Última ocurrencia electoral de Podemos, grabar con un impuesto extraordinario del 20% la compra y
venta de vivienda en un periodo de tiempo inferior a dos años. ¿Cuáles serían las consecuencias de
este nuevo impuesto extraordinario de Podemos con el que pretende atacar el mercado de la
vivienda en España? Veámoslo. Podemos está decidido a cargarse el mercado de la vivienda
después de una ley de la vivienda que aniquilará el mercado del alquiler. La última ocurrencia
de la formación morada ha sido proponer un impuesto extraordinario a aquellos inversores
que compren y vendan una vivienda en menos de dos años. Escuchemos esta propuesta por boca
de la candidata de Podemos a la presidencia de la Comunidad de Madrid, Alejandra Jacinto.
En otro orden de cosas, esta mañana anunciábamos un nuevo impuesto para frenar también la
especulación inmobiliaria, un impuesto anti flipping que lo que hace es grabar las transacciones
patrimoniales, la compra-venta de viviendas de esos fondos de inversión, de esos especuladores que
tienen una práctica muy clara y que lo hemos vivido todos en regiones como la región de Madrid que
tratan de, aparecen en un barrio como puede ser el barrio de Lavapiés, se compran un edificio y
quieren venderlo en menos de dos años para seguir especulando más y más con la vivienda. La
vivienda es un bien que es un derecho, que no es un bien especulativo y hay que ponerle coto a la
especulación salvaje que tanto protege Isabel Diaz Ayuso y la mejor forma de hacerlo es desincentivar
ese tipo de prácticas, desincentivar la especulación cobrando, como digo, un impuesto del 20% de esa
transacción patrimonial para que los fondos buitre les salga muy caro especular en esta región.
Un impuesto del 20% a la ganancia patrimonial derivada de comprar y de vender una vivienda
en un plazo inferior a dos años. La idea de fondo que subyace en la propuesta de Podemos,
claro, es que este tipo de transacciones rápidas, este tipo de transacciones especulativas,
hacen incrementar el precio de la vivienda y por eso dicen, quieren desincentivarlas con este
gravamen extraordinario del 20%. Supuestamente, si hay menos transacciones, el mercado de la
vivienda estará menos recalentado y, por tanto, los precios serán más bajos. Pero este razonamiento
es un razonamiento erróneo. No existe una relación de causalidad entre volumen de transacciones y
precios. Por el hecho de que haya muchas transacciones, los precios no tienen por qué subir. En los
mercados bursátiles lo podemos observar diariamente. Hay acciones cuyo volumen de
transacciones diario es 20, 50, 100, 200, 1000, 5000, 10000 veces superior al de otros valores y eso
no significa que los valores con un mayor volumen de transacciones estén aumentando continuamente
de precios frente a otras acciones que tienen un menor volumen de transacciones. No es verdad,
por tanto, que comprar y vender per se recaliente el mercado. Lo que sí es cierto,
y probablemente de ahí surja la intuición errónea de que mayor volumen de transacciones
conduce a un mercado recalentado y, por tanto, a precios más elevados, lo que sí es cierto es que
si hay expectativas de que los precios van a subir en el futuro, el mercado tiende a recalentarse y
en un mercado recalentado aumentan el volumen de transacciones. Pero démonos cuenta de que en este
último caso la dirección de la causalidad es la inversa a la que plantea Podemos. Expectativa
de subidas de precios por cualquier razón, por ejemplo, por escasez futura de un activo
o por expectativa de aumento de los beneficios futuros, expectativa de subida de precios,
recalentamiento del mercado, aumento del volumen de transacciones. Lo que no es cierto es que,
por el mero hecho de que aumente el volumen de transacciones, se recaliente el mercado y,
por tanto, se incrementen los precios. Sea como fuere, aunque el razonamiento de Podemos sobre
la influencia de la compraventa de viviendas a corto plazo sobre la subida de los precios
de la vivienda sea un razonamiento equivocado, erróneo, sin fundamento, uno desde luego también
podría plantearse qué daño puede hacer un impuesto como este. ¿Quién compra una vivienda
para venderla en menos de dos años? Desde luego, y salvo excepciones muy contadas, no la compra para
vivir en ella. De modo que cabría pensar que este impuesto no va a perjudicar al menos al grueso de
las familias españolas que aspiran a acceder al mercado inmobiliario, porque las familias
españolas que accedan al mercado inmobiliario para comprar su vivienda habitual no la van a
revender en el 99,9% de los casos en un plazo inferior a dos años. Sin embargo, y al contrario
de lo que podría parecer intuitivamente, este impuesto sí puede terminar perjudicando,
y de una manera bastante importante, a aquellas familias españolas que aspiran a acceder en
condiciones al mercado inmobiliario o que aspiran a salir en condiciones del mercado inmobiliario.
En primer lugar, ¿por qué puede dificultar el acceso en condiciones al mercado inmobiliario? Pues
porque salvo en el caso de la vivienda nueva, que es un tramo del mercado inmobiliario muy reducido,
la mayoría de españoles compra una vivienda en el mercado secundario, en el mercado de vivienda
usada. Y lo que sucede con las viviendas usadas es que muchas de ellas se han ido deteriorando con
el tiempo. Imaginemos una familia que compra una vivienda cuando es joven, cuando tiene 25, 30, 35
años, y que la quiere vender una vez se jubila o incluso una vez fallece el propietario de la
vivienda y sus herederos la sacan al mercado. Pues bien, si han transcurrido períodos muy prolongados
de tiempo, 30, 40, 50 años desde que la compró hasta que vaya a venderla, a buen seguro esa
vivienda usada necesitará de una reforma, necesitará de una puesta a punto, de una
rehabilitación. Y esa reforma la puede ejecutar el propio comprador una vez la compre, y en ese
caso los plazos para entrar a vivir en la vivienda se van retrasando, porque ha de comprarla y ha
de invertir su capital y esperar un tiempo hasta que la reforma esté completada, o alternativamente
esa reforma también la pueden ejecutar preventivamente, antes de sacar esa vivienda
definitivamente al mercado, empresas especializadas en reformas. Estas empresas ya a día de hoy se
dedican a comprar inmuebles que salen al mercado en condiciones no habitables o en condiciones que
previsiblemente requerirán de una reforma por parte del futuro propietario, lo que hacen es comprar
esas viviendas nada más salen al mercado, invertir el propio capital de la empresa en reformar el
inmueble, transformarlo y sacarlo de nuevo a la venta en un plazo tan breve como les sea posible,
porque estas compañías la rentabilidad la obtienen de una amplia rotación en el volumen
de su cartera de inmuebles. Comprar inmuebles a reformar, reformarlos rápidamente y venderlos
también rápidamente en el mercado para recuperar el capital invertido, comprar otro inmueble,
rehabilitarlo y volverlo a vender en el mercado. Pues bien, este impuesto claramente destrozaría
este modelo de negocio de estas empresas que se dedican, insisto, a comprar inmuebles necesitados
de rehabilitación, rehabilitarlos en un plazo temporal muy estrecho y sacarlos a la venta para
que ya el comprador final los adquiera con su reforma. Cargarían en consecuencia sobre las
espaldas de los futuros propietarios la necesidad de costear con su propio capital la integridad de
la reforma y de esperar hasta que esa reforma haya sido concluida para poder habitar el inmueble.
Tendríamos de entrada, por tanto, un stock inmobiliario más envejecido, más necesitado
de reforma, en lugar de un stock inmobiliario a la venta, modernizado, actualizado y disponible
para ser habitado. Pero como digo, este impuesto extraordinario de Podemos no sólo obstaculizaría
o dificultaría o retrasaría el acceso en condiciones a una vivienda, sino que también
retrasaría la salida en condiciones de una vivienda. Imaginemos el propietario de larga
duración de una vivienda que desea venderla, ya sea un jubilado o ya sean los hijos de un propietario
que ha fallecido y que quieren sacar su casa a la venta. Aunque hay inmuebles, especialmente en
algunas zonas de las grandes ciudades y con un rango de precios determinado, que puedan venderse
con mucha rapidez una vez lo sacas a mercado, hay otros inmuebles en rangos de precios más elevados
o fuera de las grandes capitales que no se venden ni mucho menos con tanta facilidad,
porque el número potencial de compradores es bastante más reducido que el que puede haber
en los tramos más tensionados de las grandes ciudades españolas. En esos casos, un vendedor
saca una vivienda a la venta y no necesariamente encuentra un comprador en el corto plazo. Puede
tener que esperar meses o incluso años hasta que aparezca un comprador. Por supuesto, si rebajas
el precio suficientemente, al final siempre aparece un comprador. Pero si prefieres mantener la
propiedad de la vivienda antes que venderla a determinados precios de derribo, entonces lo
que sucede es que la vivienda no se vende, pero tampoco baja de precio. Es decir, que el mercado
inmobiliario queda congelado y el vendedor está atrapado en un inmueble que no le resulta fácil
de vender, porque no lo quiere vender a determinados precios y a los precios a los que lo quiere vender
hoy por hoy no existe ningún comprador. Y eso implica que ese vendedor, por ejemplo, no dispone
de capital para comprarse otra vivienda en otro lugar al que quiera irse a vivir o no dispone
de capital para invertir en la creación de alguna empresa o invertir en bolsa o para dar
financiación a otras empresas que ya estén creadas. El mercado se congela en perjuicio de todos.
Pero actualmente en estos casos existe una alternativa razonable, y es que aparezca un
comprador puente, un inversor que disponga de capital, que no quiera comprar la casa para
habitarla, pero que sí la compre esperando revenderla en un año, año y medio o dos años,
cuando aparezcan compradores finales que ahora mismo no están en el mercado, pero que sí cree
que estarán en el futuro, en el futuro relativamente cercano. Si aparece ese comprador puente,
el vendedor recibe hoy el precio que quería recibir o un precio muy ligeramente por debajo,
sin necesidad de tirar muy abajo los precios. Con ese capital ya puede desarrollar los planes
personales que tuviera pendientes, comprarse otra casa, crear una empresa, dar financiación a otras
empresas. Y el comprador puente que ha inmovilizado su capital se espera con esa vivienda hasta que
aparezca un comprador final. Y una vez aparezca ese comprador final, se la vende a ese comprador
final. Y como la ha comprado a un precio ligeramente inferior a aquel al que lo revende,
pues entonces obtiene una ganancia por esa labor de intermediación temporal. Pues bien,
el impuesto extraordinario de Podemos desde luego se cargaría este tipo de transacciones,
que suministran algo de liquidez a un mercado que ya es tremendamente ilíquido en general,
como es el mercado inmobiliario, porque no es un mercado organizado en el que concurran
simultáneamente muchos compradores y muchos vendedores. Este impuesto extraordinario de
Podemos, como digo, se cargaría la poca liquidez que ya existe a corto plazo en el mercado
inmobiliario, dificultando, por tanto, la salida del mercado de la vivienda de aquellos propietarios
que, después de haber sido propietarios de una vivienda durante períodos de tiempo muy prolongados,
quieren desinvertir en ella y necesitan que aparezca un comprador final para poder desinvertir en ella.
Y si no aparece y no quieren tirar exageradamente los precios para inducir a alguien a que la compre,
solo les quedan dos alternativas. O no vender y comerse con patatas la vivienda aplazando
todos sus otros planes vitales, o vendérsela a un comprador puente, que es el que sí está dispuesto
a esperar hasta que aparezca un comprador final. Pero claro, si esa actividad del comprador puente
la grabas con un impuestazo del 20%, pues entonces desincentivas muy notablemente esa labor de
intermediación o la encareces. Es decir, el vendedor recibirá un precio menor o el comprador
pagará un precio mayor. En definitiva, la última ocurrencia de Podemos respecto al mercado inmobiliario,
sin ser ni mucho menos la peor idea que ha tenido Podemos respecto a este mercado,
sí es un paso adelante hacia la destrucción del mercado de la vivienda, ya sea en su tramo
de alquiler o, en este caso, en su tramo de compraventa. Porque ellos mismos lo dicen,
la vivienda no ha de ser una mercancía. Y si la vivienda no ha de ser una mercancía,
lo que significa es que no debe haber mercado de vivienda. Las mercancías no son otra cosa que
bienes que se venden en el mercado. Por tanto, claro, si Podemos quiere que no exista mercado
de la vivienda, lo que están haciendo, aún sin decirlo del todo explícitamente, es destruir el
mercado de la vivienda con sus diversas políticas al respecto. Y esta es sólo una política más que
contribuye a hacer desaparecer ese mercado de la vivienda en perjuicio de todos, del comprador,
del vendedor y del intermediario, salvo del político que, precisamente por dificultar
con sus normativas el acceso a la vivienda a miles de personas, espera crear redes
clientelares con esas miles de personas para afianzarse electoralmente en el poder.