Es muy habitual escuchar que en España hay más de 6 millones de viviendas vacías y que, por tanto, la solución al problema de los crecientes precios de la vivienda no puede pasar por construir más inmuebles,
sino, en todo caso, por movilizar todo ese stock de viviendas no ocupadas.
Además, esta cifra también suele vincularse a la fuerte entrada de fondos de inversión en el mercado inmobiliario, de fondos buitre, en ocasiones denominados incorrectamente,
que supuestamente se dedicarían a comprar enormes cantidades del parque de vivienda español para dejarlo vacío con el objetivo de que se encareciera tanto el precio de venta como el precio de los alquileres.
Desde esta perspectiva, por consiguiente, no tendríamos un problema de oferta en España, lo que tendríamos es un problema de acaparamiento de la mucha vivienda,
de la más que suficiente vivienda que existiría en nuestro país y la misión de la política pública de vivienda no pasaría por facilitar la nueva construcción,
sino por perseguir a los grandes tenedores de vivienda con el objetivo de que saquen al mercado del alquiler todo su stock de vivienda que están reteniendo fuera del mercado para encarecerla, para especular con ella y lucrarse a precios cada vez más altos.
Este argumento, sin embargo, es profundamente tramposo y profundamente equivocado por las razones que explicaremos a continuación.
Primero, es cierto que en España hay 6,5 millones de viviendas no principales y que estos 6,5 millones de unidades de viviendas no principales equivalen al 25% a una cuarta parte de todo el stock inmobiliario que hay en nuestro país.
Ahora bien, 6,5 millones de viviendas no principales no equivale exactamente a 6,5 millones de viviendas vacías.
Las viviendas no principales se dividen en viviendas secundarias, en segundas residencias, aquellas que son usadas ocasionalmente por sus propietarios o por otras personas cercanas a los propietarios y en viviendas vacías, es decir, en viviendas que no están ocupadas a lo largo del año por nadie.
Viviendas vacías, por cierto, y conviene aclararlo desde ahora, no equivale a viviendas retenidas fuera del mercado de alquiler.
Una vivienda puede estar vacía porque ahora mismo esté siendo ofertada en regimen de alquiler y todavía nadie la haya alquilado.
En el conjunto de España, aproximadamente la mitad de todas las viviendas no principales son viviendas secundarias, segundas residencias y la otra mitad, viviendas vacías.
Por tanto, en realidad no habría en España 6,5 millones de viviendas vacías sino 3,2-3,3 millones de viviendas vacías, algo así como el 12-13% de todo el stock de vivienda que hay en España.
Aun así, se trata de una cifra muy considerable y si fuera cierto que los grandes fondos de inversión están retirando 3 millones de viviendas del mercado inmobiliario español,
pues evidentemente ese podría ser un factor determinante a la hora de explicar el alza de los precios.
Segunda razón por la que este argumento, sin embargo, no tiene peso, las provincias en las que hay más porcentaje de viviendas no principales,
de viviendas secundarias y de viviendas vacías, son justamente aquellas provincias donde el precio de la vivienda es más bajo.
En cambio, las provincias que tienen un menor porcentaje de viviendas no principales son aquellas donde el precio de la vivienda es más alto.
En el siguiente gráfico podemos observar las 7 provincias españolas con mayor porcentaje de viviendas no principales
y las otras 7 provincias españolas con menor porcentaje de viviendas no principales.
En particular, el 59% de todas las viviendas de Ávila son viviendas no principales,
o dicho de otra manera, sólo el 40% de todo el estoquimobiliario de Ávila son viviendas principales,
viviendas ocupadas regularmente por una misma familia.
En el caso de Soria, este porcentaje de viviendas no principales asciende al 50%.
En Teruel, al 49%. En Segovia, también al 49%. En Cuenca, al 48%. En Zamora, al 44%. En Castellón, al 44%.
Por tanto, las provincias que concentran un mayor porcentaje de viviendas no principales, secundarias,
segundas residencias y viviendas vacías, son provincias donde el precio de la vivienda está bastante barato.
En cambio, como hemos dicho, las 7 provincias que concentran un menor porcentaje de viviendas no principales
son aquellas donde en general el precio de la vivienda está más caro.
En concreto, en Sevilla, el 18% de las viviendas son calificadas en la provincia de Sevilla como no principales.
En Las Palmas, el 15%. En Gipuzcoa, el 14%. En Vizcaya, el 13%. En Álava, el 10%.
En Barcelona, el 10%. Y en Madrid, menos del 10%. Por consiguiente, las provincias donde es más caro vivir,
donde el precio por metro cuadrado, tanto de compraventa como de alcler, es más elevado,
son las provincias que tienen un menor porcentaje de vivienda vacía, lo cual tiene todo el sentido del mundo.
Cuanto más provechoso es vender o alquilar un inmueble, menos incentivos hay o a destinar ese inmueble
a una segunda residencia de uso muy ocasional o incluso a mantener ese inmueble fuera del mercado de compraventa
o fuera del mercado del alquiler. Cuanto más nos vayan a pagar por un inmueble, más querremos rentabilizarlo
sacándolo al mercado de compraventa o al mercado del alquiler.
Pero en tercer lugar, a lo mejor, cabría pensar que sí, que el porcentaje de viviendas no principales
en Madrid, Barcelona, las tres provincias vascas, etcétera, es muy reducido, pero es mucho más alto hoy
de lo que lo era hace 5, 10, 15 o 20 años. Si fuera así, si el porcentaje de viviendas no principales
se hubiese incrementado con el tiempo, especialmente durante los últimos años, en tal caso, si cabría
afirmar que al menos una parte del encarecimiento de la vivienda se puede haber debido a la restricción
de la oferta de inmuebles, a la reducción artificial de aquellas viviendas que están siendo ofrecidas
en régimen de compraventa o en régimen del alquiler. ¿Es esto así? En absoluto. Si cogemos las dos provincias
donde el precio de la vivienda se ha incrementado de una manera más notable en los últimos años,
Barcelona y Madrid, comprobaremos que en los últimos 20 años el porcentaje de viviendas no principales
se ha reducido de manera prácticamente ininterrumpida. En particular, en el año 2001, cuando la vivienda
estaba mucho más barata, tanto en régimen del alquiler como de compraventa que hoy, el porcentaje
de viviendas no principales en Barcelona era del 23% y en Madrid era del 21%. Como ya hemos dicho,
hoy estos porcentajes son del 10% para Barcelona y del 9,5% para el caso de Madrid. Por tanto, ha habido
una reducción que además, si miramos en el gráfico, ha sido, ya digo, casi ininterrumpida
durante 20 años de las viviendas no principales. De hecho, en el año 2018, el porcentaje de
viviendas no principales en Madrid y en Barcelona es el mínimo histórico. Nunca ha habido un menor
porcentaje de viviendas no principales o, dicho de otra manera, nunca ha habido un mayor porcentaje
de viviendas principales en estas dos provincias. Atribuir el encarecimiento de la vivienda en
Madrid y en Barcelona a que cada vez hay menos viviendas que se están ofreciendo en venta o
en alquiler para que las familias puedan crear un hogar es totalmente falaz. Nunca ha habido más
oferta de viviendas en estas dos regiones destinada a que las familias establemente creen un hogar
en esos inmuebles. A este respecto, por cierto, también hay que aclarar que las viviendas de uso
turístico, de uso ocasional, son viviendas que se integran dentro de la categoría de viviendas
secundarias, es decir, dentro del grupo más amplio de viviendas no principales. Si el encarecimiento
de la vivienda respondiera a que ha habido un estallido exageradísimo de las viviendas turísticas,
lo que observaríamos es que las viviendas no principales por su componente de viviendas
secundarias estarían creciendo y tampoco se están reduciendo. Eso no significa que plataformas como
Airbnb no hayan podido tener absolutamente ninguna influencia en el encarecimiento del alquiler,
pero las tendencias son claras. Cada vez hay menos vivienda no principal en las ciudades y en las
provincias donde hay más demanda de vivienda residencial y esto de nuevo tiene todo el sentido
del mundo. Si hay mucha gente que quiere vivir en estas provincias es lógico que los propietarios
no mantengan esas viviendas fuera del mercado, sino que la saquen al mercado, ya sea vendiéndolas
o alquilándolas, para obtener una rentabilidad. En definitiva, sí, en España hay mucha vivienda
secundaria y mucha vivienda vacía, es decir, mucha vivienda no principal. Ahora bien, esta vivienda no
principal no se encuentra en aquellas provincias donde la gente quiere ir a vivir, no se encuentra en
las provincias donde hay una fuerte y creciente demanda de vivienda. Por tanto, cuando se nos
dice que no hace falta incrementar la oferta, que no hace falta construir nuevas viviendas en España
para paliar el gravísimo problema de la accesibilidad de la vivienda al que se enfrenta una buena parte
de la población española, simplemente se nos está engañando. Sí, hay que construir mucho más, pero no
en general, no de manera arbitraria, no de manera aleatoria, hay que construir mucho más en aquellas
provincias donde hay una demanda más intensa de vivienda, que son también las provincias donde
el porcentaje de viviendas no principales es sustancialmente más bajo, es decir, hay que
construir más allí donde falta clarísimamente oferta de nueva vivienda. Si no lo hacemos, la ley
de la oferta y de la demanda se seguirá imponiendo implacablemente, misma oferta con mucha más demanda
significa precios crecientes tanto de venta como de alquiler. Si queremos que se abarate tanto la
venta de vivienda como el alquiler, necesitamos que la oferta crezca mucho más de lo que se está
expandiendo. La demanda es especialmente en aquellas provincias que están experimentando
un mayor aumento de la demanda de vivienda, por ejemplo, Madrid o Barcelona.
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