sobre todo a los que menos tienen.
Vamos a buscar la opinión de los expertos.
Ramón Rayo, hay que intervenir en el mercado,
usted cree que los gobiernos deben intervenir
para evitar que ese precio de la subida siga escalando
o cree que se puede corregir solo?
Bueno, desde luego los gobiernos ya están interviniendo
y están interviniendo de una manera
en la que están incrementando el precio de la vivienda.
El precio de la vivienda es el resultado
de la interacción de la oferta de vivienda
y de la demanda de vivienda.
Porque en el caso de la Comunidad de Madrid,
por ejemplo, muchísima gente del resto de España
quiere venirse a vivir a la Comunidad de Madrid,
dado que es una región económicamente muy dinámica,
donde los salarios son algo superiores
a la media nacional, etcétera.
Pero los gobiernos intervinen restringiendo
artificialmente la oferta de vivienda,
restringiendo la oferta de suelo
y restringiendo la utilización
de ese suelo para construir vivienda.
Por tanto, ya hay una intervención política
por el lado de la oferta que al limitarla
hace que el precio de la vivienda suba.
Otro tipo de intervenciones,
que son las que se suelen proponer,
básicamente controles de precios,
son intervenciones que en todo el mundo
se han demostrado absolutamente fallidas.
Si ponemos precios máximos a los alquileres,
cuando la gente quiere venir a vivir a Madrid,
es decir, demanda alquileres,
pero no aumentamos la oferta de alquileres
a lo que vamos es a un racionamiento,
es decir, no todo el mundo
que quiere alquilar va a poder alquilar
porque la demanda superará la oferta
y, por tanto, tendrá que ser la administración pública
la que diga quién puede alquilar
o quién alquila efectivamente un piso o no,
con un problema añadido.
Los controles de alquileres a corto plazo
reducen la oferta, la disponibilidad de inmuebles,
porque habrá propietarios
que prefieran mantener el piso vacío
antes que alquilar a los precios controlados
y a largo plazo reducen la inversión
en nuevos inmuebles, ya no sólo
crear en construir nuevos inmuebles,
sino en el mantenimiento de los inmuebles
que hay actualmente existentes
y creo que es bastante obvio
que los contratos franquistas
de renta antigua, si algo han contribuido a hacer
a ciudad deteriorada enormemente
la calidad de los inmuebles
que estaban sometidos a este tipo de renta antigua
y, por tanto, tenemos
menos vivienda y peor vivienda.
Bueno, ¿estás la opinión de nuestro economista
sobre la intervención de los gobiernos?
Vamos a buscar otra opinión, la de Javier Gil,
que es portavoz del sindicato de Inquilinos.
Buenos días.
Hola, buenos días.
¿Usted cree que los gobiernos
se refiero al gobierno central, pero también
los gobiernos de los autonómicos
o los gobiernos municipales deben intervenir
para frenar la escala del precio de la vivienda?
Sí, por supuesto,
creo que tienen que intervenir como ya se está
interviniendo en muchos otros países.
De hecho, estoy bastante asustado con lo que acabamos
de escuchar. Para empezar,
no se puede reducir el problema una cuestión
de oferta y demanda, para nada, porque el sistema
inmobiliario no funciona así, mucho menos
en un contexto de burbuja inmobiliaria.
Lo que vemos no es que venga mucha más gente
a la ciudad de Madrid. Todo lo contrario,
vemos como el barrio
del distrito centro de Madrid ha perdido
miles de habitantes en los últimos cuatro años.
No se trata de oferta y demanda.
Se trata que en un contexto de burbuja
están inundando inversiones especulativas
internacionales en el mercado inmobiliario
de nuestro país. No se trata
de invertir en vivienda para que las personas
podamos tener una vivienda en propiedad o podamos acceder
a través de la alquiler hasta las viviendas.
Si no se trata de mercados internacionales
invirtiendo para extraer
beneficios económicos por las expectativas
de revalorización. Hemos visto
que este problema no afecta
solo Madrid a muchas otras ciudades globales
principalmente a partir
de 2013 y que hay muchos gobiernos
como Francia y Alemania que ya
están intentando desarrollar políticas
de control de los precios. En ambos países
durante los últimos años han ejecutado
este tipo de políticas y han llegado a la
conclusión que eran insuficientes
que tenían que endurecerlas. Hemos visto
como este verano en Francia y en septiembre
en Alemania se reformaba la legislación
de los precios, del control
de los precios de la alquiler para
precisamente endurecer esas medidas y que no
se pueda especular con vivienda.
Déjenme que le dé la palabra
para el señor Juan Ramon Rayo
el economista que nos acompaña
para ver si él comparte su
punto de vista que imagino que no
porque ha dicho más o menos lo contrario.
Señor Rayo
No lo comparto evidentemente en absoluto
de hecho yo creo que tendríamos que atender
un poco más la evidencia, menos al prejuicio
ideológico. ¿A qué me refiero
con atender a la evidencia?
Bueno, es verdad que por ejemplo
hay inversión internacional
en inmuebles nacionales que puede afectar
al precio, pero ¿cómo lo afecta?
Es decir, si los inversores internacionales
compran inmuebles ¿para qué los compran?
¿para mantener los vacíos?
Bueno, en ese caso tendríamos que ver un incremento
del número de pisos vacíos en Madrid.
¿Lo hay?
Pues las estadísticas no reflejan eso, de hecho
reflejan las estadísticas, es que Madrid
es una de las provincias con menor densidad
de pisos vacíos de toda España.
¿Qué porcentaje de
inmuebles en alquiler? Porque no olvidemos
que la mayoría de estos fondos compran los inmuebles
para sacarlos en alquiler. ¿Qué porcentaje
de todo el stock de alquiler
en España manejan estos grandes
fondos internacionales?
Pues estamos hablando de menos del 3%
de todo el stock de alquiler.
Que manejando el 3% puedan
elevar el precio del alquiler, me parece
de ciencia ficción. Y luego
otro argumento que se suele
blandir para justificar que es un problema
de demanda, porque ha dicho
nuestro con tertulio que no es ni de oferta
ni de demanda, bueno, solo hay oferta y demanda.
Si esa especulación es un problema de demanda,
pues si es un problema de demanda, por ejemplo
por los pisos turísticos, que es otro argumento
que se suele plantear de nuevo, atendamos a la evidencia.
El único estudio que tenemos en España
sobre cómo han afectado
los pisos turísticos, por ejemplo de AirBnb
al precio de los alquileres, se refiere a
Barcelona, y lo que nos indica
es que si ha afectado
entre el año 2009 y el año 2016
AirBnb ha incrementado un
4% el precio de los alquileres.
Que no es que sea poco, pero desde luego
no explica ni muchísimo menos
todo el alza de los alquileres que hemos vivido.
Si me permite, le voy a dar la palabra.
Reitero, es un problema de oferta.
Es un problema de oferta, dice usted.
Le doy la palabra Javier Gil, porque por sus gestos
interpreto que no comparte
absolutamente nada, le pido que con cierta brevedad
para que no se de tiempo intercambia realmente argumentos.
Dígame, Javier Gil.
Sí, por supuesto, que no sé
cómo dice que Madrid no hay vivienda vacía.
Según el último censo de lín, en la comunidad
de Madrid había 263.000 viviendas vacías.
En Madrid capital, 153.000 viviendas vacías.
Según el mismo censo, más del 80% de esas viviendas
estaban en buen estado.
En muchos casos no se introducen esas viviendas
en el mercado de alquiler porque no
interesa, porque el negocio es otro.
El negocio es la expectativa
de revalorización del inmueble
entre la fecha de la activización y la fecha de venta.
En este mismo barrio, donde estamos alrededor
de este parque, hay múltiples edificios
que están en deterioro y
que están dejando que se caigan.
¿Por qué? Porque no interesan como vivienda.
Lo que interesan es
lo que interesa es la revalorización del suelo
en el contexto de una urbujemobiliaria
para tirar ese edificio y construir
más vivienda, en muchos casos, viviendas de lujo
porque aumentan el valor de ese suelo.
Cuando Ramón está hablando
de oferta y demanda, ahora mismo en España existe
una oferta artificial del mercado inmobiliario.
¿Por qué? Si dicen que no hay oferta,
¿por qué? No se quejan tanto
personas como Ramón de que legislativamente
se obliga a los propietarios de vivienda
a introducir la vivienda vacía en el mercado.
Estamos hablando que en España hay 3,4 millones
de viviendas vacías.
Dice que los fondos buitres no tienen
no pues en esas viviendas, lo estamos viendo
miles de viviendas vacías por partes de Bankia,
por partes de la Sareb, que son empresas
que han sido rescatadas con fondos públicos.
Entonces, si es verdad, ellos no posen
esas viviendas, ¿por qué hay tanto miedo
como ahora una de las medidas que está
sobre la mesa en el Congreso, de que legislativamente
se obligue a los grandes tenedores de vivienda
a introducir esas viviendas en el mercado,
¿por qué les asusta tanto que por ley
se regule esa actividad y que no se pueda ya?
Pues le contestan ya Juan Ramón Rayo.
Esa España como ya sucede en otros países.
Le contestan ya Juan Ramón Rayo, si le asusta,
no le asusta, que se puede intervenir el gobierno
para liberar esas viviendas, decía usted,
¿cuántas mil en Madrid?
Primero, yo no he dicho que no haya
vivienda vacía en Madrid, he dicho que
la densidad de vivienda vacía en Madrid
es la menor de España, y eso casa mal
con que Madrid sea la provincia, o una de
las provincias donde más esté aumentando
el precio de la vivienda.
De hecho, entre el año 2001 y el año
2011, según también las estadísticas
del INE, que se han citado, el número
de viviendas vacías baja en Madrid
y el precio de la vivienda no bajo.
Y segundo, a mí no me asusta que
las viviendas vacías salgan
al mercado. De hecho, creo que hay
que potenciar que las viviendas vacías salgan
al mercado, pero hay dos formas de hacerlo.
Una es plantearte por qué las viviendas
vacías están fuera del mercado y tratar
de dar una respuesta a ese problema.
Decir que el negocio es comprar
para vender en el futuro, es no entender
por qué las viviendas están vacías.
Que yo compré ahora una vivienda y la quería
vender en cinco años, no me impide
alquilarla mientras tanto.
Si algo me impide alquilarla
mientras tanto es una legislación
de arrendamientos que es tremendamente
restrictiva para el propietario, que desprotega
el propietario y que por eso prefiere
mantener la vivienda vacía y perder
la rentabilidad de alquilarla si es que
espera venderla en el futuro. Y eso es lo
que hay que solucionar. Poner impuestos
sobre las viviendas vacías
allí donde se encuentren
cuando no estamos dando una solución
al problema original, que es un problema
de desprotección del propietario,
lo único que hará a medio largo plazo
es evidentemente reducir la inversión
en viviendas y por tanto tener un peor
parque, un peor y menor parque de viviendas
en Madrid.
Está claro que son dos puntos de vista
que no se van a encontrar, porque son dos
planteamientos diferentes, pero yo les agradezco
que hagan su aportación para que podamos
entre todos sacar nuestras propias conclusiones.
Juan Ramon Rayo, gracias, buenos días.
Muchas gracias, buenos días.
Y también Javier Gil, como siempre, muchas gracias
por hacernos su aportación.
Muchas gracias.