El Banco de España acaba de publicar la encuesta financiera de las familias
correspondiente al año 2017, y la principal conclusión de este informe,
o al menos la que a mi juicio resulta más relevante, es que los hogares jóvenes,
aquellos cuyo cabeza de familia tiene menos de 35 años, se han empobrecido
muy notablemente a lo largo de la crisis económica y no hay ningún viso de
recuperación en su patrimonio neto, más en particular la riqueza mediana,
que no la media, sino la mediana de un hogar joven en el año 2008 era de 74.400
euros, es decir, en el año 2008 el hogar mediano tenía unos activos con un valor
superior a sus deudas de 74.400 euros. En cambio, en 2017, la riqueza neta mediana
de los hogares jóvenes apenas asciende a 5.300 euros, teniendo en cuenta la
inflación del período, estamos hablando de un hundimiento de la riqueza de
las familias jóvenes del 94%. ¿A qué se ha debido este tan considerable, tan
dramático, tan preocupante hundimiento de la riqueza neta de las familias
jóvenes españolas? Bueno, de acuerdo con la prensa, este hundimiento deriva de la
precarización a la que han sido sometidos los jóvenes durante la crisis
económica. La crisis se ha superado de manera desigual dentro de la economía
española y los que han salido peor parados han sido los jóvenes y de
hecho la encuesta financiera de las familias ahonda un poco en esta línea. Los
ingresos de los hogares jóvenes en el año 2008
ascendían a 26.600 euros anuales, sin embargo, los ingresos de los hogares
jóvenes en el año 2017 apenas alcanzaban los 22.800 euros anuales, por
tanto, y teniendo en cuenta la inflación, estamos hablando de una caída de los
ingresos medianos en términos reales del 25%. De ahí que, como digo, parte de la
prensa atribuya el hundimiento de la riqueza neta del patrimonio neto de las
familias jóvenes a esta caída considerable de los ingresos anuales de
las familias jóvenes. La crisis y la desigual recuperación se ha
cebado con los más jóvenes y, por tanto, los más jóvenes son incapaces de
acumular un patrimonio. No digo que no pueda haber parte de razón en esto, pero
la razón fundamental que explica el empobrecimiento de las familias jóvenes
españolas no son las dinámicas que se hayan generado a lo largo de la crisis
económica. Una caída de los ingresos anuales del 25%, que dicho sea de paso,
tampoco es una caída que se deba exclusivamente a la bajada de los
salarios, sino también al aumento del desempleo que todavía no se ha
subsanado desde el inicio de la crisis, pero decía una caída de los ingresos
familiares del 25% no explica, desde luego, un hundimiento de la riqueza
familiar del 94%. Hay otros factores que están en juego y el
factor principal no son ni siquiera, como digo, la evolución de los ingresos, sino
sobre todo la evolución que ha experimentado durante esta última década,
el mayor de los activos que tiene cualquier familia en España, también las
familias más jóvenes, la vivienda principal. A lo largo de la última década,
la vivienda habitual de las familias españolas se ha visto sometida a dos
tendencias que han afectado de manera muy directa, que han impactado de manera
muy directa, en el patrimonio neto de esas familias españolas. La primera es
que, como he sabido en los últimos 10 años, la vivienda se ha depreciado en
España, desde el pico de la burbuja hasta la actualidad. De acuerdo con la
encuesta financiera de las familias, el abaratamiento, la caída, el hundimiento
del precio de la vivienda, en términos reales, teniendo en cuenta la inflación,
ha sido del 60%. O dicho de otra manera, la vivienda mediana en España, en el año
2017, tenía un valor un 60% inferior a la vivienda mediana en el año 2008.
Conviene matizar, sin embargo, que esta cifra deriva de una limitación
metodológica de la encuesta financiera de las familias. El valor que se atribuye
en la encuesta a la vivienda no es el valor de mercado, no es el valor o el
precio de transacciones que se haya encerrado, sino que es el valor
encuestado. Esto es, se les pregunta a las familias qué precio, qué valor
consideras que tiene tu vivienda. En la medida en que en el año 2008 le
atribuyeran un valor por encima del mercado y hoy, probablemente, le estén
atribuyendo un valor por debajo del mercado, la caída del precio se acentúa
artificialmente. No ha habido una caída de los precios de la vivienda, incluso
después de la inflación, del 60% entre el año 2008 y el año 2017. La caída ha
sido más bien cercana al 30, 32% pero aún así, sí ha habido una depreciación
del valor de las viviendas y, por tanto, las familias que tuvieran vivienda
tienen un activo que es menos valioso hoy que en el año 2008. Pero la segunda de
las tendencias que explica por qué la riqueza neta de las familias más jóvenes
no despega o no se recupera con respecto a los niveles previos a la crisis es que
el régimen de tenencia de vivienda ha cambiado muy sustancialmente. En el año
2008 el 66% de las familias jóvenes eran propietarias de una vivienda. Hoy este
porcentaje asciende sólo al 41%. Es verdad que en todas las franjas de edad se
produce una caída en el régimen de tenencia de vivienda pero esta es
particularmente acusada, ya digo, entre las familias más jóvenes. Por tanto, si
hay menos viviendas y más baratas, menos caras en manos de las familias más
jóvenes y, a su vez, estas familias más jóvenes no han reemplazado este activo
que ya no tienen por otros activos alternativos y no lo han hecho, menos
activos y menos valiosos, menos riqueza neta. Esta es la explicación fundamental
de por qué las familias jóvenes son hoy más pobres de lo que lo eran en el año
2008 porque tienen menos viviendas y las viviendas que tienen son menos valiosas.
Ahora, claro, la cuestión es por qué las familias jóvenes tienen hoy menos
viviendas de las que tenían en el año 2008, es decir, por qué la densidad de
la propiedad de la vivienda ha caído sustancialmente con respecto al año 2008.
Una primera explicación, probablemente la más común, la más habitual y a mi
juicio bastante equivocada, es que como los ingresos familiares se han reducido,
la capacidad de las familias para comprar una vivienda sea también reducido.
En concreto, recordemos los ingresos medianos de un hogar joven en el año 2008
eran de 22.600 euros, en el año 2017 en cambio eran de 22.800 euros.
Por tanto, si las familias ingresan menos, también tienen menor capacidad para
comprar una vivienda. ¿Por qué considero que este argumento, que esta hipótesis es
equivocada? Porque sí, los ingresos de las familias más jóvenes se han reducido
a lo largo de la última década. Pero, como ya hemos mencionado, los precios de
la vivienda también se han abaratado a lo largo de la última década y, por
tanto, para medir si las viviendas, en cuanto a precio, son hoy más o menos
accesibles de lo que lo era en el año 2008, hemos de poner en relación el
precio de la vivienda con los ingresos familiares. Más en particular, en el año
2008, el precio mediano de una vivienda eran 180.000 euros y, en cambio, los
ingresos familiares eran de 26.600 euros. Por tanto, estamos hablando de que para
comprar una vivienda, la familia joven mediana tenía que destinar unos 6,7
años de sus ingresos familiares. En el año 2017, como hemos mencionado, los
ingresos familiares han caído, han caído hasta 22.800 euros, pero es que el valor
mediano de una vivienda se ha reducido hasta 120.000 euros, de tal manera que el
número de años que en términos medios hace falta para comprar una vivienda ha
bajado de 6,7 en el año 2008 a 5,3. En cuanto a su precio, la vivienda es hoy más
accesible de lo que lo era en el año 2008. Es cierto que, como hemos dicho
antes, es muy probable que las valoraciones contenidas en la encuesta
financiera de las familias estén sesgadas, estén medidas erroneamente, porque
son valoraciones que derivan del propio juicio de las familias sondeadas.
Sin embargo, aún cuando tomemos una depreciación de la vivienda no tan
acusada como la que contiene la encuesta financiera de las familias, es decir,
aún cuando conseguiremos que la caída nominal en el precio entre 2008 y 2017
ha sido de entorno al 20-25%, incluso en ese caso tendríamos un abaratamiento
relativo de las viviendas en relación con los ingresos familiares, en concreto
con una caída del 21%, los años que serían necesarios de ingresos medianos,
jóvenes para comprar una vivienda serían 6,3, por tanto por debajo de los 6,7
años que eran necesarios en el pico de la burbuja. Si las viviendas no se han
vuelto más inaccesibles en cuanto a su precio, porque hoy las familias jóvenes
tienen menos viviendas en propiedad que en el año 2008. Al respecto, se me ocurren
al menos tres hipótesis, aunque ya adelanto que la más relevante con
diferencia de las tres a mi juicio es la tercera. La primera hipótesis es que se
haya producido durante la última década un cambio en las preferencias de la
ciudadanía. Después de haber vivido en sus propias carnes el shock que supuso
inflar la burbuja inmobiliaria con su posterior colapso cabe la posibilidad de
que los españoles ya no quieran ser tan propietarios de vivienda como en el año
2008 y hoy prefieran otros regímenes de tenencia como el alquiler. La segunda
posibilidad es que en una sociedad cada vez más líquida, más volátil, más
cambiante, más fluctuante, atarse a una vivienda en propiedad reste flexibilidad
a los más jóvenes tanto en términos personales como profesionales y
justamente por ello también opten por otros regímenes de tenencia y vivienda
que son más flexibles como pueda ser el caso del alquiler. Estos dos factores
pueden haber tenido su relevancia, pero a mi juicio como decía y con mucha
diferencia el más importante de estos factores es el tercero, a saber que las
condiciones de acceso a la financiación son hoy mucho más rigurosas, son hoy mucho
más racionales de lo que lo eran en el año 2008. Hasta el año 2008 la economía
española vivía en un régimen de crédito baratísimo, de crédito muy laxo,
merced al cual cualquier individuo con independencia de su solvencia podía
obtener una financiación hipotecaria cercano al 100% de la atasación del
inmueble cuando no superior a ese 100%. En la actualidad las entidades
financieras han aprendido la lección de la burbuja y en general limitan sus
préstamos hipotecarios al 80% de la atasación del inmueble. Esto significa
que si una familia quiere comprar una vivienda tiene que aportar primero el
20% del precio del inmueble y segundo los gastos y los impuestos vinculados a la
transacción ascienden al 10% del valor del inmueble que también ha de ser
aportado por la propia familia, es decir un hogar que quiera comprarse una
vivienda necesita hoy y no necesitaba en 2008 alrededor del 30% del valor de la
vivienda en forma de ahorro personal. Si, de acuerdo con la encuesta financiera de
las familias, el valor de una vivienda mediana en España es de 120.000 euros,
eso significa que la familia mediana que quiera comprarse una vivienda tendría
que tener un ahorro de 35.000 euros para poder hacer frente a la entrada de la
hipoteca y a los gastos de formalización de la compraventa. Tiene la
familia mediana un ahorro de 35.000 euros para poder hacer frente a esta
entrada y a los gastos y impuestos vinculados a la transacción. No, si
vamos a la propia encuesta financiera de las familias comprobaremos que la
riqueza neta de la familia mediana sin vivienda, es decir de aquellos que
potencialmente podrían estar interesados en comprar una vivienda principal, apenas
asciende a 2.600 euros. Es decir, para comprar una vivienda, la familia mediana
necesita 35.000 euros y la familia mediana sin propiedad de vivienda, aquellos que
podrían querer comprarla, sólo tienen 2.600 euros en activos superiores a sus
deudas. Por tanto, es evidente que existe una fuerte barrera de entrada en el
ahorro inicial que tienen las familias españolas y que necesitan para poder
comprar una vivienda. ¿Acaso se piense que este último dato si se ha visto muy
fuertemente influido por la precarización de las familias jóvenes a lo
largo de la crisis económica? Si los salarios han bajado, si la temporalidad ha
aumentado, que en realidad no lo ha hecho, la temporalidad hoy es más baja que el
año 2008, pero bueno, siguiendo la narrativa oficial, si la temporalidad ha
aumentado o se ha mantenido alta, es lógico que las familias sean incapaces
de amasar un ahorro considerable que a su vez les permita acceder a un préstamo
hipotecario. Pero lo cierto es que la riqueza neta mediana de las familias que
no tenían vivienda en el año 2008 era incluso inferior a la actual.
Por tanto, en España las familias que querían comprar una vivienda, en general,
en términos medianos, por supuesto en la parte alta de la distribución de la
renta esto cambia, pero la familia mediana que quería comprar una vivienda y que no
la tenía nunca ha tenido ahorros suficientes para hacer frente a la
entrada de la hipoteca y para hacer frente a los gastos e impuestos
vinculados a la compraventa. Lo que ha cambiado desde el año 2008 a la
actualidad no es que las familias sin vivienda se hayan empobrecido con
respecto al período anterior a la crisis, es que antes de la crisis estas
familias que no tenían ahorro propio sí accedían a una financiación
suficiente como para comprar una vivienda y hoy no acceden a esa
financiación porque los estándares de riesgo bancarios se han racionalizado y
por tanto no conceden préstamos hipotecarios a familias que no pueden
aportar ni siquiera la entrada para una vivienda. Y a este respecto, si queremos
revertir esta situación, caben desde luego dos alternativas. La primera es
recuperar las condiciones de extrema laxitud financiera que caracterizaban
a la economía española hasta el año 2008. Personalmente creo que esta medida
sería un completo despropósito, dado que empezar a extender créditos sin
ton ni son, sin tener en cuenta los mínimos estándares de racionalidad
financiera, a lo único a lo que conduciría es a una nueva burbuja y una
nueva descapitalización del sistema financiero que a su vez debería volver a
ser rescatado por el conjunto de los contribuyentes. No parece, por tanto, que
la mejor idea sea mantenernos en la situación actual y regar con crédito
ultra barato, ultra laxo y ultra imprudente a la economía española. La
segunda alternativa pasaría por lograr algo que no ha tenido la economía
española al menos en los últimos 30 años, a saber, por un lado, abaratar las
viviendas para que su precio sea más accesible en términos de la renta
familiar de lo que lo es hoy y para abaratar la vivienda necesitamos
liberalizar la oferta para que ésta pueda aumentar muy sustancialmente y
segundo, cambiar la estructura de ingresos de las familias españolas, es
decir, lograr un mercado laboral que proporcione contratos más estables,
sueldos que se incrementen cuando se incremente la productividad, mayor
cultura financiera para ayudar a las familias a que gestionen mejor sus
ingresos y puedan amasar un ahorro, etc. Es decir, se trataría de lograr, como he
dicho, algo que la economía española no ha tenido en los últimos 30 años, no es
que antes de la crisis no hubiese temporalidad, los sueldos fueran altos,
las familias españolas fueran muy ahorradoras y con la crisis todo esto se
haya perdido y como consecuencia de esta pérdida ahora las viviendas son
inaccesibles. No, antes de la crisis, el año 2008 y antes del año 2008, la
temporalidad era tan o más alta que la actual, los sueldos no eran tan distintos
de los actuales y la cultura financiera de las familias españolas era tan baja
como lo es hoy y, por tanto, los ahorros que tenían las familias españolas eran
incluso menores a los ahorros actuales. La diferencia, como he dicho, es que
antes de la crisis la banca, las cajas, otorgaban financiación en términos muy
imprudentes a todo el mundo y esto sí ha cambiado con la crisis y si esto ha
cambiado con la crisis y no queremos seguir las dinámicas que nos impone
una sociedad con bajo ahorro para una parte de las familias y una vivienda
cara con financiación restringida y la dinámica es que habrá una parte de la
población que no podrá tener acceso a la vivienda por falta de ahorro, por altos
precios de la vivienda y por financiación bancaria racionalizada, si no queremos que
esta dinámica se consolide, que es la dinámica, insisto, en la que debería haber
estado la economía española de no haber sido por la burbuja financiera que luego
generó el desastre actual, si no queremos que esta dinámica se consolide hay que
cambiar elementos estructurales de la economía española que han estado con
nosotros desde muy antes de la crisis. Hay que reformar y liberalizar el mercado
laboral y hay que hacer pedagogía en todos los ámbitos posibles sobre
ámbitos saludables de ahorro entre las familias españolas, con suelo liberalizado,
con vivienda barata, con un mercado laboral que proporciona empleos estables,
con salarios crecientes en la medida en que la inversión empresarial incremente
la productividad de la economía y con cultura financiera si podremos avanzar
hacia una generación de familias jóvenes que a su vez sean propietarias de
vivienda. Sin todos estos elementos, la única forma de conseguir que las
familias jóvenes vuelvan a ser propietarias de vivienda es con burbujismo
financiero, pero ésta sería una alternativa devastadora para el conjunto
de la sociedad.