El precio de los alquileres ha aumentado más de un 50% desde el año 2014.
Es verdad que si lo comparamos con respecto al año 2007, es decir, justo antes de la crisis,
el incremento es algo menor, del 25% en términos nominales, y si descontamos la inflación que se ha producido
durante este periodo en el conjunto de precios, apenas el aumento real de los alquileres con respecto al año 2007
sería del 4%. Pero aún así, es cierto que en el último lustro, desde el año 2014, como decíamos,
el alza nominal ha sido muy considerable, de más del 50%, y en algunas grandes ciudades, como Madrid,
Barcelona o Málaga, ese incremento ha sido todavía superior. ¿Por qué? ¿A qué se debe este incremento
del precio de los alquileres? Bueno, a buen seguro hemos escuchado en los últimos meses, en los últimos años,
una disparidad de hipótesis al respecto. Algunos dicen que es por el auge de la vivienda de alquiler vacacional,
otros por las viviendas vacías, también por el incremento de la presencia de las sozimis,
o por cualquiera otras circunstancias que pueden llegar a justificar o podrían llegar a justificar
un incremento de los alquileres. Sin embargo, ¿cuáles son las causas reales? Bueno, esta misma semana
el Banco de España acaba de publicar un informe donde analiza, en primer lugar, cuál es la radiografía
del mercado del alquiler español, y en segundo lugar trata de averiguar cuáles han sido los responsables
fundamentales detrás de este encarecimiento. Empecemos por la radiografía, dado que no será útil
para entender posteriormente las razones que han motivado el alza del alquiler. En primer lugar,
tengamos presente que la gran mayoría de familias españolas no viven en régimen de alquiler, sino en régimen
de propiedad sobre la vivienda que habitan. En particular, sólo el 23% de las familias españolas
vive de alquiler. Por tanto, el otro 77% no vive de alquiler. Es un porcentaje algo superior,
el del número de familias en régimen de arrendamiento que el que prevalecía en España en el año 2005,
donde apenas era del 19%, pero fijémonos que el incremento tampoco ha sido tan notable.
Hemos pasado de un 19% del total de hogares al 23% en 15 años. Además, este porcentaje del 23%
es sustancialmente inferior al de otros grandes países europeos como Alemania, Austria o Dinamarca,
donde el porcentaje de familias que viven en régimen de alquiler oscila entre el 37% en el caso de Dinamarca
y casi el 50% en el caso de Alemania. Es más, en el conjunto de Europa este porcentaje es algo más del 30%.
Por tanto, España no es un país donde el alquiler tenga un peso muy relevante en el conjunto del mercado inmobiliario.
Aun así, y este es el dato relevante, el alquiler sí tiene una importancia muy considerable
en determinados segmentos de la población. En concreto, el alquiler tiene un peso mucho mayor de ese 23%
que hemos mencionado entre las personas o entre los hogares cuya cabeza de familia son personas jóvenes
y entre los hogares cuyo cabeza de familia está parada o supe empleada, es decir, tiene un empleo precario temporal
por poner alguna cifra al respecto. Entre los hogares cuyo cabeza de familia tiene entre 16 y 29 años más del 50%
de esos hogares viven en régimen de alquiler. Incluso entre los hogares cuyo cabeza de familia tiene entre 30 y 44 años
el 30% de los mismos viven en régimen de alquiler. Algo similar sucede con los hogares que están supe empleados
o parados. En este caso, el número de hogares con contrato temporal que viven de alquiler supera el 35%
y el número de hogares cuyo cabeza de familia está parado y viven de alquiler está cerca, no llega, pero está cerca al 30%.
Por tanto, vemos que la demanda de alquiler está sesgada, como decíamos, hacia la población joven y hacia la población
con dificultades, obviamente, para comprar una vivienda y que por tanto tiene que vivir sí o sí de alquiler.
Esta radiografía del mercado del alquiler español es importante para entender las dinámicas de los últimos años.
Si el alquiler tiene un peso predominante entre la población joven y entre la población desempleada o supe empleada
entenderemos que con la recuperación económica que hemos experimentado desde el año 2014
lo que ha sucedido es que las rentas, los ingresos del conjunto de la población española han aumentado de manera muy considerable
no porque los salarios hayan crecido, sino porque hay más gente, casi 3 millones de personas más, que tienen un empleo
en la actualidad con respecto al momento más bajo de la crisis económica.
¿Esto qué significa? Pues que si miramos el conjunto de las rentas salariales en la economía, es decir, el conjunto de salarios pagados
durante un trimestre, veremos que en el primer trimestre de 2014, justo cuando empezaba la recuperación,
se pagaban en salarios 25.000 millones de euros menos que en el primer trimestre de 2019.
25.000 millones de euros por trimestre, anualizado son 100.000 millones de euros más en salarios por año.
¿Qué significa? Que los trabajadores, el conjunto de trabajadores, tiene más ingresos, insisto,
no porque los salarios hayan aumentado, sino porque hay más gente con empleo, tiene unos 100.000 millones de euros más por año
para gastar, para gastar en qué? Pues predominantemente en el mercado de alquiler, en alquilar una vivienda.
Es decir, las familias españolas tienen más capacidad de gasto en alquiler hoy que en el año 2013.
¿Pero por qué lo gastan en alquiler y no en comprar una vivienda? Bueno, pues porque como ya hemos dicho,
gran parte de las familias que alquilan son paradas o supe empleadas, es decir, familias que tienen un contrato precario
o que están alternando empleo y desempleo y por tanto no cumplen con los requisitos mínimos que exige un banco
para conceder una hipoteca. ¿Esto qué significa? Pues que ha habido un sesgo, claro, hacia la demanda en alquiler
dado que el empleo que se ha creado en los últimos años ha sido no en su mayoría, pero sí en un porcentaje significativo.
El empleo precario se ha incrementado la demanda sesgadamente de vivienda en alquiler.
Además, no solo es que se haya incrementado la demanda de vivienda en alquiler, sino que se ha incrementado la demanda de vivienda en alquiler
en algunas grandes ciudades que son las que ofrecen mayores oportunidades laborales.
El Banco de España, por ejemplo, encuentra una correlación positiva relativamente clara entre el cambio de personas
empadronadas en un municipio y el incremento del precio de los alquileres.
Por tanto, el motor fundamental que explica el alza de los alquileres desde el año 2013-2014,
desde el momento en el que empieza la recuperación justamente, es el mayor gasto, la mayor demanda en vivienda en régimen de alquiler.
Ahora bien, mayor demanda de alquiler por sí sola no es suficiente para explicar por qué suben los precios.
Si la demanda hubiese aumentado, pero la oferta lo hubiese hecho en la misma magnitud, no se habría producido ningún incremento de los alquileres.
Por tanto, para que haya aumento del precio de los alquileres, la demanda ha tenido que aumentar y la oferta se ha tenido que mantener rígida.
Y esto es en efecto lo que encuentra el Banco de España, que la oferta de vivienda en España durante los últimos años no ha respondido elásticamente
ante el aumento de la demanda. La oferta privada de vivienda ha aumentado insuficientemente
y la oferta pública de vivienda, las viviendas de protección oficial, también se han desmoronado a raíz de los recortes
que se tuvieron que efectuar para evitar que España quebrara en el año 2012.
En concreto, y a este último respecto, el Banco de España constata que hasta el año 2012 de media las administraciones públicas
construían entre 50.000 y 60.000 viviendas por año y hoy están construyendo menos de 10.000.
Por tanto, tenemos poca oferta pública y también poca oferta privada, pero desde luego lo más interesante es plantearse
por qué la oferta privada de vivienda no ha aumentado. Esto es algo que el Banco de España desde luego no responde en su informe,
pero que no tiene mucho sentido en la medida en que estamos viendo que el precio de los alquileres y el precio de la vivienda
está aumentando, que los salarios en España nos están disparando y, por tanto, que el coste, al menos la mano de obra de producción
de una vivienda, no está aumentando de manera exagerada y, por tanto, que hay unos beneficios latentes muy importantes
en la construcción de nueva vivienda. Si los precios, ya digo, están subiendo y los costes no lo están haciendo,
construir nuevas promociones inmobiliarias ha de ser un negocio de rentabilidad creciente.
¿Por qué no se lanzan los empresarios a producir masivamente nueva vivienda? Pues, evidentemente, porque las restricciones urbanísticas
a la nueva edificación son enormes. Son los políticos los que determinan cuánto y dónde se puede construir.
Y en la medida en que los políticos están restringiendo artificialmente no solo la oferta de suelo, sino la dificilidad del suelo,
con lo que nos encontramos es con una oferta de vivienda maniatada. Son los políticos, por tanto, los que están interviniendo directamente
en el mercado para maniatar, para restringir, para estrujar la oferta de nueva vivienda. Y si no hay nueva oferta de vivienda
y la demanda está aumentando, lo que sucede y lo que seguirá sucediendo es que los precios seguirán aumentando,
tanto los precios de alquiler como los precios de compraventa. En este sentido, pues, la solución que los políticos deberían promover
es muy sencilla, favorecer y empujar el incremento de la oferta de nuevos inmobiles para que vaya esa mayor oferta de vivienda
de la mano del incremento de la demanda. Los políticos de corte más socialdemócrata deberían estar defendiendo
no restricciones a los precios de los alquileres, no establecimiento de precios máximos, que sabemos que tienen resultados
desastrosos a largo plazo para el mercado inmobiliario de un país, sino incrementos de la oferta de vivienda pública.
Deberían estar defendiendo que las administraciones públicas han de construir mucha más vivienda de protección oficial
para abaratar los precios. Y, en cambio, los políticos con una inclinación más liberal deberían estar defendiendo
no subvenciones a los jóvenes para que alquilen viviendas o desgravaciones fiscales para que las personas tengamos más poder adquisitivo
a la hora de demandar vivienda. Lo que deberían estar defendiendo es una flexibilización, una simplificación
de la legislación urbanística para facilitar que los promotores privados construyan mucha más vivienda y, por tanto,
hundan los precios del mercado del alquiler, facilitando la accesibilidad a los jóvenes y a los parados y super empleados.
Sin embargo, ningún político en este país está potenciando, está defendiendo estas políticas.
Y, por tanto, en la medida en que son ellos los que estrangulan la oferta de vivienda y en la medida en que el estrangulamiento
de la oferta de vivienda, junto con el natural incremento de la demanda al calor de la recuperación, es la principal causa
que explica los precios de los alquileres, son ellos, los políticos, los políticos autonómicos y municipales, los que tienen
la principal responsabilidad de este excesivo, de este extraordinario encarecimiento del precio de la vivienda y, más en particular, de los alquileres.