Los alquileres en España se han incrementado un 50% durante los últimos años y el precio de compra venta de vivienda ha aumentado en torno a un 10%.
Como ya explicamos en otro vídeo, la causa fundamental detrás de este alza de precios inmobiliarios es la restricción de la oferta en relación con la demanda.
Si no se construye y la demanda crece, los precios evidentemente aumentan.
Estos políticos tratan de articular soluciones generalmente equivocadas a este problema, que es un problema sin duda grave.
Pero los políticos suelen incluir las soluciones que plantean dentro del epígrafe de política social.
A su juicio, abaratar la vivienda es una política, es una materia que tiene un carácter esencialmente social, es decir, que se refiere a las condiciones de vida de los ciudadanos.
Y sin duda hay una parte de verdad en este argumento, que los precios de la vivienda se incrementen, dificulta enormemente que muchas personas puedan desarrollar con normalidad su vida.
Por tanto, no es en sí mismo incorrecto que se incluya dentro de este epígrafe de política social las políticas dirigidas a abaratar la vivienda.
Sin embargo, haríamos muy mal en pensar que el único problema que se deriva de unos altos precios inmobiliarios atañe a la calidad de vida más inmediata de las personas.
Una vivienda cada vez más cara también afecta negativamente al crecimiento económico de un país, y este negativo crecimiento económico evidentemente repercute de manera indirecta en la calidad de vida de las personas.
Por tanto, no solo hay que plantear la política de vivienda como una política social, que también tiene esa vertiente, sino también y sobre todo como una política económica dirigida a incrementar el crecimiento económico de un país y, por tanto, las rentas de sus ciudadanos.
Pero, ¿por qué un alto precio de la vivienda es negativo para el crecimiento económico de un país? Bueno, para entender esta relación, que puede no ser del todo intuitiva, vamos a explicar por un lado cuál es la función,
que en los mercados competitivos desempeñan las subidas de precios, y por otro vamos a explicar cuáles son los determinantes generales del crecimiento económico, y posteriormente veremos cómo hay una conexión entre precios de la vivienda más caros y crecimiento económico
o ralentizado o menor crecimiento económico. Primero, ¿por qué es necesario que cuando hay una escasez relativa de bienes los precios suban? Bueno, pues por dos motivos fundamentales.
Primero, es para racionar la demanda. Si mucha gente quiere consumir un bien que no tiene una oferta suficiente para abastecer toda la demanda, hay que priorizar quién consume ese bien y quién no lo consume.
Y la subida de precios contribuye a que solo aquellas personas que valoran más el bien estén dispuestas a seguir pujando por él, es decir, subidas de precios disminuye o aparta toda esa demanda que no es una demanda prioritaria por el bien.
Por tanto, subidas de precios son útiles, como decía, para racionar el consumo del bien, para priorizar el consumo del bien, pero esta no es la única, ni siquiera diría, la más importante de las razones de por qué es importante que los precios suban cuando
se genera una escasez relativa, cuando la oferta no llega a cubrir la demanda de un bien. Hay una segunda razón, y es que precios más altos de un bien contribuyen a que se produzca en mayor medida.
Y por tanto, más oferta, un incremento de la oferta permite abastecer a un mayor número de demandantes que anteriormente. Sin embargo, hay un contexto en el que una subida de precios no contribuye a incrementar la oferta del bien
o no al menos incrementarla en una magnitud relevante. Y es cuando tenemos un mercado monopolizado, cuando un monopolista se enfrenta a un incremento de la demanda, tenderá a incrementar la oferta mucho menos que un mercado de oferentes competitivos.
Y eso llevará a que el monopolista obtenga lo que se conocen como rentas monopolísticas, es decir, beneficios extraordinarios, derivados de mantener una escasez artificial del bien que está siendo suministrado, que está siendo ofrecido en el mercado.
Por tanto, las rentas monopolísticas, los beneficios extraordinarios del monopolista que derivan de precios innecesaria y artificialmente altos debido a la restricción artificial de la oferta, no son positivos o no desempeñan ninguna función económica relevante más allá de engrosar las cuentas del monopolista.
Por bien, en el mercado de la vivienda tenemos un claro caso de rentas monopolísticas. Cuando suben los precios de la vivienda, la oferta de vivienda no responde en la misma magnitud.
¿Y por qué no responde en la misma magnitud? No porque haya una confaulación de propietarios de vivienda que insisten en restringir la oferta para que no bágeno, para que no se modernen los precios, sino en esencia porque la legislación urbanística,
las dotaciones públicas de suelo urbanizable están contingentadas o restringen la oferta. O dicho de otra manera, cuando suben los precios en el mercado inmobiliario, se generan rentas monopolísticas para los propietarios existentes de vivienda,
pero el estímulo para producir nueva vivienda es muy escaso porque simplemente los políticos no permiten que se construya.
En definitiva, los altos precios de la vivienda, los crecientes precios de la vivienda, lo que tienden a generar son rentas monopolísticas para los propietarios de vivienda.
Los propietarios de vivienda se convierten en rentistas, aumentan sus beneficios en caso de vender una vivienda o aumentan sus alquileres sin que ese incremento de precios sirva para relanzar la oferta de vivienda.
Ya tenemos una primera conclusión. Segundo punto que quería comentar, ¿de qué depende el crecimiento económico de un país?
En términos muy simplificados, el crecimiento económico de un país depende de la cantidad y la calidad de sus trabajadores, de la cantidad y calidad de sus inversiones,
de sus bienes de capital y de la tecnología que empleamos para combinar esos trabajadores y esos bienes de capital. Por tanto, más y mejores trabajadores, más y mejores inversiones,
más y mejor tecnología significa mayor crecimiento económico.
Centrémonos en de qué depende la calidad de los trabajadores. Bueno, la calidad de los trabajadores depende de la inversión que esos trabajadores efectúen en términos de capacitación, en términos de educación,
el llamado capital humano. Si un trabajador estudia más, si tiende a adquirir mayores y mejores conocimientos, ese trabajador será más productivo o más capaz de generar riqueza.
¿De qué depende a su vez la cantidad y la calidad del capital que se invierte en un país? De la rentabilidad que los empresarios, los capitalistas esperan obtener en caso de invertir su capital en ese país.
Por tanto, si queremos más y mejor trabajadores, si queremos más y mejor capital, necesitamos que sea rentable educarse y que sea rentable invertir en el país.
En caso de que no lo sea, tendremos menos y peores trabajadores y menos y peores inversiones. Por eso, por cierto, hay algún paréntesis, bajar impuestos al trabajo y al capital a largo plazo contribuye a fomentar el crecimiento económico,
porque potencia las inversiones educativas de los trabajadores y potencia las inversiones capitalistas de los empresarios.
Pero en todo caso, quedémonos con que para tener más y mejores trabajadores y más y mejores bienes de capital necesitamos que la rentabilidad de educarse y la rentabilidad de invertir en bienes de capital no se reduzca a una mínima expresión.
Conectemos los dos puntos. Los altos precios de la vivienda lo que generan son rentas monopolísticas para los propietarios de vivienda. Esas rentas monopolísticas no contribuyen a aumentar la oferta de vivienda,
solo contribuyen a aumentar las ganancias de los terratenientes, las ganancias de los propietarios de vivienda. ¿De dónde proceden o a costa de quiénes proceden esas rentas immobiliarias monopolísticas?
Evidentemente proceden o son pagadas a costa de la rentabilidad de los trabajadores, de los ingresos de los trabajadores y de los ingresos de la rentabilidad de los capitalistas.
Si un estudiante universitario se quiere venir a trabajar a Madrid y tiene que pagar precios crecientes de la vivienda, su renta efectiva por trabajar en Madrid se reduce y se la transfiere a el propietario de una vivienda.
Si una empresa quiere invertir en Madrid y necesita alquilar un local comercial a alquileres crecientes, parte de la rentabilidad que espera obtener esta empresa por invertir en Madrid, por producir bienes y servicios en Madrid,
va a engrosar las cuentas corrientes del arrendador que le ha alquilado el local comercial.
Por tanto, precios altos de la vivienda reducen el rendimiento de la rentabilidad efectiva que consiguen los trabajadores por educarse y la rentabilidad efectiva que consiguen los capitalistas por invertir.
Por ejemplo, hace unos años el economista Enrico Moretti estimó que entre 1980 y el año 2000, el 25% de todo lo que se conoce como el premio salarial, es decir, la remuneración extra que consigue un universitario por encima del trabajador no cualificado,
que el 25%, una cuarta parte de ese premio salarial, de esa recompensa extraordinaria por invertir en educación, iba a parar a los terratenientes, iba a parar a los propietarios de vivienda como consecuencia de las subidas de precios que se habían vivido en Estados Unidos durante esos años.
Por tanto, como decía, precios de la vivienda más altos, menor rentabilidad de invertir en educación y menor rentabilidad de invertir en bienes de capital físico.
Y, por tanto, menos inversión en capital humano y en capital físico, y, por tanto, menos crecimiento económico de un país.
No se trata, porque alguno puede caer en esta trampa, de limitar las subidas de precios de los inmuebles para incrementar indirectamente la rentabilidad del capital humano y del capital físico.
Si hay una escasez de vivienda, es importante que los precios puedan subir para, como decíamos antes, al menos racionar la demanda de vivienda y que esta no sea asignada políticamente.
De lo que se trata es de que las subidas de precios puedan desplegar todos los efectos que se esperan o que se derivarían en un mercado libre de esas subidas de precios.
Es decir, que si suben los precios de la vivienda, pueda aumentar elásticamente la oferta de vivienda para que haya más disponibilidad de inmuebles.
Y, por tanto, para que, si quieren venir a Madrid, a Barcelona, a cualquier gran ciudad española, más trabajadores cualificados o más empresas que necesitan locales comerciales, naves industriales en las que invertir, puedan hacerlo.
Lo que hay que hacer, por tanto, es permitir que aumente la oferta de inmuebles ante el incremento de los precios de sus inmuebles y no seguir restringiendo su oferta y convirtiendo esa restricción de la oferta en incrementos de precios
que sustraen, que parasitan, rentas de trabajadores y capitalistas y que, por tanto, reducen la inversión potencial de sus trabajadores y de esos capitalistas y, por tanto, reducen nuestro crecimiento económico potencial.
Una política económica clave a la que deberían sumarse todos nuestros gobernantes, es liberalizar el mercado inmobiliario. Con ello, no sólo lograríamos mejor bienestar, mayor bienestar social entre los ciudadanos, sino también, y más importante, a largo plazo, mucho más crecimiento económico.