Una de las políticas públicas que está ganando una mayor notoriedad durante los últimos meses
es el control de alquileres, es decir, el establecimiento de límites máximos
a cuánto pueden los propietarios de un inmueble incrementar la renta que cobran a sus inquilinos.
En principio podría parecer que este tipo de medidas, el control de alquileres,
contribuye a solucionar, a paliar, a contrastar, a combatir algunos de los efectos más perversos
del actual encarecimiento inmobiliario, muy en particular del actual encarecimiento
de los precios de los alquileres. De ahí que partidos políticos como Podemos
y algunos sectores dentro del Partido Socialista abogen abiertamente por este tipo de medidas
y de ahí que otros países u otras ciudades fuera de España hayan aplicado durante el pasado
o incluso en el presente esta medida para contrarrestar sus crisis inmobiliarias.
Sin embargo, la evidencia empírica que disponemos al respecto de los efectos del control de precios
de los alquileres es bastante incuestionable, bastante amplia y bastante negativa
para los defensores de este tipo de medidas. El control de alquileres conlleva determinadas
consecuencias que en última instancia terminan haciendo fracasar los objetivos, los presuntos
objetivos que tiene el control de alquileres, a saber volver la vivienda más accesible
para los ciudadanos. Empecemos con la idea genérica de cuáles
son los efectos del establecimiento de un precio máximo, es decir, de un límite máximo
que no se puede sobrepasar en el precio de un bien, en este caso de los alquileres.
Si el gobierno fija un precio máximo por debajo del precio que se habría establecido
en el mercado, dos efectos genéricos tienen lugar. Por un lado, la demanda se incrementa
más de lo que habría aumentado en ausencia de ese control de precios, es decir, tenemos
más demanda de la que tendríamos en caso contrario, dado que el precio es más bajo
que aquel que prevalecería en un mercado libre. Y, por otro lado, la oferta es menor
de la que habría sido en caso de que los precios pudiesen aumentar libremente, debido
a que precisamente el precio es más bajo que el que prevalecería en un mercado libre
y, por tanto, los oferentes están menos predispuestos a ofrecer el bien. Más demanda y menos oferta
significa menos accesibilidad, menos disponibilidad, más carestía, más desabastecimiento del
bien sobre el que se establecen controles de precios. Y, como digo, la evidencia empírica
al respecto sobre el control de alquileres es muy clara sobre la vigencia y la relevancia
de estos dos efectos. Por un lado, tenemos los efectos sobre los demandantes de alquileres,
sobre los inquilinos. Al establecer un control de alquileres, la demanda de inmuebles para
ser arrendados es mayor de la que sería sin el control de alquileres. Y esto provoca
tres efectos que inciden directamente sobre la demanda. El primero es que muchos inquilinos
terminan arrendando inmuebles que no encajan totalmente con sus necesidades. Al final,
dado que el control de precios implica que hay más demandantes que oferentes y que,
por tanto, los demandantes se les asigna el bien de manera racionada, es decir, casi
por sorteo, puede suceder que una persona esté dispuesta a alquilar un inmueble mucho mayor
con mucha más superficie de la que necesita debido a que los precios han sido artificialmente
rebajados por la regulación. En un mercado libre, si una persona con 60 metros cuadrados
tiene suficiente, con un piso de 60 metros cuadrados tiene suficiente, no irá a alquilar
un piso de 90 o de 120 metros cuadrados en caso de que el precio se fije libremente y
refleje la auténtica carestía por este tipo de inmuebles. En cambio, si todos los precios,
el de 60, el de 70, el de 80, el de 90 o el de 120, están artificialmente rebajados
y los diferenciales no son especialmente graves, especialmente amplios, una persona
puede terminar alquilando un piso mayor del que necesita y, en consecuencia, genera
una escasez del tipo de inmuebles que pueden necesitar más amplios, que pueden necesitar,
por ejemplo, familias más numerosas. Por ejemplo, en el año 2003, dos renombrados
economistas, Gleiser y Ludmer, estimaron que, bajo el control de alquileres en la ciudad
de Nueva York, un 21% de los inquilinos ocupaba inmuebles con un mayor número de habitaciones
que aquellas que esos mismos inquilinos decían necesitar. Simplemente, como el control de
alquileres había rebajado artificialmente el precio de esos inmuebles con mayor superficie,
estos inquilinos pujaban por ellos a ver si sonaba la flauta y les terminaban asignando,
terminaban consiguiendo uno de esos escasos inmuebles con mayor número de habitaciones
y menor precio. Y si al final conseguían uno, evidentemente, lo ocupaban en perjuicio de
otras familias con un mayor número de cabezas que podían necesitar esos inmuebles con mayor
número de habitaciones y de superficie. Por tanto, el primer efecto del control de alquileres
sobre la demanda, la demanda no raciona, no escoge, óptimamente, qué tipo de inmuebles
necesita, sino que se produce una mala asignación de los inmuebles entre los distintos demandantes.
Este efecto del control de alquileres sobre la demanda, los inquilinos que se encuentran
bajo un inmueble controlado de precio, con precio restringido, tienden a permanecer más
tiempo en ese inmueble que aquellos que alquilan una vivienda en el mercado libre sin control
de alquileres. La razón detrás de esto es muy sencilla de entender. Simplemente, como
el control de alquileres, conforme pasa el tiempo, va generando un precio por el alquiler
mucho más bajo que el de otros inmuebles que no están sometidos a control de alquileres,
el inquilino que ha tenido la suerte de que le haya tocado uno de esos inmuebles con alquiler
controlado no quiere abandonarlo por nada del mundo, aun cuando sus necesidades hayan
cambiado, aun cuando se le haya desplazado laboralmente a otra parte de la ciudad, aun
cuando su familia haya aumentado y por tanto necesite un piso más amplio, aun cuando al
contrario su familia se haya reducido, por ejemplo sus hijos se hayan ido y por tanto
se conforme con un piso de menor tamaño, aquellas personas que se encuentran bajo la
situación de un control de alquileres, de un piso con alquiler controlado, aquellos
inquilinos que están agraciados por ese bajo alquiler no abandonan en absoluto o tardan
mucho en abandonar el alquiler del que disfruta, como consecuencia hay mucha menos movilidad
de inquilinos entre los pisos que tienen alquileres controlados, por ejemplo tres economistas,
Saul Jackson y Saba han estimado que bajo el control de alquileres de Nueva York en
los años 70 los inquilinos que tenían un alquiler con precios regulados tendían a
permanecer en sus inmuebles una media de 18 años más que aquellos otros inquilinos que
no tenían los alquileres regulados, por tanto la demanda no es solo que se asigne ineficientemente,
no es solo que vaya a parar a personas que necesitan otro tipo de inmuebles sino que
además esas personas que tienen la suerte de que les toque un piso con alquileres regulados
tienden a retener durante mucho tiempo esos inmuebles y por tanto los sacan fuera del
mercado reduciendo consecuentemente la disponibilidad de inmuebles en alquiler y tercer efecto sobre
los demandantes, el precio, las subidas o las bajadas de precio sirven para de alguna
manera discriminar a los demandantes, si tú puedes pagar más, si tú le puedes pagar
más al propietario te llevas en general el inmueble, si tú puedes pagar menos no te
llevas el inmueble en régimen de alquiler, ahora bien con el control de precios la renta
del alquiler no se puede mover al alza y en consecuencia no sirve como criterio discriminador,
que el precio no se pueda utilizar como elemento discriminador entre potenciales inquilinos
no significa que el propietario del inmueble no utilice otros criterios no monetarios para
discriminar entre todos los potenciales inquilinos, especialmente si hay una gran carestía de
inmuebles y una gran abundancia de inquilinos, de potenciales inquilinos que quieren arrendar
el inmueble y justamente el control de precios lo que favorece es que se utilicen otras
métricas, algunas de ellas bastante criticables y discutibles para que el propietario escoja
a que persona le termina alquilando el inmueble, por ejemplo el economista David Sims estima
que bajo el control de alquileres aplicado en Boston los inquilinos con renta más alta
tendían a acaparar un mayor porcentaje de inmuebles en alquiler de precio controlado
que los inquilinos con renta más baja, no porque los inquilinos con renta más alta
pudiesen pagar más que los inquilinos con renta más baja dado que los alquileres estaban
regulados y había un precio máximo a esos arrendamientos, el motivo era simplemente
que los propietarios ante la disyuntiva de alquilarle un inmueble por un mismo precio
a personas con renta alta o con renta baja prefieren alquilárselo a personas con renta
alta porque supone una garantía adicional de pago, en un mercado libre las personas con
renta más baja pueden intentar corregir, pueden intentar subsanar ese mayor riesgo
de impago que suponen para el arrendador ofreciéndole un precio algo mayor que sus competidores
en la puja del inmueble, pero bajo controles de precios esa opción no está disponible
y por tanto otras cosas siendo iguales el arrendador prefiere alquilarle el inmueble
a las personas que le proporcionan una mayor seguridad, es decir, inquilinos de renta alta
que a las personas que le proporcionan una menor seguridad, inquilinos de renta baja
e insisto este mismo criterio podría aplicarse en términos de raza, religión, orientación
sexual, es decir, cuando evitamos que se discrimine vía precios tú pagas más, te quedas el
piso, tú pagas menos, lo siento, no te lo quedas, el propietario empieza a introducir
otros criterios de discriminación que muchas veces son muchísimo peores que la discriminación
día precios, bien, estos son los tres efectos que el control de precios tiene sobre la demanda
de inmuebles, asignación ineficiente, menor movilidad de los inquilinos y discriminación
de los inquilinos por criterios distintos del precio, pero el control de alquileres también
tiene efectos sobre la demanda, el primer efecto evidentemente es que un menor número
de arrendadores estará dispuesto a sacar en alquiler sus inmuebles, hay un elemento
que valoran todos los propietarios que es el llamado precio de reserva, es decir, cuál
es el valor que tiene para mí un inmueble dejándolo vacío, cuál es el valor que para
mí ha de superar un inmueble para que yo decida sacarlo en alquiler, si el control de precios
se ubica por debajo de ese precio personal de reserva del inmueble, el propietario se
lo reserva para él, se lo reserva vacío, con lo cual la oferta de inmuebles en el mercado
se reduce, pero este no es el único efecto del control de alquileres sobre la oferta,
también sabemos que aquellos inmuebles que están controlados, cuyos precios están controlados
tienden a ver cómo su calidad se deteriora, ¿por qué? Porque el propietario deja de
reinvertir en el inmueble, deja, permite que el inmueble se vaya deteriorando hasta ajustarse
al precio a la renta artificialmente baja que la regulación le ha impuesto, en lugar
de seguir reinvirtiendo en el inmueble para que este mantenga su valor o incluso lo incremente
y por tanto pueda alquilarlo a un precio más elevado, dado que se establece un límite
máximo, una limitación a cuánto puede aumentar los alquileres, simplemente deja que el valor
del inmueble se vaya deteriorando en perjuicio, por tanto, de los intereses del inclín. Mayor
demanda y una demanda de más, más inflexible, más rígida, con menor oferta, en definitiva
se traduce o en mayor escasez de inmuebles o en el mercado desregulado, es decir, en
aquel mercado de alquiler que no se haya sometido a control de precios, en mayores rentas sobre
el alquiler. Es decir, el control de alquileres, en la medida en que aumenta la demanda de
inmuebles en alquiler y reduce la oferta, contribuye a incrementar el precio de los alquileres
de aquellos inmuebles que no se hayan sometidos al control de alquileres. Por ejemplo, el
economista Stephen Caudill estima que los precios de los alquileres no controlados,
no regulados en Nueva York, son hasta un 25% más elevados debido a los controles de precios
que se establecen en otros inmuebles de la ciudad de Nueva York. Por tanto, control de
precios implica alquileres más caros sobre los inmuebles no controlados. Por supuesto,
uno podría decir, bueno, pues controlamos todos los inmuebles, que no haya inmuebles
que escapen al control de alquileres, pero incluso aquí hay problemas o hay perjuicios.
Por un lado, si el control de alquiler es relativamente flexible, es decir, si por ejemplo
lo que se implementa es que el arrendador no pueda una vez arrendado el inmueble incrementar
su precio más allá del IPC o incluso por debajo del IPC, pero se permite la fijación
libre del alquiler en cada nuevo contrato. Lo que tienden a hacer los arrendadores es
en cada nuevo contrato elevar muy sustancialmente el precio para, de esa manera, digamos, concentrar
en el presente todos los incrementos futuros de renta que desearían ejecutar. Por ejemplo,
el economista John Nagy estimó que, bajo el control de alquileres en Nueva York durante
el año 81, los inquilinos que acababan de concertar sus contratos de alquiler pagaban
de entrada precios más elevados que los inquilinos en alquileres no sometidos a un control
de precios, aunque es verdad que este efecto, conforme pasaba el tiempo, se iba difuminando
y a partir de los 6 o 7 años los inquilinos con alquileres controlados pagaban menos
que los de los alquileres desregulados. Pero al inicio sí hay un salto importante en el
precio del inmueble justamente para cubrirse las espaldas frente a la pérdida de capacidad
de aumento futuro de las rentas del alquiler. Pero imaginemos que establecemos un control
de alquileres a todos los inmuebles y que además no permitimos que el propietario aumente
libremente el precio del inmueble cuando concierte un nuevo contrato de arrendamiento.
En este caso, la consecuencia más evidente es el racionamiento absoluto de los inmuebles,
es decir, la demanda supera con mucho la oferta, no se construyen nuevos inmuebles, la demanda
sigue muy alta porque no se ajusta vía precio y, por tanto, si hay más demandantes que
oferentes lo que toca es, ya digo, racionar los inmuebles, es decir, discriminar normalmente
por criterios políticos que inquilinos, que potenciales inquilinos se quedan con qué
inmuebles en alquiler, es decir, una especie de lista de espera de los inmuebles en alquiler.
Por ejemplo, en la ciudad de Estocolmo hay inquilinos que actualmente están esperando
más de 20 años para poder alquilar un inmueble. ¿Por qué? Porque simplemente no hay inmuebles
en alquiler en relación con todos aquellos que pujan por esos inmuebles en alquiler.
Por consiguiente, el control de alquileres no es la solución a los problemas de una
vivienda cada vez más cara. La cartilla de racionamiento nunca ha sido la solución
para los problemas de escasez, es decir, para los problemas derivados de que la oferta es
inferior a la demanda. Los problemas de escasez siempre, en todo lugar, se han solucionado
a largo plazo por la vía de incrementar la oferta hasta que satisfaga plenamente la demanda.
Imponer un precio máximo, lo único que hace es bloquear los incentivos que existen a que
la oferta se incremente hasta equipararse con la demanda, es decir, bloquean el mecanismo
de ajuste el mejor mecanismo de ajuste conocido para que rápidamente se solucionen los problemas
de escasez. Y es que, como dijo el economista sueco Asar Lindbeck, aparte de un bombardeo,
el control de precios es el mejor mecanismo conocido para destruir una ciudad.