Alejandra Jacinto es la candidata de Unidas Podemos a la presidencia de la Comunidad Autónoma de
Madrid y, supuestamente, es experta en el campo de la vivienda. Pues bien, hace cuatro años
tuvo la oportunidad de debatir con Alejandra Jacinto, cuando todavía no pertenecía a Unidas
Podemos, sobre el problema de la vivienda en Madrid. ¿Qué sucedió en este debate? ¡Veámoslo!
La candidata a la presidencia de la Comunidad Autónoma de Madrid de Unidas Podemos se llama
Alejandra Jacinto. Es una persona que, como en su momento Ada Colau, procede del mundo
del activismo inmobiliario. En concreto, Alejandra Jacinto, como también Ada Colau,
formaron parte de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, y desde allí dieron el salto a la
política municipal o regional. Pues bien, hace cuatro años, cuando Alejandra Jacinto todavía
estaba en la Plataforma de Afectados por la Hipoteca y no integraba, al menos formalmente,
las filas de Unidas Podemos, tuve la oportunidad de debatir en Telemadrid con ella acerca del
problema de la vivienda que ya afectaba, evidentemente, a la comunidad y a la ciudad
de Madrid. Voy a aprovechar, por tanto, para rescatar y comentar este breve debate que
tuvimos sobre el problema de la vivienda, porque creo que sirve para ilustrar dos
perspectivas radicalmente opuestas sobre cómo volver la vivienda más accesible.
Vamos a hablar de estos asuntos enseguida, lo vamos a hacer ahora mismo con Alejandra Jacinto,
que es abogada de la Plataforma Antidesahucios, a la que saludo. Buenos días.
Hola, buenos días. ¿Qué tal? Y también a Juan Ramón Rayo, que es economista. Buenos días.
¿Qué tal? Buenos días. Vamos a ver si entre los dos intentamos llegar a un acuerdo sobre
por qué se ha producido este disparo en el precio de la vivienda en Madrid. Si nos comparamos con el
resto de España, tanto en alquiler como en venta de viviendas, estamos a precios que,
lo más importante, no son soportables porque los sueldos no han subido de esa manera. Jacinto,
yo no sé... Alejandra, perdón, Alejandra Jacinto, yo no sé qué planteamientos hacen ustedes para
frenar esta escalada de precios. Bueno, pues la lectura que hacemos es muy sencilla y yo creo
que es evidente para cualquier espectador. La realidad es que han aumentado muchísimo los
precios en el mercado del alquiler. Tenemos cifras escandalosas, también los desahucios por impago
de alquiler y, consecuentemente, también han ido en paralelo poco a poco y de forma tímida,
pero que ya nos sitúan en cifras alarmantes también los precios de venta de inmuebles. ¿Y eso por qué
se produce? Bueno, pues desde nuestro punto de vista desde luego porque se ha provocado esa
burbuja ficticia, esa burbuja en el mercado del alquiler para provocar que la gente tenga que,
necesariamente, aunque no quiera, retornar al mercado hipotecario, retornar al endeudamiento
para que sea la única manera que se permita acceder a una vivienda digna. Y, bueno, pues eso
precisamente es lo que nosotros desde organizaciones de la sociedad civil, como la plataforma de
efectos por la hipoteca, estamos criticando. Aunque ahora pondré mi réplica a unos comentarios
previos. Primero, fijaos en la visión absolutamente conspirativa que tiene Alejandra Jacinto sobre
las dinámicas del mercado de la vivienda en Madrid. Está diciendo que los precios del alquiler han
subido para forzar a la gente a que se vuelva a hipotecar y a comprar una vivienda. Es decir,
como si hubiese una especie de mano negra que controlara concertadamente todos los precios
del alquiler en Madrid y dijera, ahora ha llegado el momento de que la gente empiece a comprar
vivienda en lugar de alquilarla. Y para forzar a la gente a que compre en lugar de alquilar,
vamos a subir todos los precios del alquiler. Lo cual tampoco tendría mucho sentido, porque si
uno sube los precios de su vivienda en alquiler, es porque quiere que le alquilen la vivienda a esos
altos precios. No para que tus inquilinos te dejen de alquilar y pasen a comprar una vivienda.
Además, en segundo lugar, Alejandra Jacinto ha dicho que han subido los precios del alquiler,
pero también los de compraventa de vivienda. Por tanto, si subes los precios del alquiler,
para que la gente se vea forzada a hipotecarse y comprar una casa. Pero los precios de la
compraventa también han subido, donde está la ventaja relativa de hipotecarse para comprar una
vivienda frente al alquiler. Es decir, que si la teoría conspirativa es que se sube un precio para
forzar a la gente a que haga otro tipo de operación que también se ha encarecido,
¿por qué no decimos que la subida del precio de compraventa es para forzar a que la gente alquile?
No tiene el argumento mucho sentido. Y por último, es por ese lado por el que voy a replicarle ahora
a continuación, como veréis, no tiene tampoco ninguna lógica hablar de burbuja del alquiler.
Una burbuja se produce cuando el precio de un activo cotiza por encima de su valor fundamental,
de su valor de equilibrio, de su valor intrínseco. Es decir, cuando pagas más de lo que vale un
activo. Cuando tú alquilas una casa, no estás comprando la casa, por tanto, no puedes estar
pagando un precio superior a lo que realmente vale la casa. En cambio, cuando compras una casa,
si puedes pagar un precio superior a lo que vale. ¿Y cómo podemos saber esto? Pues si tú compras
una casa muy cara porque esperas revenderla a ese o a un mayor precio y nunca el mercado te reconoce
ese precio, pues significa que has pagado más de lo que vale. O si tú pagas un precio muy alto
por una casa porque quieres sacarla al mercado del alquiler y esperas obtener con los alquileres
una alta rentabilidad, y los alquileres no suben y no te proporcionan nunca esa alta rentabilidad
que esperabas sobre el alto precio que tú has pagado por la vivienda, pues entonces también
significa que has pagado de más. Eso es un fenómeno que se puede dar en la compraventa de vivienda,
pero no en el alquiler. Una persona no alquila una vivienda para revenderla, no tiene ese derecho,
por tanto no puede esperar obtener una plusvalía por la venta de la vivienda,
ni tampoco por lo general, aunque puede haber excepciones, pero tampoco por lo general se
alquila una vivienda para suparrendarla. Si se alquilara una vivienda para suparrendarla,
sí cabría hablar entre los primeros arrendatarios de una posible burbuja del alquiler. Nos cerramos
un contrato de alquiler a largo plazo a un precio muy alto con la expectativa de que podremos
suparrendar esa vivienda a un alquiler todavía más alto, pero finalmente no conseguimos cerrarla,
y por tanto hemos pagado por ese primer alquiler, por ese primer arrendamiento,
más de lo que deberíamos haber pagado. Pero en términos generales, insisto,
no tiene ningún sentido hablar de una burbuja del alquiler, y eso es lo que,
no sé si con todo el acierto del mundo, pero eso es lo que le intento hacer ver en esta primera réplica.
Juan Ramon Rayo, ¿qué le parece la propuesta de la plataforma?
Más bien, bueno, a mí no me gusta hablar de burbuja de alquileres porque las burbujas se producen
sobre activos, es decir, sobre compras patrimoniales de rentas futuras. Se puede
producir una burbuja en la compra de una vivienda. ¿Por qué? Porque si yo espero que el precio futuro
de la vivienda vaya a subir mucho o que me vaya a proporcionar rentas muy grandes en el futuro,
y me emociono demasiado con esas expectativas, puedo pagar precios desorbitados en relación
con la realidad futura de ese activo. Pero en el alquiler, pagamos el alquiler mes a mes,
año a año, y por tanto no tiene mucho sentido hablar de burbuja, aparte de que las burbujas
se suelen gestar con endeudamiento, con crédito muy barato, y no se alquilan casas endeudándose.
Lo que se ha producido en el mercado del alquiler es simplemente la interacción de oferta y demanda.
La oferta en las grandes ciudades españolas ha estado congelada durante cuatro años y en
cambio la demanda se ha reanimado. ¿Por qué se ha reanimado? Pues porque ha habido un proceso
de creación de empleo muy importante, gente que no se podía permitir alquilar una casa porque
estaba desempleada ahora con muchas dificultades, obviamente, como habéis constatado, pero ya intenta
alquilarla, y luego también porque está habiendo un proceso de concentración de la población en
grandes ciudades. Está habiendo una segunda oleada migratoria desde pequeñas ciudades a
grandes ciudades. Si hay más demanda, misma oferta, suben los precios. ¿Se replanteará
Alejandra Jacinto que quizá el término burbuja del alquiler no es el término más adecuado para
describir la subida de precios en el mercado de arrendamiento de vivienda? Veámoslo.
Alejandra, aunque corrijamos el término, no utilicemos el término de burbuja,
vosotros sí utilizáis el de especulación. ¿Creéis que lo que está detrás del que se
disparan los precios del alquiler tiene que ver con eso, que alguien está haciendo negocio a
costa de la necesidad? Sí. Claro, evidentemente, es una burbuja y es una burbuja especulativa,
y no corregimos el término, sino que nos ratificamos en el mismo.
Si no quieres caldo, toma dos tazas. ¿Cómo va Alejandra Jacinto a corregir el término
económicamente mal empleado de burbuja del alquiler si en realidad no está haciendo una
reflexión económica? Lo que está haciendo es lanzar una consigna política. Y en ese momento
consideraba que para hacer propaganda política había que emplear y repetir muchas veces el
término de burbuja del alquiler. Por tanto, no, eso no se rectifica porque sería rectificar la
campaña de intoxicación y de propaganda política de ese momento.
Y es una burbuja creada políticamente por algunos factores muy concretos. En primer lugar,
por la aparición de esos fondos de inversión, fondos buitre en el mercado del alquiler,
pero entran evidentemente para mercadear en materia de alquiler, pero adquiriendo esos
activos, adquiriendo esos activos. Eso por un lado, por otro lado, con la modificación de las
leyes en aras de desproteger a los inquilinos, como vimos en el año 2013 con la reforma de la
ley de los alquileres y luego también con la cantidad de viviendas vacías que tenemos en la
Comunidad de Madrid. 153.000 viviendas vacías solo en la Comunidad de Madrid. Esos tres factores
han provocado sin duda que nos encontremos en la situación en la que estamos, que se provoca en
un primer momento una subida abusiva de los precios en el mercado de alquiler que ahora está provocando
que las familias tengan que volver a acceder al crédito hipotecario con la que nos ha caído en
los últimos años de la crisis precisamente por la concertación de préstamos llenos y plagados de
cláusulas abusivas. Pero todo eso que tiene que ver con una burbuja del alquiler. Di si lo quieres
que los alquileres son muy caros, que los alquileres absorben gran parte de los ingresos de muchas
familias, que los alquileres idealmente deberían ser mucho más bajos de lo que son ahora. Pero no
hables de burbuja del alquiler. Aquí Alejandra Jacinto no ha dado un solo argumento de por qué
es económicamente correcto llamar al alquiler, a los altos precios del alquiler, una burbuja.
¿Acaso pensaba Alejandra Jacinto que los alquileres de 2019 iban a pinchar e iban a bajar mucho durante
los años subsiguientes, que aún así estaría mal empleado el término burbuja del alquiler?
Pero bueno, uno podría llegar a entender qué quiere decir con eso. Pero si ese era su pronóstico de la
evolución, que iban a seguir los precios del alquiler, desde luego ha fracasado estrepitosamente,
porque han seguido subiendo. Y si no quería decir que los precios del alquiler iban a bajar durante
los siguientes años, pues entonces ¿cómo van a ser una burbuja los precios del alquiler del año
2019? Si aún eran precios de alquiler relativamente bajos con respecto a los precios de alquiler
futuros debido al desequilibrio que existe en las grandes ciudades, como he explicado antes,
entre la oferta de vivienda y la demanda de vivienda. Pero bueno, sigamos escuchando la
contrarréplica de Alejandra Jacinto. Y para corregir los datos que daba el economista,
la realidad es que no se está concentrando o no está habiendo un aumento de la población que
vengan a vivir a las grandes ciudades. Tenemos aquí datos del padrón municipal publicados por la
Dirección General de Economía y Hacienda de la ciudad de Madrid y precisamente los datos nos
hablan de datos demográficos descendentes que han aumentado ligeramente y de forma muy sutil en los
últimos cuatro años en 80.000 habitantes, que son la mitad de las viviendas vacías que tenemos
en la Comunidad de Madrid. No se trata solo de si sube o si baja la población en una gran
ciudad. En una gran ciudad, si no se construye mucho más, cabe la gente que cabe. De lo que se
trata es de si hay más gente del resto de España o del resto del mundo que quiere venir a vivir a
esa gran ciudad. Porque si es así, entonces esas personas van a competir contigo por quedarse una
de las pocas plazas disponibles de vivienda que hay en esa gran ciudad. Si nadie quiere ir a
vivir a esa gran ciudad salvo tú, entonces los propietarios de inmuebles van a tener que competir
por conseguir alquilarte a ti una vivienda. Ahora, si hay miles, decenas de miles, centenares de miles
de personas que potencialmente están interesadas en vivir en una gran ciudad y que están dispuestos
a pagar cada vez más por vivir en esa gran ciudad porque sus ingresos también aumentan o porque su
preferencia, sus ansias de vivir en esa gran ciudad se están incrementando y, por tanto,
están dispuestos a pagar más, pues entonces habrá una fiera competencia por quedarse con
una de esas pocas plazas de vivienda y esa fiera competencia se traducirá en alzas de los alquileres.
Aquellos que puedan pagar mayores alquileres alquilarán y quienes no puedan pagarlos,
aún cuando tengan muchas ganas de ir a vivir a una de esas grandes ciudades, pues no alquilarán.
En cualquier caso, si aplicáramos la lógica de Alejandra Jacinto, lo que debería haber sucedido
en Madrid y en la Comunidad Autónoma de Madrid es que si la población más o menos está estancada
o incluso cae, como ha llegado a decir, si no hay un mayor apetito por vivir en una gran ciudad,
¿por qué deberían estar subiendo tanto los precios de los alquileres? El único motivo posible
es que el número de viviendas vacías se esté incrementando. Es decir, que de alguna manera,
los propietarios de viviendas se coordinen para dejar cada vez más viviendas vacías,
de modo que aún cuando caiga la demanda de vivienda, como la oferta se hunde todavía más,
los alquileres suben. Y por eso Alejandra Jacinto dice, ha aumentado la población en
los últimos cuatro años en 80.000 personas, que es la mitad del stock de viviendas vacías de Madrid.
¿Pero tiene de verdad Alejandra Jacinto razón en que el número de viviendas vacías en Madrid
o en otras grandes ciudades han estado aumentando durante los últimos años o durante las últimas
décadas? Pues sobre eso le intento replicar. ¿Qué dice eso, señor Rayo? Bueno, las viviendas
vacías en la ciudad de Madrid están en mínimos históricos. Han ido descendiendo
ininterrumpidamente durante los últimos 15 años y también durante los últimos cinco años. No solo
en mínimos históricos, en números absolutos. Las 150.000 eran más de 200.000 hace cinco años,
sino también en términos relativos. En el año 2001, una cuarta parte del stock total de la
vivienda de Madrid, de la ciudad de Madrid, estaba vacía. Hoy es menos del 10%. Por tanto,
claro, si la evolución del stock de vivienda vacía ha sido descendente, claramente descendente,
año tras año es descendente, porque tener una vivienda vacía tiene un costo de oportunidad muy
grande. Si están subiendo los alquileres, están subiendo los precios, dejar la vivienda vacía es
perder una oportunidad de negocio brutal, pues la vivienda vacía está descendiendo. Bueno, se trata
de acaparar ese vivienda vacía. Dice que se trata de acaparar. Claro, como nos ha contado que la
vivienda vacía era responsable del alza de los precios del alquiler y resulta que durante los
últimos años, en los que han subido los precios del alquiler, la vivienda vacía no solo no se ha
mantenido constante o no ha subido, sino que ha bajado, y en ese año, en 2019, está en mínimos
históricos, pues como los datos no encajan en su narrativa, tiene que apelar a las emociones. No es
que los que tienen una vivienda vacía la acaparan, que supongo que quiere decir que cada vez más
fondos buitre están comprando las viviendas vacías que había en Madrid y las están manteniendo
deliberadamente vacías, como si a un fondo de inversión inmobiliario le interesara comprar
viviendas para dejarlas vacías y no obtener ninguna rentabilidad mientras se va haciendo cargo de los
gastos. Sería una inversión bastante ruinosa para los inversores. Pero bueno, dejemos que ella misma
se explique. Claro, sí, yo lo que quiero decir es que precisamente yo creo que el negocio está muy
claro. Suben los precios, tú acaparas vivienda vacía provocando que aumenten esos precios y
cuando los precios ya están suficientemente altos, entonces decides vender. Y ese es el mecanismo que
están utilizando absolutamente todos los fondos de inversión. Compran activos, a precios muy baratos,
incluso vivienda pública, especulan con ellos y cuando aumentan todavía más los precios,
los vuelven a vender. Y es un mecanismo que se produce de forma prácticamente circular y que
da aquí tiempo. Fijaos que había empezado el vídeo diciendo que había una burbuja en el mercado del
alquiler, que estaban subiendo desproporcionadamente los precios en el mercado del alquiler para
forzar a la gente a que comprara vivienda, a que se hipotecara de nuevo y a que comprara vivienda,
y ahora resulta que están subiendo todos los precios de la vivienda, no sólo los del alquiler,
sino también los de la compra-venta. Por tanto, como decía al principio, qué sentido tiene que la
gente deje de alquilar y pase a comprar cuando en teoría no va a poder pagar ni el alquiler ni la
cuota de la hipoteca. No tiene mucho sentido toda esta historieta, toda esta teoría conspirativa que
se ha montado. Y menos, por supuesto, ese fantástico modelo de negocio que consiste en
comprar y acaparar muchas viviendas de golpe, haciendo subir su precio, y luego se supone
sacarlas todas a la venta sin que su precio se desmorone.
Si el mercado y se vende bajarían los precios por las mismas dinámicas que han subido antes.
No es una cuestión de que se esté acaparando vivienda vacía. Repito, cada vez hay menos vivienda
vacía en Madrid. De hecho, en las provincias donde más están subiendo los precios de los alquileres,
Madrid, Barcelona, Málaga, es en toda España donde la densidad de viviendas vacías es más baja,
por motivos obvios. El problema, insisto, es que hay más demanda de alquiler en la región de Madrid
en los últimos tres años. Hay 200.000 personas más viviendo en la Comunidad de Madrid y no se ha
construido nada. Entonces, si no se construye y hay más vivienda, y hay más demanda de vivienda,
y hay más poder adquisitivo, porque, insisto, la gente ha salido del desempleo y, por tanto,
puede empezar a pagar alquileres mayores, estamos volviendo de todas formas. Es que también estamos
perdiendo la perspectiva. Estamos volviendo a los niveles de alquiler del año 2007. En algunos
casos, por encima, pero si descontamos la inflación, no están por encima. Es claro,
si estamos regresando a la situación laboral del año 2007, evidentemente los precios del alquiler
van a regresar a los del año 2007. Si no construimos más vivienda, y el problema es ese,
hay una responsabilidad política clarísima, y en eso yo coincido, pero la responsabilidad política
es bloquear la construcción de vivienda. Bueno, el tema es complejo, es que estamos planteando
volvemos a los niveles del 2007, pero como no nos hemos quedado con los mismos sueldos,
o no han ido creciendo al ritmo que deberían, pues la circunstancia es otra, y es un tema que
tendremos que tratar con un poquito más de detenimiento. Ahora no tenemos más tiempo,
pero yo les agradezco que nos hayan ayudado un poquito a bucear en este problema, guión drama,
porque lo es para mucha gente aquí en Madrid. Alejandra Jacinto, abogada de la Plataforma
Antidesahucios, esperamos otro día retomar la conversación. Muchas gracias por atendernos y
también a Juan Ramon Rayo. Gracias. Pues hasta aquí el breve debate que mantuve hace 4 años
con Alejandra Jacinto sobre nuestras dispares perspectivas sobre el mercado inmobiliario.
La suya básicamente es que hay una conspiración de los ricos y de los poderosos, aliados, claro,
con el poder político, para hacer subir el precio de los alquileres, y supongo que también el precio
de la vivienda, aunque aquí decía que sobre todo el de los alquileres, para forrarse a costa de los
ciudadanos, y que, por tanto, la solución no consiste en incrementar la oferta de vivienda porque,
como hay más demanda, los precios están subiendo. No, la solución consiste en doblegar a los poderosos
y controlar los precios, porque aparentemente hay vivienda de sobra en Madrid para que todo el mundo
que quiera vivir en Madrid pueda hacerlo a precios y alquileres asequibles. ¿Es eso lo que nos está
diciendo Alejandra Jacinto? Que cualquier persona que quiera venir a vivir a Madrid podrá hacerlo,
si se controlan los precios y se controle el abuso de poder de los poderosos, podrá hacerlo
a precios asequibles. Que no habrá carestía de vivienda porque oferta sobra. O lo que nos quiere
decir Alejandra Jacinto es que después de que ellos tomen el control del mercado de la vivienda
en Madrid y establezcan controles de precios, serán ellos quienes decidan quién vive y quién no vive
en Madrid. Serán ellos quienes racionen el mercado del alquiler y el mercado de compra-venta en la
ciudad de Madrid y en la comunidad autónoma de Madrid. Porque si todos entendemos que ahora
mismo no todo aquel que potencialmente quiera venir a vivir a Madrid a precios que estos políticos
consideren dignos o asequibles, no todo el mundo podría venir a vivir a Madrid porque no habría
materialmente sitio donde alojarlos, si eso es así, entonces estamos reconociendo que el problema es
de oferta. Que falta vivienda en Madrid. Que si queremos que la vivienda sea más accesible para
todos hay que construir más. Y que la subida de precios era un síntoma de este desequilibrio
entre la fuerte demanda y la escasa oferta. En lugar de ser una mega conspiración, es una
señal que proporciona información tanto a compradores como a vendedores, tanto a
arrendadores como a arrendatarios, de que falta vivienda en Madrid. Y desde Unidas Podemos apuestan
por hacer caso omiso a esa información que les proporcionan los precios. Apuestan por imponer sus
dogmas, sus prejuicios, sus consignas políticas a la realidad social y económica de la región. Y
por eso sus propuestas para el mercado de la vivienda son nefastas, porque no apuestan por
proporcionar una solución económica al problema económico de la vivienda. Por lo que apuestan es
por controlar políticamente la vivienda de los madrileños.