alquiler al IPC.
Los alquileres se tendrán que revalorizar cada año, sí o sí, a un nuevo índice que elaborará
en el futuro. Es decir, ni siquiera existe hoy el Instituto Nacional de Estadística,
pero que según la ley, en cualquier caso, ese nuevo índice al cual año tras año se revalorizarán
los alquileres será inferior al IPC. Esto es para todos los alquileres, ¿eh? No es solo para los
alquileres en zonas tensionadas, sino para todos los alquileres del país. ¿Y cuál es el problema de
esta medida? Pues que si tú revalorizas año tras año una renta a un índice que está por debajo del
IPC, lo que significa necesariamente es que esa renta, ese ingreso, va a ir cayendo en términos
reales. Pensemoslo con los salarios. Imaginemos que se aprobara una ley que impusiera que los
salarios sean de revalorizar año a año a un índice que, en cualquier caso, va a estar por
debajo del IPC. Pues eso supondría que los salarios reales van cayendo. Por ejemplo, imaginemos que la
inflación promedio es del 3% anual y que tenemos un inmueble que se alquila hoy por 1.000 euros
mensuales y que el INE elabora un nuevo indicador para revalorizar año tras año ese alquiler que
es del 1%, es decir, por debajo del IPC. Pues bien, dadas estas condiciones, ¿qué sucedería? Pues lo
que sucedería es que, al cabo de 20 años, este alquiler, que hoy son 1.000 euros mensuales,
pasaría a ser de 1.220 euros mensuales. Ahora bien, 1.220 euros mensuales, dentro de 20 años,
con una inflación anual del 3%, tendrían un poder adquisitivo equivalente a 675 euros actuales. Es
decir, que esta medida habría forzado por ley una rebaja del alquiler de más del 30%. Y claro,
este proceso es acumulativo. Es decir, que si en lugar de considerar una franja temporal de 20 años,
consideramos una franja temporal de 80 años, lo que ocurrirá es que un alquiler hoy de 1.000 euros,
al cabo de 80 años, equivaldrá a un alquiler de 200 euros. Es decir, que la ley, al forzar
una revalorización de los alquileres por debajo del IPC, llevaría a una caída del alquiler real
del 80%. Algo muy parecido a lo que sucede, a lo que todavía sucede en España, con los alquileres
de renta antigua bajo el franquismo, alquileres que no se han podido revalorizar según el IPC,
y que precisamente por eso hoy constituyen alquileres irrisorios en términos reales.
Obviamente existe una forma relativamente sencilla de escapar a esta reducción programada
por ley del alquiler en términos reales. Cuando el propietario de una vivienda rescinde el contrato
de arrendamiento y formaliza un nuevo contrato de arrendamiento con un nuevo inquilino, en ese
momento el arrendador puede colocar el alquiler que desee. De tal manera que lo que tiene que hacer
en ese momento es aprovechar para revalorizar, para subir el alquiler, todo lo que no ha podido
subirlo durante los años de contrato por la limitación que establece la ley. Y bueno,
si esto fuera todo, pues la ley tampoco sería tan dramática. Sí, durante el periodo de vigencia
de contratos del alquiler se congelaría a efectos prácticos el alquiler, pero cuando se renovara
ese contrato del alquiler se subiría de golpe todo lo que no se ha subido antes. ¿Cuál es el problema?
Que esta estrategia obvia para los arrendadores no vale, no sirve, está prohibida por ley en el caso
de las zonas tensionadas. En las zonas tensionadas regirá un estricto control de alquileres. ¿Qué
significa esto? Pues por un lado que los pequeños propietarios, los que no son grandes tenedores de
vivienda, no podrán poner el alquiler que deseen. Tendrán que mantener el alquiler del antiguo
inquilino y revalorizarlo al índice que establece el IPC. Por tanto, una vez un pequeño propietario
alquila una vivienda en una zona tensionada, mientras se mantenga el tensionamiento en esa
zona, ese propietario va a ver sí o sí cómo su alquiler va cayendo en términos reales año tras año.
No puede hacer nada, al menos dentro de la ley, si luego hay recovecos lo veremos, pero no puede
hacer nada dentro de la ley para evitarlo. Por ejemplo, yo alquilo una vivienda a 1000 euros
a un inquilino y el INE establece que no puedo revalorizarla cada año más del 1%. Al cabo de
un año, por tanto, el alquiler de esa vivienda será de 1010 euros mensuales. Pues bien, imaginemos
que el inquilino se marcha al cabo de un año. Pues bien, el alquiler que, como mucho, podré cobrarle
a ese inquilino, a ese nuevo inquilino, será de 1010 euros. Se subrogará, digámoslo así, en el
alquiler del inquilino anterior. Y a partir de ahí, solo podré incrementar nuevamente cada año
los alquileres en lo que marque el INE. Si el INE marca el 1%, pues solo el 1%. Y recordemos que
sea cual sea el indicador que establezca el INE, siempre estará por debajo del IPC. Por tanto,
en términos reales, sí o sí, esos alquileres van a ir cayendo. Sacar una vivienda al mercado
del alquiler en una zona tensionada supone que tus ingresos van a ir cayendo año tras año mientras
esa zona se mantenga tensionada. Aún así, en principio, los pequeños propietarios podrían
tener una forma de intentar cubrirse frente a esta dilución de su poder adquisitivo. Sí,
como hemos visto antes, yo anticipo que durante los próximos 20 años mi alquiler, en términos reales,
va a caer un 30% porque el IPC va a estar por encima del nuevo indicador del INE y acumulativamente,
eso supondrá una caída de los alquileres del 30%, pues de entrada ya saco la vivienda en alquiler
un 30% más cara de lo que la alquilaría. Y en caso contrario, no la alquilo, no la saco en alquiler.
De esa manera, aunque el alquiler vaya menguando año tras año, va menguando con respecto a un
alquiler inicial que es más alto que aquel con el que me conformo, pero que va convergiendo con
el tiempo a aquel al que me conformo. Vamos, que si yo quiero cobrar un alquiler de 1.000 euros al
mes durante los próximos 20 años y anticipo que en los próximos 20 años la ley va a forzar
una reducción de mi alquiler del 30%, saco la vivienda en alquiler a 1.400 euros y progresivamente
mi alquiler se irá acercando a esos 1.000 euros mensuales que yo quería en un principio. Pero esta
opción solo estará abierta para los pequeños propietarios de vivienda, porque para los grandes
tenedores de vivienda la ley establece un índice de contención de precios que todavía no han
definido ni han explicado bien, es decir, que no sabemos exactamente en qué consiste, pero todo
apunta a que será una limitación absoluta del precio por metro cuadrado al que puedan alquilar
los inmuebles. Dicho de otra manera, que a los grandes propietarios de viviendas no les van a
permitir colocar un alquiler inicial de 1.400 euros para que conforme se vaya erosionando en
términos reales ese alquiler se acerque a los 1.000 euros que podían ambicionar en un principio. No,
a los grandes tenedores de vivienda se les dirá tú como mucho puedes alquilar esta vivienda por
1.200 euros y a partir de ahí año tras año los alquileres van a ir cayendo en términos reales.
Un control de precios en toda regla. Todo esto provocará que a largo plazo sí los alquileres
en las zonas tensionadas, y salvo que haya recovecos en la ley que permitan burlarla,
tiendan a converger a unos alquileres que representen el 30% de la renta media de los
hogares. Alquileres más gastos en suministros, ¿eh? No lo olvidemos, no sólo alquileres,
30% de la renta media de los hogares. Pero claro, si en cualquier zona del país no es posible que
los alquileres superen el 30% de la renta media de los hogares en esa zona del país,
entonces los precios, en este caso los alquileres, dejan de ser un mecanismo para igualar oferta y
demanda. Si todos o prácticamente todos los residentes en una zona del país pueden pagar
el alquiler en esa zona del país porque existe una limitación al alquiler máximo que se puede
cobrar, limitación que es equivalente al 30% de la renta media del hogar, entonces ¿qué ocurre
cuando la oferta es muy inferior a la demanda? Si hay 1.000 personas que quieren alquilar y
sólo tenemos 200 viviendas para alquilar, ¿cómo asignamos esas viviendas entre las
1.000 que quieren alquilarlo? Porque esa es la situación que sucede actualmente en las
zonas tensionadas de España, que hay más gente que quiere vivir en ellas que inmuebles disponibles
para ser alquilados. A día de hoy la forma de equilibrar oferta y demanda es subiendo alquileres.
Conforme va subiendo el alquiler, ese grupo de 1.000 personas que quieren alquilar en una
determinada zona se va reduciendo y al final se reduce hasta que sólo haya 200 personas o 200
hogares que quieran alquilar y 200 viviendas disponibles en alquiler. A su vez, la subida de
los alquileres también incentiva a medio largo plazo que se incremente la oferta de vivienda en
alquiler, pero a corto plazo se equilibra ¿cómo? Pues racionando la demanda con subidas de precios.
Pero si esto no es posible, entonces ¿qué va a suceder? Bueno, de entrada lo que muy probablemente
ocurrirá es que los arrendadores dejarán de reinvertir en la vivienda, es decir, dejarán
de mejorar o siquiera de mantener la calidad de las viviendas. Si el alquiler que cobro va cayendo
en términos reales, yo dejo que la vivienda se deteriore, no invierto un euro más en mantener
esa vivienda. Eso es lo que ha ocurrido justamente con las viviendas de renta antigua reguladas así
y bajo el franquismo, que los arrendadores han dejado de invertir totalmente en ellas y se han
ido deteriorando, deteriorando, deteriorando, salvo que los inquilinos inviertan en ellas,
pero con la antigua ley ni siquiera los inquilinos podían invertir en ellas sin el consentimiento
del arrendador, con lo cual la calidad de esas viviendas es hoy muy baja. A su vez,
otra de las consecuencias que tendrá esto es que los arrendadores empezarán a discriminar según
otros criterios. Si hay más inquilinos potenciales que viviendas y no puedo discriminar
entre los inquilinos vía precios, subiendo los alquileres, ¿cómo discriminaré? Pues vía solvencia.
Los arrendadores tendrán una preferencia muy fuerte por alquilarles su vivienda a aquellas
personas que acrediten que tienen unos ingresos más altos, más estables y que, por tanto,
tienen una mayor capacidad de pago. Por tanto, las personas con contratos inestables o con bajos
ingresos lo tendrán todavía más complicado para alquilar que en la actualidad. Y, por último,
lo que evidentemente tenderá a suceder a largo plazo con esta ley es que el tamaño del mercado
del alquiler en España se irá achicando porque los arrendadores trasvasarán sus viviendas al
mercado de compraventa, es decir, comenzarán a vender sus viviendas. Si el arrendador que alquila
una vivienda, especialmente en una zona tensionada, se expone a que sus ingresos tengan que ir sí o sí
cayendo a lo largo del tiempo, lo que parece que tenderá a hacer ese arrendador es vender la
vivienda, cobrar esa vivienda a su precio de mercado, porque la ley no establece ninguna
limitación a los precios de compraventa, y el capital que cobra y que tenía invertido en la
vivienda lo invertirá en otros activos reales o financieros cuya rentabilidad no esté limitada
por ley, por ejemplo, alquileres comerciales o, por ejemplo, renta fija o renta variable, etcétera.
Es decir, habrá una salida de capitales del mercado del alquiler en España y esas viviendas
pasarán a venderse. ¿Y quiénes comprarán esas viviendas? Pues aquellas personas que tengan
suficiente patrimonio como para comprarlas a tocateja o aquellas personas que tengan
suficiente capacidad para endeudarse y comprar la vivienda. Vivienda que pueden destinar como
inmueble principal o como vivienda secundaria. Es decir, que no necesariamente todas las viviendas
que se vendan van a estar ocupadas habitualmente por familias. Puede que una persona compre una
vivienda no para vivir habitualmente en ella, pero tampoco para alquilarla, sino como vivienda
secundaria. De modo que en cualquier caso la oferta de vivienda para aquellas personas que
necesiten alquilar vivienda, porque no puedan comprar vivienda al menos de momento, por ejemplo,
un estudiante, necesariamente se va a contraer. Puede que los precios de los alquileres no se
disparen, pero lo que sucederá es que será misión imposible encontrar una vivienda en alquiler en
España, especialmente para ciertos colectivos de bajos ingresos, de ingresos inestables y con
poca capacidad para comprar o para hipotecarse. El gran error de raíz de esta ley es no darse cuenta
o no querer reconocer que el problema de la vivienda en España es un problema de falta de
oferta. Necesitamos más vivienda, especialmente en las grandes ciudades, y lo que hay que hacer,
por tanto, es fomentar, facilitar, no obstaculizar la construcción de nuevas viviendas, ya sea para
el mercado de compra-venta o para el mercado del alquiler. Pero esta ley destroza el mercado
del alquiler y, por tanto, no sólo elimina esa opción de acceder a una vivienda, sino que también
desincentiva la construcción de nuevas viviendas para alquilar. Ataca los síntomas, la subida de
precios de los alquileres en lugar de las causas profundas, la desigualdad entre oferta de vivienda
y demanda de vivienda. El único punto positivo de la ley, que en realidad no es de la ley,
sino que es de la Constitución española, es que muchos apartados de esta normativa sólo serán
aplicables si las comunidades autónomas deciden aplicarlo. Por ejemplo, corresponderá a las
comunidades autónomas declarar que una determinada zona dentro de su territorio es zona tensionada,
si las autonomías no quieren declarar ninguna zona tensionada, en esa autonomía no habrá
zonas tensionadas. Y ya hemos visto que, si no hay zonas tensionadas, la ley puede terminar
burlándose. Cuando haya una renovación del contrato de alquiler, el arrendador puede incrementar la
renta de alquiler tanto como considere oportuno, compensando, por tanto, toda la caída de poder
adquisitivo que haya podido experimentar como consecuencia de la limitación de la subida de
los precios del alquiler. En este sentido, el Partido Popular ya ha anunciado que esta
ley de vivienda no se aplicará en ninguna de las autonomías en las que gobierne. Sin embargo,
eso no cambia que esta ley añada muchísima incertidumbre al mercado del alquiler. Siendo
la vivienda una inversión de largo plazo, ¿qué inversores van a querer invertir en viviendas para
alquilar si cada cuatro años puede haber un cambio de gobierno que establezca estas limitaciones en
los precios de los alquileres? Aún cuando hoy un gobierno autonómico diga que no va a aplicar la
ley, eso solo concede una ventana de seguridad, de tranquilidad durante cuatro años. Por tanto,
con esta normativa, el mercado del alquiler en España está herido de muerte. O lo está,
al menos, en las grandes ciudades españolas, que es donde existe un problema en el alquiler.
Y no deja de ser curioso o paradójico que PSOE, Podemos, Esquerra Republicana de Cataluña y
Bildu en materia de arrendamientos urbanos hayan apostado por regresar al franquismo.