En 2015 Alemania aprobó una ley de control de alquileres de segunda generación.
La diferencia entre los controles de alquileres de primera generación y de segunda generación
es que los de primera generación pretenden establecer un límite máximo a cual puede ser el precio del alquiler.
En cambio los de segunda generación lo que intentan es frenar la subida de los alquileres
sin establecer ningún límite máximo específico a los mismos.
Más que establecer cuál ha de ser el alquiler lo que buscan es simplemente frenar el encarecimiento de los alquileres.
Pero precisamente porque se trataba de una regulación de segunda generación
que trataba de minimizar las distorsiones en el funcionamiento del mercado del alquiler
que pudiesen generar males mayores
la legislación tampoco fue especialmente efectiva a la hora de frenar las subidas de los alquileres.
Y por eso en 2020 la capital de Alemania, la ciudad de Berlín decidió aprobar una medida bastante más dura
que se aproximaba a los típicos controles de precios de primera generación.
En particular lo que hizo la capital de Alemania, lo que hizo Berlín en el año 2020 fue congelar
durante un lustro los alquileres de aquellos inmuebles construidos antes del año 2014
al mismo tiempo que se dejaban sin congelar los alquileres de los inmuebles construidos a partir del año 2014
generándose por tanto un doble mercado, un mercado regulado con los precios congelados
y un mercado desregulado con los precios sin congelar.
Durante ese lustro por tanto los propietarios de inmuebles construidos antes de 2014
tienen prohibido incrementar los alquileres a sus inquilinos.
Este, el de Berlín, ha sido justamente uno de los modelos que Podemos ahora está exponiendo
en su debate interno con el Partido Socialista dentro del gobierno de coalición
para conseguir aprobar una nueva ley de arrendamientos urbanos que establezca controles sobre los precios del alquiler
que congele, por ejemplo, los precios del alquiler en aquellas zonas del país que estén más tensionadas
es decir, donde los alquileres sean relativamente más altos en relación con los ingresos de las familias.
Pues bien, dado que Podemos está apelando continuamente al caso de Berlín
como un ejemplo de lo positivas que podrían ser las políticas de control de alquileres
que la propia formación morada está ahora mismo impulsando
pues quizá convenga analizar qué ha sucedido en Berlín, en el mercado del alquiler de Berlín
durante los últimos meses, es decir, después de que entrará en vigor la congelación
de los alquileres en la capital de Alemania.
Y a este respecto, varios investigadores del prestigioso Instituto IFO alemán
han desarrollado un informe en el que se exponen cuáles están siendo en estos momentos
los principales efectos de esta medida que Podemos quiere importar para el conjunto de España.
Primero efecto de la congelación de los precios de los alquileres en Berlín
pues que efectivamente los precios del alquiler en el mercado regulado de Berlín
han crecido sustancialmente menos que en otras grandes ciudades de Alemania.
Como podemos observar en el siguiente gráfico, hasta que se impuso el control de alquileres en Berlín
el precio de los alquileres de aquellos inmuebles construidos antes de 2014 en Berlín
crecian aproximadamente al mismo ritmo al que crecian los alquileres en otras grandes ciudades del país,
en otras grandes ciudades de Alemania, ni crecian más ni crecian menos.
Si por ejemplo los alquileres en las grandes ciudades de Alemania crecían un 5%,
pues el alquiler de los inmuebles berlineses construidos antes de 2014 crecian también aproximadamente el 5%.
El diferencial entre ambas magnitudes estaba cercano al 0%.
Sin embargo, desde que se aprueba la congelación de los alquileres en Berlín
de aquellos inmuebles construidos antes de 2014, fijémonos en el gráfico,
el precio de los alquileres de estos inmuebles berlineses crecen un 60% menos
de lo que crecen los alquileres en las 13 mayores ciudades de Alemania.
Por tanto, el primero de los efectos que ha tenido la medida adoptada por el Ayuntamiento de Berlín
de congelar los alquileres en aquellos inmuebles de antes de 2014
es el efecto que cabía esperar y que buscaban sus promotores.
Es decir, que los precios en el mercado regulado de alquileres no os encarecieran todavía más.
Sin embargo, este no es el único efecto que ha tenido la medida en la capital de Alemania.
Un segundo efecto de esta medida es que desde que se anunció y sobre todo desde que se puso en práctica
la oferta de alquileres con el precio congelado, con el precio regulado en la ciudad de Berlín
se ha desplomado. En concreto, si tomamos que la oferta de alquileres
que ahora tienen un precio regulado en el año 2017 era de 100,
en estos momentos esa oferta es inferior a 50. Es decir,
desde el año 2017 se ha producido una contracción de este tipo de inmuebles de más del 50%
y la mayor parte de esta contracción se ha producido desde que se anunció el control de alquileres.
Desde que se anunció el control de alquileres hasta la actualidad
los inmuebles con alquiler regulado han caído un 40%.
Por consiguiente, la segunda consecuencia de este control del precio de los alquileres sobre un mercado inmobiliario
es una consecuencia que resultaba perfectamente previsible.
Si tu controlas el precio de los alquileres, la oferta de viviendas en régimen de arrendamiento se desploma.
Y por tanto, si tienes como tienes en Berlín un desequilibrio entre oferta y demanda,
es decir, que hay mucha más demanda de alquiler que oferta de alquiler,
controlando los precios de los alquileres, fijando un tope máximo a los alquileres,
agravas todavía más ese desequilibrio porque la oferta se hunde,
la demanda puede que crezca todavía más en la medida en que has congelado los alquileres
y, por tanto, estos se vuelven relativamente atractivos,
menos oferta, más demanda, terminas teniendo un desabastecimiento todavía mayor.
Pero, en tercer lugar, podríamos pensar que en Berlín existe una válvula de escape
porque no todos los alquileres han sido congelados.
Por tanto, los que buscan un piso en alquiler todavía tienen la opción de irse al mercado desregulado,
al mercado donde no se han congelado los alquileres.
¿Y qué sucede si una persona que está buscando una vivienda para alquilar
y que no la encuentra en el mercado regulado, porque la oferta en el mercado regulado
se ha desplomado, acude al mercado desregulado?
Pues con lo que se topará es con precios mucho más altos de los alquileres en Berlín.
Como podemos observar en el siguiente gráfico,
los precios del mercado de alquiler no regulado en Berlín, desde que se anuncia
la congelación de alquileres para todos los otros inmuebles en la capital de Alemania,
han subido más de un 10% no con respecto a los alquileres regulados,
sino con respecto a los alquileres de las 13 mayores ciudades de Alemania.
Recordemos que en el primer gráfico que hemos visto ya comprobamos que los precios de los alquileres
en el mercado regulado de Berlín habían aumentado un 60% menos que en las 13 mayores ciudades de Alemania.
Pues bien, los precios de los alquileres del mercado desregulado en Berlín
han aumentado un 10% más que en esas 13 mayores ciudades.
Por consiguiente, la persona que no tiene un piso en alquiler no solo es que lo tenga más complicado
para alquilar porque la oferta de alquileres se ha reducido, sino que además la escasa oferta
que todavía queda disponible en el mercado desregulado es una oferta mucho más cara de lo que lo era con anterioridad.
Y claro, uno podría decir pues entonces la solución es que congelen los precios de los alquileres en todo Berlín
sin distinguir entre inmuebles construidos antes de 2014 e inmuebles construidos después de 2014.
Pero si ese es el caso, ¿qué creemos que sucederá?
Lo primero que sucederá es que los anuncios de todo tipo de alquiler,
tanto de los construidos antes de 2014 como después de 2014, se desplomarían
como se han desplomado los anuncios de alquileres de inmuebles construidos antes de 2014.
Por tanto, no habría forma de encontrar un alquiler en Berlín.
Ahora, al menos, te puedes ir al mercado desregulado a aquellos inmuebles construidos
a partir de 2014 a unos precios cada vez más prohibitivos. Sí, pero tienes esa disponibilidad.
Pero si se extiende la congelación de alquileres a toda la ciudad,
pues lo mismo que ha sucedido, que ya ha sucedido con los inmuebles construidos antes de 2014,
pasaría con los inmuebles construidos después de 2014.
Y la segunda consecuencia, evidentemente, si tú dices,
¿se van a congelar los alquileres en Berlín durante un lustro, durante una década?
Pues la segunda consecuencia es que nadie querría construir en Berlín.
Nadie querría construir al menos para alquilar,
porque si sé que construyendo y sacando el inmueble al mercado del alquiler
me van a congelar las rentas del alquiler durante, en este caso, un lustro,
pero ¿quién sabe si más adelante se prorrogará?
Pues entonces suspendemos las nuevas inversiones en inmuebles.
Y si en Berlín falta, como sigue faltando, oferta,
si hay mucha más demanda que oferta y tú congelas el suministro, la producción,
la construcción de nuevos inmuebles, pues enquistas ese problema en el largo plazo.
No lo resuelves, sino que lo consolidas.
Los inquilinos que tienen hoy un inmueble alquilado salen beneficiados,
porque no se les sube la renta,
pero los que quieren convertirse en nuevos inquilinos en Berlín
o no encuentran inmuebles o los encuentran a precios mucho más elevados,
porque toda la demanda se ha desviado a aquel tramo del mercado
que todavía ofrece vivienda en alquiler, en este caso el mercado desregulado.
Si ni siquiera existiera el mercado desregulado,
directamente, ¿quién quisiera ir a vivir a Berlín?
Quien quisiera emanciparse y alquilar un piso en Berlín no tendría opción de encontrarlo.
Pues bien, este es el modelo que podemos,
quiere implantar en las principales ciudades españolas,
un modelo que destruye el mercado del alquiler,
un modelo que no resuelve los problemas de fondo del mercado inmobiliario,
ni del alemán, ni del español,
un mercado inmobiliario caracterizado por mucha más demanda que oferta
y que, por tanto, la única forma de resolver de verdad,
la única forma de incrementar la accesibilidad efectiva
del conjunto de la población a una vivienda asequible
es incrementando la oferta allí donde existe demanda de la misma.
O, alternativamente, podríamos pensar tratando de desviar la demanda
desde las grandes ciudades a otras ciudades de tamaño mediano,
pero desde luego la solución no es mantener el exceso de demanda de vivienda en las grandes ciudades,
no permitir la construcción de nuevos inmuebles en las grandes ciudades
y consolidar ese desequilibrio congelando los alquileres.
Eso sólo beneficia a los inquilinos existentes,
perjudicando extremadamente a los que aspiran a convertirse en inquilinos.
Es un modelo, por tanto, donde quienes mueven los hilos
son los lobbies de los sindicatos de inquilinos,
que claro, lo que quieren es tomar el control efectivo de una vivienda
en la que ya están residiendo a precios mucho más asequibles
que los que otro inquilino que querría vivir en esa vivienda está dispuesto a pagar.
Yo no te quiero comprar la vivienda, quiero que tú sigas siendo el propietario,
aunque sin muchas potestades sobre mí,
tampoco quiero pagarte un precio de alquiler tan elevado
como el que ese otro inquilino que quiere trasladarse a vivir en este piso
que ahora estoy ocupando yo está dispuesto a pagarte,
quiero mantenerme, quedarme en este piso sin ser de mi propiedad,
pero pagando menos que lo que otros están dispuestos a pagar,
es decir, quiero que el piso sea mío pero sin haberlo comprado.
Es una legislación tremendamente egoísta y antisocial,
pero es una legislación que es del gusto de Podemos y de la extrema izquierda
porque es una legislación que ataca a la propiedad de vivienda
y es una legislación que permite comprar las voluntades de muchos de aquellos inquilinos
que ahora están alquilando una vivienda
y que desde luego se verían, como digo, beneficiados por esa congelación.
¿Qué más, por tanto, puede pedir un partido de extrema izquierda?
Por un lado, impone su dogmatismo anti-mercado en el caso de la vivienda
y por otro, consigue amarrar unos cuantos miles de votos
que buenos serán en unas próximas elecciones.
Ideología anti-mercado y compra de votos, 2 en 1.
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