¿Ha funcionado el control de alquileres en Cataluña? ¡Veámoslo!
La Ley del Control de Alquileres de Cataluña, aprobada a finales de 2020, consiguió reducir
el alquiler promedio en Cataluña en un 5%. ¿Significa esto que la ley ha sido exitosa?
¿Significa esto que la ley ha conseguido volver la vivienda en alquiler más asequible? Pues no,
no necesariamente significa eso. Desde luego es una posibilidad, pero no es la única posibilidad.
Demonos cuenta de que es posible rebajar el alquiler promedio de una ciudad o de una región
por dos vías. La primera de ellas, que es aquella que está detrás del espíritu de la ley,
es mantener la oferta o incluso incrementar la oferta de los inmuebles en alquiler,
pero bajando los precios a los que se alquilan los distintos inmuebles. En tal caso,
si mantenemos o incrementamos la oferta y conseguimos bajar el precio de los alquileres
porque hay un tope máximo por ley, el alquiler promedio bajará sin que haya menos viviendas
en alquiler y, por tanto, volverá la vivienda más asequible. Imaginemos que tenemos un parque
inmobiliario de tres viviendas. La primera vivienda se alquila por 10, la segunda vivienda
se alquila por 10 y la tercera vivienda se alquila por 40. ¿Cuál es el alquiler promedio
en esta ciudad? Pues el alquiler promedio es de 20. Pues bien, imaginemos que se aprueba una ley
que establece que el alquiler máximo que se puede cobrar en esta ciudad es de 10. Y supongamos que
las tres viviendas anteriores se mantienen en alquiler o incluso que se añade una cuarta vivienda
en alquiler pero que no se alquila por más de 10. En ese caso, si tenemos tres o cuatro viviendas
y todas ellas se alquilan por 10, el alquiler promedio en esta ciudad será de 10. Es decir,
la ley habrá conseguido rebajar el alquiler promedio de 20 a 10 al tiempo que mantenía el
stock de viviendas en alquiler o incluso lo aumentaba. Por tanto, lo que habría conseguido
la ley en este caso es incrementar la accesibilidad de la población a la vivienda en alquiler. Pero
también existe una segunda posibilidad. Imaginemos que nos mantenemos en la ciudad anterior. Tres
viviendas. Una se alquila a 10, otra se alquila a 10 y la tercera se alquila a 40, alquiler promedio
20. Se aprueba una ley que establece que no se pueden alquilar viviendas a un precio superior
a 10. Y en ese caso, lo que ocurre es que el propietario de la vivienda que la sacaba en
alquiler a 40 decide retirarla del mercado, decide dejar de ofertarla en alquiler. En ese caso,
el mercado del alquiler queda reducido a dos viviendas, dos viviendas que se alquilan a 10
y a 10. Por tanto, alquiler promedio en esta ciudad, 10. Por tanto, la ley también ha conseguido
rebajar el alquiler promedio de 20 a 10. Pero lo ha hecho sin incrementar la accesibilidad de la
población a viviendas en alquiler. Porque antes había tres personas que vivían de alquiler y esas
tres personas estaban dispuestas a pagar el alquiler que estaban pagando. Obviamente,
preferían pagar menos, pero preferían tener un alquiler al precio al que estaban pagando a no
tenerlo. Había tres personas, una alquilando a 10, otra alquilando a 10 y otra alquilando a 40.
Y después de la aprobación de esta ley, con lo que nos encontramos, es con que solo hay dos
personas que están alquilando, una a 10 y otra a 10. Pero la que alquilaba a 40, que, insisto,
prefería alquilar a 40 a no alquilar, obviamente también prefería alquilar a 30 que a 40,
o a 20 que a 30, o a 10 que a 20, o a 5 que a 10. Pero entre no alquilar o alquilar a 40,
prefería alquilar a 40, pues a esta persona se la ha echado a la calle. O si su contrato ha expirado,
otra persona que podría haber entrado en su lugar a ese piso de alquiler, pues ya no entra en su
lugar porque el piso deja de estar en alquiler. Se ha rebajado el alquiler promedio, pero a costa
de reducir la oferta de vivienda. Todas aquellas viviendas que se pretendían alquilar a un precio
superior al que marca la ley simplemente dejan de estar en el mercado. Y entonces, claro que cae el
precio del alquiler promedio, pero destruyendo el mercado del alquiler. Por tanto, como vemos,
una ley que establezca un precio del alquiler máximo puede tener uno de estos dos efectos.
Por un lado, o rebajar el alquiler promedio, manteniendo o incluso incrementando la oferta
de viviendas en alquiler. O por otro, rebajar, sí, el alquiler promedio, pero a costa de reducir
el número de viviendas en alquiler y, por tanto, volviendo más inaccesible la vivienda para todas
esas personas que habrían alquilado y que no pueden ya alquilar. ¿Y en el mundo real cuál
cabe esperar que sea el efecto, la consecuencia de una ley de control de alquileres? Bueno,
depende cuál sea la estructura de mercado. En los mercados monopolistas u oligopolistas,
es decir, en aquellos mercados donde muy poquitos agentes son capaces de fijar el precio del conjunto
del mercado, los efectos de una ley de control de alquileres se aproximan a los primeros que
hemos visto. Es decir, se rebaja el precio de los alquileres sin que se reduzca la oferta de
viviendas en alquiler. Incluso, en teoría, cabría esperar que se incrementara la oferta
de viviendas en alquiler. En cambio, en un mercado competitivo, o que se acerque al ideal de un
mercado competitivo, los controles de alquileres tenderán a tener el segundo de los efectos. Es
decir, destruir parte del mercado del alquiler, expulsar del mercado del alquiler a parte de
los oferentes y, por tanto, también a parte de los demandantes. ¿Y en el mundo real los mercados del
alquiler son competitivos o son monopolísticos u oligopolísticos? Pues no podemos responder a
esa pregunta a priori. Dependerá de cuál sea la estructura de derechos de propiedad, de cuán
fragmentada, de cuán dispersa, de cuán descentralizada esté la estructura de derechos de propiedad en
cada uno de los diversos mercados inmobiliarios que existen en una sociedad. Para eso, justamente,
puede ser útil la investigación empírica. El mercado de la vivienda de Madrid o el mercado
de la vivienda de Barcelona en el año 2023, ¿es un mercado que se aproxima al ideal competitivo o
es un mercado que se acerca más bien al mercado del alquiler monopolístico u oligopolístico?
A través de la investigación empírica podemos contestar a estas cuestiones y, según que
contestemos, cabrá anticipar unas consecuencias u otras de un control del precio de los alquileres.
Y los resultados de una de estas investigaciones empíricas acaban de ser publicados por el Centro
de Política Económica de ESADE. Más en particular, los economistas José García Montalvo,
Joan Monràs y Josep Maria Raya han estimado cuáles fueron los efectos de la ley catalana
del control de alquileres que se aprobó a finales del año 2020, cuáles fueron los efectos sobre el
mercado del alquiler. Y la conclusión a la que llegan es que, efectivamente, esta ley consiguió
rebajar el alquiler promedio en Cataluña en un 5%, pero ya sabemos que la rebaja del alquiler
promedio se puede conseguir o por buenos medios o por malos medios. Si se mantiene o se incrementa
la oferta de viviendas en alquiler será a través de buenos medios, al menos desde un punto de vista
utilitarista, y si, en cambio, se consigue a través de la reducción del número de viviendas en alquiler,
expulsando del mercado a oferentes de vivienda y, por tanto, a demandantes de vivienda,
será a través de malos medios. ¿Cómo lo consiguió la ley catalana? Pues como nos podemos imaginar a
través de malos medios. Este informe de ESADE también estima que las viviendas en alquiler,
como consecuencia del control de alquileres establecido por la ley, ha caído un 10%.
Y esa reducción es especialmente intensa, por cierto, en las zonas con un alquiler más
tensionado. En estas zonas la reducción de la oferta de alquiler llega a superar el 35%. Vamos,
que si se esperaba volver las grandes urbes o algunas partes de las grandes urbes de
Cataluña mucho más accesibles al alquiler, no, se baja el precio a costa de que haya muchos
menos inmuebles en al alquiler. Pero bueno, al menos los que pagaban alquileres muy altos
ahora pagarán menores alquileres. Es verdad que alquilarán menos gente, pero los que alquilan
alquilarán en mejores condiciones. Sí, esa es una de las conclusiones que se podría desprender de
este informe, pero sería una conclusión incompleta si no ofrecemos un dato adicional. Y es que al
mismo tiempo que se abarataron los alquileres de las ciudades o de las zonas de las ciudades más
caras, al mismo tiempo también se encarecieron los alquileres de las ciudades o de las zonas de
las ciudades más baratas. La ley del control de alquileres no solo provocó un abaratamiento de
los alquileres más altos, sino un aumento de los alquileres más bajos. ¿Y esto por qué sucedió?
Bueno, puede haber diversas causas, pero una es precisamente la que implícitamente estamos
describiendo. Si antes de la ley del control de alquileres había personas que eran capaces de
alquilar en las zonas más caras, en las zonas más ricas de una ciudad, y ahora la oferta de viviendas
en esas zonas más caras, más ricas de una ciudad se ha reducido como consecuencia de la ley de control
de alquileres, esas personas que antes habrían alquilado ahí y que ya no pueden alquilar porque
no hay oferta de alquiler, ¿dónde alquilan? Pues tratarán de alquilar en otras zonas de la ciudad
o en otros municipios donde sí haya viviendas disponibles en alquiler, que se dan claro aquellas
zonas de la ciudad o aquellos otros municipios donde el precio del alquiler esté por debajo del
límite máximo que marca la ley, porque si no, si hubiesen alcanzado el límite máximo, entonces
también se habría reducido la oferta en esas zonas. Y al aumentar la demanda de esas otras zonas,
lo que provoca es una elevación de los alquileres. Por tanto, y en definitiva, la ley del control de
alquileres lo que ha conseguido es lo siguiente, les ha bajado el alquiler a los ricos o al menos
a aquellas personas con suficiente poder adquisitivo como para sufragarse un alquiler en las ciudades
más caras o en las zonas más caras de las ciudades más caras, y al mismo tiempo les ha subido el
alquiler a los más pobres, o al menos a aquellos que alquilan, ya sea porque no pueden permitirse
otra cosa o porque pudiéndosela permitir prefieren una ciudad más barata, pero en cualquier caso ha
subido los alquileres más baratos, lo cual en términos redistributivos probablemente no tenga
mucho sentido. Le abarato el alquiler a quien más puede pagar y se lo subo a quien menos puede pagar.
Y todo esto en un contexto de contracción generalizada del mercado del alquiler. Todo
esto en un contexto donde hay menos viviendas en alquiler. Un completo desastre, vamos. Como ya
venimos diciendo desde hace mucho tiempo, la solución al sangrante problema de la vivienda
en muchas grandes ciudades españolas es construir más, es aumentar la oferta. Los precios suben,
los alquileres suben porque la demanda de vivienda en alquiler es muy superior a la oferta de vivienda
en alquiler. Y no porque haya muchísimas viviendas vacías en las grandes ciudades,
sino porque falta oferta de vivienda. Por tanto, si se quiere incrementar la accesibilidad de la
población a la vivienda en alquiler, lo que hay que hacer en mercados competitivos no es establecer
un alquiler máximo, sino es incrementar mucho la oferta para que aumentando la oferta bajen los
precios de los alquileres. Pero eso es todo lo opuesto a lo que quiere hacer Podemos,
miembro del Gobierno de España. Podemos es contrario a incrementar la oferta de viviendas,
sobre todo si es oferta privada, y es totalmente partidario de aprobar en España algo muy similar
a la desastrosa ley de alquileres de Cataluña. Ni siquiera el fracaso estrepitoso de la ley de
control de alquileres en Cataluña les hará cambiar de opinión, porque para ellos lo primero es el
dogma ideológico anticapitalista y lo último, a mucha distancia, es la evidencia empírica y el
bienestar de la población.