¿Cuál es la causa fundamental detrás del encarecimiento continuado del precio de la
vivienda en las principales ciudades españolas? ¡Veámoslo!
Uno de los principales problemas de muchas familias españolas es, sin lugar a dudas,
el problema de la vivienda. Tanto el precio del alquiler de vivienda como el precio de
compraventa de vivienda se han disparado durante los últimos 10 años, dificultando, por tanto,
la accesibilidad de muchas personas a constituir un hogar. No solo eso, incluso aquellas familias
que han conseguido comprar o alquilar una vivienda a los muy altos precios actuales,
sufren una merma muy importante en sus ingresos efectivos, en los ingresos que tienen disponibles
después de hacer frente al pago de la hipoteca o del alquiler, justamente por estos disparatados
precios. O expresado con otras palabras, si consiguieramos abaratar el precio de la vivienda,
no solo se conformarían más hogares, sino que muchos de los que ya existen vivirían mejor.
Pero claro, para conseguir abaratar el precio de la vivienda, primero es imprescindible diagnosticar
correctamente por qué la vivienda se ha encarecido tanto durante la última década. Y al respecto,
existen muchas conjeturas distintas. Que si el precio de la vivienda se ha encarecido porque se
trata de un mercado cada vez controlado por un menor número de operadores, BlackRock y similares.
Que si el precio de la vivienda se ha encarecido como consecuencia de la proliferación de
apartamentos turísticos a través de Airbnb y otras plataformas. Que si el precio de la
vivienda se ha encarecido por la especulación y por mantener muchas viviendas vacías. Que
si se ha encarecido porque estamos ante una nueva burbuja que inevitablemente va a terminar
pinchando, etcétera, etcétera, etcétera. Desde una perspectiva económica, sin embargo,
la explicación más simple y más sencilla que existe al encarecimiento sostenido y a largo plazo
de un determinado bien, en este caso la vivienda, es que existe un desequilibrio entre oferta y
demanda de vivienda de tal manera que la demanda aumenta en mayor medida que la oferta. Si el
número de demandantes y lo que están dispuestos a pagar esos demandantes por un determinado bien,
repito, en este caso la vivienda, se incrementa en mucha mayor medida que el número de unidades
disponibles de ese bien a la venta, entonces lo que pronostica la teoría económica que sucederá es
que los precios aumentarán. Por supuesto, podría haber otras explicaciones, como algunas de las que
he relatado anteriormente, a por qué los precios están aumentando. Antes de plantear explicaciones
rocambolescas sobre por qué están aumentando los precios de la vivienda, habría que comprobar si
la explicación más sencilla, más simple posible, más común a por qué se incrementan los precios de
un bien, en este caso la vivienda, habría que comprobar si esa explicación se cumple o no se
cumple. Y solo, una vez descartada esa explicación, sería el momento de elucubrar otras posibles
teorías. Pero si se cumpliera la explicación base, la demanda aumenta mucho más que la oferta,
pues no sería necesario, ni mucho menos, irnos a esas otras elucubraciones. Y para comprobar si el
desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda puede ser uno de los factores, incluso
el principal factor detrás de la sostenida subida del precio de la vivienda durante los últimos
años, quiero traer a colación un gráfico que ha publicado en sus redes sociales Victoriano Izquierdo,
cofundador de Grafex. En este gráfico se representa la cantidad de vivienda que se ha
construido año a año desde comienzos del siglo XX, en los últimos 123 años, en lo que Victoriano
Izquierdo denomina Gran Madrid, es decir, en la ciudad de Madrid y en los principales municipios
de la Comunidad de Madrid. Getafe, Fuenlabrada, Móstoles, Alcorcón, Coslada, Rivas, Boadilla,
etcétera. Y lo primero que salta a la vista es que desde la década de los 60 hasta el año 2007-2008,
es decir, el estallido de la burbuja inmobiliaria en España, en este Gran Madrid se han venido
construyendo alrededor de 30.000 viviendas anuales. En algunos momentos más, por ejemplo,
durante la década de los 70, se llegaron a construir una media de 45.000 nuevas viviendas
anuales. Durante los años 80 y parte de los 90, alrededor de 20.000 viviendas anuales. Y luego,
desde finales de los 90 hasta el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, alrededor de 35.000
viviendas anuales. Pero en el conjunto de todas estas décadas nos estaremos moviendo en alrededor
de 30.000 viviendas anuales. Sin embargo, y como también observamos en el gráfico,
desde el año 2007-2008 se produce un desplome de la construcción de vivienda en Gran Madrid,
en la ciudad de Madrid y las principales ciudades de la comunidad, por la cual el
promedio de nuevas viviendas construidas cada año cae desde ese promedio de 30.000
unidades al año, o incluso de 20.000 unidades al año. En los peores años de los 80 y de
comienzos de los 90, cae de 30.000 o 20.000 unidades al año a un promedio de 10.000.
Así que ya de entrada podemos hablar de un hundimiento de la oferta de nuevas viviendas.
No sabemos todavía qué ha sucedido con la demanda, pero la oferta de nueva vivienda está en su peor
momento durante el último medio siglo. Y si la oferta de un bien se reduce mucho,
salvo que la demanda también lo haga, lo que cabe esperar que suceda con el precio de ese bien es que
suba y mucho. ¿Y cómo medir la demanda de nueva vivienda en Madrid? Pues de entrada, y como poco,
fijándonos en los nuevos hogares que se hayan constituido durante los últimos años en la
Comunidad Autónoma de Madrid. Al fin y al cabo, el Instituto Nacional de Estadística define justamente
hogar como la persona o conjunto de personas que residen habitualmente en una vivienda familiar
principal. Por tanto, para que se constituyan nuevos hogares, en general, hace falta que esos
nuevos hogares accedan a una vivienda. Pues bien, si acudimos a la encuesta continua de hogares,
que desde el año 2013 es elaborada anualmente por el Instituto Nacional de Estadística,
veremos que el número de hogares en Madrid se ha incrementado desde 2.496.000 en el año 2013
a 2.612.000 en el año 2020, que es el último de los años que están disponibles en esta encuesta.
Es decir, que en 7 años el número de hogares en Madrid se ha incrementado en 131.000. Eso
significa que durante la última década aproximadamente la demanda de nueva vivienda
por constitución de nuevos hogares se ha incrementado en la Comunidad Autónoma de Madrid en casi
20.000 nuevas viviendas cada año. Y si, de acuerdo con el gráfico que hemos visto con anterioridad,
la oferta de nueva vivienda ha aumentado a un ritmo promedio de 10.000 nuevas unidades al año,
si la demanda de nueva vivienda sólo por conformación de nuevos hogares ronda las
20.000 unidades anuales, lo que significa es que el déficit promedio de vivienda en la Comunidad de
Madrid, en este Gran Madrid que aparece reflejado en el gráfico, oscila las 10.000 unidades anuales.
Y esto de manera acumulada a lo largo de una década significa que la falta de vivienda sólo
para dar acomodo a la conformación de nuevos hogares durante los últimos años en la Comunidad
de Madrid alcanza la cifra de 100.000 unidades de vivienda que no se han construido y que se
deberían haber construido sólo, repito, para dar acomodo a las nuevas familias que se han creado.
Pero es que además también deberíamos tener en cuenta la demanda insatisfecha, es decir,
la cantidad de nuevos hogares que se conformarían en Madrid, ya sea por jóvenes madrileños que se
emancipan y constituyen su propio hogar o ya sea por el traslado de residencia a Madrid de otras
familias que hoy viven fuera de esta región, también hay que tener en cuenta, como decía,
la demanda insatisfecha. Los nuevos hogares que se habrían creado en Madrid si los precios
de la vivienda no se hubiesen incrementado ante el desequilibrio que hemos visto que existe entre
demanda y oferta. Y esta demanda insatisfecha es muy difícil de medir, no aparece reflejada,
retratada en las estadísticas, pero podemos suponer que no debe de ser reducida. Si Madrid
tiene los salarios reales en promedio más altos de España, es obvio que mucha gente querría
trasladarse a Madrid, pero que finalmente declina a hacerlo, justamente porque los precios de la
vivienda han subido mucho. Si los precios no subieran, decidirían trasladarse, pero para
poder encontrar acomodo sin que suban los precios, es necesario que la oferta de vivienda se incremente
mucho más de lo que lo ha hecho durante los últimos años. Por consiguiente, el déficit acumulado de
vivienda en la Comunidad de Madrid durante la última década, a buen seguro, es superior a las
10.000 unidades si computamos también todos aquellos que querrían haberse trasladado a
vivir a Madrid en ausencia de subida de precios, pero que finalmente no lo hicieron como consecuencia
del encarecimiento del precio de la vivienda. A la luz de los datos, resulta bastante intuitivo
pensar que la principal causa del alza sostenida en los precios de la vivienda ya no solo en Madrid,
sino también en muchas otras grandes ciudades de España, la causa principal es aquella más
sencilla de explicar y comprender. A saber, que existe un desajuste, un desequilibrio entre la
demanda de vivienda y la oferta de vivienda. La demanda está creciendo a un mayor ritmo de lo que
lo hace la oferta, y por tanto, los precios de la vivienda, cuya escasez relativa va en aumento,
los precios de la vivienda suben. Y si esta es la causa fundamental, la causa principal de por qué
la vivienda se está encareciendo y, por tanto, se está volviendo menos accesible, el fundamento
de cualquier solución al problema de la vivienda en España pasará sí o sí por incrementar la
oferta de vivienda. Oferta pública o oferta privada, ese es otro debate, pero desde luego,
si queremos que la vivienda se abarate y que se vuelva más accesible en aquellas regiones de
España donde ahora mismo las familias españolas quieren residir, la solución sine qua non para
este gravísimo problema consiste en aumentar la oferta. Y, por tanto, toda política económica
dirigida a castigar la oferta, ya sea en forma de inseguridad jurídica, de controles de precios,
de encarecimiento de costes, de regulaciones medioambientales, de regulaciones urbanísticas
restrictivas de la oferta de suelo y de la edificabilidad, etc., toda política económica
dirigida a castigar la oferta de vivienda es una política económica anti vivienda. Es una
política económica que solo va a contribuir a encarecer todavía más el precio de la vivienda
y a dificultar todavía más su accesibilidad. Y la mayoría de políticos españoles a ambos
lados del espectro ideológico promueven políticas de vivienda que castigan la oferta. Es decir,
promueven políticas de vivienda que son, en realidad, anti vivienda.