¿Ha transformado la nueva ley de la vivienda al mercado de alquiler español en una jungla?
Pues según el diario progubernamental, el país sí lo ha hecho. Veámoslo.
A finales de mayo de este año entró en vigor la nueva ley de la vivienda consensuada entre PSOE,
Unidas Podemos, Bildu y Esquerra Republicana de Cataluña. Es verdad que muchas de las
disposiciones de esa ley no se han aplicado efectivamente porque dependen de las comunidades
autónomas y en las comunidades autónomas a día de hoy gobierna mayoritariamente el Partido Popular
que no desea aplicar con buen criterio esas disposiciones legales. Por ejemplo, disposiciones
legales en materia de control de alquileres. Sin embargo, sí hay otras medidas contenidas en
esta nueva ley de la vivienda que son de aplicación nacional y que, por tanto,
se han entrado en vigor. Una de ellas se refiere a la modificación del artículo 20 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos por la que queda prohibido que los arrendatarios paguen los gastos,
los honorarios, las comisiones de las inmobiliarias que han intermediado entre el arrendador y el
arrendatario. Es decir, que a partir de mayo de 2023 ha de ser el arrendador el que le pague a
la inmobiliaria para que le busque y filtre a los inquilinos que desean alquilar su piso y para que
formalice el contrato de alquiler. Textualmente, el nuevo artículo 20 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos reza lo siguiente. Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato
se dan a cargo del arrendador y no hay posibilidad de pacto en contra respecto a este nuevo precepto
de la Ley de Arrendamientos Urbanos modificado con la nueva ley de la vivienda. En principio,
debería resultar irrelevante que parte arrendador o arrendatario se hace cargo de los gastos de
intermediación del contrato de alquiler. Si hasta ahora se hacía cargo el arrendatario y a partir
de ahora se tiene que hacer cargo el arrendador, lo que debería suceder es que el arrendador
incrementara proporcionalmente la renta mensual del alquiler para recuperar con la misma los
gastos de los que antes se hacía cargo el arrendatario. Y de hecho, desde un punto de
vista estrictamente formal, podría parecer que tiene más sentido que sea el arrendador quien se
haga cargo de esos gastos a que sea el arrendatario. ¿Por qué razón? Pues porque la inmobiliaria,
en teoría, le presta el servicio al arrendador. Es el arrendador el que coloca su piso en la
cartera de pisos de alquiler de la inmobiliaria y es la inmobiliaria la que le ahorra trabajo al
arrendador a la hora de enseñar el piso o a la hora de seleccionar al inquilino o a la hora de
formalizar el contrato de alquiler. Aunque también podríamos decir que el arrendatario, a través de
la inmobiliaria, accede a una cartera de inmuebles en alquiler que también han sido preseleccionados
por la inmobiliaria. En teoría, la inmobiliaria no debería coger cualquier cosa y que no están
disponibles fuera del circuito de la inmobiliaria. Por tanto, hasta cierto punto también le presta
un servicio al arrendatario. Pero es que más allá de estas consideraciones hay un factor adicional
a tener en cuenta. ¿Quién es más probable que en España, con la actual regulación del alquiler,
con la actual ley de arrendamientos urbanos, quién es más probable que rompa antes,
de manera unilateral, un contrato de alquiler, el arrendador o el arrendatario? Pues dado que la
ley de arrendamientos urbanos restringe muchísimo la capacidad del arrendador para romper
unilateralmente el contrato de alquiler antes de un período de cinco años, es más probable que
quien rompa unilateralmente un contrato de alquiler sea el arrendatario. Y esto sí puede
tener su relevancia a la hora de negociar quién soporta la comisión de agencia. Si un arrendador
se enfrenta a una rotación muy alta de inquilinos, cada vez que un inquilino, cada vez que un
arrendatario rompa unilateralmente el contrato de alquiler, debería volver a llevar el piso a la
agencia inmobiliaria y debería volver a pagar una comisión para que ésta le gestione un nuevo
alquiler. Por eso, hasta cierto punto, tiene sentido que le traslade la comisión al arrendatario y se
convierta en una especie de coste hundido de éste para que no cambie continuamente de alquiler en
cuanto encuentre una mejor oferta en el mercado. Si fuera, por el contrario, el arrendador quien
tuviese mucha capacidad y mucha costumbre de romper a corto plazo los contratos de alquiler
de manera unilateral, entonces tendría sentido que la comisión la pagara en un principio el arrendador.
Si eres tú quien caprichosamente quieres romper el contrato de alquiler para volver a alquilar el
piso a otro inquilino a un precio más elevado, entonces paga tú la comisión cada vez que rompes
el contrato de alquiler y llevas el piso a una inmobiliaria a que te busque nuevos inquilinos.
Con lo cual, en supuestos de alta rotación de inquilinos, el arrendador no tendría por qué
terminar recuperando la totalidad de la comisión de agencia con un encarecimiento del precio del
alquiler y eso supone, en última instancia, un mayor riesgo o una menor rentabilidad esperada
para el arrendador como consecuencia de este cambio legal. Y si tú reduces en el margen,
no estoy diciendo que sea una reducción necesariamente gigantesca, pero si tú reduces
en el margen la rentabilidad de un activo o incrementas en el margen el riesgo de ese activo,
lo que tendrás es menos de ese activo, menor oferta del mismo. Y eso es lo que podría estar
ocurriendo ya con el mercado del alquiler en España, al menos según el diario pro gubernamental,
El País, que cada vez hay menos oferta de alquiler porque los antiguos arrendadores,
en la medida en que la nueva ley de la vivienda ya les está complicando o se espera que les vaya
a complicar la gestión de sus alquileres, están optando por la alternativa de vender sus inmuebles.
Atención a este reportaje recientemente publicado en el diario pro gubernamental El País respecto
a la nueva realidad del mercado del alquiler en España tras la entrada en vigor, tras la entrada
parcial en vigor, de la nueva ley de la vivienda. Titular. El nuevo alquiler de vivienda es una
jungla, inquilinos estafados y caseros que no pagan a la agencia. Mientras algunas inmobiliarias
siguen cobrando ilegalmente la comisión al arrendatario, otras abandonan el negocio por
la merma de ingresos. Y primer párrafo que resume elocuentemente el contenido del artículo
que pretende describir, repito, desde el diario pro gubernamental El País, la nueva realidad del
mercado del alquiler en España tras la entrada en vigor de la nueva ley de la vivienda. Dice este
primer párrafo. El alquiler de vivienda en España se ha transformado en una gran jungla, se ha
transformado en los últimos meses con la nueva ley de la vivienda. Cuatro meses después de la entrada
en vigor de la ley de vivienda, que prohíbe a las agencias cobrar al inquilino por sus servicios
y solo permite trasladar este gasto al casero, todavía hay inmobiliarias que siguen con esta
práctica ilegal. Y no son pocas las que tratan de sortear la norma con diferentes arbucias. En
cualquier caso, cada vez son más las inmobiliarias que, ante el cambio de escenario, han claudicado y
están abandonando el negocio del arrendamiento para centrarse en la compraventa. El perjudicado
de esta nueva realidad es, una vez más, el inquilino. Y en un párrafo posterior,
desarrollando esta última idea, también podemos leer. La merma de los ingresos de este sector,
compuesto por más de 100.000 agentes y en torno a 30.000 inmobiliarias, es un hecho. Hasta hace
cuatro meses, la mayoría de las tiendas cobraba una mensualidad a cada una de las partes. Ahora,
solo de una y con suerte, porque hay propietarios que se niegan a pagar por algo que pueden hacer
ellos mismos. Y más con la fuerte demanda que existe. Las cuentas de muchas franquicias que
estaban especializadas en alquileres no salen, de ahí que se estén focalizando en la compraventa,
en el alquiler de temporada y en la vivienda turística. Muchas ya no tienen ni un solo
alquiler habitual en cartera. Quitar a un gestor profesional es un problema para el inquilino,
que se va a encontrar con contratos leoninos y subidas de rentas. Es decir,
que estamos asistiendo a un doble proceso. Por un lado, hay inmuebles que se alquilaban
y ahora pasan a venderse y, por otro, está teniendo lugar un proceso de desintermediación
del mercado inmobiliario español. En lugar de que arrendador y arrendatario conecten entre sí
a través de un intermediario profesionalizado, la agencia inmobiliaria intentan conectar entre sí
por fuera de la inmobiliaria. Y eso, en algunos casos, puede funcionar estupendamente, porque si
eres rápido en encontrar un arrendador y un arrendatario que encajen adecuadamente en sus
preferencias y necesidades, pues te ahorras las comisiones del intermediario. Pero la
desaparición de gestores profesionales probablemente conduzca a que haya inquilinos
y a que haya arrendadores que no lograrán enlazarse e encontrarse entre sí. De tal
manera que habrá inquilinos que habrían encajado muy bien con ciertos arrendadores que se quedarán
sin alquilar y habrá arrendadores que alquilarán sus inmuebles a inquilinos que no encajan
adecuadamente en el perfil que estaban buscando y a los que impondrán, como dice el artículo,
condiciones leoninas para tratar de compensar el que su perfil no encaje en lo que estaban
buscando. Al final, la desintermediación de un mercado puede ser un proceso positivo si
ese es el resultado de la competencia dentro del mercado. Cuando un intermediario deja de aportar
valor añadido, tiende a desaparecer. Sin embargo, que desaparezcan los intermediarios porque lo impone
la ley puede dar lugar a un proceso ineficiente, porque en aquellos casos en los que sí generaban
valor añadido y, por tanto, las partes no tenían incentivos a desintermediar, ahora,
a esas partes se les impide o se les encarece recurrir a ese intermediario y, por tanto,
se quedan sin alcanzar un acuerdo que sea mutuamente beneficioso para ambos. Por tanto,
menos pisos en alquiler y un alquiler menos profesionalizado, es decir, más dificultades
para que la gente que quiere alquilar pueda alquilar. Y recordemos a este respecto que el
perfil de personas que desean alquilar no es necesariamente el mismo, no siempre coincide con
el perfil de personas que potencialmente podrían estar interesadas en comprar. Es verdad que hay
personas que o compran o alquilan y, si se reduce la oferta de alquiler y se incrementa la oferta de
venta de inmuebles, pueden pensar que su situación ha mejorado. Quería comprar, no podía comprar y
tenía que alquilar, pero ahora hay más oferta de inmuebles a la venta, por tanto, tendré mayores
facilidades para comprar. Es verdad que ese trasvase de inmuebles desde el alquiler a la
compra-venta puede beneficiar a algunas personas, pero, desde luego, también habrá muchas otras
perjudicadas. No todo el mundo que pretende alquilar quiere comprar. Un estudiante que
desee trasladarse a Madrid, a Barcelona, a Málaga, a Valencia para estudiar necesita
un piso de alquiler, no necesita comprar un piso para poder estudiar en una de estas ciudades.
Asimismo, un trabajador joven que haya encontrado un empleo que no sabe si va a ser persistente en
el tiempo en alguna gran ciudad, lo que necesita es alquilar, no comprar si no sabe si va a mantener
ese empleo en el tiempo. Por tanto, hay muchos perfiles de personas que necesitan alquilar y no
comprar. Y si tú cebas el mercado de venta a costa de vaciar el mercado del alquiler,
perjudicarás a muchas personas que sí o sí han de pasar por el mercado del alquiler. Y,
por tanto, lo que estás haciendo no es facilitar la accesibilidad a la vivienda para este colectivo
de personas, sino dificultárselo mucho más de lo que ya es acceder hoy a una vivienda en régimen
Por tanto, y según el diario El País, nuestros políticos, PSOE, Podemos, Sumar, Bildu, Esquerra,
están convirtiendo el mercado del alquiler en una jungla. Y están convirtiendo el mercado del
alquiler en una jungla porque ellos son los leones. Los leones que van a manejar la vida
de las personas una vez asfixias y eliminas la autonomía de esas personas para poder vivir sus
vidas. Se trata de mantener a las personas dependientes de las dádivas políticas para
que esas personas te tengan que ser leales porque te lo deben todo. Pero te lo deben todo
porque has impedido que ellas salgan adelante por sí mismas. Y por eso,
haber convertido el mercado del alquiler en una jungla no es un efecto indeseado de la
ley de la vivienda, sino que es un efecto plenamente buscado. Destruir el mercado del
alquiler para que los inquilinos perjudicados se conviertan en clientes políticos. Y todo esto,
insisto, sin que la mayor y la peor parte de esta nueva ley de la vivienda haya entrado en
vigor en la mayoría de España.