Hola a todos y bienvenidos a un nuevo directo en mi canal. Hoy tengo un lujo que no esperaba
tener tan pronto. Todas las personas que del entorno que se habrá en canal le escriben
a Juan Ramón en Twitter para ver cuántos seguidores necesitan para que se pase por
el suyo, pero le he conseguido convencer y lo tenemos hoy aquí. Bueno, ya lo conocéis,
Juan Ramón es economista y profesor universitario en diversos centros y además también tengo
el placer de tener a Paul Burrellas, que es investigador titular del Instituto Ostrom
y graduado en Economía, en la misma universidad que yo, pero yo no me gradué en Economía.
Y nos vienen a hablar de un tema que han trabajado muchísimo los dos. Paul incluso dedicó
su TFG y luego hizo un informe para el Instituto Ostrom sobre este tema y Juan Ramón está
dando caña en la tele y también en su canal de YouTube. Día sí y día también sobre
ese tema, que además está muy en boga. Bueno, muchísimas gracias a los dos por participar
y bueno, no he dicho de qué va, pero ya lo habréis leído en la miniatura y vamos a
hablar sobre el precio del kilo. Bueno, pues nada, gracias Iune por la invitación,
decir que no me paso por los canales en función del número de suscriptores, aunque evidentemente
es lo que podría llamarme la atención, sino simplemente si considero que el canal tiene
calidad y si además tengo determinada o cierta relación con el dueño del canal, pues más
motivo y cómo no pasarme por el tuyo. Y un placer también por mi parte estar esta tarde
aquí con vosotros. Bueno, pues si os parece vamos al meollo del asunto. La primera pregunta,
yo intento informarme un poco sobre todos los temas que no domino antes de preparar estas
charlas a tres. Y además esto ya era una cosa que creo que el propio Juan Ramón también
había escrito, que el precio del alquiler lleva subiendo en los últimos años, creo
que desde 2014 y sobre todo en las principales ciudades españolas. Y la primera pregunta
que yo creo que nos puede servir a todos para situarnos es por qué creéis que se produce
a su vida, ¿no? Durante mucho tiempo ha habido personas que han hablado desde más de los
pisos vacacionales, del BNB y ese tipo de cosas, pero no sé si eso es exactamente así o tiene
que ver muchas otras cosas. No sé cuál de los dos quería empezar.
Bueno, pues si os parece empiezo, bueno, o Paul, vamos, me da igual.
No, profesora, adelante por favor. No, no, pues nada, pues gracias. A ver, los precios
suben o porque aumenta la demanda o porque cae o se estanca la oferta, ¿no? Y este caso
no es una excepción. La demanda ha aumentado mucho en los últimos años, la demanda de
vivienda. La comparación además en cierta medida es no directa, amposa, pero sí sesgada,
porque tomamos el año 2013-2014, que es el peor momento del anterior ciclo económico,
¿no? Cuando España estuvo a punto de quebrar seis millones de parados y, por tanto, la demanda
fundamental estaba bajo mínimos. Desde entonces, claro, se han creado dos millones de postos
de trabajo y todo eso es poder adquisitivo, que en parte persigue el mercado inmobiliario.
Yo creo que esa es la parte mollar de la subida de los precios del alquiler, que habría añadir
que también, justamente porque los postos de trabajo se han ido concentrando cada vez
más en grandes ciudades. Hay un proceso migratorio hacia las grandes ciudades que también eleva
la demanda, no solo el poder adquisitivo de quienes ya vivían allí y quieren alquilar,
sino de quienes van a vivir a las grandes ciudades. Y bueno, y luego, cabría añadir, aunque
esto es ya una cuestión más de ver en qué grado y, en general, la evidencia nos pone
de manifiesto que el grado es bastante escaso, pues otras fuentes de aumento de la demanda,
el alquiler vacacional, puede ser una fuente de aumento de la demanda, la especulación
en el sentido de comprobivienda, porque creo que en el futuro va a subir de precio o los
alquileres van a ser todavía más altos, podría ser otra fuente de aumento de la demanda,
pero como digo, lo que vemos es que el alquiler vacacional, tanto en Barcelona como en Madrid
ha tenido una influencia muy modesta y que la especulación ahora mismo no está desempeñando
un papel muy importante porque está aumentando el precio del alquiler, si solo aumentara
el precio de la vivienda y no el de la alquiler, podría haber dudas, que se esté comprando
de vivienda y no se esté alquilando con perspectiva de futuro, pero si se está alquilando, si
se está comprando, digamos, el flujo que genera ese bien duradero que es la vivienda,
entonces es que hay demanda de uso de ese flujo, entonces la demanda ha aumentado, ha
aumentado muy sustancialmente, poder adquisitivo, capacidad de compra y número de personas
y por otro lado la oferta durante los últimos años se ha estancado, la oferta tanto privada
como pública, hay que decir, a mí que es tan que la pública no es algo que me preocupe,
porque también obviamente frente a momentos anteriores, coyunturas anteriores, pues es
un hecho distintivo, prácticamente el sector público no ha construido vivienda y el sector
privado tampoco, porque digamos que la regulación de todos los elementos que configura el urbanismo
estrangula la posibilidad de promover masivamente la vivienda en un momento en el que los preciosos
están subiendo, porque hay más demanda y por tanto tendría sentido aumentar la oferta.
¿Cómo lo ves tú, Paul? Obviamente estoy muy de acuerdo con todo lo que ha comentado
el profesor, me gustaría añadir el tema de la regulación contractual, que creo que
también es una fuerza, una política que no ayuda, no contribuye al aumento de la oferta,
porque al fin y al cabo que es la regulación contractual, pues puede ser desde mínimo la
duración contractual que sea de 5 o 7 años, según la naturaleza del propietario, limitar
los aumentos del precio durante la duración del contrato, de tal manera que aumenta el
riesgo, porque no sabemos qué pasará dentro de 5 o 7 años. También se limita, digamos,
si hay impago, se ponen trabas a recuperar tu activo y poder alquilarlo a otra persona.
Después podemos hablar de qué hacemos con las personas que están en una situación
de emergencia habitacional, pero esto está destruyendo totalmente los incentivos para
aumentar la oferta, porque aumenta el riesgo. Tú pones una propiedad de alquiler y tienes
mucho riesgo, no puedes alinear tus necesidades con el contrato. El contrato sirve para protegerte,
pero en España esto no funciona, de tal manera que hay una prima de riesgo. Yo no voy a poner
mi piso, mi mueble en alquiler, si no puedo tener un precio más alto del que hay actualmente.
¿Por qué? Porque la regulación contractual que me lo impide. Por tanto, a las personas
que dicen ¿cómo puede ser que haya algunos pocos, pocos pisos vacíos? ¿Cómo puede
ser que no aumente la oferta? Es simplemente una cuestión de prima de riesgo. No puedo
convencer el riesgo que me supone poner propiedades o construir propiedades nuevas y ponerlas
en el mercado del alquiler. Creo que esto también es destacable.
Sí, esto alguna vez ya lo hemos hablado. En principio tener una vivienda vacía debería
ser algo bastante insensato. ¿Por qué? Porque una vivienda genera gastos y tener la vacía
tiene un coste de oportunidad que es que no estás ingresando. Por tanto, ¿qué sentido
tiene que una persona mantenga una vivienda vacía gastando y no ingresando? Pues el sentido
puede ser cualquiera de los riesgos que ha mencionado Paul, es decir, que meto a un inquilino
y luego no lo puedo echar o no lo he hecho y no recupero lo que me ha dejado de pagar
y me destroza el inmueble o se lo tengo a calcular durante mínimo cinco o siete años
y ¿qué pasa si durante ese periodo yo quiero vender la vivienda? Porque si el precio de
la vivienda sube, a lo mejor en tres años la quiero vender. Pero claro, si no puedo
rescindir el contrato de arrendamiento, en tres años debería venderlo con inquilino
y a ver quién me compra una vivienda con inquilino teniendo que esperar dos o cuatro años más
a que venza el contrato. Es todo esto sobre todo quien compra para revender porque cree
que todavía hay recorrido al cista los precios de la vivienda y dice, pues yo me mantengo
sin alquilar la vivienda y creo que es algo que si quisiéramos verdaderamente aumentar
la oferta a corto plazo a costa de los pisos vacíos habitables, porque parte de los pisos
vacíos que existen no son habitables a la medida en que necesitan una inversión de
renovación bastante importante y por tanto vale si está vacío, pero a lo mejor ni siquiera
tiene cédula de habitabilidad. Algunos casos que conocimos de Menorca, de los pisos que
expropieron temporalmente para sacarlos en alquilar, es que ni siquiera tenían cédula
de habitabilidad algunos de ellos. Entonces como me dices que lo tengo que alquilar si
tú no me autorizas, con buenos motivos quizá, pero tú no me autorizas la administración
alquilarlo. Creo que esta es un poco la cuestión, movilizar oferta existente, dando más seguridad
al propietario y más flexibilidad contractual para que ambas partes, efectivamente como
decía Paul, alineen sus intereses recíprocos y generen una transacción mutuamente beneficiosa
y luego pues permitir el aumento de la nueva oferta.
Antes de ir a hablar de quizá de las medidas que se han puesto encima de la mesa por diferentes
partidos, sobre todo las que han aparecido más en los medios de comunicación, un poco
tirando del hilo de las cosas que estábais comentando, de qué cuestiones están relacionadas,
con esa subida a los pedios del alquiler, Juan Ramón comentaba una cosa que es muy
lógica, que es la cuestión de la demanda. Es verdad y de hecho es mi caso personal,
muchas personas se desplazan a Madrid para trabajar en el ámbito que sea y eso evidentemente
hace que haya mucha más gente buscando piso. Y había una persona en Twitter que me mandaba
una pregunta para que ellos la hiciese muy relacionada con esto y nos decía, aparte
de incrementar la oferta, que eso es un tema que luego tocaremos, ¿qué opináis de desplazar
la demanda potenciando ciudades más pequeñas que puedan ser ciudades satélites o incluso
ciudades que no estén tan cercanas? Él ponía por ejemplo el ejemplo de Catalonia y nos
hablaba de Tarragona, de Lleida, de Manresa o de Giron, pero me gustaría saber cómo
véis esto.
Bueno, sí.
A ver, yo aquí, para empezar, yo diría que la competencia entre ciudades para traer
talento ya existe. Es decir, hay un mercado también entre ciudades para captar población
y generar riqueza. Por lo tanto, digamos que los incentivos para distribuir esta demanda
ya existen y cuanto más aumentan los precios en Barcelona, más aumentan los incentivos
para desplazarte a otra ciudad. Por lo tanto, yo creo que aquí no hace falta ninguna medida,
digamos, gubernamental a nivel de gobierno central o el Congreso para facilitar esto,
porque ya pasa de forma natural. No sé, profesor, si opina lo mismo.
Sí, a ver, el principal incentivo a desplazarse a otras ciudades que no sean las centrales
es la ciudad de precios. Y justamente esto es lo que quieren reprimir, que los precios
no suban, pero si los precios no suben, el incentivo es que la gente siga demandando pisos
en las grandes ciudades porque te los están dejando a un precio que tú consideras aceptable
frente a vivir en otros lugares. Si controlan los precios, pues tendrás que poner una cola
y cuando llegues adelante de la cola, al frente de la cola, pues te dirán, ya te asignamos
el piso, pero seguirás colocándote en lista de espera, aguardando a que te asignen el
piso. Sólo si dices, mira, a mí no me compensa pagar este precio tan alto en Madrid o en
Barcelona, me quedo en Tarragona, por ejemplo. Eso es un factor. De todas formas, no hay
que perder de vista que este factor resta capacidad de crecimiento y de dinamismo a las grandes
ciudades, porque al final es una renta que se lleva al terrateniente por limitación
de la oferta, es decir, es una renta monopolística o oligopolística que habría que intentar
eliminar. Pero bueno, que la ciudad de precios ya distribuye la demanda.
Luego, hombre, podría haber otro tipo de medidas. Por ejemplo, Paul decía que las ciudades
compiten y efectivamente compiten, pero no tienen suficiente autonomía para competir.
Y aquí creo que descentralizar jurisdiccionalmente a autonomías, a provincias o a municipios
para que se puedan diferenciar. Imaginemos que Soria dice, pues, impuesto de sociedades
al cero por ciento. Hoy no lo puedo decir porque el impuesto sobre sociedades es nacional,
pero si fuera como en Suiza, a Cantonal, por ejemplo, podría decir yo al cero por ciento.
Y aquí que se instalen todas las empresas y que no pagarán nada. Es otras provincias
más ricas y que quieren tener un sector público más grande, probablemente no lo podrían
hacer o no lo podrían hacer en la misma medida, pero Soria podría evitar lo que hizo Irlanda,
básicamente. Y luego también de descentralización regulatoria, que es muy importante, es decir,
cambiar las condiciones, por ejemplo, del mercado laboral, salarios mínimos, todo esto
para traer tejido empresarial. Y luego otra medida, que ésta sí podría ser más de
gubernamental por el monopolio que se arroga al Estado en este sector, son las infraestructuras,
es decir, una buena interconexión entre las distintas ciudades, que además debería
ser una interconexión más de tipo red de cercanía, sino de grandes obras faraónicas
tipo LAB, que bueno, está muy bien para conectar a ejecutivos y demás, pero que no atienden
en las necesidades reales de desplazamientos diarios entre distintas urbes. Mucho más
de esto, creo que no se puede hacer y es bueno que lo digamos porque, claro, el político,
lo que siempre está pensando es, voy a decir a las empresas donde se tienen que instalar
para que haya un crecimiento equilibrado y eso es muy peligroso. Por cierto, por aclarar
una cosa que a lo mejor no ha quedado confusa, lo estoy leyendo en tu chat, que Alca decía,
bueno, pero en la coruña no han aumentado los salarios y los precios sí suben, los
precios de la vivienda. ¿Cómo puede ser que si no suben los salarios suben los precios?
Pues porque ha aumentado mucho el empleo. Insisto, aunque los salarios sean los mismos,
en el año 2014 tenías dos millones de personas menos cobrando, eran dos millones de personas
que no podían demandar alquiler. Ahora, aunque cobren poco, son dos millones de personas
que están empezando a pujar por los alquileres y eso le va al precio, si no aumentas la
oferta. A mí una comparativa que me gustaría ver, en el caso de la coruña, en el caso
de Madrid o Barcelona, así las conozco, es que compare el precio del alquiler hoy con
el precio del alquiler en el año 2007 o 2008. Si el precio del alquiler entre 2007 y 2008
a 2013 cae mucho, como cae y luego recupera parte de la subida, si han subido, pero han
regresado al antiguo nivel o no. Y en el caso de Madrid y Barcelona incluso lo han
superado, pero en otras ciudades me temo que no.
Pues como decíamos, es verdad que evidentemente la cuestión de la demanda es importante, pero
quizá la cuestión más importante sea la de la oferta y probablemente también, como
comentaba Paul, el tema regulatorio que me ha parecido interesante, porque además es
un punto de vista que muy poca gente se suele fijar en esa cuestión. Pero centrándonos
en el tema de la oferta, en Cataluña recientemente, en los últimos meses, se aprobó el control
de los precios del alquiler y es una demanda que podemos estar intentando que se apruebe
en el resto de España y que parece que, pese a que hay una especie de consenso entre
los expertos de que la evidencia muestra que eso no es posible, porque tienen efectos
muy negativos, pues parece que hay gente que todavía defiende eso. Entonces me gustaría
un poco si nos podéis explicar para personas que quizá no hemos tenido acceso a la evidencia
o que nos cuesta más y manejamos menos ese tipo de conceptos, porque realmente es un
problema que ejemplos tenemos que se hayan producido en otros países y si podemos atisbar
los efectos en Cataluña todavía o de momento no hay datos ni se pueden establecer conclusiones.
Yo, cuando me hacen esta pregunta, me gusta empezar con una reflexión que es si solucionar
el problema de los alquileres asequibles fuera tan fácil como regular los precios y haría
años que se hubiera solucionado el problema. Por tanto, solo por esta reflexión ya tendríamos
que sospechar un poco de las personas y de los políticos que proponen estas medidas,
que no existen soluciones mágicas. Esto, primer punto. Por tanto, tenemos que valorar
las regulaciones no por las intenciones que son muy nobles y yo estoy a favor, obviamente,
no quiero que la gente se tenga que gastar más del 30% de su sueldo por una vivienda.
O sea, aquí estamos superalineados, pues se tienen que valorar las regulaciones por
los efectos que tienen y aquí el efecto es negativo en la oferta. Y básicamente lo que
va a producir es reducción de la oferta, aumento del riesgo de aparición de la economía
sumergida, presión al sistema, los precios en las zonas que no están reguladas porque
se desplaza la demanda. También, obviamente, se puede compensar reduciendo el mantenimiento
de los pisos y hay otros efectos de segunda orden y otro que me gustaría comentar también
profesores, el tema de la discriminación de las personas más vulnerables, porque
eso ya acabo. Si hay multitud de inquilinos pujando por el precio, que es por eso que
sube, porque hay mucha demanda por poca oferta, como propietario tú escojes el que más
te conviene. Por lo tanto, hay una discriminación de las personas que justamente estas regulaciones
están buscando ayudar las personas más vulnerables en situaciones de precariedad. Entonces,
creo que esto es importante enfatizarlo. Profesor, no sé si yo...
Sí, bueno, hay poco a añadir. Quizá, bueno, básicamente a corto la oferta se reduce,
porque bien los propietarios venden la vivienda y los inquilinos no son necesariamente aquellos
que tienen capacidad para comprarla o porque la mantienen vacía, porque no les compensa
al quilarla, lo hemos mencionado antes y alargo KEP por su inversión en mantenimiento. Recordemos,
si investigamos un poco, porque ninguno de los que está aquí lo ha vivido directamente,
pero como estaban los centros históricos de las ciudades después de la regulación
de alquileres de renta antigua franquista, que eran centros históricos totalmente deteriorados
por todo, los propietarios no reinvertían en el mantenimiento de las viviendas y luego
tampoco se invierten construir nuevas viviendas, por lo que tenemos una caída corto y largo
plazo de la oferta de vivienda que nos soluciona el problema de la demanda. Si la demanda
ya era superior a la oferta y no lo decimos todavía más la oferta, pues el desequilibrio
se agrava todavía más. Y por el lado de la demanda hay otros problemas, el que ha
dicho Paul de que se introducen otros criterios para discriminar, bueno si no puedo discriminar
por el precio, discrimino por la raza, por la religión, por la orientación sexual,
por la capacidad de pago, si me da a mí la espina de que tú eres más solvente que
el otro, pues te lo alquilo a ti porque implicas menos riesgo, aunque el otro me pudiese pagar
más, los tuviese dispuesto a pagar más, como no puede, pues da igual. Y luego también
hay una asignación, digamos lo así, ineficiente de las viviendas, imaginemos el siguiente caso.
Yo consigo alquilar un piso muy barato, por controlado, de precio controlado, en una zona
de precios controlada, cuando estoy soltero, un piso no sé, de 60 metros cuadrados por
ejemplo. Y luego tengo pareja y tengo hijos, yo realmente tengo incentivo a buscar otro
piso en el mercado desregulado, que serán precios mucho más altos, o voy a intentar
comprimir a mi familia en ese piso de 60 metros para pagar menos. O al revés, imaginemos que
una familia numerosa consigue alquilar un piso barato de no sé, 150, 200 metros cuadrados,
y llega un momento en el que los hijos se manzipan. Y por tanto la pareja podría pensar
oye pues nos mudamos a un piso más pequeño o a otra ciudad, pero claro si estás pagando
muy poco en ese piso dirás yo de aquí no me muevo, aunque sea un piso que esté muy
alejado de mis necesidades. No digamos ya, movilidad laboral también. Si yo me surge
una oferta laboral en Barcelona viviendo en Madrid y es fácil encontrar piso en Barcelona
y tengo un piso protegido con renta barata en Madrid, pues me quedo en Madrid aunque
esté en el paro. Entonces al final la demanda no se autorregula, no se corrige y la oferta
se reduce, con lo cual la asignación es pésima. Y aquí ya que Irune hablabas de evidencia,
aquí hay papers de Estados Unidos, de Blanche Flower y Oswald de 2013, un estudio de Barceló
que se publicó en el Banco de España sobre la movilidad laboral afectada por la regulación
contractual en España, y también añadir el dato de que España está entre el top
5 de proporción de propiedad de vivienda en Europa. Precisamente también hay otro
estudio de un doctor en economía que se atribuye al control, a la regulación de alquiler
de introducido en 1946. Y a causa de esto hay este efecto secundario de segundo orden
que podemos decir que es la falta de movilidad laboral o ineficiencia en la movilidad laboral.
Bueno, es que efectivamente las ratios de propiedad de vivienda tan altas en España,
que son de las más altas de Europa, y hay que decir que prácticamente sería la más
alta de Europa, porque las más altas son ex países socialistas donde se asignó la
propia, cuando se salió del socialismo se asignó la propia de la vivienda, todo el
mundo y por tanto casi todo el mundo es propietario. Pero en países que no venían del socialismo
y donde no se distribuyó la propiedad estatalizada a familias privadas, España probablemente
sea o haya sido el primero o el segundo, porque ya lleva unos años cayendo. Pero es
pero no ha sido siempre así, se tiende a pensar que en España hay una cultura de la compra
de vivienda que es ancestral, no es verdad, en los años 40 y 50 el porcentaje de familias
que eran propietarias de su vivienda era muy escaso, fue a raíz del control de alquileres
que, claro, decían, si no puedo alquilar, pues no tendré otro remedio que comprar aunque
sea a tipos de interés altísimos. Y ahí es cuando se empieza a generar esa cultura
de la compra, pero es una cultura influida por la regulación totalmente. Y por la inflación,
también decir, claro, si tienes esas de inflación del 70 y los 80, si tienes esas de inflación
del 20 o del 30%, pues buscas a un activo en el que proteger tu patrimonio, la vivienda
y además si lo puedes comprar endeudándote y la inflación diluye la hipoteca, pues mejor
que mejor. Como os decía ahora, aunque por un lado en el gobierno tenemos esa presión
de Podemos que intenta que se controlen los precios del alquiler, parece que creo que
fue hace una semana que anunciaba el PSUE como una forma de contrataque, una propuesta
que consistiría, si yo no lo he entendido mal, si no me corregiréis, en que la actual
deducción del 60% en el IRPF por los rendimientos del alquiler se aplique solo a aquellas rentas
que apliquen como máximo el precio que establezca el límite oficial de precios del alquiler.
Entonces me gustaría que me contase y si yo lo he entendido bien, si la medida que se
propones es esa, y si creéis que puede ser, si va en la dirección, si por lo menos una
mejor medida que la que acabamos de comentar hace un momento.
Si me permites, no es exactamente así. Actualmente hay una bonificación del 60% a la renta del
alquiler y el PSUE propone, en un primer lugar, bajarla al 50%. Es decir, que la bonificación
genérica sea menor ahora mismo. ¿Y por qué quiere que sea menor para que la ventaja de
alquilar por debajo de los índices oficiales en las zonas tensionadas sea comparativamente
más interesante? Y ellos hablan, la verdad es que no he mirado las tablas, pero ellos
hablan de que, bueno, si alquilas un 10% por debajo del precio de referencia, la bonificación
fiscal podría llegar a ser de un 90%. Lo cual, claro, vale, si alquilo antes de impuesto
es un 10% más barato, pero después de impuestos, a lo mejor me sigue compensando y obtengo
un alquiler después de impuestos más elevado que si no rebajara el precio. Al final es una
especie de subvención canalizada vIRPF a bajar el precio de la vivienda y hay que decir que
es una subvención, primero, cuyos efectos veremos cuáles son, es decir, no está claro
que efectivamente compense la rebaja con la reducción fiscal y que en todo caso nos
guste o no nos guste, a mí, obviamente, me gusta más que lo que propone Podemos, aunque
no es la panacea, ni mucho menos, hay que tener en cuenta que es una subvención regresiva.
¿Por qué regresiva? Pues porque si yo estoy en el tramo más alto de la renta, que me
bonifiquen el 90%, me ahorra pagar el 47% del 90%. En cambio, si yo soy una renta baja,
que tengo una segunda vivienda heredada y la saco en alquiler, pues me ahorro de pagar
el 30% del 90%. El tipo marginal del IRPF es lo que me ahorro pagar con la bonificación,
entonces se ahorran más las rentas altas para las rentas bajas, evidentemente.
A mí que me gustaría añadir que, en verdad, creo que el inquilino o la persona más beneficiada
son los inquilinos de renta alta, porque están recibiendo un 10% de rebaja que pagamos entre
todos los contribuyentes, incluidos también los de renta baja. Es decir, es totalmente
recursivo en este sentido, porque la rebaja en el precio, incentivada con este subsidio
que le llaman bonificación, se aplica universalmente, no solo las personas que realmente necesitan
este subsidio para tener, digamos, una vivienda en la que dormir. Por lo tanto, es cierto
que es mejor que el control de precios, pero para mí la ejecución es nefasta, porque
se puede, digamos, acotar mucho mejor a la hora de decidir quién recibe este subsidio.
Después, podemos hablar de las medidas de emergencia habitacional, porque, obviamente,
la oferta no va a aumentar de un día para otro, aunque cambiemos medidas estructurales
como la regulación contractual, pero digamos que no tiene ningún sentido que la subvención
sea más alibre a cualquier persona y alquilar en una zona tensionada, como puede ser Barcelona,
en Pedralbes o en Madrid, en el barrio de Salabanca.
Claro, depende, esa de público hace unas semanas un informe muy interesante, depende
de cómo definimos zona tensionada. Si definimos zona tensionada como aquellas donde los precios
son relativamente más altos, esto es un subsidio a los inquilinos de renta alta, porque quién
vive en las zonas más caras, pues en términos promedio, no digo todo el mundo, pero en
términos promedio las personas que tienen una renta más alta que se pueden permitir
pagar esos precios, claro. Ahora, si definiéramos zona tensionada como que el porcentaje de
la renta que dedicas al alquiler no supera un determinado umbral, 30, 40 o 50%, pues
ahí ya no necesariamente serían personas de renta alta. ¿Por qué? Pues porque definiéndolas
y las zonas tensionadas pueden ser, por ejemplo, vallecas, pero ¿por qué puede ser vallecas?
Y esto es lo interesante, no porque el precio en vallecas sea muy alto, el precio del alquiler
sea muy alto, sino porque los ingresos de esas personas son muy bajos. Esto es como
decir, vamos a controlar los precios de las patatas en aquellas zonas donde las patatas
supongan un porcentaje muy alto del presupuesto familiar. Vale, las patatas tienen el mismo
por ciento de Madrid, pero claro, supondrán un porcentaje más alto allí donde la renta
familiar sea más baja. Entonces, no tiene más sentido intentar atajar el problema de
renta en lugar de controlar precios que te cargas todos los incentivos de mercado para
asignar correctamente los factores, y en este caso la vivienda, yo creo que es una política
desacertada. Aparte, otra cosa que no hemos mencionado, si estamos diciendo que hay mucha
más demanda que oferta en el mercado del alquiler, esta es una medida que se dirige
a que la poca oferta que hay les salga más barata los inquilinos actuales, pero sigue
subsistiendo el problema de cómo conseguimos ampliar la oferta para todos esos inquilinos
que desean alquilar y que hoy no pueden alquilar y que son racionados ahora mismo vía precios
altos y que en el sistema de Podemos serían racionados vía lista de espera.
Si os parece, vamos a abrir ahora el melón final, que yo creo que también tiene mucho
de lo que hablar, que es el melón de la oferta, que yo creo que es sobre todo donde probablemente
estén muchas de vuestras propuestas, y yo creo que esto también lo podemos acabar relacionando
con el tema regulativo, que me parecería muy interesante que, sobre todo, por si tú
lo tienes trabajado que lo tocases. Entonces, claro, mi preguntas son varias, ¿no? Por
un lado, ¿qué ha pasado para que la oferta, bueno, quizá en momentos de crisis, es más
obvio que ha pasado para que la oferta se paralizase, ¿no?, pero por qué la oferta no se ha ido
recuperando, si es que no lo ha hecho, que tiene que suceder para que la oferta aumente,
si es que hay un problema de suelo, ¿no?, de suelo que no es urbanizable, de que hay
demasiados trámites, de que no hay suficiente suelo que se pueda ser finalmente urbanizable,
si nos podéis contar qué pasa por ahí. Y luego, ¿cuál es el problema con los requisitos,
tanto para nueva construcción, como para concesión de lidencias urbanísticas, como para adecuar
un piso y ponerlo en alquiler, ¿no?, porque creo que tu, Juan Ramón, comentabas el tema
de la cédula de habilidad hace un momento, y de hecho hay, por ejemplo, los requisitos
vinculados con los metros cuadrados, ¿no?, que tiene el espacio y ese tipo de cosas.
Entonces, un poco, bueno, perdonad por el desordenme las preguntas, pero no sé si queréis
empezar, quizá hablando de temas vinculados con por qué no hay más oferta y si tiene
que ver con temas de suelo y luego ya nos vamos más a temas del otro tipo de regulación.
Yo creo si me permite, profesor, para empezar. Creo que es una pregunta muy relevante, es
decir, ¿por qué si se supone que con estos precios tan altos los propietarios tienen
unos beneficios extraordinarios? ¿Por qué a nadie se le ocurre comprar vivienda que
existe y ponerla en alquiler, o construir nueva y ponerla en alquiler? O sea, esta es
una pregunta que creo que todas las personas, tanto los políticos como los ciudadanos,
nos podemos realizar. ¿Cómo puede ser? Porque el dinero abunda, hoy en día el capital está
por todas partes. Si realmente los propietarios están teniendo unos retornos extraordinarios,
esto es un incentivo, no es el sistema de precios, es un incentivo, es decir, aquí pasa
algo, vamos a aumentar el alquiler porque se gana dinero. ¿Por qué no está pasando?
Primer punto, lo que hemos dicho antes, regulación contractual, esto genera riesgo. No puedo personalizar
las cláusulas contractuales para que yo esté satisfecho con mi perfil de riesgo, con mis
circunstancias personales, lo que hablaba antes, el profesor de, a lo mejor dentro de tres
años quiero venderme el piso, porque lo que sea, eso no se puede. Segundo, el riesgo
de ocupación o de, en Cataluña, tener que dar un alquiler social si las personas que
están en el piso son consideradas vulnerables por un juez y después ya pasamos al tema
de la regulación del suelo y las regulaciones urbanísticas. Aquí este ya es otro debate
también de paisajístico. Queremos rascacielos en el ensanche de Barcelona, por ejemplo,
es decir, a lo mejor el equilibrio, si no queremos cargarnos el ensanche, es un precio
relativamente alto. Entonces aquí ya entra lo que hemos comentado antes, de las ciudades
que van alrededor, conectarlas bien para que no vivir en el centro de la ciudad no sea
un drama, no sea una pérdida de calidad de vida extraordinaria y maximizar así el bienestar
de la sociedad. No sé qué opina el profesor, pero yo lo veo.
Quiero decir, a ver, ahí en Barcelona es complicado aumentar la oferta horizontalmente,
digamoslo así, pero verticalmente se podría aumentar. Ahora yo también entiendo que mucha
gente diga, yo no quiero destrozar el paisaje, no quiero aglomeraciones, no quiero atascos,
todo esto tiene externalidades negativas, claro que sí. Ahora, si no queremos todo
esto, luego no nos quejemos de que los preciosos son altos. ¿Por qué? Porque la consecuencia
de restringir la oferta para que alguien que viva ahí viva más cómodo sin externalidades
negativas es que menos gente va a poder vivir ahí y la forma de racionar, una forma de
racionar que es la menos ineficiente es el sistema de precios, porque la otra es que el político
te diga dónde vive cada uno, ¿vale? Usted con estos requisitos objetivos, objetivos
que los fijo yo y por tanto, determino, predetermino quién vive dónde y cómo, pues con estos
requisitos, te asignó el piso y a ti no te lo asignó, ¿no? Y luego además, claro,
si ya te cargar los incentivos de mercado, quién tiene que reinvertir en el mantenimiento
de viviendas también es la administración pública, quién tiene que construir es la
administración pública, etcétera, ¿no? Vale, entonces eso por un lado, luego, claro,
las conexiones con otras ciudades para no perder calidad de vida y añadiría que no
lo hemos mencionado antes y también es importante que, de nuevo, una tarea que puede ser de
la administración, ¿no? Porque la administración se arroga ese tipo de competencias, que toda
la dotación de mobiliario urbano sea de alta calidad, o sea, de una calidad equiparable
a la que existe en el centro de las ciudades, es decir, que uno no se vaya a una zona desierta
despoblada donde los servicios municipales se perciben como absolutamente ausentes, ¿porque?
Porque aunque sea la alquiler ahí más barato, no te vas a querer trasladar si no hay nada
alrededor, si no hay vida, si no hay servicios municipales básicos, no hay seguridad, no
hay buena iluminación, no hay lo que sea, ¿no? De todo lo que se encargue el ayuntamiento
que invierta, porque ese es el bien complementario al de la vivienda, que es lo que revaloriza
para el inquilino el valor de la vivienda. O dicho otra manera, se trata de que las zonas
sean lo más sustitutivas posibles, de tal manera que si la sustitutividad es muy alta
me iré a la que tiene el precio más bajo, claro, si no tiene nada que ver vivir en Barcelona,
vivir en otra ciudad dormitoria alrededor de Barcelona, pues no me iré a Barcelona,
¿no?
Entonces eso con respecto a las ciudades que no pueden aumentar la oferta verticalmente,
claro, luego hay otras como Madrid, que es obsceno, que con todo el suelo potencial que
existe para construir horizontalmente, pues estemos restringiendo la oferta y encareciendo
los precios. Luego es verdad que no solo hace falta promover, es decir, desarrollar nuevas
promociones inmobiliarias, sino también, como decía, dotar de estas comodidades urbanas
adecuadas a esas zonas, que no se creen ciudades desiertas, ciudades tipo se señal, alrededor
de, en este caso Madrid, pero que la restricción actual que está teniendo lugar y la dejación
de funciones que están haciendo los ayuntamientos de España es enorme, ¿no?
Alguien comentaba antes en el chat Snatch que, bueno, si las administraciones no defienden
el monopolio del suelo de manera férrea, claro que lo defienden porque son las administraciones
las que especulan con el precio del suelo, ¿no?
Porque, al final, una forma de cobrarse es que al promover una nueva urbanización, un
nuevo desarrollo urbano, las administraciones se quedan con parte del suelo y si ese suelo
es más caro, obviamente, están obteniendo regalías extraordinarias por esa vía, el
pone el caso de Hong Kong, diría las administraciones y los terratenientes existentes que tampoco
quieren que se liberalice eso mucho y baje en sus rentas, ¿no?
Si yo soy propietario, quiero que el precio suba a lo más alto posible para que las
nuevas generaciones, cuando lleguen, me paguen un precio muy alto y yo me pueda jubilar vendiendo
la casa y eso es también lo que hay que evitar liberalizando el suelo y desregulando en la
media de lo posible los costes urbanísticos.
No sé si se habéis visto que Luis nos pregunta cuál es la excusa para no construir píros
masivamente, incluso desde la iniciativa pública, porque, según él, parece un negocio
seguro que además reportaría beneficios a las arcas públicas directa o indirectamente.
Bueno, yo creo que es una mezcla entre incentivos perversos de la administración para mantener
el precio del suelo alto, porque ellos viven en parte o se lucran desde luego por esa vía,
luego también presión indirecta de los propietarios, pero que los políticos en general no les
gusta que el precio de la vivienda baje, porque a muchos votantes lo percibirían como una
pérdida patrimonial y probablemente les atacarían, ¿no?
Y a nivel público no hay dinero, tampoco, para construir dinos públicos, porque no hay,
digamos el déficit ya sabemos la historia como está.
Y por la parte de regulación por el que tu comentabas, sobre todo al inicio, me interesa
porque, bueno, entiendo que te refieres a básicamente a la U, a la ley de arrendamientos
urbanos y todas las exigencias que…
Exacto.
Y a las variaciones, digamos, de cada comunidad autónoma, en concreto yo conozco las de
Cataluña, que volvemos otra vez a lo mismo, ¿no?
Es decir, cada vez que tú restringes que un propietario y un inquilino se pongan de acuerdo
en base a sus necesidades específicas, estás añadiendo riesgo, porque yo como propietario
no puedo adaptar el contrato que sirve para solucionar un problema de selección adversa.
O sea, esto es un término muy económico, pero al fin y al cabo es, yo como propietario
no conozco quién eres tú, inquilino, no sé si vas a cumplir con el contrato, entonces
yo me protejo y hago un contrato que seleccione a los inquilinos que me interesan, ¿no?
Entonces quiero que dure poco para protegerme en caso de problemas de que no me guste, ¿no?
Tenga problemas de convivencia con los vecinos, lo que sea, quiero poder actualizarlo cada
año en base al índice de cómo aumenta el IPC, por ejemplo, ¿no?
Porque si no, aquí hay mucho riesgo, no sé lo que pasará, también eso, poder venderlo
en caso de necesidad económica, sé que hay unos casos muy extremos en que la ley permite
que tu recopieras el piso, pero son muy, muy concretos y últimamente tenés que pasar
por el juicio, etc, etc.
Y también el tema de los desahucios, que esto es un tema que creo que tenemos que tratar
antes de terminar, porque muchas veces a las personas que defendemos, ¿no?, el sistema
de precios, la libertad contractual para facilitar la oferta y que haya más gente que tenga
acceso a una vivienda del killer más asequible que actualmente y mejor de los casos asequibles
nos dice, oye, pero las personas que realmente no tienen alternativa habitacional, ¿qué
hacemos?
Porque no estás diciendo que tenemos que, digamos, ejecutar los desahucios con la máxima
diligencia.
Y esto es así, ¿por qué?
Porque si no se ejecutan con la máxima diligencia, no hay incentivos para aumentar la oferta,
porque hay riesgo de ocupación práctica.
Entonces, ¿qué hacemos con estas personas?
Y aquí, profesor, que tengo mucho interés en sus propuestas, porque las que nosotros
hemos pensado desde el Instituto Ostrom son, de forma temporal, al vergar estas personas
y estas familias en equipamientos públicos, ya sean pisos públicos, ya sean albergues
públicos, digamos, a cualquier vivienda que tenga los mínimos necesarios para que
sea digna.
En caso de que éste no sea posible, porque no hay ningún edificio público libre, entonces
sí que introduciríamos las subvenciones del alquiler de forma temporal y en paralelo
se tienen que ayudar a estas personas, ya sea desde el sector privado, desde el sector
público aquí, ya es más complicado, ¿no?
Para que solucionan este problema que tienen a nivel temporal.
Y en última instancia, podemos aumentar un poco la vivienda pública, que como ha dicho
el profesor, tampoco soy muy fan, porque estás distorsionando al final la distribución de
recursos de forma ineficiente.
No tienes a crear guetos con la vivienda pública también, porque al final dices, bueno, pues
todos los pobres aquí concentrados, y eso no es una buena fórmula.
Pero sí, lo que comentáis como medidas temporales, claro, tiene pleno sentido, primero que el
sector público asuma él mismo el coste de esa medida de asistencia social, es decir,
que aquellas plazas habitacionales que sean de titularidad pública, pues se ofrezcan
a estas personas que están en emergencia habitacional, y cuando ya no hay asuficientes, en lugar
de expropiar el piso que se paga el precio de mercado para que esas personas puedan residir,
eso sí, con condicionalidad y tratando de fomentar la reinserción de esas personas.
Luego además, claro, también hay, esto no es un problema aislado, en muchos casos es
un problema vinculado al mal funcionamiento del mercado laboral, y el mercado laboral
es otro melón que habría que abrir para que las personas, para que la tasa de paro
sea mucho más baja, para que la tasa de temporalidad sea mucho más baja también, incluso aunque
los sueldos no suban, simplemente que las relaciones laborales tengan un flujo de renta
más previsible y más continuo, idealmente digo que los sueldos suban, claro, pero digo
aunque no sucediera eso, solo con que solucionáramos, que no se esté trabajando dos horas hoy,
mañana ya veremos, la semana que viene no lo sé, y que al final te reúnes con 100
euros al mes o 200 euros al mes, y a lo mejor el mes que viene sí, con 1200, pero el siguiente
100, y por tanto no tengo una previsibilidad a la hora de poder pagar un alquiler, pues
eso ya sería un salto adelante muy, muy importante, no también es otra medida, decirle a una
persona, no, no, tú tienes que encontrar empleo, si no te quito la subvención, es una condicionalidad
razonable, pero no le puedes poner barreras a que esa persona encuentre empleos, y tú
dices, no, no, o te quito la ayuda si no encuentras empleo, ya pues que tú con tu regulación
no estás impidiendo encontrar empleo, pues es un poco sin sentido, Thomas Sats decía,
el refrán dice que no has de morder la mano que te da de comer, y decía, pero a lo mejor
deberías si esa mano te impide comer, pues aquí un poco, un poco similar.
Bueno, si os parece como nada, nos quedan cuatro minutillos, nos hemos comido casi todo el
tiempo, os pediría como una reflexión final a modo de conclusión, no sé si quizá resumiendo
los puntos más importantes de lo que creéis, que se debería poder hacer a corto medio
largo plazo, o señalando los peligros de las medidas que se han puesto encima de la mesa,
bueno, un poco lo que vosotros queráis decir a modo de conclusión.
Si quiere empezar, profesor.
Sí, bueno, yo simplemente alertaría contra lo que Mises llamaba la dinámica del intervencionismo,
no, porque claro, si dijéramos no, mira, aquí el problema, las medidas que propone
podemos son erróneas y generarán un daño, pero eso termina aquí, y el problema es que
no termina aquí.
¿Por qué no termina aquí?
Pues porque si se establecen controles de alquileres, el siguiente paso será un aumento de la vivienda
vacía.
Si aumenta la vivienda vacía, el siguiente paso serán impuestos sobre la vivienda vacía,
pues propiaciones temporales o permanentes sobre esa vivienda vacía.
Al expropiar, ya le estás conferiendo la administración la capacidad para gestionar
esas viviendas.
Los propietarios dejan obviamente de reinvertir, porque si gestionas tú para que vaya a invertir
yo, y si me obligas a invertir, la vendo, y si como nadie la querrá comprar, la terminará
comprando la administración, con lo cual es una forma de que al final el sector público
no tenga un rol subsidiario y a lo mejor incluso de regulación anti-liberal, pero
de cirujano, de urgencia en una zona tensionada concreta, sino que son medidas que por su propia
naturaleza tienen una vocación expansionista, donde cada vez el Estado va controlando por
opciones crecientes del mercado inmobiliario y lo va haciendo cada vez peor, y al final
vamos hacia un mercado inmobiliario que recientemente deteriorado, al menos un mercado de alquiler
desaparecido como sucedió con la regulación franquista, y si el control se extiende también
sobre la propiedad de vivienda habitual, hacia un mercado inmobiliario copado crecientemente
por el Estado, y ahí la libertad ya, si no puedes en siquiera ser propietario de tu propia
vivienda, imaginémonos cómo queda tu capacidad de elaborar tu propio proyecto de vida sometido
a mi casero, el sector público, además es un monopólio y no tengo alternativa.
Muy por cierto, si estamos diciendo ahora que las administraciones no tienen presupuesto
y no invierten en una vivienda, imaginémonos que sucedería si todas las viviendas fueran
del Estado y tuviese él que destinar presupuesto a reinvertir, ahora mismo diría no se reinvierten
a todas las viviendas deterioradas y nosotros sin capacidad de reacción.
Muy de acuerdo con la exposición del profesor, yo añadiría otra vez insistir en la reflexión
de no existen soluciones mágicas, regular el precio no puede ser la solución, porque
si lo fuera ya estaría solucionado de hace tiempo, no se tiene que tener en cuenta tanto
lo que se ve, que son las viviendas que efectivamente tienen un precio inferior, y por lo tanto
hay unos privilegiados que están, se pueden atrincherar ahí y pagar realmente una renta
fuera de mercado, y lo que no se ve, que es todas las personas que no tienen acceso a
una vivienda de alquiler porque la oferta se ha reducido, por lo tanto, siempre este
ejercicio de tener en cuenta también las derivadas, no solo lo que se ve, la primera
causa, sino también cómo el mercado reacciona a estos incentivos que cambian.
Entonces, después para resumir los puntos, los cambios que nosotros proponemos para
mejorar la oferta, para aumentar la oferta alquiler, es primero revocar la regulación
contra el actual, no sé si me oye bien, regular la regulación contra actual, después tener
un sistema judicial eficiente, es decir, cuando hay un desahucio que es procedente, se tiene
que ejecutar, porque si no hay un efecto horizontal y no se incentiva a los propietarios a poner
piso de pisos en el alquiler, y se incentiva a la discriminación de las personas que están
en situación de precariedad laboral, lo que comentaba ahora el profesor, tercer punto,
seguridad jurídica, es algo que no hemos hablado, pero no puede ser que cada medio
año, cada año se vaya cambiando la regulación, porque entonces, digamos, aunque dentro de
medio año se revocara la regulación contra el actual, tampoco, digamos, la gente que
tiene acceso a capital, se lo creería, y también habría un delay, ¿no?, se tardaría
en realmente aumentar la oferta, porque hay riesgo de que vuelvan las regulaciones.
Y por último, simplificar los requerimientos a nivel de nuevas construcciones, si queremos
realmente aumentar la oferta, tenemos que sacrificar, probablemente, un poco de valor
paisajístico o bienestar a nivel de concentración y densidad de población en las grandes ciudades.
Entonces, medidas de emergencia, ¿qué pasa con las personas que realmente tienen que
ser desahuciadas?
Porque no pueden pagar el alquiler, lo que hemos dicho, me voy a intentar alojarlas
de manera provisional en un equipamiento público de no ser posible subvencionar temporalmente
el alquiler de estas personas y, en paralelo, intentar que se puedan reintroducir en el mercado
laboral, y si se tiene que reformar el mercado laboral, hacerlo, y por último, pues también
podría ser, impulsar la vivienda pública, aunque sería la menos deseable de las estas
medidas.
Por lo tanto, hay soluciones, se pueden aplicar, a la vez, se pueden proteger a las personas
más vulnerables, o sea, que no hay excusas.
Yo no me parece una gran forma de determinar, de verdad, ha sido muy interesante, sobre
todo para personas como yo, que quizá no estamos tan puestas en el tema, me ha resultado
muy útil, espero que también les haya resultado útil esas personas que nos han estado escuchando
y que vayan a ver el vídeo partir de ahora.
Y nada más, yo agradeceros a los dos que hayáis participado, para mí ha sido un lujo, espero
que en un futuro, si el canal despega un poco más, pues nos podamos volver a encontrar
y tratar de algún otro tema.
¡Fantástico!
Gracias, Irune.
Un placer, tanto Irune como profesor.
El placer es mío.