Los precios de la vivienda en Estados Unidos no solo están en máximos históricos,
sino que están aumentando a la mayor tasa de los últimos 25 años.
Nos encontramos ante una nueva burbuja inmobiliaria en Estados Unidos.
Veámoslo.
Desde hace varios meses, muchos titulares de prensa económica contienen una misma palabra,
inflación, y no es para menos porque estamos experimentando el alza más elevada de precios
en los últimos 30 años.
Esta inflación suele atribuirse de manera generalizada a la existencia de cuello de
botella en determinados sectores de la economía global que impulsan al alza los costes y por
tanto los precios.
Ahora bien, cuando hablamos de inflación, la mayoría tendemos a pensar intuitivamente
en el encarecimiento de los bienes de consumo no duradero, es decir, aquellos bienes de
consumo que tienen una durabilidad baja, típicamente la comida, pero también la vestimenta o también
otros servicios de los que adquirimos en nuestro día a día.
Sin embargo, los únicos bienes de consumo que existen en la economía no son los de
carácter no duradero, sino que también existen los llamados bienes de consumo duradero,
es decir, aquellos bienes de consumo que tienen una alta durabilidad y que consumimos durante
muchos años de la vida de ese bien.
El caso más paradigmático de bien de consumo duradero es la vivienda.
Pues bien, ¿qué está sucediendo con el precio de los bienes de consumo duradero,
y más en particular con la vivienda, en aquel país que durante el último año y medio
ha recurrido de un modo más agresivo, más energico, a las políticas de estímulo, monetario
y fiscal en todo el mundo?
Es decir, ¿qué está pasando con el precio de la vivienda en Estados Unidos?
Pues lo que está pasando es que se encuentra en máximos históricos.
Lo podemos observar en este gráfico que contiene el índice Case Healer de Precios
de la Vivienda en Estados Unidos.
Este índice, que toma un valor de 100 en enero del año 2000, se encuentra ahora mismo en
271.
Es decir, que ahora mismo los precios de la vivienda promedio en Estados Unidos son
2,7 veces mayores que en el año 2000.
Pero es que lo relevante no es solo eso, fijaos en donde estaban los precios de la vivienda
en el pico de la anterior burbuja, es decir, a mediados del año 2006, pues se encontraban
en 184.
Es decir, que hoy están en 271 y en el pico de la anterior burbuja en 184.
Por tanto, a día de hoy en Estados Unidos los precios de la vivienda promedio en el
conjunto del país se hallan un 47% más elevados que en el pico de la anterior burbuja.
Si descontamos la inflación, porque desde el año 2006, 15 años ha llovido bastante
en términos de inflación en Estados Unidos, si descontamos la inflación acumulada durante
ese periodo del 38%, tenemos que aún hoy los precios de la vivienda reales no nominales
están un 6,5% por encima que en el pico de la anterior burbuja.
Vale bien, pero a lo mejor el problema de fondo es que falta vivienda en Estados Unidos
y que ésta se ha ido encareciendo progresivamente conforme los demandantes han llegado al mercado
inmobiliario, no se ha construido, poca oferta, mucha demanda, precios más altos.
Podría ser, y de hecho es probable que parte de la explicación sea ésta, pero fijémonos
ya no en el nivel que alcanzan hoy los precios de la vivienda en Estados Unidos, sino en
cuanto se han encarecido durante el último año.
Este gráfico refleja la tasa de variación interanual del índice Case-Shiller que hemos
analizado con anterioridad, y lo que nos encontramos es que durante el último año los precios
de la vivienda en Estados Unidos han estallado un 20%.
Se trata de la tasa de variación del incremento más acelerado de toda esta serie histórica,
bastante por encima de la mayor aceleración que experimentaron durante la anterior burbuja,
que llegó a ser del 14%, pues bien, ahora de prácticamente el 20%, no solo es que estén
muy altos, sino que están subiendo muy rápidamente.
Y esta elevación de precios tan rápida es difícil vincularla a la existencia de
cuello de botella que estén encareciendo los costes de las nuevas viviendas.
Aquí los cuello de botella de los contenedores, de los microchips, del petróleo o del gas
no influyen demasiado, porque estamos hablando de encarecimiento de viviendas nuevas o de
viviendas ya existentes, ya construidas.
Pero bueno, de nuevo podríamos pensar, quizá es que durante el último año se ha generado
una escasez repentina de vivienda y como los estadounidenses tienen más poder adquisitivo,
pues entonces los precios de la vivienda se han incrementado, podría ser.
Pero si el problema de fondo detrás de este encarecimiento del precio de la vivienda es
que falta vivienda, es decir, que hay mucha gente que quiere tener un sitio donde residir
y faltan sitios donde residir, deberíamos estar viendo que simultáneamente se encarece
el precio de la vivienda y también el precio de los alquileres de la vivienda, porque escasearía
tanto la vivienda en régimen de propiedad como la vivienda en régimen de alquiler.
Si falta vivienda, falta vivienda como bien económico, al margen del régimen de tenencia
de esa vivienda.
Pues bien, en el siguiente gráfico vamos a representar cuál es la relación entre el
precio de compraventa de una vivienda y el precio de los alquileres, lo que en bolsa
se llama ratio per price earning ratio y que en el mercado de la vivienda podemos denominar
de manera muy similar poniendo en relación, como decía, los alquileres al precio de la
vivienda en lugar de cómo se hacen bolsa los beneficios de las empresas en relación
con el precio de la acción, en relación con la capitalización bursátil de la empresa.
La ratio per suele considerarse un indicador de burbuja.
Cuando la ratio per está muy alta significa que estamos pagando múltiples, muy elevados
en relación con el rendimiento que nos proporciona el activo, en este caso la vivienda, el rendimiento
que nos proporciona el activo es el valor que atribuimos a residir en ella o el valor
que les cobramos a otros por residir en ella y ese valor lo aproximamos con el precio de
los alquileres, es decir, con lo que algunos están dispuestos a pagar por residir en
esa vivienda.
Si pagamos mucho por el activo, a cambio de obtener muy poquito por ese activo, es que
el activo está en modo burbujístico.
Pues bien, observemos cómo ha evolucionado la ratio per de la vivienda en Estados Unidos.
En este gráfico normalizamos el valor de la ratio per en 100 en el año 1987, que es
aproximadamente el mismo valor que tenía durante el año 2000 antes de que se gestara
la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos.
Y como vemos, desde el año 2000 hasta el año 2006-2007 la ratio per aumentó de 100 a 148,
es decir, que durante la anterior burbuja la vivienda en Estados Unidos acumuló una
sobrevalorización de hasta el 48%.
Pues bien, ahora mismo la ratio per ya se encuentra más elevada en Estados Unidos que
en el pico de la anterior burbuja.
Y no podría ser que la ratio per se haya disparado porque hay escasez de vivienda, esa escasez
de vivienda se ha trasladado en mayores precios de la vivienda y como los precios de los alquileres
siempre se ajustan con retraso con respecto a las operaciones de compraventa, pues todavía
no ha dado tiempo a que suban los alquileres tanto como ha subido el precio de venta de
la vivienda.
Y por tanto, cuando esto suceda, la ratio per vuelva a bajar, es decir, cuando suban
los alquileres la relación entre el precio de la vivienda y los alquileres se ajustará
a la baja.
Pues desde luego podría ser, es una posible explicación y habrá que estar atentos a
lo que sucede durante los próximos meses.
Ahora bien, si sumamos el actual clima de tipos de interés negativos en mínimos históricos,
el actual clima de inflación generalizada en bienes de consumo no duradero que también
se está trasladando a los bienes de consumo duradero.
Y sí, además, sumamos a esto la aceleración de precios a la mayor tasa de los últimos
20-25 años, desde luego todo esto huele a burbuja.
Y si la política fiscal expansiva y si la política monetaria expansiva están generando
burbujas en bienes de consumo duradero y en particular en la vivienda, por mucho que
los cueillos de botella terminen normalizándose durante los próximos meses y por tanto la
inflación en bienes de consumo no duradero baje, por mucho que eso suceda, que es el
escenario preferido, el escenario soñado por los bancos centrales, para no tener que restringir
su política monetaria, aunque eso suceda, si está gestando una burbuja en los precios
de la vivienda en Estados Unidos, a la Reserva Federal no le quedará otro remedio que subir
tipos de interés para estrangular, para pinchar esa burbuja.
Si los bienes de consumo duradero se encarecen, habrá que subir tipos de interés.
Y si Estados Unidos sube los tipos de interés, el tipo de cambio euro-dólar se apreciará
en favor del dólar y por tanto la eurozona comenzará a importar inflación, lo cual añadirán
nuevas presiones a que el Banco Central Europeo eleve los tipos de interés, por mucho que
los cueillos de botella en determinados sectores de la economía global hayan desaparecido.
Con la política monetaria expansiva siempre termina sucediendo lo mismo, tanto va el cántaro
a la fuente que se acaba rompiendo.