Pedro Sánchez avalará el 20% de las hipotecas de familias jóvenes y de
familias vulnerables con el objetivo de que puedan convertirse en propietarios
de una vivienda. ¿Tiene alguna lógica? ¿Tiene algún sentido esta propuesta
electoral y electoralista del presidente del gobierno? Veámoslo.
Estamos a las puertas de unas elecciones autonómicas municipales y los políticos
sienten la necesidad de prometer cosas para intentar ganarlas y acceder al poder.
Es aquí, en este listado de conejos sacados de la chistera, donde cabe incluir la última
ocurrencia del presidente del gobierno, Pedro Sánchez, consistente en avalar una
parte de las hipotecas de las personas jóvenes o de las familias vulnerables
para que puedan acceder a una propiedad inmobiliaria. Más en concreto,
el presidente del gobierno ha prometido que a través del ICO, del Instituto de Crédito Oficial,
el Estado español avalará el 20% de las hipotecas contraídas por familias con menos de 35 años y
también de familias con ingresos bajos. El objetivo de esta propuesta puede ser un objetivo loable,
y es que estas familias accedan a la propiedad inmobiliaria, que se conviertan en propietarios,
subsanando uno de los grandes problemas a los que se enfrenta cualquiera de estas familias a la hora
de intentar comprar una vivienda, es decir, la insuficiencia de ahorro propio para pagar la
entrada de la hipoteca y, por tanto, la incapacidad de recibir un préstamo hipotecario con el que
adquirir uno de estos inmuebles. Hoy, compañeros y compañeras, quiero anunciar un nuevo compromiso
a los ciudadanos y ciudadanas de nuestro país. Mirad, yo sé, soy muy consciente de que hay
jóvenes de menos de 35 años, también familias con hijos menores a cargo de más edad que tienen
dificultad cuando van a un banco para tener la entrada y para poder hipotecarse y comprar su
vivienda. Pues bien, a través del ICO, que es, para que me entendáis, una suerte de banco público
que tiene la Administración General del Estado, vamos a crear una línea de avales para garantizar
hasta ese 20% de la hipoteca a nuestros jóvenes menores de 35 años con ingresos anuales inferiores
a 37.800 euros y también para las familias con menores a cargo. Eso es lo que vamos a hacer.
Por tanto, la propuesta podría parecer que tiene cierto sentido. Si queremos que más personas se
conviertan en propietarias de un inmueble y uno de los obstáculos a los que se enfrentan muchas
personas para convertirse en propietarias de un inmueble es que no tienen los ahorros iniciales
suficientes como para pagar la entrada de la hipoteca y, por tanto, poder hipotecarse para
comprar una casa, si el Estado avala esa parte de la hipoteca, pues entonces esas personas ya
podrán recibir un préstamo hipotecario igual al 100% del valor del inmueble. Y de ese 100%,
el 20%, el tramo que correspondería al ahorro propio, a la entrada para absorber riesgos que
suele aportar el hipotecado, ese 20% sería un tramo del préstamo avalado por el Estado,
de tal manera que si el hipotecado, con el paso del tiempo, no puede pagar la totalidad de la
hipoteca, la función que ahí desempeña la entrada, es decir, que el banco pueda, por ejemplo,
liquidar el inmueble con un cierto descuento y que ese descuento de hasta el 20% lo absorba como
pérdidas el hipotecado, esa función que suele desempeñar la entrada la desempeñaría, en este
caso, el Estado como avalista. El Estado, si el hipotecado no paga el 100% de la hipoteca,
se hará cargo, es decir, todos nosotros como contribuyentes nos haremos cargo, del 20% de la
hipoteca. Ese riesgo no lo asumirá el banco y tampoco serán pérdidas a las que se podrá
enfrentar el hipotecado, sino que se socializarán entre todos los contribuyentes. Este tipo de
ideas, en realidad, ya se han puesto en práctica en muchas ocasiones a lo largo de la historia y
sus resultados no han sido, por lo general, positivos. Por un lado, nos encontramos con
problemas claros de riesgo moral. Si el hipotecado puede hipotecarse sin aportar absolutamente nada
de su ahorro personal, muchas familias podrían optar por endeudarse imprudentemente por encima
de sus posibilidades. Claro, cuando el hipotecado se ha de jugar el 20% del valor de la hipoteca,
porque ese es el ahorro propio que, como mínimo, hay que aportar a una hipoteca,
entonces las decisiones de compra y de endeudamiento irresponsables se tienden a reducir. No digo que
se eliminen, ni mucho menos. Pero desde luego ya hay mayores incentivos para no tomar decisiones
incorrectas. Si tomo una decisión muy incorrecta, si me compro una casa demasiado cara en relación
a lo que sostenidamente puedo pagar, me puedo terminar enfrentando a la pérdida del 20% del
valor de la vivienda, que es lo que he tenido que aportar como ahorro propio. Sin embargo,
si yo no aporto nada de ahorro propio y es el Estado el que me aporta ese ahorro o el que me
avala ese ahorro, yo puedo terminar tomando, como digo, decisiones irresponsables porque no
me estoy jugando nada en esa operación financiera. Por tanto, como digo, uno de los efectos claros de
esta medida es alimentar el riesgo moral. Pero hay otro problema que no es menor, especialmente en
países como España. Esta es una medida que fomenta el endeudamiento para comprar vivienda,
y pretende fomentar el endeudamiento para comprar vivienda con el objetivo de incrementar la
accesibilidad a la vivienda. Pero aquí volvemos a encontrarnos con el típico problema de miopía
política acerca de cuáles son las causas profundas, las causas últimas de la falta de
accesibilidad a la vivienda dentro del mercado inmobiliario español. Como ya hemos explicado en
muchas ocasiones en este canal, el principal problema que dificulta el acceso a una vivienda
dentro del mercado inmobiliario español, los altos y crecientes precios de la vivienda,
tienen una causa, y es la insuficiente oferta de vivienda, sobre todo en determinados núcleos
urbanos, grandes ciudades, insuficiencia de oferta de vivienda en relación con la demanda. Por tanto,
si uno quiere reducir los precios de la vivienda, lo que debería tratar de hacer es o incrementar
la oferta o, y esto no es lo ideal, pero desde luego también funcionaría, reprimir la demanda.
Es decir, que menos gente quiera irse a vivir, por ejemplo, a una gran ciudad. Idealmente,
como digo, la política a implantar debería ser aumentar la oferta, para que todos aquellos que
quieran trasladarse a una gran ciudad encuentren una vivienda que puedan adquirir a precios no
disparatados. Sin embargo, démonos cuenta de que la medida que ha propuesto Sánchez a avalar el
20% de las hipotecas de familias jóvenes o de familias vulnerables es una medida que ni
incrementa la oferta ni reprime la demanda. Al contrario, es una medida que alimenta la demanda,
que aumenta la demanda, porque facilita el acceso al crédito a un mayor número de personas y,
por tanto, habrá más personas con crédito para poder demandar viviendas. Y si tú aumentas la
demanda de viviendas sin facilitar el incremento de la oferta de viviendas, lo que tendrás serán
mayores subidas de precios que seguirán restringiendo el acceso a la vivienda. La
cuestión es tratar de bajar precios o, al menos, de que dejen de subir. Y esta medida de Sánchez,
a lo que contribuye, es a que suban los precios de los inmuebles. Y, de nuevo, no hace falta
especular teóricamente con cuáles son los efectos de esta medida, que están bastante claros. Oferta
inelástica de vivienda e incremento de la demanda, aumento de precios, de toda la vida. Pero no hace
falta ni siquiera especular teóricamente, dado que, como ya he dicho antes, tenemos una amplia
experiencia en muchos países del mundo acerca de los efectos de este tipo de medidas. Por ejemplo,
en el año 2013 se implantó una medida muy parecida en Reino Unido. El Estado avalaba o otorgaba un
préstamo hipotecario por importe al 20% del valor de la vivienda, que reemplazaba frente al banco
el equivalente a la entrada de la hipoteca, con el objetivo de facilitar la accesibilidad al crédito
y por tanto la accesibilidad a la vivienda. ¿Y cuáles fueron los efectos de esta política similar
a la que pretende ahora aplicar Sánchez en Reino Unido? Pues, básicamente, que se incrementaron
los precios de la vivienda. ¿Cómo sabemos que se incrementaron los precios de la vivienda? Pues
porque en el área metropolitana de Londres el Estado no otorgaba un préstamo igual al 20% del
valor de la vivienda, sino igual al 40%, decían como los precios en Londres son más
altos, es necesario que el préstamo que otorgue el Estado sea de mayor cuantía. Pues bien,
en Londres 40% de préstamos sobre el valor de la vivienda otorgado por el Estado, en el resto
de Inglaterra el 20%. ¿Y qué sucedió? Pues que a partir de la puesta en marcha de este programa,
los precios dentro de Londres aumentaron mucho más que los precios fuera de Londres. No me
refiero en otras zonas muy lejanas de Inglaterra, sino en las zonas limítrofes con Londres. Como
podemos observar en este gráfico, hasta la puesta en práctica de este programa,
los precios en Londres y fuera de Londres habían evolucionado a la par. Desde la aplicación de esta
medida, que ahora pretende copiar Sánchez en España, los precios en Londres aumentaron mucho
más que fuera del área metropolitana de Londres. Por tanto, por un lado crees que facilitas el
acceso a la vivienda facilitando el acceso al crédito, pero por otro lado dificultas el acceso
a la vivienda porque los precios se te disparan, de modo que las familias jóvenes o vulnerables que
supuestamente iban a poder comprar una vivienda gracias a que por fin se podían hipotecar,
lo que terminan experimentando es que no pueden comprar esa vivienda porque,
aunque se pueden hipotecar, el precio ha subido tanto que al final se les termina expulsando
igualmente. Y esto, repito, es lo que sucedió en Inglaterra. No solo esto, el otro efecto que
también ocurrió en Inglaterra es que quienes salieron especialmente beneficiados de este
programa no fueron las familias jóvenes o las familias vulnerables receptoras de la ayuda del
Estado. Quienes salieron realmente beneficiados de esta medida fueron los promotores inmobiliarios.
Como podemos ver en este gráfico, cuanta mayor fuera la presencia de un promotor inmobiliario en
zonas que participaron más intensivamente en el programa de ayudas del gobierno británico a las
familias que se quisieran endeudar, cuanta mayor era la participación en términos de promoción y
venta de inmuebles dentro de áreas donde se recurrió intensamente a este programa,
mayores eran los beneficios de los promotores inmobiliarios. Es decir, que había una conexión
muy directa entre aplicación de este programa de ayudas y beneficios de los promotores inmobiliarios
que vendían a las familias que se acogían a estas ayudas o a otras familias que no se habían
acogido a estas ayudas pero que estaban en una zona donde los precios habían aumentado como
consecuencia de estas ayudas. En definitiva, fomentar la demanda en una zona donde restringes
la oferta de vivienda es una mala idea. La política clave para volver la vivienda más accesible es
facilitar la oferta, es posibilitar incrementos de la oferta que bajen los precios. Solo cuando
la oferta sea suficientemente flexible y elástica puede que tenga algún sentido aplicar este tipo
de medidas que subsidien la demanda, aunque aún así el problema del riesgo moral no lo elimina
nadie. Mientras tanto, mientras la oferta siga siendo muy inflexible, muy inelástica,
subsidiar la demanda únicamente fomenta mayores incrementos de precios que restringen la
accesibilidad a la vivienda y, por tanto, quienes salen beneficiados de todo esto no son las familias
jóvenes o vulnerables que quieren convertirse legítimamente en propietarios de un inmueble.
Los beneficiados son los propietarios de viviendas que las venden más caras,
los promotores inmobiliarios que construyen y venden nuevas viviendas más caras y,
por supuesto, los políticos que generan una red clientelar a través de la cual comprar votos.