La derogación de la Ley de Alquileres por parte del gobierno de Javier Milei ya está
dando sus frutos, estallido de la oferta de vivienda en alquiler y caída de sus precios.
Veámoslo.
A finales de diciembre, hace poco más de un mes, entró en vigor el Decreto de Necesidad
y Urgencia aprobado por el gobierno de Javier Milei para liberalizar, urgentemente, diversos
sectores de la economía argentina.
Y uno de los sectores que experimentó una mayor liberalización, una mayor deregulación,
fue el sector del arrendamiento de vivienda.
Este era un sector que se hallaba fortísimamente regulado por una ley de alquileres que había
sido aprobada previamente por el gobierno peronista para supuestamente facilitar la
accesibilidad a la vivienda, pero que en realidad terminó provocando un hundimiento de la oferta
de vivienda y por tanto dificultando su accesibilidad.
En la medida en que la Ley de Alquileres imponía obligaciones muy gravosas, muy onerosas sobre
los arrendadores de vivienda, los arrendadores de vivienda decidieron dejar de alquilar
vivienda.
Pues bien, el Decreto de Necesidad y Urgencia de Javier Milei eliminó la Ley de Alquileres
y de esa manera restableció la autonomía de la voluntad, la libertad contractual en
materia de contratos del alquiler.
Concretamente, al derogar la Ley de Alquileres, las partes arrendador y arrendatario ya podían
volver a celebrar contratos de alquiler con cualquier plazo que escogieran.
La Ley de Alquileres imponía un plazo mínimo de tres años.
La derogación de la Ley de Alquileres no impone ningún plazo, de tal manera que las
partes pueden pactar cualquier plazo.
O también se liberaliza la moneda en la que puede estar denominado el contrato de alquiler.
Con la Ley de Alquileres peronista se imponía que el contrato de alquiler estuviese denominado
Y al limitar cada cuánto tiempo se podía actualizar esa renta del alquiler en función
de la inflación, lo que sucedía es que la inflación en pesos iba devorando el valor
real de la renta de alquiler pactada.
Pues bien, como a partir de ahora se pueden pactar rentas del alquiler en pesos, pero
también en dólares o en euros, el arrendador posee una mayor protección frente a la inflación.
Y precisamente también respecto a la protección de la inflación, el Decreto de Necesidad
y Urgencia permite, por un lado, que las partes pacten una actualización periódica
de la renta del alquiler cada mes, cada dos meses o cada tres meses, y que escojan aquel
índice de precios con respecto al que actualizar la renta del alquiler que consideren que refleja
en mayor medida la evolución del coste de la vida en Argentina.
Por tanto, como digo, el Decreto de Necesidad y Urgencia, al derogar la Ley de Alquileres,
establece la libertad contractual en materia de arrendamiento, reduce de manera muy significativa
las cargas, los costes regulatorios que pesaban sobre los contratos de alquiler.
¿Y cuáles cabía esperar que fueran los efectos de esta liberalización del mercado del alquiler?
Pues los contrarios que había tenido la hiperregulación del mercado del alquiler.
Si la Ley de Alquiler Esperonista había hundido la oferta de viviendas en alquiler dentro
de la Argentina, la derogación de la Ley de Alquileres y la liberalización del sector
cabría esperar que tuviera el efecto de multiplicar la oferta de viviendas en alquiler.
Y efectivamente, así ha sido.
Y es que en los últimos días se han publicado dos informes que acreditan que la oferta de
viviendas en alquiler está aumentando a un ritmo vertiginoso.
El primero de estos informes, elaborado por ZonaProp, una especie de idealista en Argentina,
que solo en el mes de enero, el primer mes en el que estuvo plenamente en vigencia la
derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de viviendas en alquiler en la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires creció un 62%.
Se trata del mayor incremento de toda la serie histórica elaborada por ZonaProp desde el
año 2018.
Unas conclusiones muy similares a las que cabe extraer del segundo informe elaborado
por la Universidad de San Andrés, donde se recoge que la oferta de viviendas en alquiler
en Gran Buenos Aires se incrementó más de un 55% solo en el mes de enero.
Y claro, más oferta de vivienda en alquiler significa, ceteris paribus, es decir, si no
se dispara al mismo tiempo la demanda, significa vivienda más barata.
El informe de ZonaProp recoge que los precios de la vivienda en alquiler subieron un 21%
en el mes de enero, lo cual podría llevarnos a pensar que no se están abaratando, sino
que se están encareciendo de manera muy sustancial.
Pero recordemos que la inflación del mes de diciembre, a partir de la cual se habrán
actualizado rentas y contratos en el mes de enero, fue de más del 25%.
Por tanto, si los precios en términos nominales han subido un 21% y la inflación ha aumentado
un 25,5%, eso significa que en términos reales los alquileres bajaron durante el mes de enero.
Y en el caso del informe de la Universidad de San Andrés, recoge aumentos de precios
entre el 10 y el 12%, de tal manera que estaríamos ante una bajada en términos reales muy importante
de los precios.
Inflación del 25,5%, aumento de los precios del alquiler por debajo de la inflación,
no porque los arrendadores no quieran revalorizar sus rentas al menos al mismo ritmo que la
obviamente, sino porque la mayor oferta de vivienda en alquiler los lleva a competir
entre ellos y, por tanto, a no poder repercutir la totalidad del alza de los precios, la totalidad
de la depreciación del peso frente al resto de bienes y servicios dentro de la Argentina,
no son capaces de repercutir la totalidad de la inflación en alzas nominales proporcionales
del alquiler.
Por tanto, los alquileres se están abaratando en términos reales.
El precio relativo del alquiler en relación con el resto de bienes y servicios en Argentina
está cayendo.
En definitiva, la derogación de la Ley de Alquileres, de una ley que pretendía garantizar
la accesibilidad a la vivienda de los argentinos, pero que en realidad solo hundió la oferta
de vivienda dificultando la accesibilidad, la derogación de la Ley de Alquileres está
generando los efectos que cabía esperar que generara, es decir, mayor oferta de vivienda
en alquiler y menores precios, por tanto, mayor accesibilidad que cuando pretendías
garantizar esa accesibilidad coactivamente a través de la ley.
Y este mismo modelo de regular, rebajar la carga, los costes regulatorios, ampliar la
libertad de pacto, la libertad contractual para las partes, debería ser el mismo modelo
que se generalizara a todos los sectores de la economía argentina.
La estabilización de la inflación a través de un duro ajuste fiscal tendrá muy probablemente
a corto plazo consecuencias contractivas para la actividad económica y por eso es tan importante
que esas consecuencias contractivas que van a tener lugar como consecuencia del ajuste
presupuestario necesario para estabilizar la inflación sean contrarrestadas por un
auge de la inversión privada en muy diversos sectores de la Argentina que estímule la
actividad, es decir, que las políticas contractivas de demanda sean contrarrestadas por políticas
estimulantes de oferta y para que ese estímulo desde el lado de la oferta llegue a materializarse
es necesario deregular, es necesario liberalizar, porque como vemos con los alquileres, cuando
reduces o eliminas costes gravámenes regulatorios, la oferta se incrementa.
Y después de décadas de políticas peronistas, de políticas mercantilistas que han hundido
el potencial productivo del país, ya va siendo hora de que Argentina libere sus fuerzas productivas
y vuelva a crear masivamente riqueza.