Un tema muy interesante y crucial para España,
como es la vivienda.
Siempre hemos sido un país
con unos problemas estructurales en la vivienda
y me gustaría saber,
empezando por Juan Ramón por el tema digital
y esas pequeñas problemas que suponen,
¿cómo ves la situación?
¿Hay solución a este problema que ya parece endémico?
A ver, lo primero de todo,
tenemos que tener en cuenta que uno de los factores
que más está lastrando la capacidad de crecimiento
de la economía española es justamente el problema inmobiliario.
Porque el problema inmobiliario dificulta
lo que decíamos antes, la atracción de talento.
Dificulta incluso la acumulación de capital humano.
Pensemos que las grandes ciudades
son nodos de formación de los jóvenes.
Y los jóvenes, quizá en el futuro,
cambien pero de momento se tienen que trasladar
masivamente a las grandes ciudades para estudiar.
Y eso permite que los propietarios de vivienda,
como la oferta está muy limitada y está muy restringida,
puedan cargarles alquileres extraordinarios
sobre la prima salarial que van a recibir
gracias a sus mayores estudios, gracias a su mayor formación.
Con lo cual, digamos lo de otra manera,
la rentabilidad de estudiar se reduce
porque los precios de los alquileres se disparan,
porque la oferta está limitada
y los demandantes de alquiler, como están bien formados
y reciben buenos salarios, pueden pagar más.
Y ya digo, por tanto, se reduce la rentabilidad de estudiar
y por tanto se acumula menor capital humano.
Entonces, es un problema muy serio, un problema muy serio,
no solo social, sino también económico.
Ahora, ¿cómo se puede solucionar?
Bueno, hay ciudades que lo tienen, desde luego,
mucho más fácil para arreglar lo que otras.
Barcelona quizá sea una ciudad que lo tenga más complicado,
pero Madrid, por ejemplo, es una ciudad que es inexplicable,
que queramos vender que tiene insuficiencia de oferta inmobiliaria,
porque Madrid tiene terreno para aburrir,
donde construir, donde incrementar la oferta de vivienda,
horizontalmente.
Porque estamos siempre pensando en incrementar la oferta
de manera horizontal, es decir, construyendo más.
Pero también hay otra forma que podría aprovechar, por ejemplo,
también Barcelona, que es incrementar la oferta verticalmente,
es decir, incrementando el número de viviendas
que se construyen en un edificio.
Bien, estos son reformas que hay que aplicar de manera urgente
para abaratar la vivienda
e incrementar la accesibilidad efectiva a la vivienda.
Es decir, no solo que los precios
a los que supuestamente se puedan alquilar sean bajos,
sino que de verdad se pueda alquilar
y sea muy fácil acceder a esas viviendas.
Y el camino que hay que seguir para ello es liberalizar el mercado,
es libertad de mercado, es erradicar el enorme intervencionismo estatal
que existe en un ámbito tan sumamente regulado y controlado
como es el urbanismo.
Irune.
Pues, Juan Ramón, muchas gracias.
Bueno, yo sé que de este tema tú controlas muchísimo.
Y fíjate, estaba pensando antes en una cuestión
que habías comentado en el anterior panel en el que nos hemos visto,
de en qué medida la pandemia podía ayudar a aliviar
esos problemas de vivienda,
porque a mí lo que me decía mi intuición
es que precisamente la pandemia había hecho,
digamos, que las grandes ciudades se vaciasen en cierta medida
y la gente se fuese a las periferias.
Y no sé si eso...
No sé si, digamos, las bajadas de precios
que estamos viviendo en Madrid y Barcelona
son algo muy contingente,
asociado concretamente, sobre todo a los confinamientos,
o es una tendencia que tú crees que se va a producir
precisamente por lo que digo, por el hecho de que, digamos,
tener cada vez más gente teletrabajando,
la gente decida irse a vivir a la periferia de las grandes ciudades
o a ciudades del interior de España,
de lo que se ha venido a llamarla la España vaciada.
La muerte de la ciudad se ha anunciado muchísimas veces.
No es algo nuevo.
O sea, cuando surge internet, también se anunció la muerte de la ciudad
y quizá llegue en algún momento.
Pero lo que hemos visto en las últimas décadas
es que las ciudades cada vez concentran mayor población
y cada vez es más importante vivir en una ciudad
si uno quiere tener un buen salario,
si uno quiere tener una buena remuneración,
porque las llamadas economías de aglomeración,
es decir, el valor se genera donde hay valor,
no...
El valor se genera cerca de donde hay valor,
no lejos de donde hay valor.
Pues esas economías de aglomeración cada vez son más importantes.
Quizá, ya digo, la pandemia suponga un cambio,
pero no es tan ni mucho menos claro que vaya a hacerlo,
sobre todo, si no se dan otro tipo de facilidades,
no hablo de subvenciones y nada parecido,
facilidades para poder teletrabajar.
Por ejemplo, una red de transporte en condiciones,
una red de acceso a internet,
también en condiciones en pueblos más pequeños.
Si toda esa infraestructura, para estar bien conectado,
física y digitalmente, falla,
las ciudades sin duda seguirán teniendo
una enorme ventaja competitiva y lo que habrá que hacer
es incrementar la oferta de vivienda en las ciudades,
no mantenerla restringida para que toda la riqueza
que generan los que se trasladan a vivir en una ciudad
o parte de esas riquezas la terminen apropiando
los terratenientes que monopolizan
las escasas unidades de vivienda disponibles.
No parece que vaya a ayudar los peajes
a mudarse a la España rural, ¿no?
Rubén?
Sí, yo creo que el marco teórico
que está dibujando Irune y Juan Rabón Rayo
es muy pertinente,
pero creo que tenemos que analizar varias cosas.
Primero, la Constitución española dice
que el derecho a la vivienda es un derecho fundamental.
Bueno, yo creo que este es uno de los grandes errores
que tiene el marco legal español,
porque alguien me explique cómo un papel
puede garantizar tener una vivienda,
si no hay nada que se pueda implementar
de manera concreta para que esto suceda así.
Y entonces eso genera una virtualidad entre
lo que los ciudadanos consideran que es suyo por derecho propio
y aquello que, como bien está explicando Juan Rabón,
tiene que ver con otro aspecto que no es público,
sino que es puramente civil y de derecho privado
como es la propiedad.
Ahora, en este segundo bloque
hay que aprender a otras series de aspectos fundamentales
y a otros factores, como es.
Es cierto que en España, por ejemplo,
el 65% de la gente joven de entre 25 y 29 años
todavía no se ha emancipado.
Una persona de entre 20 y 30 y algo años,
pues ahora mismo, si quiere, por ejemplo,
adquirir una vivienda en propiedad, no puede.
No puede porque nuestros padres, estos abuelos
le daban el 100% de la hipoteca
y le daban un plus más para ir a la playa,
para comprar una moto o lo que fuera.
Hoy en día, cualquier joven en la situación precaria
en la que estamos viviendo requiere, por lo menos,
de un 10% a un 20% ahorrado sobre el precio de la vivienda
para poder optar a una hipoteca.
Y qué pasa? Pues que, evidentemente, todo lo que se ha construido
porque en los últimos 25 años, en España se ha construido más
que en toda la historia, está en manos de las personas
que sí pueden acceder a ese bien y lo están sobre explotando,
lo que además explica a los extratosféricos y ya absurdos
precios de alquiler que estamos viendo.
Todo este panorama es el que dibuja una,
al final, una imposibilidad de las personas
que más desarrollo necesitan en su vida,
que son las personas que están por adquirir una propiedad,
que están por formar una familia, que están por desarrollarse,
que no pueden acceder a ese mercado y esa propiedad
está en manos de unas personas que lo quieren rentabilizarla.
Al mismo tiempo que reconocemos, está como un derecho fundamental.
Esta es la ambivalencia que hay que abordar
y creo que es un problema gravísimo
porque genera muchísima frustración social
y una juventud completamente descontenta
y creyendo que el futuro está muy negro
y en gran parte tienen razón.
Juan Ramón, no sé si quieres apuntar algo a las palabras de Rubén.
Sí, o sea, yo coincido en que, efectivamente,
hay un problema de accesibilidad ya no solo a la vivienda,
sino en particular a la accesibilidad de la vivienda.
No necesariamente por malos motivos desde el lado crediticio,
yo creo que no hay que volver a la actitud crediticia
que teníamos durante la burbuja,
justamente porque generó la burbuja.
Está bien que los bancos, por tanto,
requieran una entrada del 10 o del 20%
o, idealmente, del 20% para acceder a una hipoteca,
lo que no está, ni mucho menos también,
es que los jóvenes no tengan capacidad de ahorro.
Y no tengan capacidad de ahorro,
esto ya no es un problema específico del mercado inmobiliario,
sino por un mercado laboral de nuevo muy intervenido
y muy mal intervenido desde la administración pública.
No tenemos libertad en el mercado laboral
y, por tanto, tenemos unas relaciones contractuales precarias
donde los jóvenes son utilizados como clínex,
cambiando de trabajo de contrato en contrato
para no consolidar un puesto de trabajo
con carácter indefinido,
que luego a los empresarios les supone un alto coste
de resticción del contrato
y, por tanto, el incentivo es a no consolidar ese empleo
y también, en parte, al mercado inmobiliario,
que, claro, si los precios de la vivienda se disparan,
el 20% de un precio de la vivienda disparado
es un volumen de ahorro muy considerable.
Ahora la solución a esto, claro,
no pasa ni por regular el precio de la vivienda
ni por extropiar viviendas.
La solución pasa por respetar el derecho de propiedad
y por no privilegiar a los actuales tenedores de vivienda,
es decir, por liberalizar el mercado
para que se pueda construir más allí donde hay demanda,
porque, comentaba Rubén,
que se ha construido muchísimo en los últimos años y es cierto,
pero las viviendas vacías a día de hoy
se concentran allí donde no hay demanda.
En las grandes ciudades el porcentaje de vivienda vacía
es de los más bajos de España
y, por tanto, si hay necesidad de más vivienda,
las soluciones, construir más,
especialmente si, como ciudades como Madrid,
hay espacios sobrados para si hay demanda
y, por tanto, hay una necesidad insatisfecha,
construir más, ofertar más,
para que pueda venir más gente a vivir,
a aportar valor, a generar valor
y también a convivir en esta ciudad.
Pero no crees, Juan Ramón, que quizás sí se redunda en el problema,
porque, claro, a ver, yo entiendo que para un liberal
la solución de tabularlas a sea liberalizar,
igual que para un comunista, es expropiar.
Sin embargo, si liberalizamos, lo que hacemos al final
es dar más acceso a aquellos que tienen recursos
para seguir explotando esa vivienda que se requiere y se necesita
y, por lo tanto, se va a encarecer más.
No crees, sin embargo, que es más atractivo
destinar nuestros recursos, que yo no digo que sea así,
yo no tengo las respuestas de este problema,
porque pienso que hay requisitos previos
que hay que soslayar y ya sabes cuáles son.
Pero creo que tenemos que destinar nuestros recursos
no a eximir de los que más tienen, sino ayudar, justamente,
a aquellos que necesitan ayuda, a aquellas personas
que no pueden acceder a un crédito, por lo menos,
que haya una laxitud que permita, por lo menos,
en impuestos que permite exhibirse de ese casi 10%
que hace falta pagar en impuestos a la hora de comprar una vivienda.
Y, sin embargo, creo que sí deberíamos acentuar o condicionar más
a las personas que más tienen para que no sigan teniendo más,
porque entonces, al final, si sigamos construyendo
y estas personas siguen comprando,
entonces, ¿nos solucionamos el problema que hemos creado?
Sí, es verdad que en los últimos años
ha habido una cierta concentración de la propiedad de la vivienda,
pero no pensemos que la propiedad de la vivienda en España
está enormemente concentrada.
Los famosos fondos buitre,
que supuestamente controlan todo el mercado inmobiliario español,
apenas tienen en torno al 2% o 2,5%
de la oferta de bienes inmobles en alquiler en España.
Y estamos hablando de los mayores tenedores de vivienda.
Por tanto, claro, cuando vamos bajando,
tenemos un mercado bastante fragmentado.
Sí creo, por supuesto, que hay que facilitar el acceso a la vivienda
quitando impuestos, porque los impuestos son una carga innecesaria
sobre los inmobles que solo dificultan sin aportar nada.
No creo que haya que hacerlo con la exitucrediticia,
sino, como bien decías, bajando esos impuestos,
pero los impuestos hay que bajarlos cuando, digamos,
la oferta se vuelva elástica.
Es decir, cuando tengamos facilidad para incrementar la oferta,
evitando alzas de precios,
porque si no nos podemos encontrar con el fenómeno de que bajamos los impuestos,
pero como la oferta sigue igual delimitada,
el precio sube en toda la magnitud que se ha bajado los impuestos.
Con lo cual, en lugar de recaudar el estado,
quien recaudará será el terrateniente que pone su vivienda a la venta
y que hace subir el precio de la vivienda,
no porque concentre muchas viviendas,
sino porque está prohibido, de facto,
construir mucho más haciéndole la competencia a ese terrateniente,
a esos decenas de miles de terratenientes que tienen,
sí, un pequeño porcentaje de una masa muy grande de viviendas,
pero como la masa está cerrada y la demanda supera
en mucha esa oferta cerrada de viviendas,
los precios siguen subiendo con la excepción, claro,
de este año 2020, donde, por circunstancias extraordinarias de la pandemia,
los precios han bajado.
Nos tenemos que quedar con estas reflexiones.
Muchísimas gracias, Juan Ramón, gracias Rubén, gracias Irune.