Entre el año 2013 y la actualidad, el precio de los alquileres en España se ha incrementado en un 50%.
En un vídeo anterior ya explicamos que la causa fundamental detrás de este incremento
es la restricción de la oferta inmobiliaria en un contexto de demanda creciente por el alquiler.
Obviamente, si atribuimos la responsabilidad de la alza de los alquileres a la restricción de la oferta inmobiliaria
y esta restricción de la oferta inmobiliaria deriva de una legislación urbanística
demasiado intervencionista que impide que los promotores incrementen la oferta efectiva de viviendas en las grandes ciudades españolas
estamos diciendo indirectamente que la culpa última de la alza de los alquileres es de los políticos,
de nuestros gobernantes, de aquellos que impiden que aumente la oferta y que, por tanto, los precios puedan bajar.
Sin embargo, como es obvio, los políticos no tienen ningún interés en reconocer que ellos son los culpables
de este drama en los precios de la vivienda, y por ello, como es perfectamente lógico y humano,
tratan de buscar chivos expiatorios, cabezas de turco, a los que puedan culpabilizar de lo que ellos han provocado, del problema que ellos han generado.
Uno de estos chivos expiatorios, todos lo habréis podido escuchar en alguna ocasión, es AirBeneve,
es decir, la plataforma digital que permite que facilitan la intermediación entre el propietario de una vivienda
y el arrendador temporal de esa vivienda, y que, en consecuencia, ha facilitado un boom
en los pisos turísticos, en la oferta de pisos turísticos, en las principales ciudades de todo el planeta,
y también en ciudades tan importantes dentro de España como Madrid o Barcelona.
Desde luego, no es del todo descartable que AirBeneve, al potenciar la oferta de alquiler turístico a corto plazo,
haya podido tener una influencia cierta en el precio de los alquileres residenciales a largo plazo.
Si dado los menores costes de transacción a la hora de colocar una vivienda en alquiler vacacional a corto plazo,
aumenta la oferta de alquiler vacacional a corto plazo, a costa de reducir la oferta de alquiler residencial a largo plazo,
menor oferta de alquiler residencial a largo plazo, se traduce en mayores precios de alquiler residencial a largo plazo.
Por supuesto, esa no es la única posibilidad, también cabe la posibilidad de que por un lado ese efecto exista,
pero sea de tan poca magnitud que a todos los efectos resulte irrelevante para explicar el alza del 50% en los alquileres que hemos mencionado anteriormente,
o que la oferta de alquiler vacacional a corto plazo no detraiga oferta de alquiler residencial a largo plazo,
sino que, por ejemplo, lo que haga Airbnb es movilizar segundas residencias que hasta el momento no estaban siendo ocupadas por nadie
y colocarlas en el mercado del alquiler vacacional a corto plazo.
Para saber si la mayor presencia de pisos de Airbnb en una ciudad tiene una influencia significativa sobre el precio de los alquileres en esa ciudad,
hemos de efectuar un test econométrico.
Entre este econométrico simplemente es especificar un modelo, el precio de los alquileres depende de esta variable, de esta otra, de aquella, de aquella otra,
y además de la variable cuyo efecto queremos medir, que es, en este caso, la presencia de pisos de Airbnb dentro de la ciudad.
Cogemos muchos datos sobre precios de los alquileres y de las distintas variables que creemos son relevantes a la hora de explicar el precio de los alquileres,
incluyendo la densidad de pisos de Airbnb dentro de una ciudad o de una determinada área geográfica en una ciudad,
y en la medida en que esos datos no estén sesgados por ningún lado, obtendremos una estimación de cuál es el efecto de cada una de estas variables
sobre la variable independiente que queremos medir, en este caso, los precios de los alquileres.
Por tanto, podremos saber si el efecto de que haya muchos pisos de Airbnb en una ciudad explica y explica en una cuantía importante y con una significatividad alta
que los precios de los alquileres suban.
Ahora bien, para efectuar este tipo de análisis hay que especificar muy bien el modelo,
porque si no nos podemos encontrar con dos problemas que tienen muchos de los análisis de este tipo que se intentan hacer
y que lo que terminan provocando es que las estimaciones que efectuemos sobre cuál es la influencia de la presencia de pisos de Airbnb en una ciudad
sobre el precio de los alquileres esté sesgada y probablemente esté sesgada a la alza.
Un primer problema que hay que corregir es el llamado problema de endogeneidad.
Esto qué significa? Pues que si queremos medir cuál es la influencia de la presencia de Airbnb en los alquileres de una ciudad,
hay que aislar y hay que tener en cuenta que pueda haber otras influencias. Por un lado, puede ser que la subida del precio de los alquileres en una ciudad
provoque que haya más pisos a Airbnb y por tanto la relación de causalidad no sea más pisos de Airbnb, mayores alquileres,
sino mayores alquileres, mayor presencia de Airbnb, o que también haya una tercera variable que esté causando las otras dos.
Imaginemos que hay una fortísima preferencia por vivir en el centro de las ciudades y también por hacer turismo en el centro de las ciudades,
porque en el centro de las ciudades hay muchas atracciones, hay mucho ocio, hay mucha vida y por tanto los residentes a largo plazo quieren vivir en el centro
y los turistas también quieren residir en el centro por las mismas razones. En este caso, esa preferencia por residir en el centro
influirá por un lado en que los precios en el centro sean más altos y también influirá en que haya una mayor oferta de Airbnb en el centro,
porque ahí donde todos los turistas quieren ir es al centro, pero eso no significa que la presencia de Airbnb esté causando el alza de los alquileres,
significa que hay un tercer factor, la preferencia por estar en el centro, que provoca tanto el alza de los precios como la mayor presencia de pisos a Airbnb.
Por tanto, este es un primer factor, la endogeneidad, que hay que corregir en el modelo para que no caigamos en una estimación sesgada y errónea de cuál es la influencia
causal de la presencia de Airbnb sobre el precio de los alquileres. Otro problema es la llamada dependencia espacial. ¿Qué es la dependencia espacial?
Bueno, básicamente el precio del alquiler de un inmueble influye sobre el precio del alquiler de un inmueble que esté cerca de él. ¿Por qué?
Por ejemplo, por el arbitraje. Si yo tengo una vivienda en alquiler y subo su precio, habrá una tendencia a que los precios de otras viviendas contiguas aumenten,
porque si yo tengo un inquilino y le subo el precio y ese inquilino no quiere seguir residiendo en esta vivienda que estoy alquilando,
pujará por alquilar otras viviendas cercanas, con lo cual aumentará la demanda de esas otras viviendas cercanas.
Por tanto, hay que tener en cuenta esta externalidad, es decir, que la variable precio del alquiler de un inmueble no depende sólo de variables que son propias de ese inmueble,
sino también de el precio de los alquileres que tiene cerca. Si no tenemos en cuenta este factor, si no corregimos por este elemento,
podríamos terminar atribuyendo a, por ejemplo, la presencia del Airbnb en el centro un efecto sobre los alquileres mucho mayor del real.
Imaginemos que los precios en el centro de Madrid empiezan a subir, porque hay un cierto proceso de gentrificación.
Entonces, el hecho de que unos precios suban provoca que otros precios en el centro suban, si además hay muchos pisos de Airbnb en el centro
y no corregimos por ese efecto expansivo de los precios, podríamos terminar diciendo, claro, como hay muchos Airbnb en el centro
y hay una parte de la subida de precios que no estamos explicando por el resto de las variables, es Airbnb el responsable de que los precios en el centro estén subiendo.
Por tanto, también hay que corregir por dependencia espacial para tener una estimación específica y real de cuál es el efecto concreto de la presencia de Airbnb en nuestras ciudades sobre los precios del alquiler.
Pues bien, la evidencia que tenemos en España sobre la influencia de Airbnb en el precio de los alquileres no es muy abundante, por desgracia no se han hecho demasiados estudios al respecto.
Pero sí tenemos dos estudios, dos estudios que habría sido muy positivo que los políticos se leyeran antes de sacar conclusiones precipitadas sobre cuál ha sido o cuál está siendo la influencia de Airbnb sobre los precios de los alquileres.
El primer estudio se refiere a la ciudad de Barcelona y lo elaboró la economista Mariona Segú en el año 2018.
En este estudio, la economista Mariona Segú estima cuál ha sido la influencia del auge de Airbnb en Barcelona sobre los precios de los alquileres.
Y su conclusión es que entre el año 2009 y el año 2016, el aumento de la densidad de pisos de Airbnb en Barcelona incrementó los precios de los alquileres en un 4%.
Es decir, la conclusión de Segú es que Airbnb sí influye sobre los precios de los alquileres, pero dado que en ese periodo el aumento global de precios de los alquileres fue del 28%, el 4% o un 4% sobre el 28%,
es solo o menos del 15% del aumento total de precios, es decir, la presencia de Airbnb explicaría menos del 15% del alza de los alquileres en Barcelona entre el año 2009 y el año 2016.
No es una influencia irrelevante, pero desde luego no es el motor principal o fundamental del incremento de los alquileres en España.
Ahora bien, la conclusión, la estimación de Segú de que Airbnb responsable de un alza del 4% en los precios de los alquileres entre 2009 y 2016 no de un 4% al año,
sino de un 4% agregado total entre el año 2009 y el año 2016, esa estimación tiene un problema y es que no corrige por la llamada dependencia espacial.
Sí corrige el problema de endogeneidad que hemos mencionado antes, pero no el de dependencia espacial, y eso puede provocar que la estimación esté sobreestimada,
es decir, que esté atribuyendo a Airbnb más influencia de la que realmente ha tenido.
Afortunadamente tenemos un segundo estudio más próximo en el tiempo, más reciente, referido a la ciudad de Madrid y elaborado por el economista Jorge Luis Casanova.
En este segundo estudio, donde no sólo se corrige por endogeneidad, sino también por dependencia espacial,
la conclusión a la que llega este economista, después de tratar de estimar las variables de las que depende el precio del alquiler por metro cuadrado en los inmuebles de la ciudad de Madrid,
es que el efecto de la presencia de inmuebles de Airbnb en una determinada zona de la capital tiene una influencia nula sobre el alquiler de los inmuebles en esa zona de la ciudad.
Es decir, que el aumento de la densidad de inmuebles en alquiler en la ciudad de Madrid no ha tenido ninguna influencia relevante en la evolución del precio de los alquileres.
Esta estimación, ya digo, es más robusta que la de SEGU, porque no sólo corrige por el sesgo de endogeneidad, sino también por el de dependencia espacial.
Y, por tanto, es una especificación más sólida, más sofisticada y la conclusión, repito, es que Airbnb no explica nada, no explica nada relevante del nivel de los alquileres en Madrid.
Da igual que haya Airbnb o que no haya Airbnb. El alquiler sigue siendo el mismo con o sin Airbnb alrededor.
Por tanto, en el peor de los casos, la estimación que realiza SEGU para Barcelona, Airbnb explica menos del 15% de la variación del precio de los alquileres en la ciudad condal.
En el caso, digamos, más sofisticado del economista Jorge Luis Casanova, Airbnb no explica nada de los precios de los alquileres en la ciudad de Madrid.
Por consiguiente, cuando nuestros políticos culpan a Airbnb de la subida de los alquileres, están falseando la realidad, se están inventando la realidad.
Además, por un motivo que también conviene poner de manifiesto estos dos estudios que minimizan o extinguen la responsabilidad de Airbnb en el alza de los alquileres en Madrid y Barcelona,
son estudios que tratan de explicar qué causa, qué provoca los precios actuales de los alquileres.
Pero no son estudios que se planteen el contrafactual de qué sucedería con el precio de los alquileres en España en caso de que la oferta de inmuebles fuera mucho más abundante.
Ellos toman el precio de los alquileres tal cual es en España e intentan desagregar las variables que causan o que han provocado que el precio de los alquileres sea ese.
Pero no tratan de imaginar qué o de estimar qué sucedería en caso de que la política urbanística hubiese sido otra y, por tanto, hubiese más oferta de inmuebles en la ciudad de Madrid o en la ciudad de Barcelona.
Por tanto, cuando los políticos han colocado el foco sobre Airbnb para culpar a esta plataforma del alza de los alquileres sin tener, repito, ninguna evidencia al respecto de que Airbnb tuviese responsabilidad en el alza,
lo único que han hecho ha sido iniciar una caza de brujas contra Airbnb, caza de brujas que además se ha materializado en leyes concretas dirigidas a estrangular este sector económico y a esta plataforma digital con un único propósito o con dos propósitos.
El primero, divulgar un discurso netamente anticapitalista. Es la mercantilización de la vivienda, lo que está provocando el encarecimiento de la vivienda, al menos por el lado de Airbnb, mentira. Y el segundo objetivo relacionado con el anterior es desviar el foco del auténtico problema del mercado inmobiliario español.
Y es la falta de oferta en aquellas regiones, en aquellas ciudades donde existe demanda por esa vivienda. Y la responsabilidad de que falte oferta en las ciudades más demandadas no es de que los promotores no estén interesados en construir,
porque justamente estamos diciendo que los precios están aumentando y que por tanto cada vez es más rentable construir vivienda. La responsabilidad de que no se esté construyendo y de que por tanto los alquileres y los precios de compraventas estén disparando es de los políticos que están restringiendo artificialmente la oferta de suelo y que están imponiendo draconianas normativas urbanísticas que encarecen la construcción de vivienda dentro de nuestras ciudades.