Eduardo Garzón me acusa de defenderlo indefendible por haber criticado los controles de precios
en el mercado de alquileres. Me dice que la evidencia empírica a favor de estos controles
de precios es abrumadora y para demostrarlo me remite a uno de sus vídeos donde proporciona
un largo listado de artículos en los que supuestamente se avalaría su punto de vista.
¿Cuál es el único problema? Pues que si uno lee cada uno de estos artículos, cada uno
de estos ensayos, comprobará que Eduardo Garzón se ha inventado sus conclusiones. Veámoslo.
Hace unos días compartí en Twitter un informe, un estudio sobre los efectos del control
de alquileres en Minnesota que esencialmente llegaba a la conclusión de que había sido
una política social regresiva. ¿Por qué? Pues porque este control de alquileres había
beneficiado sobreproporcionalmente a los inquilinos ricos y había perjudicado, empobrecido
sobreproporcionalmente a los propietarios pobres, quienes salían ganando por tanto
eran personas de renta alta y quienes salían perdiendo eran personas de renta baja aún
cuando fueran propietarios. De ahí que más allá de los efectos negativos sobre la eficiencia
económica que pueda tener el control de alquileres, este estudio muestra que también puede tener
efectos negativos sobre la equidad, sobre la distribución de la renta dentro de la sociedad.
Pues bien, a los pocos días de haber compartido en Twitter este estudio, el economista Eduardo
Garzón me replico con el siguiente tweet. Lo que hay que leer por ahí, justificando
lo injustificable. La evidencia empírica a favor del control de los alquileres es abrumadora,
no solo por cuestiones sociales, sino también económicas. El rentismo nunca puede ser bueno,
lo expliqué aquí y me remite a un vídeo del que ahora vamos a hablar. Sin embargo,
antes de analizar el vídeo, varios comentarios sobre este tweet. Primero, es llamativo que
me critique por de alguna manera estar cegado ante la evidencia empírica cuando él ni
siquiera está entrando a considerar los resultados del paper, resultados empíricos del paper
que estoy enlazando. Es decir, él se aferra al dogma, este paper justifica lo injustificable.
Este paper da unos resultados que te podrán parecer bien alcanzados o mal alcanzados,
contradichos por otras partes de la literatura económica o no contradichos, pero que en
todo caso son unos resultados que deberías intentar comentar si tú ahora te conviertes
en guardián de la evidencia empírica como medida última de la calidad de una política
económica. Si es así, no descartes las conclusiones de ese paper con un dogma de fe, como diciendo
que justifican lo injustificable. Y lo segundo que quería decir sobre este tweet es que
cualquiera que conozca mínimamente la literatura económica sobre los efectos del control de
alquileres no puede decir en absoluto, salvo claro que esté mintiendo con total descaro,
que la evidencia empírica a favor del control de alquileres es abrumadora. Si quisiéramos
simplificar la cuestión, diríamos que la evidencia empírica en contra del control
de alquileres es abrumadora. Y si quisiéramos dar una opinión masmatizada, diríamos que
la mayoría de economistas se oponen al control de alquileres, que la evidencia que se ha
recopilado durante décadas sobre el control de alquileres era más bien una evidencia
negativa, pero que es verdad que durante las últimas décadas esta conclusión se ha ido
matizando cuando se miden los efectos sobre la eficiencia del control de alquileres de
segunda generación, controles de alquileres mucho más blandos que permiten ciertas revalorizaciones
de los precios de los alquileres que permiten, por ejemplo, que si se hacen inversiones
en una vivienda el precio del alquiler suba, que permiten cambiar el precio del alquiler
entre inquilinos, es decir controles ya digo bastante más blandos que los de primera generación,
que básicamente congelaban el precio de los alquileres, como hacía Franco en la Ley de
Arrendamientos Urbanos del 64, pues bien, es verdad que la evidencia empírica sobre estos
controles de alquileres de segunda generación no es tan abrumadoramente contraria como lo
era la evidencia empírica sobre los controles de alquileres de primera generación, pero
eso no significa que sea abrumadoramente favorable, simplemente que el consenso en contra del control
de alquileres se ha matizado un poquito, pero en general dentro de la profesión y en función
de la evidencia empírica disponible no se tiende a ver con buenos ojos el control
de alquileres, lo cual no significa que no haya pluralidad de opiniones, pero desde luego
lo que si no hay en absoluto, salvo como digo que vivas en otra realidad paralela, o salvo
que estés mintiendo con descaro, lo que no hay en absoluto es un consenso abrumadoramente
a favor del control de alquileres, con lo cual cuando Eduardo me remite a su vídeo para
mostrarme esa evidencia abrumadora a favor del control de alquileres antes de ver su
vídeo ya me imagino que lo que va a hacer es un ejercicio máximo de cherry picking,
es decir seleccionar únicamente aquellos papers dentro de la enorme literatura económica
que existe sobre el control de alquileres, seleccionar únicamente aquellos papers que
me dan la razón y hacer creer a la audiencia que esos pocos papers que me dan la razón
son representativos de todos los demás papers, omito la mayoría de estudios que están en
contra, selecciono los que están a favor y digo que la muestra seleccionada de los que
están a favor, representan la totalidad de los papers y por tanto que el consenso a
favor del control de alquileres es abrumador, eso es lo que yo antes de ver el vídeo esperaba
que hiciera Eduardo Garzón en este vídeo, pero lo que hace es todavía peor, lo que
hace como ahora vamos a ver es directamente inventarse el contenido de los papers, de
los estudios que él aporta en ese vídeo para respaldar su postura favorable al control
de alquileres y para vendernos que la evidencia es abrumadoramente mayoritaria a favor del
control de alquileres, obviamente no es ninguna sorpresa que si te inventas el contenido de
esa evidencia, no ya que la selección es tramposamente, sino que te inventas el contenido
de esa evidencia, pues puedes hacerle decir a esa invención de evidencia empírica lo
que tú quieres que diga, vamos a verlo con más detalle.
Estos otros estudios analizaron la eliminación de limitaciones de precios en el alquiler
en Massachusetts en los años 90 y cosataron que no aumentó apenas la oferta de viviendas
puestas en alquiler, además de cosatar que los precios crecieron fuertemente tras dicha
eliminación.
Bueno, aquí Eduardo está hablando de dos estudios, el primero el de David Outor, directamente
no trata de medir, no trata de estimar cuál ha sido la influencia de los controles de
alquileres sobre la oferta de vivienda, básicamente lo que hace este paper es estimar cuál ha
sido el efecto del control de alquileres y de la eliminación del control de alquileres
sobre el valor de las viviendas que estaban sometidas a control de alquileres y sobre
el valor de las viviendas que no estaban sometidas a control de alquileres, y su conclusión
es que eliminar el control de alquileres incrementa el valor de las dos.
No sólo eso, sino que la mayor parte de la alza de precios de la vivienda, después
de eliminar el control de alquileres, se concentra en las viviendas que no estaban previamente
sometidas a control de alquileres, es decir, que existe una externalidad.
Bien, esto es lo que analiza el paper, no si influyó o no influyó en la construcción
de nuevas viviendas, o si la cantidad de viviendas que estaban en el mercado de alquiler aumentó
o se redujo, eso no lo estudia el paper, y de hecho, si alguna conclusión podemos extraer
de estos datos del paper, no es demasiado favorable al control de alquileres.
En las conclusiones podemos leer, nuestros resultados indican que el coste de eficiencia
del control de alquileres en Cambridge fue grande, es decir, coste de eficiencia grande
en relación al tamaño de la transferencia de renta que recibían los inquilinos.
En particular, sólo el 16% del valor capitalizado de la apreciación de viviendas en Cambridge
después de la eliminación del control de alquileres va a parar a las viviendas que
estaban sometidas a control de alquileres y que han dejado de estarlo, y todo lo demás,
el 84%, es atribuible a los efectos indirectos del control de alquileres sobre la calidad
de las viviendas residenciales en Cambridge, es decir, que el control de alquileres estaba
constriñendo la mejoría de la calidad de las viviendas en el conjunto de Cambridge
y cuando se libera el control de alquileres esa calidad mejora.
Sólo el 16% del valor capitalizado es una transferencia de renta desde inquilinos a propietarios,
el otro 84% son costes de eficiencia, es destrucción de valor, es destrucción de la calidad de
vivienda para conseguir esa transferencia del 16%, costes del 84% para una transferencia
del 16% no hablan demasiado bien como reconocen los autores del paper que está enlazando,
que está citando para otras cosas que este paper no mide, Eduardo Garzón, no hablan
demasiado bien de las conclusiones las que quiere llegar Eduardo Garzón, pero es que
el otro estudio que menciona Eduardo Garzón, el de David Sims para demostrar que el control
de alquileres no tiene efectos negativos sobre la oferta de viviendas, llega a conclusiones
que son contrarias a las de Eduardo Garzón, dice David Sims en las conclusiones del paper
que menciona Eduardo Garzón en su vídeo. La súbita conclusión del control de alquileres
en Massachusetts en 1995 proporciona un experimento natural para medir los efectos del control
de alquileres, mis resultados indican que la intuición que se presenta en los modelos
microeconómicos más simples es correcta, el control de alquileres reduce la cantidad
de unidades de viviendas en alquiler que son ofertadas y también reduce, obviamente el
control de alquileres reduce el precio del alquiler y también reduce el gasto en mantenimiento
de la vivienda en alquiler, es decir que las viviendas se van deteriorando y además añade
si gran parte de estas ganancias derivadas de la reducción de los precios del alquiler
fueran a parar a las familias blancas de renta alta que es básicamente lo que haya lo que
descubre el paper que estudia los efectos del control de alquileres en Minnesota que
mencionaba al principio de este vídeo dice David Sims. Si esto sucediera, si la mayor
parte de los beneficios fueran a parar a las familias de renta más alta, entonces el control
de alquileres no solo sería un programa de transferencias de rentas ineficaz sino también
ineficiente. Este estudio lo cita Eduardo Garzón como parte de su abrumadora evidencia a favor,
no en contra eh, atención que ya hay que leer mal el paper para llegar a esta conclusión,
a favor del control de alquileres. A la misma conclusión llegó este estudio realizado
para la ciudad de San Francisco tras el cambio regulatorio en 1994. Y en este famoso paper
sobre los efectos del control de alquileres en la ciudad de San Francisco, sucede exactamente
lo mismo. Eduardo nos resume las conclusiones del paper diciéndonos que los autores descubren
que el control de alquileres no afectó a la oferta de viviendas en alquiler, pero es
que los propios autores tanto en el abstract, en el resumen inicial como en las conclusiones
dicen exactamente lo contrario. Lo que dicen es, en conclusión encontramos que los propietarios
de vivienda afectados por el control de alquileres redujeron la oferta de vivienda en alquiler
en un 15%, es decir, Eduardo cita como evidencia de que el control de alquileres no reduce
la oferta en alquiler, un paper que llega a la conclusión de que el control de alquileres
reduce la oferta de vivienda en alquiler un 15%, esto como se come. Además, si uno lee
este paper, que es un paper bastante opuesto al control de alquileres, también encontrará
que según los autores el control de alquileres fomentó la gentrificación de la ciudad de
San Francisco. Bueno, si ahora Eduardo Garzón está a favor de la gentrificación de las
ciudades, que es algo que denuncia tantas veces la izquierda, pues entonces entiendo
que defienda el control de alquileres. En este estudio realizado en Neas Palo Alto
en California, se concluye que la limitación de precio no afectó al número de viviendas
ofrecidas en alquiler. Bueno, al menos en este caso Eduardo Garzón
sí resume adecuadamente la conclusión del estudio en relación con la oferta de viviendas.
En el propio abstract podemos leer. Mi resultado sugieren que la legislación sobre el control
de alquileres no tuvo un efecto estadísticamente significativo sobre la disponibilidad de viviendas
en alquiler quémidos según la proporción de viviendas ocupadas por inquilinos. El problema
es que Eduardo se olvida de citar la línea siguiente de este abstract. Dice el abstract.
Sin embargo, una investigación adicional también indica que la legislación del control de
alquileres tuvo poco efecto a la hora de mitigar los incrementos medianos en el precio
de los alquileres en relación con otra ciudad de California donde no había control de alquileres.
Con lo cual, ¿cuál es la conclusión de este paper? Pues que si pones en vigor, si apruebas
legislación de control de alquileres que no tiene una influencia real sobre los precios
de los alquileres, porque son controles de alquileres de segunda generación, que por
ejemplo en este caso permiten que los alquileres suban cuando un inquilino se cambia de vivienda
pues entonces, claro, si no limitas el precio de mercado de los alquileres de manera efectiva,
pues entonces tampoco afectas a la disponibilidad de viviendas en alquiler. Qué gran sorpresa.
Pero es que hay más. Si los propietarios de vivienda no van a ganar más dinero por
cada vivienda ya que tienen el precio topado, la única forma que les queda para obtener
más beneficio es poner más viviendas en alquiler. Y esto es precisamente lo que estos
estudios evidencian que ha ocurrido en Nueva Jersey una vez que se limitaron los precios
de los alquileres. En resumen que limitar el precio de los alquileres no reduce el número
de viviendas ofrecidas en alquiler, de hecho podría incluso aumentarlo.
Aquí Eduardo nos dice que estos dos estudios no solo no hayan que el control de los precios
de los alquileres no reduce la disponibilidad de viviendas en alquiler, sino que incluso
encuentran que incrementa la disponibilidad de viviendas en alquiler. Vaya resultado más
llamativo, pero es que de nuevo si uno se lee estos papers no dice nada sobre eso.
El primero de estos dos papers lo que nos dice es que en su regresión econométrica
no encuentra que el control de alquileres sea significativo estadísticamente a la hora
de afectar positiva o negativamente a la disponibilidad de viviendas en alquiler, con lo cual como
mucho Eduardo podría utilizar este paper para decir que el control de alquileres no afecta
negativamente a la disponibilidad de viviendas en alquiler, pero no para decir que afecta
positivamente. Es más, de nuevo si vamos a las conclusiones del paper lo que nos dice
es que el control de alquileres tampoco tiene una influencia significativa a la hora de controlar
de evitar los incrementos de los alquileres. Estamos hablando, por tanto, de un control
de alquileres blando que al ser blando al no limitar de verdad el incremento de los precios
de los alquileres tampoco impacta negativamente sobre la oferta. Leemos en las conclusiones
de este paper. Nuestros resultados indican que la pasión a favor o en contra del control
de alquileres podría ser una pérdida de energía. No parece que las ordenanzas municipales
sobre el control de alquileres hayan tenido ningún impacto significativo en el ámbito
comunitario sobre los alquileres, sobre la calidad de las viviendas en alquiler, o sobre
la cantidad, sobre la apreciación de la vivienda, o sobre los desahucios. Y añaden, quizá
esas energías estarían mejor empleadas en promover otro tipo de políticas que facilite
la accesibilidad a la vivienda. Es decir, que el control de alquileres blando no reduce
la oferta de viviendas en alquiler, pero tampoco contribuye a volver el alquiler más
asequible. Pero vamos, en cualquier caso, no puedes utilizar este paper como evidencia
de que el control de alquileres incrementa la vivienda en alquiler si te está diciendo
en las propias conclusiones, si es que no sabes leer el modelo econométrico, en las propias
conclusiones te está diciendo que no tiene un efecto relevante sobre la cantidad de viviendas
en alquiler. Exactamente lo mismo, por cierto, que lo que dice el segundo paper que has citado
para respaldar tu idea de que establecer controles de precios incrementa la oferta de viviendas
en alquiler. Podemos leer en las conclusiones de este segundo paper. En general, este estudio
ha encontrado que un control de rentas de precios de alquiler moderado, laxo en New
Jersey, no ha tenido prácticamente ningún impacto ni en la calidad ni en la cantidad
del stock de viviendas en alquiler. Es decir, de nuevo que si estableces un control de alquileres
laxo moderado que permita que los alquileres se vayan reajustando a la realidad del mercado,
entonces ese control de alquileres no tiene demasiada influencia ni para limitar los alquileres
efectivos que pagan los inquilinos ni tampoco a la hora de frenar de obstaculizar que salgan
viviendas en alquiler. Esa es la conclusión básica. Lo que no puedes decir con este paper
en la mano ni con el anterior es que el control de alquileres incrementa la oferta de viviendas.
Si dices eso o es que no te has leído el paper y, por tanto, te estás inventando las conclusiones
o es que te lo has leído y no lo has entendido y, por tanto, te estás inventando las conclusiones
aunque no de mala fe o que lo has leído y lo has entendido y estás mintiendo.
En definitiva, decir que la evidencia empírica a favor del control de alquileres es abrumadora
ya es en sí mismo un despropósito. Decirlo inventándote las conclusiones de los papers
que citas para respaldar tu conclusión es un despropósito de sonroso.