España tiene un serio problema de accesibilidad a la vivienda para estratos muy importantes
de la población, especialmente la población joven, pero eso no significa que los políticos
escudándose en esta excusa puedan adoptar políticas de vivienda absolutamente desnortadas,
absolutamente desacertadas, absolutamente contraproducentes para incrementar la accesibilidad
de vivienda.
Como ya hemos explicado en otras ocasiones, el principal problema de la vivienda en España
es que falta oferta en aquellas zonas donde existe una fuerte demanda de vivienda. Si
la oferta es insuficiente para atender la demanda, los precios suben, y ante esta escalada de
precios que evidentemente limita las opciones de muchas personas a acceder a una vivienda,
los políticos suelen reaccionar matando, culpando, tratando los síntomas en lugar
de hacer frente a las causas profundas.
El 23 de diciembre, la Generalitat catalana adoptó un nuevo decreto para intentar hacer
frente a la emergencia habitacional, a la emergencia en el mercado de la vivienda, con un conjunto
de medidas que, en última instancia, lo que harán será agravar de manera muy importante
el problema de la vivienda en Cataluña.
¿Y por qué es importante estudiar este decreto de la Generalitat que, como ahora detallaremos,
contiene políticas catastróficas para el mercado inmobiliario? Porque fue un decreto
que contó con el apoyo de Esquerra Republicana de Cataluña y de los comuns, es decir, las
dos formaciones que, trasladadas a la Esfera Española, sostienen directa o indirectamente
al nuevo gobierno de España, de modo que no es en absoluto descartable que este desastroso
decreto de vivienda de la Generalitat termine inspirando políticas de vivienda para el
conjunto de España.
Pues bien, ¿por qué este decreto de la Generalitat, con medidas urgentes para hacer frente a la
emergencia habitacional, resulta tan dañino justamente para lograr hacer frente a esta
emergencia de vivienda, de accesibilidad a la vivienda? Pues porque, como acabamos de
decir, el problema de la vivienda en España y también en Cataluña es un problema esencialmente
de oferta.
Ya lo hemos explicado en otras ocasiones, ahora me limitaré a poner en pantalla el gráfico
con la estimación que hace el Ministerio de Fomentos sobre la evolución del stock de
vivienda no principal, es decir, de vivienda que no constituye la residencia habitual de
nadie y de vivienda vacía, viviendas que están desocupadas.
Como vemos, en tres de las cuatro provincias catalanas, el stock de vivienda no principal,
de vivienda vacía en el argot popular, va descendiendo de manera casi ininterrumpida
a lo largo de los últimos 20 años, solo en yeida se aprecia un ligero repunte en los
últimos años, pero en todo caso en la provincia de Barcelona, donde los precios han subido
de manera más destacada, lo que vemos es una caída continuada de la vivienda no principal.
Por tanto, lo que está claro es que falta vivienda no principal en la provincia de
Barcelona y por tanto cualquier normativa que mine la oferta de vivienda sea una normativa
que minará la accesibilidad a la vivienda.
Y en este sentido, el decreto con medidas urgentes para hacer frente a la emergencia de vivienda
de la generalitat, ataca en dos sentidos la oferta presente y futura de inmuebles.
Lo primero a tener en cuenta es que este decreto afecta a lo que ellos denominan, a lo que
la generalitat denomina, grandes tenedores de vivienda.
¿Qué son grandes tenedores de vivienda?
Por un lado, entidades financieras e inmobiliarias, con independencia de la cantidad de inmuebles
de que dispongan en alquiler, por otro lado, empresas que tengan una superficie arrendada
de más de 1.250 metros cuadrados y, en tercer lugar, particulares personas físicas que
tengan más de 15 inmuebles.
Por tanto, este grupo de agentes, financieras e inmobiliarias, empresas con 1.250 metros
en propiedad y particulares con 15 viviendas en propiedad, son los afectados por este decreto
de la generalitat.
Y este decreto les perjudica y, por tanto, perjudica la oferta presente y futura de
vivienda, como digo, en dos sentidos.
Primero, se obliga a los grandes tenedores de vivienda a que ofrezcan alquiler social
a las familias que se encuentren en una situación de especial vulnerabilidad económica que
estén siendo víctimas de un desahucio sin alternativa habitacional o que incluso hayan
ocupado ilegalmente los inmuebles.
Textualmente, el decreto de la generalitat obliga a los grandes tenedores de vivienda
a proporcionar alquiler social obligatorio con una duración de hasta 7 años para aquellas
familias que acreditan en una situación de vulnerabilidad y se les acabe el contrato
de alquiler, se encuentren en una situación de desahucio o bien lleven más de 6 meses
ocupando una vivienda sin título habilitante en el momento de la entrada en vigor de este
decreto ley, es decir, que incluso los ocupas ilegales que lleven más de 6 meses en una
vivienda propiedad de un gran tenedor de viviendas tendrán derecho a acceder a un contrato de
alquiler social suministrado obligatoriamente en esa vivienda por el gran tenedor de viviendas.
¿Y qué es un contrato de alquiler social?
Básicamente un contrato con una duración, ya lo dice el decreto, de hasta 7 años donde
la renta máxima, el alquiler máximo que se puede cobrar es de un 18% de los ingresos
de la unidad familiar que habita esa vivienda, en algunos casos puede ser de un máximo del
10%.
Dicho de otra manera, imaginemos que uno ocupa, lleva 6 meses ocupando ilegalmente un inmueble
de un gran tenedor de viviendas y solo es capaz de acreditar unos ingresos mensuales de
100€, no porque a lo mejor no tenga otros ingresos en la economía informal sino porque
lo que puede o lo que quiera acreditar son unos ingresos de 100€.
Pues bien, este ocupa tendría derecho a un contrato de alquiler social obligatorio con
una duración de 7 años y el precio máximo al mes que se le podría cobrar por alquiler,
dado que su renta está en sumamente baja, sería de 10€.
Este es el decreto, o esta es una de las medidas del decreto que acaba de aprobar la generalitat
ofrecer alquiler social obligatorio a las personas en situación de especial vulnerabilidad
económica, incluyendo los ocupas que han tomado ilegalmente un inmueble por parte de
los grandes tenedores de vivienda.
El único matiz que hay que efectuar en aras del rigor es que los grandes tenedores de
vivienda que sean particulares no han de ofrecer alquiler social obligatorio a los
ocupas, pero sí las empresas o sí las entidades financieras, y que a las familias en situación
de vulnerabilidad económica, a las que sí, incluso los particulares tienen que ofrecerles
alquiler social, el plazo del contrato no es de 7 años, sino de 5.
Pero en todo caso, personas, familias en situación de vulnerabilidad económica, incluyendo
ocupas, los particulares a las primeras les tienen que ofrecer un contrato alquiler social
de 5 años, con una renta máxima de alquiler del 18% de los ingresos familiares y las personas
jurídicas, un contrato incluyendo a los ocupas de 7 años de duración.
Evidentemente, esta primera medida lo que va a hacer es que todos los grandes tenedores
de vivienda van a tener un fuerte incentivo a no alquilar inmuebles a personas que puedan
incurrir en una situación de precariedad.
Imaginemos una pareja joven que tiene un contrato de trabajo temporal o que incluso tiene un
contrato de trabajo indefinido, pero que acaba de ser contratado por una empresa.
Esa familia joven, en la medida en que puede derivar fácilmente si son despedidos, si
se les cambian las condiciones contractuales, en la medida en que pueden derivar en una
familia en situación de especial vulnerabilidad económica con bajos umbrales de renta, esa
familia va a constituir un riesgo muy alto para el arrendador, porque sabe que si su
situación laboral empeora y su contrato de alquiler expira, se lo puede tener que renovar
por 5 o 7 años a un precio prácticamente gratuito.
Por consiguiente, los grandes tenedores de vivienda, si quieren minimizar este riesgo,
lo que harán será filtrar a quienes les alquilan un inmueble, básicamente dirán
o tienes un contrato de trabajo de una calidad extraordinaria, por ejemplo si eres funcionario
y por tanto sabemos que tu renta no va a disminuir, o si ya eres un profesional cualificado
con muchos años dentro de la empresa, que parece improbable que tu contrato se vaya
a rescindir o incluso se rescinde que no vayas a encontrar empleo en otro sector, salvo
que pertenezcas a uno de esos colectivos, supone un riesgo demasiado alto para mí al
alquiler de una vivienda, en la medida en que puedo quedar obligado cuando expire el contrato
a tener que renovarte el alquiler por 5 o 7 años en condiciones prácticamente gratuitas.
Fijaos que se quiere supuestamente con este decreto favorecer a los grupos especialmente
vulnerables para permitirles acceder al mercado inmobiliario y lo que se hace es expulsarlos
del mercado inmobiliario, lo que se hace es convertirles en un riesgo tan alto para los
arrendadores que nadie quiera arrendarles, nadie quiera alquilarles un inmueble por lo
que pueda pasar.
Como decía, esta es una de las dos descabelladas medidas que están contenidas en este decreto
de la generalidad de Cataluña, una medida que contribuirá a reducir la oferta de vivienda
presente, pero luego hay otra medida que contribuirá a reducir la oferta de vivienda
futura, que es todavía más grave si cabe porque como hemos dicho hay que ampliar el
stock de viviendas ahí donde hay demanda y por tanto si lo que estamos haciendo es
socavar las bases de la rentabilidad de la construcción inmobiliaria no se construirán
nuevos inmuebles y tendremos una carestía estructural de oferta de vivienda en este
caso en Cataluña.
Pues bien, ¿cuál es esta segunda medida alocada que lo que hace es reducir intensamente la
oferta futura de vivienda?
Pues básicamente que se incrementa la obligación de los promotores de ceder suelo a la administración
para la construcción supuestamente de vivienda de protección oficial hasta el 40% o el 50%
del suelo de la promoción textualmente.
El plan territorial sectorial de habitaje que se aprobará antes de un año permitirá
reservar un mínimo de vivienda protegida del 50% sobre suelo urbanizable y un 40%
sobre suelo urbano no consolidado en los municipios con una fuerte demanda residencial
y acreditada.
¿Esto qué significa? Pues que cuando un promotor compra suelo para iniciar una promoción
que luego venderá a particulares y con esa venta recuperará su inversión inicial justamente
por eso compra el suelo e invierte para construir vivienda, la mitad hasta la mitad de todo
el suelo que compre y recordemos que el suelo es el principal coste de una vivienda, la
mitad de todo el suelo que compre tendrá que cederlo obligatoriamente a la administración
para que ésta luego supuestamente construya vivienda de protección oficial.
Dicho de otra manera, a los promotores inmobiliarios se les está duplicando el coste del suelo.
¿Por qué? Pues porque yo compro 100 y solo puedo disponer de 50, por tanto si quiero
construir 100 he de comprar 200 porque la mitad se lo va a quedar en este caso la generalidad.
Si duplicamos el coste del suelo evidentemente una de dos o el promotor sube mucho el precio
de la vivienda para rentabilizar, para recuperar las pérdidas que esta regulación le está
ocasionando y si el promotor sube el precio de la vivienda lo que tenemos es un agravamiento
del problema de accesibilidad a la vivienda por parte de los particulares porque siguen
subiendo los precios o si esos particulares ya no pueden pagar precios tan altos, tan
desproporcionados, si el promotor no puede subir precios y le han disparado los costes
lo que hará será no construir, con lo cual tendremos menos oferta de vivienda que no
conseguirá abaratar los precios, con el presunto objetivo de incrementar la dotación de recursos
de las administraciones públicas para ofrecer vivienda de protección oficial lo que se
está haciendo es matando, es socavar la posibilidad del mercado inmobiliario de ofertar vivienda
abaratada a las personas que buscan acceder a una vivienda, se restringe el aprovechamiento
que los promotores pueden hacer del suelo, se les impide construir tantas viviendas como
alternativamente habrían construido y por tanto se elevan artificialmente los precios
de la vivienda o directamente se les impulsa a no construir porque no es rentable vender
a los precios que pueden pagar, en este caso los catalanes, con los costes derivados de
la expropiación de la mitad del suelo que acabas de comprar con los costes que implica
esa promoción inmobiliaria. En definitiva, el decreto de la generalidad es un decreto
totalmente equivocado, totalmente desorientado para facilitar la accesibilidad a la vivienda,
si queremos consumo de masas necesitamos producción en masa, si queremos que mucha
gente tenga acceso a una casa, a una vivienda necesitamos producir masivamente viviendas
allí donde hay escasez, evidentemente no allí donde no la hay y lo que está haciendo
la generalidad es reducir la oferta presente y la oferta futura de vivienda y por tanto
agravar el problema de la accesibilidad de vivienda. Y como digo, más allá del problema
que esto supone para los catalanes, les ha tocado una administración fuertemente intervencionista,
fuertemente liberticida en materia inmobiliaria, también es una amenaza potencial para el conjunto
de los españoles, porque esta política de vivienda que es la patrocinada por Esquerra
Republicana de Cataluña y por comuns, por los comuns, es decir por Podemos, es la política
inmobiliaria que puede terminar inspirando al próximo gobierno de España, esperemos
que esta desastrosa política inmobiliaria no termine saliendo adelante en Cataluña
o al menos que si sale adelante en Cataluña solo prospere en Cataluña, de esa manera podríamos
contrastar la progresiva decadencia del mercado de la vivienda en Cataluña, como no habría
nueva inversión inmobiliaria, como por tanto en Cataluña resultaría cada vez más complicado
encontrar vivienda nueva, vivienda decente para los jóvenes que quieran comprar una
casa y como en otras regiones de España, sobre todo si facilitan una ampliación de
la oferta, cada vez iría siendo más accesible la vivienda, ojalá a la luz de ese contraste
de modelos inmobiliarios la generalidad catalana, si no en el presente, si en el futuro termine
rectificando este calamitoso decreto de vivienda.