Bueno, hola a todos en este nuevo directo temático,
en este caso acompañados por Ángel Martínez Jorge.
Ángel es, pues, investigador en el think tank de SADE y,
además, yo creo que una de las personas del Twitter Económico
Español más rigurosas en sus comentarios y a quien más
interesa, de los que más interesa seguir realmente.
Yo lo leo mucho y siempre encuentro en sus hilos bastante
fuente de inspiración para desarrollar otros temas o para
otras reflexiones.
O sea que os lo recomiendo a todos que lo sigáis en Twitter
porque, desde luego, aprenderéis bastante.
Su nick en Twitter es AMJorge15.
Y, bueno, pues, hoy Jorge acaba de publicar con SADE el resultado
de una investigación sobre a quién beneficia y a quién no
beneficia tanto el control de precios de los alquileres en
Madrid y en Barcelona.
Y, bueno, a raíz de esto y dado que el debate está bastante de
actualidad en España sobre si debemos regularlos o no
regularlos, no solo por Podemos, pero dentro de la escena
política, especialmente por Podemos, pues, bueno,
vamos a hablar sobre esto.
Como siempre, podéis efectuar preguntas sobre este tema.
No nos desviremos a otras cuestiones e intentaremos
responderlas como mejor podamos.
Bueno, empecemos entonces con los efectos de los controles de
alquileres.
¿Cuáles, dirías, Ángel, que son los efectos generales sobre
el mercado inmobiliario, sobre el mercado de alquileres?
Los efectos que están más constatados por la evidencia de
muchos años de investigación al respecto.
Bueno, primero que nada, gracias por invitarme al directo.
La verdad es que creo que es un tema interesante que
normalmente no se trata, al menos desde el debate público,
con el rigor que debería.
Y, en parte, para eso hemos hecho esta mini investigación,
este mini artículo con una base de datos bastante novedosa para
intentar darle un poco más de luz al tema.
Y, bueno, las consecuencias habría que dividirlas primero a
corto plazo o a largo plazo.
Es decir, la literatura ya ha identificado porque,
suerte por desgracia, el siglo XX estuvo caracterizado por una
gran intensidad en control de alquileres tanto en Estados
Unidos como en algunos países de Europa,
especialmente Alemania.
Y eso remitió de algún modo a finales del siglo XX y ahora
parece que está volviendo, sin hacer demasiado caso a la
evidencia que se extrajo de esa última parte del siglo XX.
Y los efectos a largo plazo, pues,
vienen a ser básicamente un deterioro del stock de
viviendas en alquiler y una reducción de ese mismo stock a
largo plazo, ya sea por efecto sustitución,
esa vivienda va hacia el mercado de la compraventa.
Y también se aprecia, esto ya depende más del estudio,
porque es más complicado reunir datos en ese sentido,
de cierto efecto sustitución también en cuanto al tipo de
inclinos, en el sentido de que los propietarios buscan,
hasta cierto punto, blindarse más y asegurarse más.
Incluso puede que también exigir cierta cantidad de pago
bajo mano con alquilados de una renta superior.
Y a corto plazo, pues, el efecto depende de la intensidad de la
regulación, depende, si estamos hablando de regulaciones
de primera categoría, segunda categoría,
de limitar precios como tal o de limitar el aumento,
modular los aumentos.
Pero, en general, a corto plazo es complicado,
salvo que sea una regulación muy agresiva, ver esos efectos.
Y, pues, digamos que podrían llegar a imperar de algún modo
esos efectos positivos redistributivos,
pero, y es lo que decimos en el trabajo que ya lo
comentaremos, depende de las zonas que intervengas.
Vamos, que a largo plazo, de alguna manera,
o se deteriora el stock inmobiliario en la medida en
que los propietarios dejan de reinvertir para más o menos
mantener la rentabilidad o, como decías,
intentan sustituir pagos monetarios con pagos en
especie.
Es decir, que si no te puedo cobrar más por el alquiler,
pues, al menos que el inquilino sea más solvente y, por tanto,
no me dejen pagar.
Sí, sobre todo cuando hay, dentro de las regulaciones,
por ejemplo, el caso de Alemania, que está más estudiado,
la regulación que se puso en 2015 y que ahora, de algún modo,
ha cambiado en 2020.
Ya sabemos todos que estamos hartos de oírlo en los medios.
Pero sí ha mantenido una característica de la
regulación de 2015 que era el hecho de una exención de estos
controles a aquellas viviendas que estuvieran reformadas o
hubieran entrado muy recientemente en el mercado del
alquiler.
Ese tipo de medidas que, en cierto modo,
pueden generar el hecho de que esa regulación sea menos dañina,
también pueden, como se ha mostrado en cierto modo,
generar el efecto de expulsión de esos inquilinos de renta baja.
Porque en el momento en el que al proletario le das esa
oportunidad de, con una inversión mínima de x,
el hecho de poder cambiar, poder saltarse las restricciones,
y en el momento en el que se están restricciones sabiendo que
hay un mercado regulado y que él va a salir de ese mercado
regulado, pues, aprovecha para subir esas tarifas y
conseguir a esos inquilinos de más renta que están,
hasta cierto punto, desesperados porque en el mercado regulado
ya no encuentran esa oferta.
Vamos, que paradójicamente no, porque digamos que partidos de
izquierdas son críticos a la vez con la libertad de fijación
de precios de los alquileres y, por tanto,
son partidarios de la regulación de los alquileres y también son
muy críticos de la gentrificación.
Pero las regulaciones, como decía,
de las generaciones, es decir, las que intentan evitar que
suban los precios pero sin cargarse el mercado del
alquiler, pueden favorecer precisamente esa gentrificación.
Porque si no.
Claro, la cosa es que esto se parece un poco al efecto que
tiene el salario mínimo de la oferta.
Es un tema que siempre hablamos como algo bastante etéreo,
pero que hasta hace muy poco por una falta de datos,
pues, no se ha estudiado.
Entonces, digamos que lo tenemos ahí en el aire,
pero está ahí y es lo más razonable del mundo.
Es decir, y la única manera que tienes de combatir,
si quieres, ese efecto, es imponer unos contratos más
largos, incluso que en España son de los más largos de Europa,
intentar dar esa protección que básicamente solo te la daría
vivienda social, garantizando que pueden estar décadas los
inquilinos allí viviendo.
Pero eso acentúa el otro lado, el evitar que la gente entre en
el mercado ponga sus viviendas en alquiler.
Entonces, al final, lo he comido por lo servido en ese sentido.
Y es muy complicado, sobre todo de cara a la hora de formar
hogares, cuando uno estudia la distribución de la renta en
España y tal, pues se da cuenta de que los hogares más pobres
son hogares formados por jóvenes que se acaban de
independizar.
En este caso, antes de la crisis, pues se independizaban más con
hipotecas, ahora más con alquileres,
porque no consiguen reunir esa entrada que respiren y esas
condiciones de estabilidad oral que piden ahora.
Y, entonces, realmente estamos generando que esas personas no
puedan acceder a esa vivienda, a mantener las tasas de
emancipación tan bajas.
Y eso va a ser un problema muy serio porque tal como yo lo veo
y esto ya lo he dejado caer alguna vez por Twitter,
si España es tan resiliente socialmente durante las
crisis, por ejemplo, es porque hay un nivel de ahorro muy
fuerte en forma de vivienda.
Las pensiones pueden ser relativamente bajas,
pero siempre cuando vemos problemas en esos ancianos o
personas mayores, muy avanzadas en su edad laboral,
en la televisión, en los medios y tal,
siempre nos damos cuenta de que es personas que están de
alquileres.
Es decir, en el momento que hay una generación que no siga esa
tradición de poder independizarse y comprar una casa
relativamente rápido, pues tendremos un problema de
pobreza en la vejez dentro de muchas décadas,
sobre todo con el ajuste de pensiones que habrá que hacer
a lo temprano y eso puede ser una bomba muy importante,
como digo, de cara a 2050 para adelante, pero ahí está.
Sí, o sea, que eso es un problema añadido,
es decir, que a la generación que ahora mismo tendrá 30,
35 años y que, por tanto, en el año 2050 se tiene que empezar
a jubilar, se le pueden juntar varias crisis simultáneas.
La crisis del sistema de pensiones, la crisis
inmobiliaria y una crisis acumulada de precariedad laboral
durante gran parte de su vida laboral.
Que incluso, aunque no haya recortes en las pensiones como
tal, según los tipos de trabajo que hayas tenido,
tampoco tendrás una pensión muy.
Exacto.
Es decir, independientemente, aunque siga el sistema tan
generoso como ahora, el sistema es tan generoso como ahora y
la gente, los pensionistas que ahora no tienen una vivienda
en propiedad y se han obligado a vivir alquiler,
realmente mal viven porque es la forma que tenían de ahorrar y
el que no lo ha hecho, pues, esto es tan sencillo como
recordar lo que es en su origen el sistema de pensiones que no
es una sustitución plena de rentas,
mucho menos no se concibió para eso.
Y entonces, en el momento en el que falla eso y ahora está
fallando eso y ese es el problema, pues,
vamos a tener, como mínimo, una sociedad más probabilizada en
la que un segmento de los jóvenes de ahora hayan
conseguido ahorrar lo suficiente con contratos medianamente no
telestables, pero sí bien remunerados que les hayan
permitido juntarse y comprar una vivienda y los que no lo han
hecho y de ese segmento habrá que preocuparse mucho en el
futuro todo lo que no nos estamos preocupando ahora.
Luego volvemos si te parece, porque además,
como también estudias temas de distribución de renta y de
riqueza, creo que puede ser interesante también
reflexionar sobre cuáles pueden ser los obstáculos que
dificultan ya no que un joven alquile,
sino que un joven compre vivienda.
Pero volviendo a la regulación de los alquileres,
has mencionado que en el corto plazo los efectos no tienen
por qué ser muy agresivos, salvo que la regulación sea muy
agresiva.
Sin embargo, se nos habla mucho de Alemania y se nos habla mucho
de Berlín, sé que también has estudiado ese tema.
La regulación de 2015 no es la misma que la de 2020 y, además,
tampoco hemos tenido tanto tiempo como para poder constatar
muchos efectos de la congelación de alquileres en
2020, si ya vamos teniendo algo más de evidencia sobre la de 2015.
Entonces, ya que se menciona tanto Alemania,
ya que podemos también, el otro día Nacho Álvarez compartió un
gráfico diciendo, bueno, esto es el modelo que queremos para
España, ¿qué nos está indicando,
qué nos indica de momento, cuáles han sido los efectos de
la regulación de los alquileres en Alemania en general y en
Berlín en 2020 en particular?
Bueno, el trabajo que tú ya has comentado varias veces en medios
de varios economistas sobre la experiencia reciente de Berlín,
para empezar, para que la gente lo entienda,
en 2015 Alemania se vuelve a una regulación más estricta de los
alquileres, pero esa regulación que, digamos,
estaba regida a nivel de estado federal,
es decir, que el estado federal decidía si lo ponía o no lo
ponía, a finales de 2020 casi todos lo habían puesto,
creo que eran 12 y 16, esa regulación, digamos,
que era una regulación de segunda generación,
limitaba aumentos de precios en municipios que no en todo el
estado federal que estuvieran especialmente tensionados,
no según la definición de tensión que luego comentaremos
que se apusta en Cataluña, sino por otras,
y pues ofrecía bastante capacidad a los propietarios
para salir del segmento no regulado.
Y esa regulación, esto ya lo estudiaron varios trabajos,
hay uno que me gusta especialmente que no entra
realmente en el tema de la oferta,
hay otros que lo hacen y muestran un ligero efecto
negativo, pero esto lo que muestra es un efecto bastante
modesto en los propietarios.
Realmente la regulación más allá de algunos segmentos muy
concretos del mercado, pues no tuvo un efecto apreciable.
Y recuerdo que ponía en el caso de un apartamento en Berlín
que el ahorro era verdaderamente despreciable,
incluso para términos españoles,
que es en lo que me oyo, pues ya para una renta de mala,
pues más todavía.
Y eso por un lado, cuando se comprobó que esto era así,
porque de algún modo se puede pensar que no se puede hacer
una tortilla sin romper los huevos y entonces, pues,
si la regulación es muy laxa, no consiguen ni mucho de lo bueno
ni mucho de lo malo tampoco, pues Berlín,
el municipio de Berlín, decidió cambiar esta regulación,
no como estado federal, sino solo Berlín,
y hacerla mucho más dura introduciendo esta vez
controles de precios de primera generación.
Es decir, en este caso era el municipio de ayuntamiento el que
decidía el precio límite que tenían que tener las
viviendas en función de algunas características que podían
ser, tamaño, obviamente, el precio del metro cuadrado,
me estoy refiriendo, en función del momento en el que se
construyó la vivienda, tenían un plus si la zona era muy buena,
tenían un plus si había ascensores en la vivienda,
etcétera, etcétera, pues algunas consideraciones de ese tipo
que son razonables y se impuso ese límite.
Entonces, claro, efectivamente, eso ha tenido efectos muy
rápidos, porque ya no estamos hablando de estas regulaciones
mucho más laxas que simplemente modulan aumentos,
estamos hablando de que establecieron límites de precios
para una gran parte del mercado, límites de precios que estaban
por debajo del precio del mercado.
Entonces, es algo que lo primero que ha generado,
confieso que no he terminado de leer el paper.
Se ha cortado, no sé, creo que hemos perdido a Ángel.
Así, al final.
Se ha cortado un poco.
Entonces, dices, estabas con que confiesas que no has
terminado de leer el paper, pero.
Sí, estoy prácticamente en las conclusiones y digamos que lo
que encuentran es que, para empezar,
ha habido un efecto, obviamente, desde, como contaba,
antes del mercado de la compra, del mercado de la compraventa.
Y además, ha habido un efecto de subida de rentas en los
municipios inmediatamente cercanos.
Concretamente, mencionar la ciudad de Potsdam,
que es una ciudad auditorio de Berlín, y de momento,
y aparte, una gran caída en los anuncios ofertados,
que la verdad es que es una perspectiva interesante,
porque normalmente siempre se tiene la dicotomía entre
trabajar datos de anuncios y datos de alquileres que ya están
vigentes.
Y la gente juega muy mal con esas dos cosas y para los que
les interesa poner una, para los que no les interesa poner la
otra, digamos que es una perspectiva adecuada porque
realmente los anuncios miden la oferta existente ahora mismo y
no está copada, por así decirlo.
Y la verdad es que los resultados son francamente malos,
pero, por otra parte, como cabía esperar.
Es decir, ahora están diciendo, pues, intentando resistirse.
Me parece un poco gracioso porque recuerdo a algunos
economistas de izquierdas, entre ellos Nacho y otros de
Comisiones Obreras, decir que que barbaridad era esa de tardar
más de un año y analizar los impactos de la subida del
salario mínimo.
Y aquí están tranquilamente tomándose su tiempo para,
bueno, 1 o 2 años, hay que tomarse con calma y tal.
La regulación, en principio, la de Berlín va a durar 5 años,
pero es prorrogable más años.
Pero, vamos, ya están bajando posibilidades de ir a donde está
el problema de construir más vivienda social y en ello
están, lo cual realmente es de momento improbable,
depende de la investigación y de lo que siga pasando,
pero es improbable que esta regulación se mantenga mucho
más en el tiempo de cara a que ellos mismos están viendo los
resultados.
Porque justamente eso, ¿no?
Es decir, el precio sube o bien, o sea,
solo hay dos posibilidades para que el precio suba.
O bien, porque tienes un desequilibrio entre oferta de demanda
y, por tanto, si la demanda es muy superior a la oferta,
tendrás subir el precio.
O bien, porque tengas algún tipo de monopolio, oligopolio.
También es cierto que, del mismo modo,
ha bajado mucho los precios, un 7 y un 10 de 100,
en el sector regulado.
Es decir, las consecuencias muy negativas sobre la oferta,
pero la gente que tenía la suerte.
Y, al final, es esto.
O sea, claro, había un profesor en mi facultad que siempre me
decía que ninguna política económica es neutral.
Tenía toda la razón del mundo.
Esta no lo es.
Y a quien escuchamos siempre es favorable a esta política,
pues son sindicatos de inquilinos de que atenderlo,
pues, como especie de cláster de consumidores de un producto,
cuando se organizan e intentan hacer una suerte de monopsonios
y quiles verlo así, para presionar a la legislación.
Pero la cuestión es que hay que tener en cuenta,
a menos el legislador, debería tener en cuenta lo que no se
ve, lo que no se ve concretamente como ya es habitual,
pues somos los jóvenes que todavía no nos hemos indemnizado.
Y ahí está el problema.
Realmente hay gente que se está beneficiando de esta
regulación y nadie lo niega.
La cuestión es el efecto contrario que está teniendo en
gente que ni siquiera está recogida en las estadísticas de
alquileres, porque realmente no están alquiladas esas personas.
Así que ese es el gran problema.
Claro.
Ahora vamos a ese tema, que es justamente el objeto que habéis
analizado, que habéis estudiado en el informe que habéis
publicado hoy.
Yo quería ir un paso más atrás al constatar para la audiencia
que si los precios suben es, como decía,
o porque hay más demanda que oferta,
o bien porque tienes poder de mercado por el lado de la
oferta y tienes a alguien que está haciendo subir los precios
para forrarse.
Entonces, si hubiese, en cualquiera de los dos casos,
habría que decir que la solución es incrementar la oferta en el
caso de que tengas poder de mercado no por el lado de quien
tiene el control de la oferta, sino por otros lados
competitivos.
Pero desde luego, si el desequilibrio es, y en España
claramente lo es, en las grandes ciudades porque la demanda
supera la oferta, el control de precios no te va a solucionar
ese desequilibrio estructural, sino que lo va a consolidar y,
como decías, a largo plazo lo puede agravar.
Y a corto plazo, según la brutalidad del control de
precios, también lo puede agravar.
Pero me interesa no solo comentar los efectos que el
control de precios tiene sobre la oferta, que en general es o
reducirla o, al menos, desde luego, no favorecerla,
sino también por el lado de la demanda,
porque aparte esto permite ligar con vuestra investigación de
hoy.
Es decir, el inquilino que está en el sector regulado pierde los
incentivos a salir del sector regulado.
Es decir, pierde los incentivos a buscar vivienda en otra
parte.
Y eso también tiene un impacto no solo sobre el mercado de la
vivienda, los que están protegidos por el alquiler,
nos quedamos en él y bloqueamos que entren otros jóvenes a ese
mercado regulado.
Y, a su vez, como este último paper mostraba,
por efecto sustitución, se encarece el mercado no regulado.
Es decir, que los que quedan a la intemperie todavía sufren
más, sino que, además, también tiene implicaciones en el
mercado laboral.
Si a mí me sale una oportunidad laboral en otra ciudad,
por ejemplo, voy a dejar yo la vivienda que estoy pagando de
renta baja para irme a un mercado inmobiliario desregulado,
a lo mejor no me compensan, me pagan más,
pero también tendré que pagar más de alquiler.
Por tanto, me quedo aquí.
Y, bueno, coméntanos un poco sobre esto.
Sí, es un tema que me recuerda un poco a las indemnizaciones
por despido.
Cuando un trabajador tiene muchísimos años en una
empresa, pues digamos que, aunque le ofrezcan otro puesto,
pues tiene que ponderar porque lo que está perdiendo es que,
si eventualmente le despiden de esa empresa,
pues va a tener una indemnización muy, muy grande.
Pero sí, es muy similar.
Y, de hecho, esto me recuerda a un trabajo, no sé,
yo lo puse en Twitter, que acaba de salir sobre el control de
alquileres en Suecia, donde dibujaban un poco cómo estaba
la situación desde un punto de vista meramente distributivo.
Es decir, calculaban realmente casi todas las viviendas en
Suecia están sujetas a algún tipo de control de alquileres,
a menos las que están en el parque de alquiler,
y calculaban tanto el precio de mercado que debería pagarse como
el precio regulado hacia la diferencia que acababa una
especie de subsidio por OAN.
Y estudiaban qué hogares, de qué rentas se beneficiaban de los
subsidios, qué composición había y, como en Suecia,
una buena parte de ese mercado se mueve con las colas de
tiempo, pues estudiaban quiénes podían realmente permanecer más
tiempo en la cola, quiénes podían permitirse eso para
acceder a las localizaciones más subsidiadas, por así decirlo,
porque era heterogéneo en función del nivel de precio de
mercado que habría que pagar.
Y encontraban que, efectivamente,
eran personas de rentas más altas, las que podían estar,
porque ya tenían apartamento de estas a lo que quiero hilar
contigo, ellos ya tenían una vivienda en la que estaban
bien, en la que estaban cómodos, que satisfacía sus
necesidades.
Y precisamente por eso podían permitirse esperar muchísimo
tiempo más, décadas, en el juego de la media,
para una zona buena en términos de subsidio en esto como,
eran 16 años, podían permitirse esperar mucho más que la gente
pobre que no disponía de esa vivienda de la que ellos sí
disponían y podían así esperar más para acceder a esas
viviendas y, por tanto, recibían un subsidio mayor.
Y eso es un gran problema y, además,
de algún modo es un problema de cara a lo que es el mercado
ahora y lo que podría llegar a ser el mercado del alquiler.
Es decir, una de las cosas buenas,
si queremos verlo así, que nos ha traído el COVID,
es el teletrabajo.
Y el teletrabajo podría generar que haya cierto éxodo de
personas a de ciudades más grandes,
como Madrid y Barcelona, a ciudades un tanto más pequeñas,
porque ahora mismo pueden trabajar sin ningún problema.
Y, pues, eso descongestione la demanda en estas zonas tan
tensionadas.
¿Cuál es el problema?
Que si pones esos controles ahora, que es que es lo mismo.
Si la intención era parar las subidas,
la pandemia ya la ha parado, ya una mayor oferta,
porque hay gente que ya ha fallecido y no necesita ese
piso, tanto por una mayor oferta por la vía de apartamentos
turísticos, etcétera, etcétera, y una menor demanda que podría
venir de ese efecto de desplazamiento.
Pero si pones estos controles de precios,
atrapas a la gente en esa trampa que tú has comentado,
que no quieren moverse, porque verdaderamente al final estás
abalatando relativamente una cantidad de inmuebles en una
zona muy buena respecto a inmuebles en ciudades más
pequeñas.
Claro, si al menos luego permitirán,
se me ocurre ahora pensando en alto,
permitirán revender en el mercado secundario ese derecho de
vivir barato, pues claro, aún así permitirían que la gente
se desplazara, porque lo vendo, me capitalizo y me voy a otro
lado, pero conceden un derecho sobre el que luego no puedes
disponer uno y, por tanto, la única forma que tienes de
disponer es quedarte en ese piso,
aunque no sea la ubicación óptima.
También es interesante plantearse.
Es como los mercados de misiones, sí, realmente.
Sí, efectivamente.
Está bien pensado, pero el problema es ese.
O sea, tú sabes que ellos no aceptarían el mercadeo con
algo que es un derecho, supuestamente, el estado de la
leyenda y, en fin, no puedes hacer tú lo que quieras con ese
derecho.
Claro, y también es interesante ver no solo la
perspectiva laboral, sino la perspectiva desde el lado de la
evolución familiar, ¿no?
En plan, a mí me otorgan un piso barato cuando soy joven y no
tengo familia y luego no me quiero desplazar y me toca
vivir con la familia en ese piso reducido.
O me lo otorgan cuando ya tengo una familia,
pero luego se me van los hijos, tengo un piso grande,
habilitado para vivir con hijos, tendría sentido desplazarme a
otro, pero como tengo renta muy barata,
me quedo en él y dejo fuera a otras familias que podrían
alquilarlo y que lo necesitarían más, ¿no?
Entonces, es cargarse al final la distribución vía mercado.
Como dicen que la vivienda no es una mercancía, pues,
fuera mercantilización, es cargarse la distribución vía
mercado de la vivienda.
Y el mercado tendrá potenciales defectos,
pero una de las ventajas que tiene es la rapidez con la que
tiende a dirigir los bienes hacia aquellos que los
necesitan más urgentemente y les pueden dar un mejor uso.
Y eso, obviamente, se lo cargan.
Vamos ahora, entonces, a vuestro trabajo.
Hemos comentado que los controles de alquileres no son
distributivamente neutros, hay ganadores y hay perdedores.
Y o sea, son ineficientes en el sentido de que pueden perpetuar
los problemas, no los solucionan, pero, bueno,
no podría decir, bueno, aceptamos el coste de la
ineficiencia a cambio de favorecer a los más necesitados.
No vamos a permitir o no renunciamos a que la economía
funcione todo lo bien que podría funcionar,
que la gente de clase media, clase media alta viva todo lo
bien que podría vivir, pero a cambio los más desfavorecidos
que vivan mejor de lo que vivirían en un mercado
desregulado y en la ley de la selva.
Pero en concreto, los controles de alquileres en la situación
actual de España, Madrid, Barcelona,
beneficiarían a los más pobres, a los más ricos,
a las clases medias, ¿a quiénes beneficiarían?
Bueno, pues depende de la definición que uses.
En principio, todos partimos de la idea de que no se va a
intervenir todo el mercado, de que no tiene sentido el hecho
de coger todo el mercado del alquiler que engloba zonas
baratas, zonas caras y ponerle la misma regulación.
Incluso regulación diferente tampoco tendría demasiado sentido
atacar donde un mercado no está funcionando mal.
Entonces, si solo vas a seleccionar unas zonas para
intervenir, nosotros hemos estudiado dos posibles criterios.
Uno es intervenir las zonas más caras,
que las hemos definido como el 25% de las zonas pondránas por
población con una mayor cuota mediana del alquiler dentro de
cada provincia, es decir, el 25% de zonas más caras de Madrid o
Barcelona.
Y la otra opción es, como se ha definido en la ley catalana de
los alquileres, el hecho de ponerlo en contexto con la
renta, como hemos sentado en las bases de datos que permiten
a nivel de una sección central, que es una zona muy pequeña de
viviendas con la que luego, para que la gente lo entienda,
se calculan y se ponen las mesas electorales.
Pues, en ese nivel de sección, calculamos el porcentaje que
supone la cuota de alquiler mediana sobre la renta media.
Usaríamos el alquiler medio, pero solo tenemos el mediano
porque se queda el ministerio.
Y sacamos esas dos zonas.
Y a partir de las zonas que tengan más de un 30% de la
renta dedicada al alquiler, pues es gran como tensionada.
Entonces, si se intervienen las zonas más caras,
se ve que hay una correlación muy alta entre la renta de la
sección central y el alquiler mediano de esa sección central.
Con lo cual, vemos que la renta media,
las secciones centrales más caras con unas cuotas de
alquiler más grandes, pues tienen una renta media muy alta.
Todo puede ser, quiero decir, puede ser que dentro de esa
sección haya gente de renta un poco más baja.
Eso no lo podemos ver en el estudio.
Pero también digo una cosa.
Nosotros no lo podemos ver y el legislador tampoco.
Y el legislador está proponiendo declarar una zona tensionada en
función de la renta media, ya no de la sección central,
sino del municipio y el alquiler medio del municipio.
Por lo cual, por ahí, en fin.
Y luego, más allá de eso, pues también vemos que las zonas
tensionadas en función del porcentaje de la tasa de
esfuerzo que supone alquiler, sí tienen una renta más baja.
Y precisamente están tensionadas por tener una renta más baja.
Porque vemos que el alquiler medio que se paga en esas zonas
no es especialmente más alto respecto al resto de zonas.
Un poco más en Barcelona, pero desde luego, por ejemplo,
no en Madrid.
Y entonces eso para nosotros es un problema porque aunque la
gente pueda considerar, y esta ha sido una crítica que he
escuchado varias veces hoy, que en términos absolutos,
al menos, no relativos, porque relativos no es un mayor
alquiler, pero en términos absolutos es un alquí al arco.
Quiero recordar que la media eran 800, 900 euros.
Pues la cuestión es, es ahí, digamos, un trade off entre,
bueno, vale, si consideras que ese es un alquiler muy caro,
luego, como me vas a argumentar, que hay gente de rentas medias
bajas viviendo en las zonas que antes he definido como zonas de
alquileres muy altos con rentas muy altas.
Entonces, el problema al final está en que las zonas donde
verdaderamente es, digamos, prohibitivo para la mayoría de
personas vivir, ahí lo que están viviendo no son frente de
renta baja, por el hecho de que no se lo pueden permitir.
Entonces, intervenir esas zonas tiene un efecto distributivo
que, por supuesto, no está claro.
Es decir, no tenemos micro datos como para poder analizarlo en
el sentido de calcular una reducción, por ejemplo,
de índice de Gini.
Pero, por lo menos, va a ser mediocre porque digamos que hay
un buen segmento del mercado que son particulares,
que tendrán una renta media un poco superior,
pero tampoco muy superior.
Y esto es un segmento del mercado del alquiler que son
inquilinos de una renta racional.
Y si intervienes en la otra parte del mercado,
pues, ¿hasta qué punto la puedes intervenir?
Porque realmente es complicado bajar aún más los precios porque
bajarlos más estaría ya prácticamente entrando en el
nivel de un alquiler social que realmente eso es más tarea del
estado que el sector público de una colaboración entre ambos.
Pero vamos, así que es complicado y ahí identificamos,
llevamos ese trade que comentabas antes,
entre eficiencia de equidad, sabiendo que a largo plazo ambas
medidas pueden tener problemas de eficiencia.
Vamos.
Por expresarlo en otras palabras, si intentamos limitar los
alquileres en función de dónde los alquileres son más altos en
términos absolutos, ahí cabe pensar que se van a beneficiar
las rentas altas porque, claro, ¿quién sostenidamente puede
pagar uno de esos alquileres más altos?
Pues, en general, rentas altas.
Con lo cual, si les dices, no, os voy a bajar solo a vosotros los
alquileres, pues, estás consolidando que rentas altas
alquilen a un menor precio, es decir,
estás como casi, si quisiéramos, expropiando parcialmente
viviendas para entregárselas a rentas altas o a rentas que en
media son más altas que el resto del país, ¿no?
Entonces, es la discusión.
Claro, depende de dónde, al final,
depende de la métrica que usas totalmente y eso es algo que
también queremos mostrar, que la regulación puede cambiar
totalmente en su potencial beneficiario dependiendo de la
definición de zona tensionada que usas.
Una definición razonable de zona tensionada es allí donde la
demanda es estructuralmente mayor a la oferta y es donde
vemos los mayores precios.
Y ahí las rentas medias de esas secciones son rentas medias muy
altas e incluso nuestro trabajo las subestima de algún modo
porque el INE marca un límite, un techo a la renta que muestra
cada sección pensada.
Con lo cual, probablemente, es incluso más alta.
Entonces, realmente, ahí es muy, muy complicado que diga gente
que nosotros caracterizaríamos de personal vulnerables o a
personales vulnerables, vamos.
Difícil, probablemente, imposible.
Gente de rentas medias, pues, bueno, vale, te lo compro.
Pero con una tasa de esfuerzo muy grande que probablemente
tampoco sea algo ideal.
Entonces, la idea de regular esas zonas es muy complicada
desde el punto de vista distributivo, ya digo.
Es decir, simplemente, ahí lo que estamos mostrando es que los
potenciales beneficiarios de regular esas zonas concretas es
muy complicado que sean personas de rentas medias y bajas y eso
previerte de algún modo el objetivo inicial de la regulación.
Es una cierta redistribución.
Pero aparte de una idea teórica, al final,
si uno se para a pensar en lo que piensan ellos las personas
partido de izquierdas que decían estas medidas,
pues, digamos que son supuestos que si se dieran,
pues, serían razonables.
Una sociedad totalmente dividida entre propietarios rentas muy
altas, alquilados rentas muy bajas.
Si eso fuera así, tendría mucho sentido distributivamente
hablando en hacer esta regulación.
Pero no es así. Tanto los propietarios como los inquilinos
son grupos heterogénicos de renta.
Unos más que otros, pero ahí está.
Y en este caso, como estás interviniendo solo un sector del
mercado, pues, nos encontramos que el sector que se está
interviniendo da la realidad de que está probablemente en la
zona alta de la distribución de los alquilados,
habiendo muchos alquilados que son de rentas bajas.
Por supuesto, es una de oniega y tiene una renta media inferior.
Pero hay grupos que no lo son.
Simplemente por pura heterogenidad.
Y luego, si en cambio optamos por la regulación que ha marcado
la ley catalana que limita al alquiler de rebajar o poner
topes a los alquileres en zonas donde, bueno,
pues, las familias estén pagando más de un 30% de sus
ingresos en alquiler, claro, lo que encontráis es que están
pagando más de un 30% no porque los alquileres sean altos,
sino porque sus ingresos son bajos.
Con lo cual, Klaus, si esos alquileres no son ya
especialmente altos, lo pueden ser en relación a los ingresos,
pero no son altos en términos absolutos y tú lo que haces es
rebajar todavía más esos alquileres para que el
porcentaje no sea del 30%, sino más bajo,
ahí ese control de alquileres ya se puede aproximar a casi un
control de primera generación.
Sí, básicamente que es lo que sería necesario para bajarlo
de manera sostenida porque, al final,
incluso con un alquiler más bajo,
pongamos que se reduce al alquiler un 20%, un 30%,
un 40%, esas personas van a seguir estando en una situación
de vulnerabilidad o muchas de ellas muy grande porque su
problema no es de precio, sino de renta.
Y la cuestión aquí es que lo que nosotros planteamos y otra de
las críticas que estamos contiendo nosotros no decimos
que hay que intervenir, simplemente decimos que las
intervenciones tienen que estar justificadas y se tienen que
hacer de la manera más eficiente, es decir,
menos distorsionadora posible y es mucho más eficiente,
menos distorsionador, intervenir este problema,
mejorar la tasa de esfuerzo, vía política de renta,
si quieres, más a largo plazo, pues es probablemente más
eficiente de reformar la regulación laboral que,
básicamente, con toda seguridad, es el problema de este
aumento de población, pero puedes hacer política de rentas
perfectamente, tienes que hacerla con cuidado de cara,
pues no es política de rentas, subsidios a los alquileres,
por ejemplo, es política de rentas e ingresos unidital,
hacerlo en la medida en el que no estés subsidiando la demanda
de un bien concreto y, hasta cierto punto,
esto es un argumento antiliberal,
si me lo permites, en el sentido de muchos liberales hablan en
otros sectores como sanidad de educación,
cheque estudiantil, cheque sanitario,
en este caso no valdría un cheque de vivienda porque,
realmente, aquí estarías comenzando, claro,
estarías ahogando la hoguera de la demanda,
pero sí a través de otros modos que el propietario no vea y
entonces no sea capaz de exigir esas mayores rentas y capturar
una parte del subsidio, pero que es posible, es decir,
ahí tenemos el ingreso unidital que está todavía en fase
misionaria, pero que, en algún momento,
terminará por tener una cobertura más o menos
razonable y, entonces, la herramienta está ahí y,
como digo, eso y los recursos para esa partida,
pues eso ya es decisión del legislador,
pero hay maneras mucho más eficientes que ponerte a tocar
los precios de un mercado, realmente.
Lo que pasa que la sensación que tengo,
bueno, que creo que es una sensación real,
es que el legislador pretende desarrollar políticas públicas
a costa, en este caso, de los propietarios.
El problema es que no quieren gastar dinero, básicamente.
Que el Estado es, parece mentira que lo vaya a decir en tu
canal, pero el Estado, en muchas ocasiones,
es muy relativo a gastar dinero si puede evitarlo.
Es decir, si puedo aumentar salarios y lo puedo hacer con
mediante salario mínimo en vez de, por ejemplo,
un complemento salarial, pues prefiero 1,000 veces hacerlo
vía salario mínimo, porque además quedo yo estupendamente
como que le he doblado la mano a los empresarios y esto es una
manavilla.
Pues aquí lo mismo.
En vez de establecer un sistema de política de rentas para
mejorar las tasas de esfuerzo, pues realmente,
cuando uno estudia, esto ya es más en general,
las tasas de esfuerzo, como, por ejemplo,
hizo el Banco de España hace un año,
el verano del año pasado con un estudio sobre el mercado del
alquiler, y ve las tasas de esfuerzo desagregadas por
quintiles, que para esto le tienes que ir a los datos de la
encuesta de evidencias de vida, pues, pues,
ves que verdaderamente donde España está mal en tasa de
esfuerzo es en los alquilados que están en el quintil y
concretamente en el edil más bajo de renta.
Es decir, de ahí te viene que tengas un porcentaje
ligeramente mayor de tasa de esfuerzo respecto a otros
países.
Entonces, es ahí donde está el problema y es un problema
heredado de una distribución de renta más desigual por el mayor
desempleo y en menor medida por la peor distribución de nivel
de educación.
Muy bien.
Bueno, a ver, por contextualizarlo de que el
Estado no quiere gastar.
Claro, el Estado, como toda organización,
intenta hacer el uso más eficiente que puede de los
recursos que tiene.
Entonces, si él es capaz de conseguir un resultado similar,
que en este caso es, pues, generar ciertas redes
clientelares sin destinar sus propios recursos,
sino movilizando recursos de otro lado,
de que dan sus propios recursos para crear otras redes
clientelares en otras partes, ¿no?
Sí, pero digamos que incluso así hay que poner de manifiesto
que ya tenemos cierta evidencia en España, poco tenue,
pero aún así, porque no es que no hayamos tenido política de
vivienda en España, ya sea había incentivos fiscales,
ya sea había subsidios, ya sea había incluso construcción de
vivienda social, tenemos cierta evidencia.
Y, por ejemplo, en el spending review del AIREF del año pasado,
en la parte de beneficios fiscales se estudió un
beneficio fiscal para poner la vivienda en alquiler,
ni siquiera a precios más bajos simplemente en alquiler.
Y la eliminación de ese incentivo fiscal,
pues, con los datos de la agencia tributaria se mostró que
retiró una cantidad razonable de viviendas del segmento del
alquiler del que se estaba hablando.
Y realmente, digamos que tenemos esa herramienta,
cuesta dinero, sí, pero digamos que es susceptible de aumentar
el bienestar social general o realmente introducir más
freta del mercado, abaratar los precios.
Y, pues, bueno, ya digo, yo creo que el camino que deberíamos
tomar y que incluso puede establecerse colaboración
público-privada.
Me consta que hay fondos de estos que algunos llaman buitres,
que están en conversaciones con administraciones públicas para
que les cedan suelo a cambio de poner un porcentaje de sus
promociones en alquiler por debajo de tan nivel,
con lo cual hay muchas vías de mejorar este tema,
que no pasan, como digo, por distorsionar el sistema de
precios, que es algo muy delicado,
que tiene consecuencias muy ineficientes tanto sobre la
oferta como sobre la demanda.
Y, realmente, descargarse el mercado pudiendo tomar
alternativas más eficientes.
De hecho, el modelo que se está siguiendo en Portugal que no
gobierna precisamente la extrema derecha es un poco este,
es bonificar fiscalmente aquellas viviendas que se
introduzcan al mercado de alquiler a precios por debajo de
determinados índices.
Sería más o menos algo similar. Al final, obviamente,
hay que estudiar que incentivos fiscales son más eficientes a
la hora de movilizar vivienda, pero que el espíritu es un poco
este, también el que parece que está planteando avalos en este
debate polémica interna que tiene dentro del gobierno.
Si incentivar que vivienda vacía salga en alquiler o si
castigar a los que tienen vivienda en alquiler con precios
por debajo de los de mercado.
Vale, pues vamos ahora a comentar lo que hemos
mencionado antes, que lo hemos dejado un poco,
hemos hablado mucho del mercado del alquiler,
aunque esto no es objeto del informe que habéis sacado hoy,
pero como tú también trabajas temas de distribución de renta
y riqueza.
Idealmente, aunque eso también tiene sus inconvenientes,
porque puede reducir la movilidad social en la medida
en que el mercado inmobiliario no es tremendamente líquido y
de más, pero idealmente hay ventajas en que los jóvenes se
vayan convirtiendo en propietarios de vivienda.
Actualmente los tipos de interés en España están en mínimos
históricos o cerca de mínimos históricos.
Por tanto, la capacidad de apalancamiento para comprar una
vivienda existe y los bancos tienen capacidad para
otorgarla.
¿Por qué entonces los jóvenes españoles y también la gente
que no es joven, pero en general los jóvenes españoles tienen
tanta dificultad para, en lugar de alquilar,
comprar vivienda, convertirse en propietarios y solventar en
parte el problema que mencionabas de llegar a la
jubilación en 2050 con una pensión pública exigua y sin
patrimonio inmobiliario?
Bueno, pues para empezar hay que diferenciar entre pericrisis y
postcrisis y realmente, de hecho,
yo estoy ahora mismo calculando para una investigación propia,
para un libro futuro, las tasas de emancipación y el tipo de
emancipación en términos generacionales en España.
Y el problema, básicamente, es que si bien antes pedían una
entrada muy baja, ahora necesitas un nivel de ahorro
previo, no necesariamente grande en circunstancias normales,
pero ahí está.
Y el problema es que los jóvenes españoles,
por el tema de una gran precariedad y desempleo,
sobre todo, no pueden reunir en un periodo razonable esa
entrada. Incluso si son capaces de hacerlo, de reunirla,
va a ser tan tarde que ese ciclo de compra de vivienda ya de
por sí se va a retrasar necesariamente.
Y el problema es que hay algunos,
que son especialmente los que tienen un nivel educativo más
bajo, que se ven incapaces de reunirla.
El poco dinero que hay en sus manos de trabajos muy
estacionales, etcétera, pues lo gastan a veces en simples
necesidades de dar apoyo de rentas a sus hogares,
que también son hogares de renta baja.
A veces es que simplemente no se plantean ahorrar por el hecho de
que lo ven tan lejano, que es hasta cierto punto un poco
tontería porque nunca van a conseguir los 20,000, 30,000,
40,000 euros ahorrados que necesitan y el contrato fijo
necesitan para acceder a ese tipo de vivienda.
Entonces, se suma ahí todo eso.
Y sí que, como dices, pues hasta cierto punto puede tener su
sentido desde el punto de vista de la distribución de la
riqueza a una sociedad tanto más móvil que es un poco lioso
porque, por ejemplo, en sociedades como las nórdicas,
que muchas veces se dice incluso mal desde el punto de vista de
algunos liberales que lo dicen, que siempre apelan a ellas como
sociedades con una desigualdad de riqueza muy baja,
que es cierto, digo, muy alta, perdón.
Pero, claro, en esas sociedades el Estado tiene un enorme
porcentaje de riqueza, mucha vivienda pública,
etcétera, etcétera, con lo cual realmente eso es riqueza de la
gente, beneficiando rentas bajas,
que no aparece en sus estadísticas de riqueza.
Y, pues, por ahí digamos que, en realidad,
la distribución sería un poco más aplanada.
Pero digamos que yo no lo veo tan mal en términos de distribución
de riqueza que amplia capa de la población sea propietad.
El problema es que ya eso se ha roto y de aquí a 20,
30 años vamos a tener una sociedad polarizada en el
sentido más estricto, gente con vivienda en propiedad,
gente sin vivienda en propiedad.
Y eso en España, que no hemos tenido ese problema,
porque casi todos tenían vivienda en propiedad y los
que no la tenían aspiraban a tenerla,
pues se va a convertir en un factor de división muy grande
y las consecuencias de eso pueden ser muy diferentes y van
a ser especialmente graves si no conseguimos abanatar bastante
el precio de los alquileres.
Vale, entonces, justamente por eso y por ir cerrando la charla
y dar paso a algunas preguntas que han llegado,
soluciones, ¿qué soluciones puede haber tanto para el
acceso al alquiler como para el acceso a la compraventa?
Es decir, ¿qué podemos hacer para abaratar los alquileres y
para no solo abaratarlos, sino volver la vivienda más
accesible, que creo que debería ser el objetivo,
porque claro, tú puedes abaratar cronificando a algunos
inquilinos en una zona de la ciudad y excluyendo a todos los
demás, para volver la vivienda más accesible y luego también
para volver el acceso a la propiedad más accesible sin
generar otras distorsiones?
Porque claro, es verdad que antes de 2007,
las entradas que se requerían eran muy bajas y eso facilitó
que mucha gente se convirtiera en propietario,
pero a costa de generar una burbuja o a costa de cebar la
burbuja.
Justamente, limitar la entrada o vamos a eliminar la entrada es
una llamada abierta a la especulación absoluta,
porque claro, yo compro y si va mal, pues no he perdido nada,
sobre todo si ahora tenemos ya dación en pago y demás,
pues a comprar vivienda por lo que pueda pasar.
Si sube, me forro y si cae, no he perdido ni un euro porque no
he aportado nada de entrada y se la come el banco.
¿Cómo combinar ciertas limitaciones que son
razonables, como requerir una entrada del 20%,
que siempre ha sido un principio de provincia bancaria básico,
con la evidencia de que hay capas de población en España
que no tienen ahorro suficiente y que no lo van a tener y que si
lo tuvieran, sí podrían ser capaces de pagar las letras que
les permitirían convertirse, en última instancia,
en propietarios de ese inmueble y, por tanto,
capitalizarse para tener cierto patrimonio inmobiliario.
Por tanto, recetas para la audición y recetas para la
compraventa.
Bueno, respecto a esto, siempre se dice con cierta ingenuidad,
por lo que a mí me respecta, el aumento de la oferta que tiene
todo el sentido del mundo.
El problema es, sobre todo, en el caso de la vivienda pública.
A mí me preocupa mucho, en España no nos planteamos esto,
porque como casi no hay, pero me preocupa mucho dónde se
construye esa vivienda pública.
Y, de hecho, hoy me ha vuelto a venir a la cabeza con el caso
que hemos visto de la Generalitat de Valencia,
que ha expropiado el uso al menos de este bloque de pisos.
Y si el objetivo va a ser la construcción de vivienda
pública, hay que tener muchísimo cuidado con que esa
construcción de vivienda pública no segregue aún más
nuestras ciudades por renta.
Eso, al final, tiene una cola de efectos muy grandes,
empezando desde la educación hasta ingresos futuros.
Y eso, como digo, es algo que me preocupa bastante.
Más a corto plazo, pues, desde luego,
los incentivos bien pensados y bien evaluados pueden ser una
manera muy notable.
Incentivos fiscales y también, hasta cierto punto,
gasto público.
Es decir, una colaboración público-privada de cara a la
construcción, donde el sector público ponga una parte del
dinero, ponga el suelo, dinero en especie, básicamente,
y permita conseguir unas condiciones estrictas.
Es decir, que no lo dé gratis para que el sector privado ponga
un porcentaje de las promociones en alquiler.
Y esto lo comentaba José María Raya,
que es un profesor especializado en vivienda de la Pumpeu
Fabra en un paper que publicábamos en esa Dexpol la
semana pasada.
Pues, facilitar toda esa colaboración público-privada ya
de por sí estaría bien.
Y ahí también me preocupa bastante el tema de los
incentivos dependiendo de los límites de renta que se pongan.
Es decir, si ofrece vivienda pública o alquiler social,
a partir de determinados niveles de renta,
pues, ahí, como en cualquier caso de política de subsidio,
en este caso es un subsidio en especie,
pero es lo mismo o de igual, hay que tener mucho cuidado con los
desincentivos que puedes generar y, como tú dices,
también con ese enllano desincentivo laboral,
que es el primero que no viene a la cabeza,
sino desincentivos a moverse, tanto por razones laborales como
por razones laborales.
Y eso hay que considerarlo a la hora de diseñar la política.
El problema, básicamente, es que esto es una política,
una regulación que se quiere sacar ya,
que se considera imperiosa.
Y si se quiere hacer ya, la manera de resolver esto es,
de nuevo, política de rentas, hacer uso del sistema fiscal,
que tiene herramientas de sobra para solucionar las
soluciones más críticas y pensar bien una política pública de
vivienda, puede tener mucho sentido y que simplemente hay
que hacerla con cuidado para eso, evitar segregación y evitar
desincentivos.
Pero un aumento de la oferta estructuralmente a largo plazo,
tal vez una relocalización de la demanda también a largo plazo,
facilitar que eso sea así, porque me parece que al final va
a ser una de los principales canales a través de los cuales
se va a descongestionar el mercado.
Y luego, a corto plazo, tener cuidado con todo esto que acabo
de comentar.
Explica un poco más, porque como tuvimos hace poco al profesor
Bastos aquí en el canal, en un chat en directo,
él mencionaba que le gustaba mucho más el modelo,
por ejemplo, alemán, de ciudades medianas, bien conectadas,
interconectadas entre sí, con oportunidades laborales en
todas ellas, obviamente con desigualdades regionales,
pero que en general hay una zona vaciada y una zona
absolutamente saturada.
Y entonces, desarrolla un poco más, si puedes, la idea de,
a largo plazo, ir modificando la demanda,
que no toda la demanda se concentre necesariamente en
grandes ciudades, aunque obviamente hay economías de
congestión que son importantes y que son muy difíciles de
evitar.
¿Cómo podrías hacer?
A mí me parece muy interesante, porque de algún modo siempre en
cualquier mercado tienes segmentos de consumidores con
más o menos renta.
Y, habitualmente, los consumidores de más renta
son los que, de algún modo, pueden llegar a tensionar más
el mercado, porque tiran más hacia arriba la demanda.
Entonces, por lo que hemos visto durante la pandemia,
estos trabajadores más cualificados,
con un trabajo menos rutinario, más intelectual,
si lo queremos ver de ese modo, más heterio,
pues, son los que han sido capaces de adaptarse mucho
mejorante de trabajo.
Entonces, la idea sería que estos trabajadores que pueden
moverse perfectamente y pueden hacer su trabajo perfectamente,
más allá de ir un par de veces cada x tiempo a la oficina,
pues, se desplazen a ciudades que estén ni siquiera demasiado
lejos de la ciudad de referencia donde ellos trabajaban antes.
Y, de ese modo, no solo por cantidad,
sino también por la calidad, por así decirlo, del consumidor,
descongestione esas zonas.
Y, para eso, en parte, hay que invertir en infraestructuras para
mejorar la conectividad, un poco demasiado,
porque realmente eso también tiene sus riesgos.
En España lo sabemos mejor que nadie.
Incluso, pero dentro de una misma provincia,
como puede ser el caso de Madrid,
pues, simplemente la capacidad de desplazar a más personas,
a zonas más alejadas del centro de la ciudad,
que para eso se necesita lo mismo,
más inversiones en comunicación, que sí que es verdad que en el
caso de Madrid y Barcelona, pues, sí que se han dejado un poco
más de lado.
Esto lo comentaba la IREF en su outstanding review de
infraestructuras.
El tema de cercanías se ha dejado un poco más apartado,
casi que se caen a cachos.
Pues, mejorar todo lo posible, esos incentivos,
como digo, ni siquiera monetarios,
simplemente facilitar que la gente se desplace de las
ciudades, porque al final, incluso la gente realmente,
las personas, si residen en Madrid es por necesidad de
trabajo en Barcelona, y ellos estarían más feliz,
tendrían una utilidad mayor si vivieran en una ciudad más
pequeña, más acceso al campo, más limpia,
con un aire más menos contaminado, etcétera, etcétera.
Y realmente es dar salida a esa posibilidad y, de nuevo,
pues, desconfesionar la demanda de mercado.
Y sí, es un modelo muy parecido al de Alemania, en parte.
Por eso, Alemania siempre se ha caracterizado por un
porcentaje de personas aquí muy, muy alto,
con unas tasas de esfuerzos no demasiado altas,
salvo, como ya hemos visto, en Berlín y en algunas ciudades que
han aumentado mucho la demanda en un tiempo corto.
Y realmente, también es incluso el modelo, por así decirlo,
del País Vasco, Navarra, no con, obviamente,
ciudades pequeñas más allá del País Vasco,
menos Navarra, que es una provincia.
Pero sí que no tener a todas las personas confesionadas en un
mismo sitio, pues, ayuda en muchos sentidos y ya más allá
del tema de alquileres, pues, en cuestión territorial,
en contaminación dentro de una misma zona, etcétera, etcétera.
Sí, a mí lo que me preocupa un poco de esa idea que comparto
es que normalmente se tiende a pensar que hay que cambiar la
demanda de alguna manera planificando dónde tienen que
ubicarse las empresas, ¿no?
Es decir, que hay que crear oportunidades laborales y eso
implica hacer una política industrial no entendida
como desarrollo de infraestructuras,
porque, claro, si entendemos Policía Industrial como
desarrollo de infraestructuras, pues,
si el Estado desarroga un monopolio o prácticamente un
monopolio sobre el desarrollo de infraestructuras,
pues, o lo hace él o no lo hace nadie.
Y eso, pues, tiene sentido y hay infraestructuras que son
valiosas, las haga el Estado, las haga el sector privado y
deberían hacerse.
Ahora, claro, si se entiende cómo no vamos a diseñar la
política industrial localizando a las empresas que nos interesen
donde nos interese que estén, pues, claro,
es que eso es abrir una puerta.
Ni siquiera sería este caso, porque, realmente,
en este caso estamos hablando de movilidad de los trabajadores.
Las empresas pueden seguir arrancadas en Madrid, simplemente,
pues, si eventualmente no necesitan tanta superficie para
mantener su actividad, pues, no la necesitan y eso incluso
libera más espacio dentro de la propia ciudad.
De alguna manera piensas en el área metropolitana y demás,
¿no?
Pero, claro.
No, ni siquiera, es decir, un trabajador ahora mismo a mí
para las entrevistas de mi trabajo actual me preguntaron
si iba a estar en Madrid o si iba a estar en Londres o si iba
a estar en Londres fuera que no había, en principio, problemas.
Entonces, no, realmente, yo me estoy refiriendo a ciudades más
pequeñas de España, pero no en la misma provincia.
También puede ser, pero no es excluyente para mí.
No, pero para el teletrabajo es evidente que da un poco igual,
¿no?
Pero para el trabajo presencial es la idea de, bueno,
en Soria no hay industria, pues, que se coloque industria en
Soria, ¿no?
Y eso va a un lado.
Sí, eso es más problemático, sobre todo por eso.
Al final, digamos que es una cadena de intervenciones y eso
que los políticos deberían evitarlo todo lo posible.
O sea, en el momento en el que una intervención falla,
se va haciendo la pelota más grande y sigues y, además,
no evaluas porque no quieres, no vaya a ser que me levantes las
vergüenzas de todo esto, pues, es un problema.
Y la verdad es que en temas de política industrial,
no soy experto, la verdad.
Pero, vamos, sí que es cierto que hay determinadas actividades
que no tienen demasiado sentido desplazarlas y el dar
incentivos que consuman recursos públicos,
muchos recursos públicos para que se desplacen,
aunque lo consigas, que eso yo no creo que debería ser el
criterio para evaluar si has tenido éxito o no,
sino si realmente deberías haberlos trasladado o no,
pues, no es eficiente ni muchísimo menos,
ni es algo que deberíamos ir.
De todos modos, a largo, a muy largo plazo,
ya pensando en 2050 para adelante,
salvo que se cumplan los pronósticos de algunos de materia
demográfica que, bueno, ya veremos,
pues, digamos que la población irá estructuralmente cayendo
poco a poco, al menos.
Y digamos que eso hasta cierto punto descongestiona.
Claro, también puede ser que siga fluyendo muchísima demanda
tanto de, bueno, demanda, no, personas desde provincias hasta
las capitales o desde el extranjero.
Todo puede ser, pero a muy largo plazo,
yo veo complicado que eso pase.
Incluso así, eso en parte también tiene su parte negativa.
Quiero decir, al final, la demanda va a ser menor y
entonces los precios no van a subir tanto.
Y digamos que muchos de nuestros padres compraron un piso por X
y hoy vale X por 2.
Y eso, digamos, que fundamentó su patrimonio un poco como con
las licencias de taxi.
Y eso nosotros ya no vamos a vivir.
Y eso es un poco de malestar por parte de mi generación de,
pues, nuestros padres tuvieron unas ventajas que nosotros ya
no vamos a tener y, pues, eso ya generará otras consecuencias.
Pero vamos.
Las ventajas han sido las desventajas de la generación que
compro al doble de ventajas.
Exacto, sí, ese es el problema.
Vale, vamos con las preguntas.
José Hermosilla Carrasco, a quien mando saludos,
dice, ¿qué os parece el mercado privado de avales para poder
avalar a los jóvenes ese dinero que necesitan para la entrada
de una hipoteca?
¿Alguna vez he escuchado a Manso Olívar en este sentido?
No sé si sabes exactamente a qué se refiere o.
Creo que no es una intervención, no es una intervención pública
que eso se lo he escuchado a algún economista de izquierdas,
creo que se refiere a un mercado privado en el cual particulares
pueden avalar a jóvenes sin necesidad de que haya un
vínculo estrecho entre ellos como forma de que puedan acceder
a una vivienda, creo.
Bueno, la verdad es que no he leído la propuesta,
pero, bueno, en la medida en que sea, desde luego,
complementario a otras políticas que se puedan desarrollar,
pues, bueno, habilitar esa vía no resta,
sino que, en todo caso, sumaría, ¿no?
Ah, bien, pero, vamos, lo veo y bastante marginal, la verdad.
Sí, por eso digo que no resta y, en todo caso,
algo sumaría aunque probablemente no sea la solución definitiva.
Eduardo, ¿no veis ninguna solución tecnológica donde se
abaratan los costes de construcción para que sea más
accesible tanto comprar como acceder a la vivienda?
Bueno, ahí sí puede haber solución tecnológica,
aunque gran parte de los costes de la vivienda en España es el
suelo, ¿no?
Y el suelo, claro, tiene un componente de ubicación muy
importante que es complicado que baje.
Hombre, si se liberaliza el suelo y haces que se hunda el
precio, pero si no se liberaliza y mantienes una oferta
restringida y, en todo caso, en los centros que es,
centros de las ciudades y demás,
que son quizá las zonas donde justamente se está hablando de
alquileres más tensionados, pues ahí ese margen es menor, ¿no?
Porque.
En el centro va a ser muy, muy complicado que es, por lo menos,
bajarlo puede ser, pero llevarlo a nivel es que la gente pueda
de hecho, en el propio estudio hablaban,
veíamos que unas pocas secciones tensales en las zonas más
tensionadas, según la definición de tasa de esfuerzo,
sí tenían alquileres muy altos.
Yo estoy hablando de una mediana alquiler de casi 3,000 euros.
Es decir, sí que hay unas zonas que son en el centro de las
ciudades que son 4, 5, 6, 7, 8, pero que están tirando totalmente
arriba la media y ahí están.
Y en esas es muy complicado porque eso es el,
aunque solo sea por temas regulatorios,
es el centro de las ciudades y ahí es que simplemente no te
metes.
Entonces, básicamente, yo creo que el futuro va en función de
cambiar la composición de la demanda para que cambie el
precio medio.
Llevar la demanda a zonas más baratas que, de algún modo,
es algo positivo que tiene un sistema de precios,
que la gente se tiende a ir a zonas más baratas a medida que
ve que los precios son más altos.
Y digamos que el control de precios también impide eso,
porque distorsiona los precios.
Es que sí, ya se ha comentado muchas veces, ¿no?
Pero si ponemos alquiler en el centro de las ciudades,
1,000 euros, 800 euros, ¿cómo asignamos quién vive y quién no
vive en el centro de las ciudades?
De entrada, si consolidas a quién vive ahora,
le estás haciendo, como mostráis en el trabajo,
una transferencia a gente que, presumiblemente,
tendrá una renta media alta.
Y si dices, no, bueno, da igual quién esté viviendo ahora,
lo vamos a reasignar.
¿Cómo lo reasignas?
En función de sorteo, en función de criterios políticos,
en función de criterios que, claro,
ya es una distribución arbitraria de un bien que es
naturalmente escaso y que no se puede, en este caso,
vivir en el centro de la ciudad, no se puede incrementar
demasiado, ¿no?
Jorge Galindo, que es coautor del trabajo que habéis presentado,
dice, teletrabajo, flexibilidad de horarios, conciliación para
diversificar regionalmente la demanda.
Bueno, sí, son ideas que has aportado anteriormente.
Aquí dicen que invite a Bernardo para hablar del mercado
inmobiliario porque, a mi parecer,
entiende bastante de esto.
Bueno, es especialista de mercado inmobiliario.
Le he escuchado alguna vez hipotecas específicas para
jóvenes y, de hecho, creo que tuviste cierta discusión con
él en ese tema.
Pero vamos, sí, es de los pocos temas donde Gonzalo,
verdaderamente, pues, no patina abruptamente.
Pero sí, estaría bien escucharle.
Sí, tiene abierto el canal cuando guste,
siempre y cuando respetemos los turnos de palabra, claro.
Le podés cortar tú aquí.
Aquí controlo yo.
A ver, Elio Omar también ha preguntado, ¿qué efecto creéis
que puede tener estas medidas, entiendo que las medidas,
por ejemplo, que se han aprobado en Cataluña,
en el mercado de compraventa de viviendas en una zona
congestionada como Barcelona?
Es decir, ¿se disparará la venta de viviendas en esas zonas?
¿Qué sucederá?
Bueno, de nuevo, en Cataluña la regulación varía por
municipios, con lo cual, digamos,
que tendremos cierto margen para estudiarlo de manera empírica.
Y los efectos a largo plazo, pues,
es complicado que sean diferentes de nuevo a todo lo que
hemos visto.
Yo recuerdo a un diputado del parlamento el día que se
aprobó todo esto diciendo que la evidencia era mixta.
Y lamento decirle que la evidencia no es mixta,
al menos intentemos formistar un 50-50 en absoluto.
Y lo que va a pasar es que si esta regulación se mantiene en
el tiempo, que de algún modo contamina un poco el experimento,
el hecho de que todavía tengamos dudas sobre si se va a mantener
o si va a ir al constitucional, no sabemos qué va a pasar.
Entonces, a lo mejor incluso en análisis posteriores me atrevo
a especular que si finalmente el constitucional declara que esto
está bien y se mantiene, pues, los efectos los veremos a partir
de esa sentencia.
Y, de hecho, ahora mismo los efectos, pues,
son muy, muy pequeños más allá de que se concentraron
operaciones de alquiler previas a la promulgación de la ley,
que eso lo mostraba el paper que vivimos de la semana pasada.
Pero a largo plazo va a haber una disminución de la oferta,
de la calidad de la oferta.
Y va a haber problemas de racionamiento de la demanda.
Como las zonas tensionadas, en este caso,
están definidas como municipios, pues, en este caso,
ya no es que queramos que el efecto distributivo sea x o y,
es que en rigor les importa un poquito el efecto distributivo.
Quieren que sean definidos los inquilinos,
sean de la renta que sean, porque su incentivo ellos no son
portavoces o no son el sindicato de inquilinos de rentas bajas,
son el sindicato de inquilinos, rentas altas, rentas bajas,
rentas bajas que sean.
Y realmente, pues, en el momento en que diseñas una regulación,
que matamos casacañonazos de esa manera de municipio como
Barcelona, por ejemplo, pues, es que te da igual el efecto
distributivo y que me digan lo que quieran, en fin.
¿Que eso sí lo dijo bastante bien, Bernardo,
en el último debate de las esta noche?
Dijo el sindicato de inquilinos, lo que quiere es que les
expropien temporalmente, aunque sea, las viviendas,
y no es para ellos, es decir, para los inquilinos actualmente
existentes.
Que es eso, en el fondo es eso.
Como decías, un grupo de presión que intenta obtener
vía control de rentas, pues, beneficios para ellos y los
demás que se aguanten.
Sí, en España ya esto es preocupante, pero, bueno,
no hacemos más que eso.
Sí, no es el único grupo de presión que intenta hacer eso.
Ni el más fuerte, pero fíjate, aquí estamos hablando.
Por cierto, me dicen que no leo el chat de Twitch,
sí lo leo, pero, bueno, que no se puede atender a todo lo que
se plantea.
Arcperl plantea dos preguntas.
La segunda parte ya está contestada.
Si la vivienda vacía no está en las grandes ciudades,
entonces, ¿por qué no se fomenta la descentralización de las
empresas de Madrid o Barcelona?
Es que, claro, fomentar la descentralización,
o sea, no le vas a decir a una empresa dónde se tiene que
instalar, porque eso es una decisión estratégica de su
modelo de negocio.
Entonces, ya tienes que entrar también a planificar modelos de
negocio.
Puedes poner incentivos, en todo caso,
pero no puedes decir, instálate aquí.
A mí ni siquiera me convence el tema de incentivos,
incluso, cuando te he escuchado aquí.
Sí, que es una posibilidad, pero.
O sea, yo lo que he planteado es competencia fiscal a más,
digamos, a nivel local para atraer inversiones y atraer
trabajadores cualificados, si así lo consideran las
provincias.
Pero, desde luego, decirle a una empresa o subsidiar a una
empresa para que se instale en un sitio o en otro es absurdo.
Sí, lo que digo es que yo ni siquiera creo que una
descentralización fiscal, ya sea a nivel de provincia,
ya sea a nivel de municipio, incluso,
vaya a tener a largo plazo efectos positivos.
Recuerdo un trabajo que estudiaba esos sistemas de
competencia fiscal, incentivos fiscales a empresas en Estados
Unidos y descubrían que el efecto ha agregado,
que había una mala localización de los recursos y en un
modelo de lo general que no era la mejor política.
Así que, realmente, ni siquiera, y aparte,
te deja el sistema fiscal como un peso gruyere y tiene,
pues, problemas evidentes en términos de recaudación que
hablan por otro lado, pero vamos, es muy complicado.
A menos que salga el propio mercado a través de mejoras
tecnológicas, yo, francamente, complicado toda esta política
que se está haciendo, intentando hacer ahora,
ni siquiera planteando de repoblar zonas a base de
política fiscal, a mí me cuesta verla.
Sí, bueno, pero, efectivamente, desde un punto de vista de
planificación económica centralizada,
puede tener sentido lo que dices,
desde una planificación económica descentralizada,
pues, bueno, cada cual escoge su propio nivel administrativo,
pues, si quiere intentar competir por esa vía o no
intentarlo, ¿no?
Un poco, pues, el modelo de las vacaciones fiscales vascas que
tumbó y demás, ¿no?
En Alemania también se hace con el impuesto de sociedades.
Por eso.
O en Suiza mismo, ¿no?
Jorge Galindo, que ya he mencionado,
es coautor del trabajo, sí, hace un comentario que creo que es
pertinente, ¿no?
Que estamos hablando de esto porque la gente con mejor
acceso a influir en el debate público, los early millennials
o los late boomers, son, en buena parte, inquilinos.
Es decir, que, de alguna manera, los sesgos y los intereses
personales de quienes controlan el discurso público,
están orientando el discurso público en la dirección que
les interesa a ellos.
Sí, realmente, y esto se ve cuando se estudia la composición
de las personas en alquiler, concretamente,
como ha variado desde 2007, pues eso,
los jóvenes siguen en casa y van a seguir en casa.
Así que, no, no estamos haciendo por beneficiar a jóvenes,
ni mucho menos.
José Hermosilla Carrasco ha preguntado antes, bueno,
antes de atenderlo, que me ha dejado una pregunta de Art
Perl, disculpa, como he mencionado la segunda más o
menos, ya se había contestado, pero, ¿si Zapatero no
liberalizó el suelo, entonces cómo se debería liberalizarlo?
Bueno, en todo caso será Aznar, porque Zapatero, desde luego,
no intentó liberalizar nada, todo lo contrario.
Aznar, bueno, tenéis un video en mi canal donde explico por qué
no se liberalizó el suelo con Aznar.
Será discutible si hay que hacerlo o no,
pero, desde luego, el suelo no se liberalizó con Aznar,
en parte porque la ley del suelo de Aznar fue posteriormente
tumbada por el constitucional y nunca llegó a implementar,
o sea, gran parte de la liberalización tenía que ser
acometida por las comunidades autónomas y nunca llegó a
desarrollarse adecuadamente.
Entonces, bueno, en ese video podéis obtener algunas ideas.
José Hermosilla Carrasco, que ha preguntado antes, dice,
el aumento del salario mínimo no está relacionado con el
aumento de la tensión en el mercado de la alquiler de
ciudades como Madrid?
No, yo creo que no.
La verdad, realmente, precisamente siempre cuando
hablamos de salario mínimo decimos que un porcentaje
importante son jóvenes.
Entonces, si antes hemos dicho que un porcentaje muy grande,
mayoritario de los jóvenes siguen en casa de sus padres,
pues es muy complicado.
Al menos que se ha producido esa relación.
Sí que puede ser que esos potenciales inquilinos tengan
mayor disposición a pagar, pero el canal más rápido a través
del cual sería, sería que ya fueran inquilinos y que se
exigieran subidas de renta.
Y no, lo veo complicado, aparte por la propia magnitud.
Es decir, no creo que haya tenido mucho que ver.
También es cierto, también porque en Madrid el porcentaje
de salarios bajos es menor.
Sí, estuvimos hablando de que ya estamos hablando de tasas de
cobertura de salario mínimo altas,
pero en Madrid son especialmente bajas,
son gente que potencialmente no está en el mercado,
así que no creo que tenga nada que ver.
Sí, aparte que el argumento no sé si termino de entenderlo.
Por un lado, si José, que no lo sé,
pero si José compre la tesis de que el salario mínimo destruye
empleo, sería al revés, ¿no?
Estaría destruyendo rentas.
De algún modo, si esto lo sabes bien como yo,
el salario mínimo destruye empleo, ¿vale?
Pero digamos que la masa salarial que se crea,
incluso aunque sea igual, es decir,
estás teniendo mucha demanda por algún lado, ¿vale?
Que te llegue a la demanda en x personas a clavo y simplemente
no puedan seguir alquilando, el resto, digamos,
que es más amplio, por así decirlo,
y por efecto composición al menos, sí.
Pero por otro lado también, si definimos tensión en el mercado
del alquiler como porcentaje de la renta destinada al alquiler,
una subida del salario mínimo podría bajar ese porcentaje,
no subirlo, podría destituirlo.
Por eso que no termino de entenderla.
O sea, bueno, creo que la pregunta va,
si se ha dado poder adquisitivo a los trabajadores,
eso no podría estar incrementando.
Pero como comentas, el efecto de eso puede ser relativamente
marginal.
Israel Carmona, pueblos despoblados en IRPF como en
Castilla la Mancha.
Bueno, ya hemos comentado ese tema.
O sea, esa medida, obviamente, tiene sentido,
puede tener cierto sentido en la medida en que los demás no la
copien.
Si los demás la copian, pues cada vez es una carrera la baja,
lo cual a mí me encantaría que se produjera,
pero que ya el efecto de reloj.
Yo me atrevo a pronosticar que tampoco tendría efecto,
porque si pones ese punto caliente y solo es uno,
es decir, aunque ni siquiera lo copiaran,
las rentas altas son las que tienen mayor movilidad,
desde luego.
Y sobre todo rentas muy, muy altas,
estoy hablando de rentistas, el 0,1%, 0,01%,
se moverían allí a clavo.
Y esas personas, las viviendas que dejan en Madrid no son
viviendas en alquiler que vayan a poner ahora a disposición de
nadie, entonces no van a afectar a la demanda del mercado.
Y realmente, pues lo único que te va a hacer es un coladero en
el sistema fiscal y que luego tengas menos recursos para
cometer las políticas de rentas que decimos en el trabajo que
podrían tener sentido.
Sí, sería una política más para repoblar,
pero no para incrementar la oferta efectiva de alquiler.
Aún así, la rebaja de IRPF que se ha hecho en Castilla,
la mancha es ridícula, no afecta el tramo y no va a tener
prácticamente ningún efecto.
Juan Bermúdez, al final, no solo liberalizar el suelo,
sino la regulación que está privilegiando los centros
urbanos frente a otros posibles desarrollos.
Bueno, volvemos a la idea de modificar los patrones de
demanda en el medio largo plazo, porque sí que es cierto que
claro, si la demanda está hiperconcentrada en las grandes
ciudades, pues no va a quedar otra que incrementar los
precios.
En el caso de Madrid, creo que sí habiendo alternativas porque
Madrid está en medio del desierto prácticamente y por
tanto, hay mucho margen para aumentar la oferta.
Sí que es más discutible en el caso de Islas o en el caso
incluso de Barcelona, aunque también con transporte público
se pueden expandir más allá de Barcelona e incrementar la
movilidad.
Pero bueno, sí que es verdad que hay.
Claro, si se va concentrando, pues aumentar la oferta tiene
sus límites.
Pero modificar la demanda a largo plazo sí es una opción y
a veces basta con no, como indicaba Juan en esta pregunta,
con dejar de privilegiar determinada centralización o
cierta centralización de la población.
Es verdad que sí.
Para ese proceso, para que se dé el proceso de cambio en
composición de la demanda en los precios altos en las zonas
que tienen que existir.
Es decir, si esto es un poco el mercado,
al final funciona como el estado,
pero de manera diferente.
Es decir, el sistema de precios es un tema de asignación de
recursos.
Los recursos son limitados, tenemos maneras de hacerlo,
podemos hacerlo con colas.
Como en el caso del mercado aquí de Osoco,
podemos hacerlo con sistemas de precios.
Y al final, lo que estamos diciendo aquí es que precios
altos, lo que van a fomentar es esa descentralización de la
demanda que, en el fondo, yo creo que todos queremos.
Porque, vamos, yo todavía no he escuchado a nadie,
más allá de las dudas razonables que se pueden poner de
la necesidad de repoblar la población,
como si esto fuera la URSS poniendo a la gente donde
queremos ponerla, más allá de eso,
si tiene sentido, por muchas razones,
el hecho de no estar tan, tan, tan concentrados como estamos
ahora mismo.
Pero es eso realmente.
Muy bien, pues, bueno, ahora que hemos llegado a los 1,500
espectadores, justos, ya llevamos casi hora y cuarto,
creo que es buen momento para dejar el directo aquí.
Agradecerte, Ángel, la predisposición y el habernos
acompañado durante más de una hora.
Seguro que te vuelvo a llamar en más de una ocasión para tratar
otros temas, también para tratar el propio trabajo que
vayas desarrollando desde SADE.
Pero, bueno, no solo eso, ¿no?
Que ya os he comentado que en su cuenta de Twitter trata temas
muy interesantes y, en ocasión, en alguna ocasión,
podemos hacer algún directo temático sobre alguna de estas
cuestiones de distribución de la renta, de la riqueza,
desigualdad, etcétera, que son temas que creo que van a
interesar bastante.
Muy bien, pues, gracias a ti, Juan, y nada, cuando tú quieras.
Perfecto, pues, estamos en contacto y a todos los demás,
pues, muchas gracias por aguantarnos durante esta hora.
Espero que hayáis disfrutado, que las dudas principales que
pudierais tener hayan quedado en parte resueltas o, al menos,
algo más clarificadas.
Y nos vemos en el próximo directo que veremos cuándo será
y de qué tema tratará, pero lo habrá.
Hasta entonces.