Gracias por ver el vídeo.
Suscríbete al canal.
Hola a todos, muy buenas noches a los asistentes y bienvenidos a un nuevo directo
de cuantos cada mes apadrina la Universidad Francisco Marroquín.
Universidad que, como siempre recuerdo, fue creada en Guatemala en el año 1971,
pero que desde el año 2018 también tiene una sede en Madrid,
en la calle Arturo Soria 245, sede universitaria en la que algunos somos profesores
y es que la Universidad Francisco Marroquín es una universidad que, aparte de fomentar
el aprendizaje de materias y de disciplinas muy diversas,
también tiene en su misión la promoción de una sociedad de individuos libres y responsables
y como parte de esa misión también de impulso a este tipo de directos
en los que hablamos, conversamos con varias personas, cada mes traemos a una,
alrededor o sobre temas que afecten a la libertad de los individuos
y hoy vamos a hablar de una ley cuyo borrador todavía no está perfectamente diseñado,
ni siquiera se ha hecho público, pero de la cual sí conocemos las principales novedades
y que es una ley que, como ahora veremos, ataca la libertad de los españoles
y amenaza su prosperidad, amenaza su capacidad para desarrollar su propio proyecto de vida
en la medida en que se va a cargar el mercado del alquiler
y sin mercado del alquiler va a ser todavía más complicado
que muchas personas puedan encontrar una vivienda en la que habitar.
Vamos a hablar, como ya podéis imaginar, sobre la nueva ley de la vivienda en España
que ha sido consensuada por PSOE, Podemos, Esquerra Republicana de Cataluña y Bildu
y para hablar sobre esta nueva ley de la vivienda, cuál es su contenido,
qué cambia con respecto a la situación actual, cuáles van a ser sus efectos previsibles
y por qué razón van a serlo, hemos traído a dos profesores de la Universidad Francesco Marroquín.
Por un lado, a parte de mí mismo, claro, por un lado, Domingo Soriano,
Domingo, buenas noches, profesor de la Universidad Francesco Marroquín
y periodista económico en el Grupo Libertad Digital.
¿Qué tal, Rayo?
Pues nada, un placer tenerte, aunque sea para comentar leyes no muy agradables.
Sí, la verdad, pero bueno, a ver, yo siempre digo que esto nos da trabajo a los periodistas
aunque sea malo para el país, nos da que hablar, la tranquilidad,
las buenas noticias no darían titulares, quizás cojamos la parte buena de lo malo.
Bueno, es un poco como los asesores fiscales, que tienen trabajo por algo malo
y es la existencia de impuestos.
También tenemos en segundo lugar a Gustavo Martínez, que además de ser
profesor de la Universidad Francesco Marroquín, también es asesor financiero.
Gustavo, buenas noches.
Muy buenas noches, Juan, y muchísimas gracias por traerme a tu canal.
Buenas noches, Domingo, y bueno, yo también me sumo a Domingo,
yo creo que a los asesores financieros esto nos viene bien también
porque obviamente se cierran unas puertas de inversión y se abren otras.
Bueno, pues también vamos a hablar de ello, de cómo el flujo de capital
va a ir de un lado a otro.
Bueno, empecemos con la ley de la vivienda.
Y la primera pregunta se la voy a lanzar a Domingo porque el otro día
estábamos en una tertulia en el radio y él dijo que a su juicio
esta era la peor ley de la legislatura que voy a decir,
que no es que haya sido una legislatura especialmente maravillosa
en términos legislativos.
Incluso tenemos ahora mismo, no sé si te referías a la peor ley económica
o la peor ley en general, pero tenemos por ejemplo también
una ley que casi ha fracturado el gobierno y que ha sido una chapuza absoluta
como es la ley del solo sí de sí.
Argumentanos por qué crees que es la peor ley, no sé si de todas
o solo de materia económica, pero en cualquier caso la peor de la legislatura.
Sí, es verdad que estábamos en la tertulia de Dieter que es la económica
y yo estaba pensando en términos económicos porque este gobierno
desde que llegó las grandes modificaciones legislativas
han sido en la parte que se llama el social, también en la parte institucional
pues nos podríamos pensar en lo del delito de sedición,
esa especie de carta blanca que han dado al nacionalismo catalán
y eso sería otro motivo de discusión.
Pero en la parte económica tampoco había, este gobierno no ha aprobado
grandes leyes o ha habido grandes novedades.
De hecho por ejemplo la reforma laboral al final quedó en menos de lo que parecía
y fue una cosa pues tampoco especialmente grave.
La reforma de las pensiones, eso más que un cambio diríamos que es una falta
de iniciativa o falta de compromiso con los problemas reales que hay,
un poco de echar la patada para adelante y ya está.
Y en la parte económica este gobierno yo creo que más que por leyes
que modifiquen mucho las reglas del juego se ha distinguido por irresponsabilidad,
irresponsabilidad presupuestaria, subir todos los impuestos que podía
pero tampoco con grandes novedades fiscales sino simplemente aprovechar la coyuntura,
subir aquí y allá.
Y entonces la norma, lo que es ley, novedad, cambio de las reglas del juego,
cambio de lo que es el marco legal que yo creo que es más dañina de todo lo que ha
presentado este gobierno sería esta.
Sobre todo si se aprueba tal y como lo anunció quien fue el encargado de anunciarlo,
que fue esa pareja de Bild VRC que anunciaron y lo mandaron a la prensa.
Yo tengo aquí este documento, no sé si se ve, con los logos de Bild VRC,
lo que mandaron a la prensa, con lo cual es lo que tenemos.
Y si se aprueba esto, si se aprueba lo que Bild VRC presentaba yo creo que
efectivamente sería la más peligrosa de las leyes que ha llevado,
desde el punto de vista económico, que este gobierno ha llevado al Parlamento
porque además destrozaría un mercado que es especialmente, bueno es importante
dentro de los países, pero yo creo que en España es especialmente importante,
también por la estructura de ahorro y patrimonial de los españoles
y lo destrozaría por completo.
Yo creo que no sería una ley de decir bueno, hace daño puntualmente.
No, no, yo creo que sobre todo en las grandes ciudades el daño sería brutal
y luego ya entraríamos en la segunda derivada, que es esto que decía Gustavo
de los inversores, inseguridad jurídica, lo que España transmitiría en el extranjero,
yo creo que sería una ley con muchas derivadas muy peligrosas
y que se extenderían en el tiempo.
Ahora entramos en el contenido porque bueno, de momento solo has dicho
que es una ley muy mala, pero no hemos explicado por qué, ¿no?
Pero sobre la premisa que te preguntaba, la peor ley económica de la legislatura.
Bueno, Vicente Zamora en el chat hace dos observaciones muy pertinentes
que además yo creo que a ti te afectan porque también son leyes que tú has tratado mucho.
¿Peor que la ley de reforma de las pensiones o peor que la ley de los autónomos?
Sí, pero yo creo que sí. Fíjate, es que la ley de la reforma de las pensiones
no es que sea mala o no, es que lo que es es un paso más en ese camino
de irresponsabilidad presupuestaria absoluta en la que está este gobierno,
que es decir, no pienso cuadrar las cuentas que las cuadre el que venga
o que Bruselas me siga prestando dinero, pero no te destrozo un mercado.
Y la ley de autónomos sí que, yo creo que es lo que hace, en general,
todo lo que han hecho y sobre todo la parte de las cotidianas de autónomos
sí que es más grave. Al final, bueno, incluso eso, pues al final
afecta a un colectivo determinado, era algo también que si no lo hubiera hecho
este gobierno lo hubiera hecho otro, porque todos los partidos llevaban
en sus programas subirle las cotas a los autónomos para acercarlas
a sus ingresos reales, yo creo que esto no, yo creo que esto es propio de este gobierno,
está en un mercado muy importante, entonces sí, si tuviera que hacer el podium
diría que pongo primero esta, esas dos que tampoco están malas,
así en una legislativa...
Bueno, yo diría más, creo que esta ley ni siquiera es propia de la parte mayoritaria
de este gobierno, es decir, el Partido Socialista en Solitario jamás habría
aprobado esta ley, de hecho, tampoco lo olvidemos, el partido, es verdad que
lo rectificó, pero el partido que más ha liberalizado los alquileres
en la historia de España ha sido el PSOE con la ley del año 85
y lo curioso es que hemos pasado de la liberalización Boyer del año 85
al retorno al franquismo en arrendamientos urbanos del año 64 o incluso de antes.
Bueno, pero vamos al contenido, ¿por qué esta ley es tan mala?
¿Cuáles son sus principales problemas? Gustavo.
Bueno, yo me sumo a Domingo, yo creo que es la peor ley en tanto en cuanto
es la que más vulnera a la libertad de la propiedad privada,
es un ataque directo a la propiedad privada y sobre todo que hay una cosa
fundamental, Juan, y es que el 80% del ahorro en este país es ahorro en vivienda
y desnudas o dejas al desnudo aquellas personas que pretenden protegerse
de la inflación mediante la compra de vivienda, ¿no?
No tienen por qué ser viviendas de muy alto estánding, viviendas de cualquier tipo,
una familia normal puede amasar todo su patrimonio durante toda su vida,
decidir protegerse de la inflación comprando un piso de 200.000 euros
y ahora de repente ese valor presente de esa vivienda va a caer, ¿no?
Y no solo eso, sino que además no va a poder protegerse contra la inflación, ¿no?
Entonces, es una ley muy mala porque además no termina de convencer en algunas cosas,
vamos a ver, está cedido a las comunidades autónomas la decisión de si se considera
una zona tensionada o no, ¿no? En última instancia, por lo cual...
Pero yo creo que antes de hablar de la aplicación o delegación,
hablemos del contenido, ¿no? Porque por ejemplo, ¿qué es una zona tensionada
o qué relevancia tiene que algo sea una zona tensionada?
Es decir, ¿cómo afecta al mercado del alquiler que se decrete zona tensionada?
O sea, ¿qué es y cómo afecta al mercado, no?
Antes de ir, ¿así es bueno o es malo que lo apliquen las comunidades autónomas?
Sí, estoy de acuerdo. Bueno, una zona tensionada es mediante dos,
se puede deducir a que es una zona tensionada mediante dos puntos, ¿no?
Una es que el 30% no puede superar el alquiler o el precio de la vivienda,
o el precio de la biblioteca, el 30% de la suma de los ingresos de esa zona en cuestión
o un 3% por encima del IPC de los últimos cinco años, ¿no?
Eso es lo que se considera una zona tensionada.
Después, aparte de que sea una zona tensionada o no,
tenemos que distinguir entre grandes propietarios y pequeños propietarios.
Los pequeños propietarios tienen que hacer una especie de rollover,
una subrogación del arrendatario.
Es decir, el arrendador no puede alquilar la vivienda
a no ser que sea a un precio que ya lo alquiló anteriormente.
Pero es que además la protección contra la inflación es nula
porque ahora mismo ya está en marcha, te protege,
puede subir al alquiler un 2% como máximo en el año 2024, un 3%,
y a partir de 2025 un índice que todavía no sabemos cómo va a funcionar
y con lo cual no sabemos qué tipo de rendimientos reales negativos
puede proporcionar al inversor.
Entonces, esto obviamente va a producir una depresión en la oferta.
O sea, por explicitarlo.
Es decir, la revalorización de los alquileres ya lleva varios años congelada en España
desde la pandemia.
Primero se vendió como una cuestión social por las circunstancias extraordinarias,
pero año tras años se ha ido prorrogando la congelación,
especialmente también con el estallido inflacionista
para que no se revalorizaran los alquileres tanto como el IPC.
Pero claro, eso ha supuesto que los arrendadores han perdido poder adquisitivo
a la medida en que sus rentas de alquiler han aumentado bastante menos que la inflación.
Y lo que se pretende ahora, cuando ya esta ley esté en plena aplicación,
es convertir en estructural que los arrendadores pierdan poder adquisitivo.
Porque, por un lado, se anula la libertad de pactos entre las partes
para determinar en función de qué índice o de qué indicador se revaloriza los alquileres,
y por otro, se vincula a la revalorización de los alquileres,
que esto también es algo muy llamativo,
a un nuevo índice cuyas características no conocemos que elaborará el INE,
pero que desde Esquerra y Bildu ya nos han dicho que en todo caso será inferior al IPC.
No sé muy bien cómo se construye algo que por necesidad,
pase lo que pase, tenga que ser inferior al IPC.
No sé si dirán IPC menos dos puntos o IPC dividido entre dos.
Entonces, claro, si tú construyes un indicador para revalorizar la vivienda
que sea inferior al IPC, lo que estás diciendo es que siempre
el alquiler va a perder poder adquisitivo.
Sí, eso sí, a mí lo del índice que tiene que ser inferior al IPC
también me causa mucha curiosidad qué es lo que quieren plantear,
porque además uno piensa, oye, hace unos años o tantos
el IPC llegó a estar en terreno negativo y entonces también ahí va a ser obligatorio,
o ese índice va a tener una fórmula, no sé qué fórmula le van a encontrar
para que sea todavía más negativo.
No lo acabo de ver, pero esto es muy importante.
Sobre esto también la rueda de prensa es que fue muy llamativa porque dijeron,
claro, hay que revalorizar los alquileres menos que el IPC
porque el IPC estos años ha estado altísimo.
Dice, pero claro, tampoco vamos a poner una revalorización del 3% al año
porque claro, como hace unos años el IPC estaba en el 2 o en el 1,
si pones una revalorización del 3 y el IPC está en el 1,
está subiendo los alquileres más que el IPC.
Por tanto, hemos de construir algo para que, como dices,
es que donde esté el indicador se revalorice menos que el IPC.
Es algo tan descabellado.
Y decía, a ver, lo de las zonas tensionadas a mí me parece muy importante
porque la descripción que han hecho está llena de incómitas.
Porque dice, fíjate, la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler,
que no sé por qué meten las hipotecas,
porque esto es para regular el mercado de alquiler,
pero también incluye la carga media de las hipotecas en la zona,
dice, pero es carga media de la hipoteca o del alquiler
más los gastos y suministros básicos.
Si eso supera el 30% de la renta media de los hogares,
que además tampoco es tan alto, el 30%,
y luego, de hecho en Madrid yo creo que sería prácticamente
en todos los barrios lo podrían llegar a cumplir,
porque además uno piensa, pero de los hogares que están buscando alquiler,
de los hogares que están comprando, yo pienso en barrios de Madrid,
por ejemplo, céntricos y caros,
hay una población de jubilados de personas mayores bastante elevada,
ahí la renta media del barrio puede ser relativamente baja
y los alquileres muy altos,
porque los que están buscando alquiler, que son personas jóvenes,
están en mercado laboral, sí que están dispuestos a pagar mucho,
y sin embargo la renta media del barrio te baja mucho por esos pensionistas.
Entonces, claro, ahí dices, vas a poner límites
a cuánto se puede alquilar en el barrio de Solamanque a Madrid,
en el piso, o sea, los pisos más caros de Madrid,
que solo compiten por ellos, compiten entre comillas,
personas de altísimo poder adquisitivo,
van a tener restricciones en cuanto a cómo se negocian los contratos,
porque si se supone que esto es para, no sé, solucionar los problemas
de las personas con menos renta,
pues probablemente esos barrios a lo mejor deberían quedar excluidos,
y sin embargo, con la cuenta tal y como se plantea,
este primero de los requisitos, que además son requisitos,
que tienen que ser uno u otro, o sea, no tienen que ser los dos a la vez,
o al que se cumpla uno de los dos ya vale,
y este que supere el 30% de la renta media,
el coste medio de la hipoteca o del alquiler.
Yo creo, sinceramente, que en las grandes ciudades
me cuesta pensar en zonas que no vayan a cumplir este requisito.
Hace un año, año y pico, esa de público justamente un análisis
sobre que zonas de Madrid o de Barcelona cumplirían
con el requisito de que el alquiler promedio de la zona
represente el 30% del ingreso medio de esa zona,
y lo que decían es que en Madrid prácticamente todos los barrios
estaban en esa franja, lo sabía que estaban por debajo
y que por tanto no cumplían el indicador de zona tensionada,
había otros muchos que estaban por encima,
casualmente eran los barrios con menor renta per cápita,
precisamente por lo que comentas Domingo,
porque claro, la renta te baja mucho y a poco que te suba el alquiler,
aunque sea un alquiler más bajo que en zonas más céntricas,
pues ya te desborda el 30%, pero claro, es que este cálculo
se hizo sin incluir el gasto de suministros
y sin incluir el 30% de la hipoteca, entonces claro,
al final, como tenemos un abanico tan amplio,
ya decían en el informe que casi todos los barrios estaban ahí, ahí,
pues ya si incluimos suministros o las hipotecas,
es otro criterio aparte, pues probablemente todos o casi todos
estén ahí y además es que, tal como lo explicaron,
este 30% no se exige con respecto a alguna zona concreta,
puede ser un área censal, puede ser un municipio,
puede ser toda la comunidad autónoma, entonces,
aunque haya una zona pequeña donde no se cumpla,
si se cumple en el conjunto del municipio,
se puede declarar todo ello incluida esa zona del municipio
en la que no se cumple, o si se cumple en toda la comunidad autónoma,
pero no en determinados municipios de la comunidad autónoma,
no sé, imaginemos municipios muy ricos de Madrid
donde casi no se alquila y donde, bueno,
pues el 30% del alquiler no sea el 30% de la renta per cápita,
si en la comunidad de Madrid se cumple en toda ella,
se puede declarar también en zona tensionada
ese municipio en el que no se cumple, entonces, bueno,
ese es un requisito y el otro es, bueno,
no sé si lo queréis explicar vosotros o...
Sí, bueno, y el otro es...
Sí, lo digo, Gustavo.
No, dale tu domingo.
No, pues el otro es que el precio de compra o alquiler de la leyenda
no haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC
en los cinco años anteriores, y yo, de nuevo,
tampoco he oído una explicación sobre qué significa esto,
es decir, no sé si tres puntos a lo largo de los cinco años,
es decir, si el acumulado del IPC son 20 puntos,
sería a partir de 23 puntos, o si son tres puntos anuales,
bueno, eso sería más complicado, aunque también podría darse,
pero es que el texto de lo que nos han dado a nosotros
no veo una explicación clara, y cuidado, esto también habla
por, no sé, barrios que estén por debajo de la medida de su ciudad,
que luego de repente se ponen un poco de moda, ¿no?
O sea, hay una típica actuación de rehabilitación,
pues como lo que pudo ser en Madrid-Madrid-Río,
es lógico que ese barrio suba sus precios, algo más que el resto,
y entonces vas a penalizar a un barrio que a lo mejor
por su precio medio sigue por debajo del precio de la ciudad de Madrid,
y pienso precisamente los que están alrededor de Madrid-Río,
simplemente porque en los últimos cinco años
pues han puesto un poquito más de moda o han rehabilitado el barrio,
es que me parece un poco absurdo, pero eso es lo que plantea el texto,
con lo que tú has dicho en mí me parece clave,
que no hay una definición de zona tensionada en el sentido de
es barrio, es distrito, es municipio, es región,
porque claro, en Madrid dentro de un distrito,
yo estaba mirando ahora el mapa de los distritos de Madrid,
es que si lo miden por distritos, es que el distrito de Chamartín,
para los que conocemos Madrid, que va desde aquí, las cuatro torres,
desde el final de la Castellana hasta el Bernabéu,
incluye zonas completamente diferentes, que no tienen nada que ver
en cuanto a los precios de los alquileres,
el tipo de población que vive allí, etcétera,
y sin embargo lo van a incluir porque si es distrito,
y si no que van a ir a cada uno de esos pequeños barrios que tiene Madrid.
O sea, en teoría la unidad más pequeña es el censo electoral,
en las áreas censales, pero es que, es lo que digo,
pueden, o sea, si en una área censal, que es muy pequeñita,
colegio electoral, digamos, se da esa característica,
en esa área censal ya se puede declarar zona tensionada,
pero es que si se da en un barrio, en lugar de en el área censal,
o en un municipio, o en la autonomía en su conjunto,
ya puedes declarar la autonomía en su conjunto,
ciudad en su conjunto, el barrio en su conjunto, el distrito en su conjunto,
la zona censal en su conjunto, por lo cual, al final,
si hay un político que quiere declarar zonas tensionadas,
grandes extensiones de su autonomía, de su municipio,
lo va a poder conseguir, porque si no se da en un lado,
se dará en el otro, y si no en el de más allá,
y retorcerás las cifras para que se pueda hacer.
Pero es que además, Juan, es que el problema que tiene
la vienda es un problema de oferta, con lo cual...
Sí, ¿me oyes?
Sí, sí, sí, te escucho, te escucho.
Pero, o sea, a lo que quería ir es...
Vale, ya hemos dicho que es zona tensionada,
pero ¿qué implicaciones tiene que se decrete algo zona tensionada?
Porque lo que hemos dicho antes de que el alquiler se desvincula del IPC,
eso no es para las zonas tensionadas, eso es para todo el mundo,
sea zona tensionada o no sea zona tensionada.
Entonces, ¿cuál es la gravedad añadida de que un político
decida declarar un territorio, zona tensionada,
en función de las características anteriores que hemos mencionado?
Bueno, pues si eres pequeño propietario o eres gran propietario
hay una distinción, ¿no?
Bueno, considerar primero gran propietario a la familia que tiene
cinco propiedades, independientemente del precio,
con lo cual puedes tener cinco propiedades de 500.000 euros
y te afecta igual que una persona que tenga 6 millones de euros de patrimonio,
eso ya empieza a...
Es un buen punto, ¿no?
Es ineficiente, aparte que una persona que tenga medio millón de euros
es que no tendría ni que tributar por el impuesto del patrimonio, ¿no?
No, pero bueno, pero a lo que me refiero es claro,
tú puedes tener cinco casas de 200.000 euros
y tienes un patrimonio de un millón de euros
y luego uno puede tener dos casas de cuatro millones de euros
y ese es pequeño propietario y en cambio el primero que tiene cinco casas
ya es gran propietario.
Por eso hay una ineficiencia clara, pero es que luego además
el gran propietario, a mí lo que me preocupa es cómo van a crear ese índice
al cual te vas a indexar que está por debajo del IPC.
Eso está lleno de lagunas porque además no tiene ningún tipo de sentido económico.
Eso es para todos, no solo para grandes propietarios o zonas tensionadas.
O sea, todo el mundo que tenga una vivienda en propiedad,
que tenga muy claro que no le van a permitir con esta ley
vincular la evolución de su alquiler al IPC o a cualquier otro indicador,
será el indicador por debajo del IPC que cree que vaya a crear el gobierno.
Pero claro, las zonas tensionadas, esto todavía es peor, ¿no?
Sí, a mí la duda que me surge, Juan, es...
Bueno, la duda que me surge, no, yo lo tengo claro, ¿no?
Desde el punto de vista de la valoración, bueno, una propiedad inmobiliaria
se valora de varias maneras, pero el método más común es el método de comparación,
que no es otra cosa que coger la casa de tu vecino aproximadamente,
que es parecida y aplicar un coeficiente de homogeneización.
Y luego está muy relacionado con el método de rentas, ¿no?
O el método de actual, el clásico método de valoración de empresas,
que no es otra cosa que descontar flujos de caja y traerlos al presente.
¿Cómo valoras una vivienda así? Pues muy sencillo, ¿no?
Estimas cuánto te puede rentar por el alquiler,
la caja que puede dar esa vivienda neta y te la traes al presente, ¿no?
La pregunta es, claro, los propietarios que en su día compraron
no tendrían en cuenta muchos de ellos porque, bueno,
pues por ignorancia, por lo que fuera,
no tendrían en cuenta este riesgo regulatorio,
por lo cual les estás condenando a perder dinero
por una compra que ya han realizado, ¿no?
Entonces, claro, los nuevos propietarios son las personas,
los nuevos inversores que quieran comprar vivienda,
desde luego van a tener que incorporar en sus riesgos,
en su yield, al actualizar esas rentas futuras ese riesgo regulatorio
y eso va a impulsar a la baja el precio de la vivienda
con lo que va a deprimir la oferta, ¿no?
En aquellos territorios donde se realice.
Y claro, en un país donde el 80% de los individuos que componen el país
ahorran en vivienda e intentan, al margen de su renta,
intenta protegerse en el negocio inmobiliario, en el real estate,
les estás condenando, les estás dejando completamente desnudos,
porque no es lo mismo protegerse en bolsa que protegerse en vivienda.
Protegerse en bolsa requiere unos conocimientos,
requiere un estudio, requiere un costeo de oportunidad,
requiere unos años de inversión que no tienes con la vivienda
y ahora mismo has dejado desnudo a los ahorradores.
Entonces, a mí la medida me preocupa bastante en ese sentido, ¿no?
Luego iremos al tema de cómo va a cambiar
o cómo puede afectar a las estrategias inversoras de los particulares,
pero sigamos con la idea de zona tensionada y las implicaciones,
pero antes Agustín López dice la ley,
dice expresamente que tiene que ser menor que el IPC
o puede colar un igual al IPC.
Hombre, el tema es que la ley no dice nada porque no ha pasado todavía el texto, ¿no?
Como decía Domingo, lo que sabemos es lo que han contado
los portavoces de Bildu y de Esquerra
y el portavoz de Bildu sí hizo mucho hincapié,
no fue simplemente una afirmación lateral, auxiliar, irrelevante,
sino que se recreó en la idea de que sería siempre inferior al IPC.
Luego ya veremos qué sale,
igual al final ha aprobado una ley que liberaliza el mercado inmobiliario,
pero no parece que sea el caso.
Entonces, Domingo, como digo,
la revalorización de los alquileres por debajo del IPC
se da para todos los inmuebles, estén donde estén,
pero ¿qué especialidad o qué característica,
qué gravedad adicional hay
en que un inmueble se encuentre en una zona tensionada?
Claro, fíjate si será importante que es la primera frase del documento,
el documento que mandaron, recibido a los periodistas,
la primera frase es esa,
serán regulados todos los alquileres
en áreas tensionadas en todos los casos.
Cuidado porque, como siempre hablamos de grandes tenedores y pequeños,
y es verdad que hay una diferencia,
parece que la regulación sobre los grandes tenedores va a ser más estricta,
aunque depende de cómo sea el índice que se ha inventado,
pero todos los alquileres en zona tensionada,
ya hemos dicho que si un político quiere,
un político regional puede decir que en cualquier zona de su jurisdicción
es zona tensionada,
pues todos los alquileres en áreas tensionadas serán regulados.
¿Y cómo? Pues bien, a los pequeños propietarios
tendrán que ser obligados a la indexación a la renta anterior en vigor,
que es un poco lo que decía antes Gustavo de la subrogación,
que básicamente les dicen si usted ha tenido el piso en alquiler
no va a poder subir efectivamente la renta
del contrato en vigor más de lo que tú decías antes,
de ese índice por debajo del IPC,
pero incluso si cambias de inquilino no le vas a poder poner al inquilino
una renta que sea, no sé qué porcentaje,
porque yo creo que no lo han terminado de aclarar,
pero que sea una referencia de la renta que estabas obrando al inquilino previo,
por lo cual es que incluso cambiando de inquilino,
incluso dejando la casa vacía,
no ha quedado claro cuánto tiempo tendría que pasar
para que la casa se suponga que es nueva,
nueva en el sentido de que no estaba alquilado previamente,
¿cuántos años te pueden permitir poner un nuevo precio
o cuánto tiempo tienen que pasar?
¿10, 15, 20? Esto no queda claro.
Y a los grandes propietarios...
Perdona, ahora te vuelvo a dar la palabra,
pero creo que es muy importante que nos recreemos en ello,
porque mucha gente dice,
bueno, tampoco es tan importante que no nos dejen indexar el alquiler al IPC,
porque lo que haremos será romper el contrato de alquiler
y cuando entre un nuevo inquilino le cobraremos un alquiler
que sí contenga ya todo el IPC que se ha acumulado hasta el momento
y que no hemos podido repercutir antes.
Y esto es justamente una de las cosas que no se va a poder hacer
en una zona tensionada.
En la zona tensionada para los pequeños propietarios
se les va a exigir que mantengan el alquiler del antiguo inquilino
valorizado a cuanto se haya incrementado
este índice mágico del INE que van a crear,
pero que el nuevo inquilino se va a subrogar
en las mismas condiciones, digámoslo así,
del alquiler del antiguo inquilino.
El punto que he mencionado también es muy pertinente de...
Esto durante cuatro tiempos.
Aquí la vinculación es de 15, 20, 30 años,
si es la última vez que alquilé fue hace 30 años.
Pero bueno, dejando de lado esta laguna,
lo cierto es que una vez pones un alquiler,
ese alquiler ya se mantiene sin edíe mientras esté en la zona tensionada.
Y si no se sale nunca de la zona tensionada,
lo que va a suceder es que ese alquiler va a ir perdiendo
poder adquisitivo, poder adquisitivo y poder adquisitivo.
Se supone que después de deteriorar tanto los alquileres
durante tanto tiempo, en algún momento se saldrá
de la definición de zona tensionada.
Pero mientras no se salga, pérdida continuada
de poder adquisitivo del arrendador.
Eso para los pequeños propietarios,
para los pequeños tenedores de vivienda.
¿Y para los grandes?
Para los grandes dice la aplicación del índice de contención de precios,
que es un índice que yo creo que es diferente del otro,
o sea que no tiene nada que ver.
Sería un índice que van a establecer por el cual se va a medir un poco
cuáles son los precios.
No sé si normales o que considere la autoridad autonómica,
en este caso de turno.
Y se les va a decir a los grandes tenedores,
por metro cuadrado.
Lo que pasa es que a mí ahí me vuelven a surgir las dudas.
¿Qué significa un precio límite por metro cuadrado?
Porque una casa con garaje, una casa con una gran comunidad,
que al final a la casa se le imputan los metros cuadrados
correspondientes de esa comunidad de vecinos,
una casa con terrazas.
Entonces podemos ver casos cómicos,
que de repente las casas con terrazas sean mucho más valoradas
porque la terraza no entra en ese catálogo,
y entonces pueden poner un precio de mercado
y pueden cuidar las terrazas,
incluso poner un cierre de esto,
que hace como una especie de mezcla entre terraza e interior.
Pero esto lo hemos visto.
Quiero decir, las leyes de alquiler es como cuando viajas por Europa
y ves en los países, en Flandes, estas casas muy estrechas,
solo con unas pocas ventanas,
y dices que hubo una ley, un impuesto,
que te ponía impuesto por ventana,
y entonces hacían casas estrechísimas.
A estas cosas que suenan absurdas,
cuando el gobierno se mete a legislar,
así además con brocha y con un trazo tan gordo, pasa.
Y esto de el índice de contención de precios de los grandes tenedores,
suena a eso, suena a poner límites al precio por metro cuadrado,
y esto es muy difícil de hacer luego en la práctica.
Y aparte de que es completamente una locura,
y supondría básicamente la salida de todos los grandes inversores
de España.
No solo que decías de qué metros cuadrados contabilizamos y demás,
sino el metro cuadrado de una vivienda recién renovada, por ejemplo,
es lo mismo que el de una vivienda que se está cayendo,
que la ley por lo visto se iba a contener la posibilidad de revalorizar alquiler
si se han hecho reformas, y eso también habrá que ver qué manga ancha deja,
porque justamente una de las críticas que se hizo al primer control de alquileres de Berlín
es que como permitía revalorizar los alquileres en función de las reformas,
pues todo el mundo se ponía a justificar que hacía reformas,
aunque no las hiciera, y subían los alquileres.
Y eso los propios de Podemos dijeron, es que esta ley en Berlín
era muy laxa y permitía muchos huecos para escapar.
Bueno, claro, el problema es que si no la haces laxa,
te vas a cargar el mercado, y si la haces laxa,
pues se te van a escapar y van a seguir subiendo los precios.
Lo que no va a funcionar es una ley estricta que no se cargue el mercado
y que por tanto baje precios aumentando la disponibilidad de la oferta.
¿Por qué decís que esto se va a...
ha dicho Domingo y antes Gustavo también lo ha mencionado,
que esto va a hacer que los grandes fondos pues salgan del país?
Y no sólo por qué decís esto, sino también por qué esto tendría que ser malo.
Hay mucha gente en la izquierda que cuando...
creo que era el confidencial, el título,
los grandes fondos con esta ley de la vivienda se van a marchar de España, etc.
Dijeron, pues qué buena ley hemos hecho si esto termina siendo así,
si los fondos buitre se terminan yendo de España
y por tanto dejan de especular y de subir los precios de la vivienda.
¿Por qué con esta ley se van y por qué hay que preocuparse de que se vayan?
Bueno, yo creo que es obvio, ¿no, Juan?
Para mucha gente no lo es, por eso.
Bueno, sí, claro, intentan vender.
Es que ya el propio término del fondo buitre es despectivo.
No se entiende qué hay detrás, pero cuando tú estás financiando vivienda
mediante un fondo, mediante inversión o mediante equity de ahorradores normales,
lo que estás es promoviendo que la oferta pueda aumentar
y por tanto los precios rebajar, con lo cual eso nos beneficia a todos.
O sea que es todo lo contrario de lo que dice el Confidencial,
pero es que además, con respecto a...
El Confidencial no, los que...
Perdón, que sea, bueno, es el mensaje.
Sí, el mensaje de la izquierda, pero es que además
los grandes propietarios son personas que tienen poder adquisitivo
y tienen más facilidad para salirse, pero a mí me preocupa el pequeño propietario.
El pequeño propietario, salvo que sea la primera vez que alquila,
no puede escaparse, con lo cual se va a empobrecer
ese activo que ha comprado más caro,
porque esto es un intervencionismo puro y duro al precio de la vivienda,
porque lo que estás interviniendo es el precio del alquiler
e indirectamente eso está actualizando tu precio de la vivienda
por ese descuento de flujos del que hablaba antes
a un precio mucho menor del que tenías,
con lo cual estás empobreciendo al pequeño propietario.
¿Y entonces qué va a hacer el pequeño propietario?
Pues a medida lo posible huir de esa inversión, vender
y más aún se va a desincentivar la oferta
en aquellos lugares o zonas tensionadas
donde más se debería de incentivar la oferta
y el problema se va a agravar.
Y como habéis dicho antes,
yo creo que el índice de contención que van a poner aquí
va a ser igual que pasó en Berlín.
Fijarán un precio por metro cuadrado
de 10, 11, 12, no sé cómo lo harán
y tendrán en cuenta el coeficiente de participación de las comunidades.
Si es 1.25 o 1.075,
pues harán que ese coeficiente sea mayor o menor.
Pero al final el gran propietario es el que tiene mayores salidas,
el que más capital tiene, el que más recursos tiene
para poder volver a reinventarse y reinvertir esa inversión
y poder asumir pérdidas,
pero el pequeño propietario no va a poder asumir pérdidas
y le vas a meter un rejonazo de un 20%
a su único activo protector de inflación.
Eso es lo que a mí me preocupa.
Domingo, ¿por qué tenemos que preocuparnos
de que se vayan los fondos o no hay que preocuparse?
¿Y por qué se van? Tú también lo has dicho,
se irán todos, ¿por qué se van?
Sí, se van a ir porque básicamente les impides
manejar su inversión, ya no digo con un mínimo de libertad,
sino que prácticamente no les dejas ninguna herramienta.
Al final, alquilar una casa tampoco es una cosa muy complicada
ni que implique muchas variables.
Básicamente es encontrar un inquilino, poner un precio
y hacer las obras de mejora que necesite la casa.
Con lo cual, si les limitas por completo
la posibilidad de fijar ese precio,
de fijarlo de inicio y luego de la revalorización,
es claro que no tiene sentido.
Toda lógica, es como una panadería a la que le obligases
a vender el pan por debajo del precio de coste,
pues cerraría, creo que se irían todos.
¿Por qué serían malos?
Añadiríamos un problema más a lo que ya tenemos.
A pesar de lo que se dice en ocasiones,
todos sabemos que el peso que tienen estos grandes fondos,
aquí podríamos entrar en la cuestión de qué hablamos
cuando hablamos de los grandes fondos,
de esas pequeñas empresas patrimoniales
que tienen 10, 15, 20 casas o 20 inmuebles,
de los grandes fondos que son más conocidos
y que tienen cientos, miles de viviendas por toda España.
¿De qué hablamos cuando hablamos de grandes fondos?
Incluso aunque los cojamos todos,
el peso de esos grandes tenedores
en el conjunto del mercado inmobiliario es bajo.
La gran mayoría de los pisos anquiles
son de pequeños propietarios en España.
Pero si ya tienes un problema de oferta,
probablemente el elemento más dinámico de la oferta,
probablemente el elemento que más entra en los lugares,
vamos a coger el lenguaje de gobierno,
en las zonas tensionadas que más ágiles
a la hora de rehabilitar, buscar nuevos pisos, reformar,
que está más pendiente del mercado.
Al final el pequeño propietario tiene una casa
que muchas veces la compró hace tiempo,
está pendiente si el barrio se revaloriza o no,
pero no está al día como están estos profesionales
para saber que tenemos que empezar a invertir en tal ciudad,
tenemos que sacar viviendas al alquiler en tal ciudad,
en esta ciudad se están revalorizando los pesos.
Es menor del que a veces se intuye detrás de los discursos políticos,
que parece que es que esta gente puede mover los precios de alquiler
en España y no es así, salvo en unas pocas zonas,
su peso es relativamente pequeño,
pero es que son los que más hacen porque no te ocurra precisamente
lo que esta ley quiere luchar, que es que te suban los precios
en determinadas zonas o los que más ágiles son
para tratar de poner nueva oferta en esos lugares,
con lo cual sería muy grave.
Creo que sería como una especie de añadido,
si estos fondos se te van y se transmite la sensación
de que España no es un país con seguridad jurídica,
sería muy grave.
Además me gustaría hacer una pregunta, Juan, Domingo,
una cosa que me pasa por la cabeza,
¿cómo se concede la nueva financiación?
Porque los bancos tendrán que incorporar en los tipos de interés
que esos colaterales o que la vivienda puede caer
de precio a futuro por riesgo regulatorio,
y las condiciones de financiación para la compra de vivienda
pueden endurecerse, ¿no?
Bueno, si es para vivienda, para alquiler, desde luego.
Entonces, estáis diciendo que si estos fondos se van,
pues al final a lo que estamos renunciando es a un
mercado del alquiler más profesionalizado.
Al final, estos fondos lo que hacen es profesionalizar el alquiler.
Con las ventajas y con las desventajas personales
que yo pueda acarrear.
Obviamente, uno podría preferir tener un arrendador
que esté totalmente descuidado y que se le olvide a veces
revalorizar el alquiler o que no esté muy pendiente
de si pagas o de si no, o de que puedas establecer
una relación personal con él y si un mes no pagas,
pues te diga, no pasa nada, paga el mes siguiente,
pero de la misma manera, eso también tiene efectos negativos
pues yo no reinvierto en el inmueble, yo no invierto
en desarrollar nuevos inmuebles para el alquiler.
Si no tengo necesidad económica y tengo un piso vacío,
pues a lo mejor no lo alquilo durante algunos años.
Claro, estos fondos no tienen ningún sentido que lo hagan
porque lo que quieren es maximizar la rentabilidad
y si tienen inmuebles vacíos que pueden alquilar a altos precios,
pues están perdiendo rentabilidad, aunque no la necesiten
en un sentido genérico de sus directivos que vayan
a cobrar lo mismo si los alquilan o no,
pero buscan maximizar la rentabilidad.
Entonces, se está renunciando a este tramo profesionalizado
del mercado del alquiler y se está volviendo a un alquiler
más amateur, pero además maltratando a estos arrendadores
que son los que se van a quedar porque les vas a ir mermando
el poder adquisitivo de sus inversiones inmobiliarias.
Entonces, si esto sucede, como estamos diciendo,
es decir, antes de esto, porque además la ley tiene otras medidas,
nos estamos centrando en la erosión de la rentabilidad real
por el lado de no revalorización del alquiler al ritmo
al que se diluye el valor de la moneda,
pero ¿qué otras medidas impactan también en la rentabilidad
o en el riesgo?
¿Qué otras medidas de esta ley afectan o a la rentabilidad
o al riesgo de la inversión inmobiliaria?
Yo más que no sé si dentro de las medidas,
que yo creo que ya afectan bastante al riesgo,
sobre todo que hay un problema de riesgo judicial o regulación,
inseguridad judicial.
¿Quién te dice a ti?
Ahora te meten esta ley y mañana no te meten otra
que te dice, mira, es que ni siquiera vas a indexar
este índice al 2 o 3%.
El problema está en que tú ya no tienes libertad
para fijar el precio y cuando suben los precios
es porque hay un problema de reducción de oferta
o hay una demanda muy alta.
Con lo cual, esto va a... por algún lado tiene que salir.
Si tú no discriminas por precios, tienes que discriminar por otra cosa.
Sí, pero me quería referir, sobre todo, por ejemplo,
a la prohibición de repercutir al contrato del alquiler otros gastos
que asume el propietario y que puede decidir asumir el propietario,
pero que en ocasiones se le pueden traspasar al inclino
como parte del precio del alquiler.
Pues la comunidad, la tasa de basura, el IVI, etcétera.
O de otra medida que Domingo también en esta tertulia dijo
que casi era la que más le preocupaba de todas,
incluso más que la de la erosión del poder adquisitivo de la renta,
que es la indefensión frente a los desahucios
en caso de impago del alquiler,
lo cual, obviamente, impacta de lleno en el riesgo de alquilar
si te dejan de pagar y no puedes desahuciarlos.
Domingo, por ejemplo, háblanos de esto último
que tú... lo que tú me dices de importancia.
A mí, a ver, a mí lo que más me preocupa...
Es verdad que hasta ahora estamos hablando solo sobre los precios
y la renta, si me parece muy gordo, muy importante,
pero todavía más me preocupa la parte de los desahucios.
A mí la parte de los desahucios, cuando la leí, dije,
no me puedo creer que esto...
que, como tú decías antes, que el PSOE vaya con esto.
Llega un momento en el que dices, es que van con todo.
No sé por qué sigo confiando en que hay una parte sensata en el PSOE,
pero sí que dice, no, hay límites que no pasarán.
Y si la parte de los desahucios se aprueba,
tal y como lo han explicado Esquerra y Bildu,
es una auténtica locura, porque lo que dicen es que...
Porque dinos, dinos.
Se incluye dos partes.
La primera, se incluyen nuevas prórrogas
en los procedimientos de lanzamiento
que aplastarán los procesos más de dos años.
Que tampoco, esto es un poco como lo del índice,
no se explica cuánto, porque esto de más de dos años,
desde el punto de vista, ¿lo van a poner así en la ley?
No sé si han dos años, no tengo cabo,
pero más de dos años ya para empezar.
O sea, a ti te dejan de pagar,
tratas de iniciar un proceso de desahucio,
como mínimo dos años, ya te lo dicen.
Pero es que encima se dice,
se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada.
Demanda histórica de los movimientos por la vivienda.
Es una demanda histórica de los movimientos estos por la vivienda,
porque básicamente no tiene tiempo posible desahuciar.
Porque si es obligatorio que la persona que va a ser desahuciada
conozca la fecha y la hora en la que le van a desahuciar,
simplemente tiene que ignorar cualquier tipo de requerimiento,
cualquier llamada, carta certificado,
y decir, no, no, yo no estaba en casa, no lo sé,
y como no hay una fecha y una hora fijada con esa persona,
pues podría alargarlo.
Imagino que luego se establecería algún tipo,
no sé, de recurso judicial, pero bueno,
ya estamos contando, dos años mínimo,
a los dos años ponte a buscar al tipo,
ponte a que inicie las trampas, que está claro que va a hacer,
porque alguien que lleva dos años eludiendo la ley,
probablemente más, ¿no?,
porque dos años es desde el inicio del proceso judicial,
pero bueno, alguien que lleva dos, tres años ya eludiendo la ley,
pues se las sabe todas,
y entonces, si antes estás diciéndole al propietario,
como tu inquilino no te pague,
va a ser prácticamente imposible echarlo en términos prácticos.
Dices, hombre, ¿que en diez años le echaría?
Pues sí, probablemente en algo así sí,
pero claro, es que para el propietario esos diez años
no dispongo de mi casa,
y eso es lo que viene a decir el texto.
Entonces, a mí, por eso es lo que más me preocupa,
dije, mira, lo otro de la renta que no te dejen subirla es grave,
pero bueno, sigues cobrando, o en teoría vas a seguir cobrando,
pero que directamente un tipo que se mete en tu casa
y decide no pagarte esté protegido legalmente
y sea prácticamente este blindado
ante cualquier actuación que puedas querer hacer contra él
es gravísimo, y yo creo que eso es lo que destrozaría
por completo.
Nos matizan, porque además, bueno,
el problema es que esto sí está regulado,
pero podría haber presunciones probatorias de que se ha comunicado,
que se ha notificado la fecha y la hora,
dice, por ejemplo, Alta...
Los boletines y bandos tienen capacidad probatoria,
las notificaciones se llevan realizando todo tipo de procesos,
y la prueba de la notificación nunca ha sido un problema,
pero de nuevo habrá que ver la letra pequeña
de que se entiende por notificado y por conocimiento
de fecha y hora del desahucio.
A ver, es que aquí, por eso he leído la coletilla,
es decir, dice, se prohíben sin fecha y hora predeterminada
y ponen coletilla, demanda histórica de los movimientos
por la vivienda para acabar con la incertidumbre
e indefensión de los inquilinos.
Los movimientos por la vivienda, la PAH y derivados,
lo que llevan diciendo años es,
no puede ser que por ponerlo en un bando,
no, no, no, tiene que haber una fecha ahora
que lo sepan, que estén notificados,
que haya todo tipo de garantías,
es decir, lo que esos movimientos han pedido
es lo que yo estoy explicando.
Por eso es verdad que hay otras formas,
pero a mí lo que me suena leyendo el texto
es que lo que van a hacer es decir,
o existe como una especie de notificación agravada
y que eludir esa notificación va a ser relativamente fácil
durante un tiempo evidente.
Al final habrá un proceso por el que el juez manda al policía,
te obliguen de alguna forma,
pero que eso se va a alargar mucho en el tiempo
y si estamos hablando de más de dos años
para iniciar ese proceso,
y a partir de ahí que te notifiquen,
ha cuidado, pueden ser tres o cuatro años.
Si son, aunque solo sean tres o cuatro años,
si estamos hablando de tres o cuatro años,
sin cobrar el alquiler,
una vez dejas de pagar, si ya no quieres pagar,
pues no pagas en tres o cuatro años,
o al revés, que habrá que ver cómo se regulariza esto,
claro, empiezas a pagar al cabo tres o cuatro años
y veremos si se condona todo lo previo,
si no, etc.
En cualquier caso, si perdes tres o cuatro años de alquiler,
eso es una rentabilidad gigantesca
de la que te has desprendido
y que erosiona todo el promedio de rentabilidad
a medio largo plazo.
Si hay una caída de la rentabilidad tan fuerte
como la que estamos hablando,
hay erosión del alquiler en términos reales.
Hay gastos que no se pueden traspasar,
en parte para compensar esa erosión del alquiler
en términos reales.
Hay un incremento del riesgo
de que esos alquileres reales no los termines cobrando
y que no los termines cobrando durante periodos de tiempo
muy importantes.
Hay un riesgo, además, de que te destrocen la casa,
si sabe el inquilino que lo vas a terminar echando
y que, por tanto, tampoco la tiene ni por qué cuidar ni proteger.
Si metes todos estos riesgos en la ecuación
y todas estas mermas de rentabilidad,
lo que va a hacer el inversor es dejar de invertir en vivienda.
Algunos dicen que las viviendas que hay son las que hay hoy,
pero para que las que hay hoy, que son insuficientes,
se mantengan en el estado en el que están hoy,
tienes que reinvertir en vivienda.
Ese flujo de reinversión se va a paralizar
y si se paraliza lo que vas a hacer es, de alguna manera,
restablecer la rentabilidad que debería tener la vivienda
pero por hundimiento del valor del principal.
Es decir, yo gano un menor ingreso por alquiler,
pero como la vivienda vale menos,
la rentabilidad vivienda depreciada alquiler
se va a mantener donde debía mantenerse,
pero eso es deteriorar el valor de las casas,
o sea, deteriorar la calidad de las casas.
El problema, Juan, es que no tienes manera de internalizar
ese riesgo de desahucio, por ejemplo,
vía precios, porque el precio lo tienes intermitido.
Lo vas a tener vía hundimiento del valor de las casas.
Claro, pero para los actuales propietarios,
lo que has hecho es quitarles su venta.
Para los que compren, no, pero para los que están hoy sí, obviamente.
Los que compren ahora tampoco lo van a hacer para invertir.
En todo caso, a lo mejor esperan que esa ley se disuelva más adelante
y es como comprar un futuro.
Esperas que la ley se disuelva más adelante
y eso le dé un subidón a las casas,
pero a priori el riesgo ya lo van a tener internalizado.
El problema es que los propietarios de ahora
los dejas completamente desnudos.
Esos ya no tienen salvación.
Y si no se invierte en vivienda,
insisto que no se invierte en vivienda,
significa detener el progresivo del stock actual de vivienda
y no incremento del stock actual de vivienda
para satisfacer la alta demanda de vivienda,
¿qué se va a hacer con ese capital?
Porque dentro del mercado inmobiliario, por ejemplo,
yo me planteo, esto creo que no se ha comentado nada
en la ley de la vivienda,
pero una alternativa lógica que veo,
que pueden emplear muchos propietarios de vivienda
para minimizar el golpe,
es volcarse todavía más en el alquiler vacacional.
Porque al alquiler vacacional,
mientras lo permitas, que a lo mejor el siguiente paso
es prohibirlo definitivamente,
mientras lo permitas no te somete a todos estos inconvenientes.
Y locales también,
o otro tipo de activos inmobiliarios que no...
O reconvertirlo en vivienda no residencial.
O buscar la manera
en cómo huir de esa excesiva regulación.
Eso sí te queda dentro del real estate,
si luego vamos con las alternativas,
pero incluso dentro del real estate,
una sería al alquiler vacacional.
Al alquiler vacacional o locales,
o convertir viviendas a locales.
Estaban comentando antes en el foro,
que yo no lo había visto esa parte de la declaración,
que el portavoz de Bildu dijo expresamente
que aquí no se iba a regular el alquiler vacacional
y que se iba a dejar para la próxima legislatura.
Es verdad, fue una de las cosas que estuve mirando
en los momentos, en las declaraciones,
y no había visto ninguna mención.
Si eso es así, pues evidentemente,
hasta que ocurra eso puede ser una salida.
Pero para mí el problema es que,
incluso aunque no sea a prueba de la ley,
yo creo que ya todo esto de lo que estamos hablando
va a tener efectos negativos.
Es decir, el inversor tradicional en inmuebles,
en vivienda, es un inversor muy conservador
en todos los sentidos,
es una inversión muy a largo plazo,
es una sensibilidad.
Entonces, que todo el ruido,
es decir, el hecho de que estemos teniendo este directo
y que en los medios se llevemos hablando
una semana o cuatro o cinco días ya de esto,
yo creo que ya hace daño al mercado
y hay mucha gente que dice,
cuidado, espérate, no sé si merece la pena
invertir en España, incluso aunque el próximo gobierno
lo haga, dice, ya, pero a ver si van a volver estos,
que fíjate los planes que tenían.
Entonces, en ese sentido, ya genera dudas.
Y esto sí que afecta a la inversión tradicional,
aunque es una opción.
Como lo has dicho, parece que,
como dice a veces el gobierno,
que estemos aquí alimentando el pánico,
los medios de comunicación, los canales,
estamos hablando de esto
porque es una de las leyes más importantes de la legislatura,
incluso para sus propios promotores,
que también han dicho que van a poner patas arriba
el mercado del alquiler, que van a conseguir
que la vivienda deje de ser una mercancía
y se convierte en un derecho.
Por tanto, no es como en otros ámbitos
que el gobierno puede decir,
estáis generando alarmismo por lo que va a suceder
con la importancia y estáis atacando
el buen nombre de la marca España al resto del mundo.
No, no, aquí quienes
le dan importancia a esto
y por lo que es malo darle importancia
son los propios miembros del gobierno.
Claro, es que a mí me gustaría hacer un apunte muy rápido.
Por ejemplo, con esto que decíamos antes
sobre las notificaciones,
cómo serían si iba a haber trampa escondida
o si van a poder seguir siendo como hasta ahora
las notificaciones.
Es verdad que yo, en cada una de las líneas
que leo del
documento y de las presentaciones
y de las ruedas de prensa,
las declaraciones que han hecho,
lo interpreto de la peor manera posible en parte.
Eso es verdad.
A veces pienso, bueno, esto a lo mejor
podría interpretarse, pero es que
aquí ya entramos un poco
en una cuestión en parte política.
Esta es una ley que, como tú dices,
sus propios promotores han dicho
que va a ser una ley absolutamente rompedora
y que va a cambiar por completo
los parámetros y es una ley
que ha presentado Esquerra y Bildu.
Bildu,
más allá de las cuestiones
relacionadas con el terrorismo,
que son muy importantes desde el punto de vista moral,
pero vamos como a olvidarlas.
Vamos a centrarnos sólo en lo que es Bildu.
Bildu y Esquerra son dos partidos,
especialmente Bildu, muy radicales
en la izquierda, es decir, con un programa
ideológico-económico muy extremo.
Estamos hablando de una izquierda
muy radical.
Que esos partidos sean los que han cogido
el liderazgo de esta ley,
te lleva a pensar que en cada una
de esas frases que decíamos antes,
casi desde el principio, desde lo que
significa el índice de contención de precios,
hasta cuál va a ser el arte de atención
si vas en un barrio o si un gobierno
autonómico va a poder declarar a toda la región.
Entonces, ¿cómo lo interpreto?
Pues desgraciadamente, cada una de esas partes
yo, desde luego, lo estoy interpretando
en el sentido
un poco más negativo, porque
te lleva a pensar así
quién lo está presentando, incluso el lenguaje.
Por eso decía antes esto de la coletilla
de demanda histórica de los colectivos
de movimientos por la vivienda. Es que las demandas
históricas de esos movimientos a los que
se refiere Bildu, y todos tenemos en la cabeza
qué tipo de movimientos
por la vivienda se refiere Bildu,
han presentado demandas que básicamente eran
prohibir los desaudios y que nunca se puede echar a nadie
de su casa si alguien
estima que está en una situación de vulnerabilidad
que además con unos criterios muy laxos.
Entonces, claro, dices, pues
no tengo otra forma de interpretarlo.
Es así.
Y bueno, pues...
Yo distinguiría dos cosas. Una cosa es
alarmismo sobre las
consecuencias de la ley, que uno podría
decir que lo estamos generando
si no coincide en cuál va a ser
nuestro, o sea, si no coincide en
nuestro juicio sobre cuáles van a ser las
consecuencias. Pero claro, si
se nos dice que estamos haciendo alarmismo
por cómo estamos describiendo la ley,
pues eso, estamos describiendo
la ley tal como lo han descrito sus promotores
y, si lo quieres,
en algunos puntos de ambigüedad,
como dice Domingo,
aproximando la interpretación a
las reivindicaciones históricas del
movimiento más de izquierdas.
Bueno, si esas interpretaciones
y esa textualidad
de algunas declaraciones de sus
promotores son alarmistas, pues entonces es que
hay motivos para alarmarse por la ley
según los propios que dicen que esto es
alarmismo. Entonces, dentro del
estate, una posible solución
de los inversores
será
alquiler vacacional, lo cual
no deja de ser
lamentable en el sentido de que
si hace falta más oferta para alquiler
a largo plazo y lo que hacemos es reducir
la oferta de alquiler a largo plazo y lo
volcamos en alquiler vacacional, pues
todavía se agravará más el problema.
Pero otra posibilidad, que hemos
comentado un poco por encima,
es vender la vivienda.
Claro, si yo tengo una vivienda para alquilar
y me matan la rentabilidad por alquilar,
voy a vender la vivienda, pero como bien ha
explicado Gustavo, claro, si
en gran medida el precio de la
vivienda depende de la rentabilidad esperada
de la vivienda, si la rentabilidad esperada
se hunde, el precio también se va
a resentir. Quizá no
de manera estrictamente proporcional, porque hay gente
que compra vivienda no para alquilarla y no está
pensando en la rentabilidad de la vivienda,
pero sí va a afectar.
Pero claro, según mucha gente,
pues entonces tampoco pasa nada,
porque si se dejan de alquilar
y se venden,
los que habrían alquilado comprarán.
Pero esto es
tan sencillo, es decir, todo
el mundo que está alquilando
tiene capacidad para comprar y
todo el que compra compra necesariamente
para residir, para ser vivienda
habitual, o pueden comprar para tener una segunda
vivienda, por ejemplo en Madrid,
para pasar los fines de semana o para pasar
el verano. Madrid el verano
a lo mejor no, pero en otras partes de España
probablemente sí.
No, pero es que Juan, es que ahí
no eliminas el riesgo regulatorio por ningún lado.
No, pero no pensemos
en términos de rentabilidad, sino en términos
de habitabilidad, es decir,
claro, el razonamiento es
si
tú te cargas el mercado del alquiler,
va a haber menos casas en alquiler,
por tanto la gente lo tendrá más complicado para
encontrar una vivienda en la que residir.
Pero claro, si te lo cargas, y
eso provoca que las viviendas que se alquilaban
se vendan por los mismos que habrían
alquilado ahora comprarán y habitarán
las mismas casas. Pues lo que estoy diciendo es
al final
la persona que alquila es la misma
que puede comprar y segundo
el que compra es siempre personas
que compran para residir
como vivienda habitual o pueden comprar como
segunda residencia y por tanto reducir la oferta
efectiva para esos jóvenes que
hoy en día acceden a
una vivienda alquilando y que no pueden acceder
a ella comprando
o que no accederán a ella
como
como propietarios.
Primero, Juan, hay que asumir
que un propietario
quiera desprenderse de una vivienda con un
descuento, un 40%, un 30%,
lo que pueda caer. Pero en el caso
de que eso pasara, tampoco podemos
asumir que haya una demanda potencial
para una vivienda que
tiene un riesgo regulatorio y al margen de que lo vayas
a alquilar o no y que se te puede meter
uno cupa, no puedes echarlo
o otras cosas y además que hay
muchísima gente cada vez más que
prefiere vivir de alquiler y
invertir en su propia vida,
en su propio negocio o
no incurrir los costos de oportunidad
de riesgo regulatorio tan fuerte de la
vivienda, con lo cual para mí asumir
esas hipótesis me parece demasiado
ostentoso. No, o sea,
a ver,
entiendo por dónde vas.
Si compras no como un activo que rentabilizar
sino que compras, es decir, no como una mercancía,
lo que dice el gobierno, sino que compras para
vivir en ella, pues hombre, te da igual
si hay riesgo regulatorio o no porque
yo en mi casa particular no la voy a alquilar,
por tanto me da igual si hay riesgo de si la puedo alquilar o no.
Pero el tema es
el comprador de vivienda
no tiene por qué ser
el joven estudiante
que está accediendo a un piso de alquiler.
El comprador de vivienda puede ser
un venezolano que se quiere mudar
a España o que quiere tener una segunda residencia
en Madrid y, claro,
si los pequeños propietarios
españoles o los fondos
que sacaban viviendas al mercado del alquiler
para que los alquilara, la gente
que no podía comprar, porque muchas veces
si alquilas es porque no
puedes comprar, porque no tienes ahorro suficiente
para obtener una hipoteca, no digo que sean todos los casos de gente
que alquila porque, como decía Gustavo,
considera que es
más rentable alquilar frente a comprar,
no inmovilizar así el capital, pero
la gente que no puede
comprar y hay mucha que no puede comprar hoy por hoy,
sobre todo población joven, solo tiene la vía
de alquilar y si
sustituyes vivienda en régimen
de alquiler por vivienda
a la venta,
eso va a cerrar
el acceso a la vivienda a
un grupo poblacional muy grande
y no va a ser ese grupo
poblacional el que compre, va a poder
comprar otras personas
que no la quieran sacar en alquiler
o que la quieran sacar en alquiler comprando muy barata
para alquilarla, pero si no la pueden comprar muy barata
se comprará eso como
una segunda residencia o como
una tercera incluso.
A mí me genera dudas
lo que pasaría con esta ley en el mercado
de compra-venta. Por una parte
está claro que habría
una parte de oferta que se desplazaría
de alquiler a venta, por otra
parte habría implicaciones en nuevas
promociones, que claro son también
tienes nueva oferta,
hay gente que la tiene alquilada que te vende, pero
se deprime la oferta por la parte
de nuevas promociones y no hablo solo
de nuevas promociones de grandes
construcciones, sino también reformas,
ese tipo de
oferta, probablemente habría
constructores que saldrían, que se dedicarían
a otros sectores.
Y me genera mucho la duda
que pasaría por el lado de la demanda, porque yo creo
que habría muchas personas que empezarían a tener
muchas dificultades para acceder
vía alquiler a las casas que ellos quieren
y que dirían, pues venga, aunque incluso
personas que en una primera
instancia estarían un poco en la línea
que plantea Gustavo de
oye, no, es que yo quiero más flexibilidad en mi vida,
quiero un alquiler, pero
es que yo creo que esta ley
destrozaría tanto el mercado de alquiler
que en determinadas zonas
sería muy complicado hacer al mismo
o con unos requisitos, porque esa es la
yo tengo aquí apuntadas como muchas
dudas que a mí me genera la ley, y este sería
¿qué requisitos se pedirían?
Yo creo que esta ley, una de las cosas que haría
es que la poca vivi...
las pocas viviendas que quedasen en alquiler
se alquilarían
con unos requisitos de garantías
brutales, tanto por los desaufios
como para tratar de
minimizar el impacto de las
incrementos controlados de la renta
entonces claro
avales, fianzas
exigencias de renta, sueldos
conocimiento, yo
grababa el otro día un programa
para el podcast que emitiremos en los próximos días
en los que decía que
si algo así sale, yo el primer
consejo que le daría a alguien que está pensando
en alquilar es, los dos o tres primeros
meses de búsqueda, hazlo solo en tu círculo
de
familiares, amigos, amigos de amigos
pero no más allá, o sea solo gente de la que
te fíes 100%, y me tiraría tres meses
solo buscando ahí sin colgarlo
en idealista ni en ningún sitio, solo preguntándole
a amigos y conocidos, entonces claro
eso tendría unas implicaciones también
sobre la demanda de compra-venta que yo no sé
cuál sería el agregado
bueno, es cuando distorsionan los mercados al final
la solución
final puede ser completamente loca
o inesperada
Yo no sé si Juan, si luego vamos a
tocar el punto de las competencias autónomas
porque me interesa
Vale, vale
Pero bueno
como digo, dentro del real estate
pues habrá movimientos
de alquilar
a largo plazo
alquilar residencial, alquilar vacacional
y de alquilar
a vender
pero también va a haber
una salida de capital
del real estate, del sector
inmobiliario a otros sectores
la cuestión es, sean otros sectores españoles
porque si fuera así, bueno pues
desinvertimos en vivienda,
invertimos en industria o invertimos en otras cosas
sean otros sectores españoles o
no se tiene por qué quedar el capital en España
Bueno
eso es un buen punto el que introduces
además de que va a haber una desinversión
luego hay otra cosa y es que
el impuesto de transmisiones patrimoniales y
datos jurídicos documentados, el Estado deja de recaudarlo
bueno, el Estado lo cede a las comunidades autónomas
eso por un lado
pero claro, el inversor de vivienda
pretende protegerse contra la inflación
con lo cual vamos a asumir la hipótesis
de que
como sustituto se va a buscar un activo
que al menos tenga una volatilidad
parecida a la de la vivienda
entonces, ¿dónde irán a buscar
estos
inversores, a dónde irán a protegerse?
pues probablemente a la renta fija, y por supuesto
no van a ir a, no tienen por qué ir a bonos
españoles, pueden ir perfectamente a financiar
a Estados Unidos
aunque tenga un riesgo de tipo de visa, pero pueden financiar
a United Kingdom, pueden financiar
a Italia, pueden financiar a Alemania
en fin
que lo que es, cabe
o parece lógico pensar es que va a haber una huida
de flujo de capitales fuera de España
que además, quién sabe, si no están regulando
mucho la vivienda
no se vayan a meter con otros activos
en España, es lo que hablábamos
un poco antes de la inseguridad jurídica
se traslada al resto de activos
y lo hemos visto con la tasa Tobin
como ha habido flujos de capitales que han huido
y es probable que lo volvamos a ver
con el alquiler aquí
y
vamos ahora con el tema de las autonomías
las autonomías
porque además esto también puede tener implicaciones
en los diferenciales
de inversión entre comunidades autónomas
pero ahora iremos a ello
esta ley, gran parte de esta ley
solo se aplicará
en la medida en que
las autonomías quieran aplicarla
no sé si querías decir Gustavo
o sea, no sé si
te he entendido que esto te parecía mal, bien
no, no, a mí me parece fenomenal
o sea, dentro de lo malo
porque claro
pero ahí es donde podemos
aquí hablar mucho de que va a haber unas
ineficiencias terribles porque en las comunidades
autónomas que apliquen la ley de manera más
laxa o traten de
ser más liberales como Madrid por ejemplo
no van a declarar, no van a tener ningún
incentivo a declarar zona tensionada
en ningún lado de Madrid, yo estoy
seguro de que eso va a provocar
que Madrid va a importar
como lo viene haciendo
tradicionalmente en otros sectores, va a importar mucha riqueza
de otras comunidades autónomas que van a ver
porjudicado como sus ciudadanos
no solamente se están empobreciendo en términos
de que ellos han invertido en viviendas que ahora van a caer
sino que además se van a
dejar de recaudar el impuesto de transmisiones
patrimoniales y el impuesto
de actos jurídicos documentados que es un impuesto
que se encarga de recaudar al Estado pero que está cedido
a las comunidades autónomas con lo cual
bueno, yo creo que eso va a ampliar
la ventaja competitiva de ciudades liberales con respecto
a ciudades más reguladas
Sí, a ver, a mí lo que me interesa
Sí, sí, sí, estoy convencido
que eso ocurriría, es decir,
algunas zonas de España que ya hemos visto
en los últimos años, bueno, se habla de Madrid
se está hablando mucho de Málaga
y de algunas zonas, bueno,
pues Málaga yo creo que es la que más titulares
se ha llevado porque efectivamente
pues está trayendo
inversiones habitantes que a lo mejor
en otros momentos pues hubieran ido
probablemente a Cataluña, zona de Barcelona
pues podrían verse
beneficiar
lo que pasa es que ahí con el tema de
las comunidades autónomas
a mí me surge una duda y es
¿qué harían los propietarios
en el caso, en algunas de estas comunidades autónomas?
Porque claro, si tú tienes esta ley
a escala nacional que habilita un gobierno
autonómico nuevo a aplicarla
puedes tener mucho
miedo a que te cambien el gobierno autonómico
y empieces a tener límites
a mí, por ejemplo, yo tenía
que apuntar una duda
que existencial casi iba a decir
relacionada con esta ley es
no me creo, que es verdad,
esto hay que decirlo, en el texto no viene
pero no me creo que no se vaya a poner
si tú aprobas esto no me creo que no se vaya a poner
ninguna condición en el primer precio
del alquiler, que es verdad
que parece que solo a los grandes
tenedores se les pondría
pero claro, lo que decíamos antes
alguien que ponga una vivienda nueva
puede poner el precio que le dé la gana
¿cuánto tiempo tiene que estar vacía
una vivienda para que se considere nueva
en el sentido de nueva para alquilar
y en ese sentido
si no se regula nada para ese primer
precio, una persona que ponga
una vivienda de alquiler en Madrid dentro de un par de
años, por ejemplo, y que sepa que dos
años después hay unas elecciones autonómicas
se va a proteger ese propietario
a mí no me parecería irracional
decir, bueno, pues me intento proteger
subiendo un poquito ese primer precio
de nuevo, son esas consecuencias
inesperadas de las normas que son muy difíciles
de anticipar, cuánto van a ser
si mucho o poco, pero que no me estrenaría
y me gustaría ver
si no habría, o sea, yo estoy convencido
que si esta ley se aprueba y este gobierno
y esta coalición de legislatura se mantiene
como lo que ocurriría en las ciudades
en las que se aplicasen esos límites
es que la poca oferta al alquiler que habría
sería bastante cara
o sea, lo siguiente podría ser
algo para contener ese primer
precio, similar a lo que hemos visto antes del
gran destino, porque es que además si no la ley
se les iba a quedar moja
Lo que pasa es que aquí se puede dar
una casuística bastante
llamativa y es
esta ley se va a aprobar
en los próximos meses
en 40 días hay elecciones
autonómicas
si las encuestas aciertan
que bueno, ya lo veremos, va a haber
un vuelco en varias comunidades autónomas
donde pasará de gobernar
el PSOE a gobernar
el PP con Vox, creo que
no hay ninguna autonomía que esté gobernando el
Domingo
Si, se ha quedado ahí
Juan Ramón colgando
A ver, le
escribo yo
¿Me escribes tú por WhatsApp?
Si, le estoy escribiendo
Domingo
Vale, ya ha descrito
Vale
Esperamos instrucciones por allí
Creo que Sisyfo me ha
echado del directo
Bueno, dejando esto de lado
ha sido un problema con el ordenador
os estaba planteando
Creo que
en ninguna encuesta se plantea
que ninguna autonomía del PP
va a caer de manos del PSOE
y en cambio, si
que autonomías del PSOE pueden caer
del lado
del PP
Y el PP ha dicho
ya veremos si lo cumple
ya veremos que no va a aplicar la ley
con lo cual, nos podemos encontrar con que esta
ley no se aplica en
la mayor parte del país después de que
haya sido aprobada
¿Hasta qué punto el gobierno está jugando con esto?
Bueno, claro
Porque estábamos diciendo
en el PSOE nadie se atreverá a aprobar
esta ley porque sería catastrófico
para los fondos y hay una parte
del PSOE que es responsable
o que está atada con Europa
y tanto
Europa no va a dejar que
aplique tonterías
pero claro, al final el escenario que tenemos es
esta ley se va a aprobar
pero no se va a aplicar en la mayor parte de España
muy probablemente
y en 6 o 7 meses
si el PSOE
que esto ya sí que es mucho suponer
pero si el PSOE no revalidara en el gobierno central
le dejas la patata caliente
al gobierno del PP para que se cargue
esta ley y para ya tener montada
la campaña en la calle y en la oposición
de ustedes quieren mercantilizar la vivienda
etc. Pero a lo mejor
a los inversores en el
inmobiliario esta ley, al menos en la mayor parte
de España, no les termina
afectando en absolutamente nada
Salvo en lo que hemos dicho
y todo esto
Yo no lo creo pero bueno
Tengo que hablar primero
Esto es así, lo que parece que esto dice mucho
una ley que algunos de sus defensores
o de los defensores del gobierno
te viene a decir
a lo mejor no se aplica ya en sí mismo
habla mucho sobre el gobierno
sobre cómo legisla
incluso sobre algunos de sus
aliados
es muy marciano
pero es verdad
hay un punto en esta ley
la parte que más me tranquiliza es
que es una locura, yo tengo que comentar
lo que nos mandan a los periodistas
y lo que se supone
que han presentado
los que se supone que son los que
han llevado la iniciativa
en esta cuestión
pero es verdad que la parte que me tranquiliza
en esta ley es que uno
lo de las comunidades autónomas da la sensación
porque además también en eso
igual que decíamos que interpretamos a Esquerra y a Bildu
en todo
en lo locos que están en mi opinión
en la parte de las propuestas económicas
también me resultaría muy raro
que Esquerra y Bildu hicieran una ley centralizadora
yo creo que va a ser una ley que va a dejar
mucho margen a las comunidades autónomas
entonces en ese sentido nos tranquiliza
y luego la segunda parte es lo que tú dices
y ahora va a entrar el procedimiento legislativo
tampoco queda tanta legislatura
hoy ya se publicaba
que el PNV estaba enfadado con el PSOE
que hay partes del PSOE que están diciendo
que no se pueden aprobar algunas cosas
ya sabemos que este gobierno
de propaganda o del anuncio
luego lo que finalmente
se publica hay muchísimo
trayecto tanto de diferencia
en el texto como de tiempo
que transcurre, entonces a mi no me esperaría
que fuera un poco lo que tú estás diciendo
que o no se quiere aprobar
o se quiere aprobar en el último minuto
de la legislatura
que lo que se quiere es hacer ruido durante esta
precampaña porque ellos creen que en determinados
feudos les puede venir bien
para las autonómicas
municipales y que luego pues bueno
pues ya veremos lo que sacamos aquí o cómo
vamos interpretando cada uno de los puntos
pero ahora mismo nos conviene
sacarla
a lo mejor es porque nos queremos
tranquilizar pero es verdad que algo de eso
sí que se intuye viendo incluso
cómo se han comportado los diferentes miembros
del gobierno, pienso en ese
sector más del PSOE o más de nadie calviño
en el gobierno que durante años han estado
paralizando cosas que eran hasta más suaves
que esto y que de repente ahora es como bueno sí venga
que jueguen un poco que hablen estos de vídeo de
izquierda que a lo mejor les viene bien para sacar
unos votos para los municipales
aparte la ley puede tener
la ventaja si se termina aprobando
de ilustrar los efectos
de dos modelos distintos de vivienda
es decir cómo marchitan aquellas
ciudades
donde se aplique esta ley y cómo
siguen creciendo y se siguen impulsando
sigue emigrando gente
y sigue invirtiéndose en ciudades
o en regiones
donde se aplique
pero bueno desarrollando el razonamiento
anterior al final
cuáles son las zonas más calientes
del país pues Madrid
Andalucía, Cataluña
Comunidad Valenciana, Baleares
y País Vasco
pues Madrid y Andalucía
ya gobierna el PP no parece que vaya a
cambiar Comunidad Valenciana
parece que puede cambiar Baleares parece que
puede cambiar Cataluña no va
a cambiar y ahí si se va a aplicar y será el desastre
que termina
que lleva siendo toda la intervención de precios
durante los últimos años
y en País Vasco veremos que hace el PNV
que tampoco está muy claro
entonces la mayor parte del país
donde esta ley se puede terminar aplicando
no se va a aplicar porque
lo de desvincular
el alquiler del IPC si no se
declara zona tensionada pues hombre
es una faena pero
cuando recién deje el contrato lo recupera
rápidamente entonces al final
ya tanto pero
lo destructor
de esta ley es combinar esa desvinculación
con la zona tensionada y la
subrogación automática del nuevo inclino
en el anterior o ese nuevo indicador
de control de precios por metro cuadrado
y ya para terminar
y ya que tenemos a Gustavo
leía en el
chat
que alguien nos pedía que
planteemos alternativas
de inversión si esto sale adelante
para entiendo que los inversores
el pequeño inversor, el inversor particular
la familia
española que tiene una segunda o una tercera
vivienda queda menos
pero segunda vivienda para
obtener un ingreso adicional
alquilándola que a lo mejor simplemente ha
heredado la vivienda ni siquiera ha tenido por qué comprar
la tiene y la alquila y complementa
un ingreso salarial que puede ser escaso
que pueden hacer
estos inversores que ahora se van a encontrar
como decías que ni siquiera son capaces
de mantener ese ingreso al nivel
de la inflación, cubriendo la inversión
Claro, es una gran
pregunta ¿no Juan?
Lo primero que hay que evaluar es si estos
inversores tienen capacidad para soportar la
volatilidad, yo siempre creo que la buena
inversión depende
del margen de seguridad con el que compres el activo
y esto no es otra cosa que comprar cuanto más
barato mejor y cuando
estás comprando algo barato cuando
la cotización del activo
per se está por encima
por debajo de lo que justifican
su valor intrínseco o sus fundamentales
entonces claro, pero hay
mucha gente que no tiene conocimientos
en mercados financieros y que puede
preocuparse
ante una situación de como la actual
yo creo
que lo mejor es que
que contacte con un asesor financiero
obviamente y que vayan por el lado
que no tengo por qué ser tú
por supuesto que no tengo por qué ser yo y es más
quiero serlo pero que contacten
y que
se asesoren bien y que busquen
busquen que les ayude
y sobre todo que entiendan lo que es la volatilidad
la volatilidad es una cosa buena
para el inversor de largo plazo porque permite
comprar o aprovecharse de la
racionalidad del mercado y del miedo del mercado
pero bueno si no quieres invertir en bolsa que yo entiendo
que hay mucha gente que no quiere
o le da miedo a eso, bueno pues tiene alternativas
como fondos de oro
o la renta fija
que no es tan volátil
Lo que pasa es que como dices ya estamos sacando
a la gente de su
círculo de competencia por utilizar
el término
value investing porque en España
el inversor
promedio familiar digamoslo así
a lo mejor de bolsa no tiene
ni la más remota idea, lo ve como algo
como un casino, etc
no digamos ya fondos de oro
o incluso renta fija de países
que no sean España, bueno
el inversor tradicional
español ha construido su patrimonio
en el ladrillo, que a lo mejor eso
tampoco ha sido positivo pero así
lo ha hecho, ha conservado su patrimonio
en el ladrillo y ahora le estás diciendo no vas a
poder proteger tu patrimonio en el ladrillo
vas a tener que buscarte otras cosas
de las que no conoces
y en las que si quieres invertir te vas
a tener que formar, informar o contratar
asesores pero también hay un problema de cómo
seleccionar los buenos asesores porque hay
un problema de información asimétrica
ya no solo que
empobrezcas hoy
sino que también lo estás empujando
a que pueda tomar
decisiones financieras
equivocadas porque si no sabes
de algo al principio te empiezas a equivocar
Y además es que hay un punto fundamental
Juan Ramón y es que la vivienda
es un bien fácil de valorar
vamos si tú te vas a la calle y
entras en cinco puestos distintos
el charcutero, el frutero
o el del bar
van a dar un proxy muy claro
de cuanto vale una vivienda de 100 metros
en la castellana al lado de Santiago Bernabéu
seguro que los cinco te dicen
entre 600, 700, 800 mil euros
eso en bolsa es difícil
valorar bien porque necesitas
tener unos conocimientos y un tiempo
y una experiencia
pero bueno, no hay mal que el problema no venga
a lo mejor eso fuerza a mucha gente
a formarse
pero a priori es un
en España...
a cuidarlo en la piscina
o pasarlo todo el tiempo sin saber nadar
básicamente
por eso Juan yo empecé el programa diciendo que
dejábamos desnudos a gran parte de la
población
yo no he invertido en vivienda nunca
yo vivo de alquiler, tengo todo mi patrimonio
en bolsa pero claro, yo llevo 25 años
leyendo Libre sobre Bolsa
pero claro, eso no es el común denominador
del ciudadano español con lo cual
para mi me parece una gran faena
y dejas desprotegido y desnudo
70-80% de la población
fíjate sobre esto que me parece
muy importante
es completamente como
estéis diciendo para el que
esté pensando que hacer con un pequeño patrimonio
con un pequeño dinero o un pequeño ahorro
pero fijaos que yo en estos días
he pensado más en el que ya lo ha hecho
se ha ido otra vez
un rayo
no, el que lo ha hecho ya
claro que lo ha hecho ya
en este caso ahora
o algún segundo
perdón
decía que
que yo pienso en el que ya lo ha hecho
esa familia que es
tipiquísima en España
de
dos, o sea que tienen dos
tres viviendas
que lo tienen todo ahí porque son inversores
conservadores o miedosos, que van a hacer ahora
a mi eso me parece terrible
incluso las noches sin dormir
aunque no hagan nada porque se van a quedar ahí con la casa
hablando de
no solamente eso Domingo
es que muchos propietarios
que son familias que mejor
han ahorrado un patrimonio de 400.000 euros
y lo tienen en dos viviendas
están perdiendo dinero
de que tienes que actualizar
los nuevos flujos de caja provenientes
del alquiler que ya están descontados a otra
tasa de interés y además tienes que
añadir el proxy
del riesgo regulatorio de los ocupas
con lo cual
me parece una gran faena
para la gran mayoría de la población
claro que esto es completamente electoralista
se vende de otra manera pero luego
veremos que las consecuencias son las que
han sucedido en el resto de Europa
y en el mundo cuando se ha establecido este tipo de
medidas
Se ha ido rayo
pero no sé si estamos en directo nosotros
y si nos está viendo o no
No, estamos en directo seguro porque
ha dicho Juan que si éramos nosotros
No sé si alguien puede ver
Entonces lo que decía
lo he dicho así medio en duda
con dudas de si estaba siendo publicado o no
porque a mi me parece
muy, muy, muy
casi desde el punto de vista social o personal
muy doloroso
en el sentido de que
se conoce mucha gente
esto al final lo que a ti te toca
y cuánta gente conoces tú
de esa familia
pues unos padres que han ahorrado un poco
cero conocimientos y cero sofisticación
financiera
que no saben demasiado
y de repente esa familia ha decidido comprar
una segunda vivienda
para cuando el niño se case
o una segunda vivienda para que nos dé una rentita
y a esa familia
ahora mismo
lo que está haciendo
lleva unos días pasándolo mal
son gente que no tenía ningún
que siempre ha dicho no, yo invito en vivienda
no quiero problemas y de repente ve que se puede
meter en un problema muy gordo
como decía yo, que aunque no se apruebe la ley
estás generando una inseguridad
que es muy mala para los grandes inversores
para los inversores de largo plazo
y también para los que están ya y una segunda derivada
España es un país, por lo menos Madrid
es un país que en los últimos años ha traído
mucha inversión extranjera
sobre todo en inversión latinoamericana
preocupada por sus países con razón
en la mayoría de los casos
que han dicho vamos a Madrid, vamos a España
y allí podemos invertir
y buena parte de esa inversión ha ido inversión inmobiliaria
porque me gusta
a muchas de las personas con dinero
yo el otro día
me lo preguntaron y lo decía claramente
y a mi si a mi algún inversor
extranjero sudamericano
me preguntase mañana, oye tu invertirías en España
o tengo aquí un dinerito, me lo quiero traer
a Europa, invertir algo en Europa que sea seguro
yo le diría, mira, pues seguro en Europa
España ahora mismo no es
lo digo con mucho dolor pero es así
le diría, seguro que encuentras otros mercados
con una oportunidad mejor
yo entiendo que España te pille más cerca
por razones culturales porque incluso a lo mejor
has vivido aquí un tiempo o tienes familia
pero desde el punto de vista estrictamente financiero
y de seguridad de la inversión
no somos la mejor alternativa
y eso va a ser así con
y sin ley porque la duda
la incertidumbre que está lanzando ese gobierno sobre
muchos ámbitos se queda ahí
Muy bien, pues bueno, yo creo que esto es una forma
no especialmente optimista de terminar
pero sí bastante realista a tenor de lo que
constituye y representa la ley
Muchas gracias
Domingo, muchas gracias Gustavo
por acompañarnos en esta hora y media
de reflexión
sobre, bueno, este
borrador todavía, no tenemos
el texto de ley de la vivienda pero a tenor de lo que
sus promotores
nos han dicho que va a contener
y cuáles son además los objetivos declarados
de esta ley
que no son más, por cierto, que los mismos objetivos
que tenía la ley franquista de
arrendamientos urbanos del 64 que era
pues que reíne la justicia social en el mercado
inmobiliario y que no se convierta esto en un negocio
en una mercancía
Bueno, ya vimos que pasó con la ley del
64 que fue destruir el mercado
del alquiler y deteriorar los centros urbanos de las
ciudades y esperemos que esto
no se reproduzca durante
los próximos años con esta ley porque esperemos
que esta ley no termine aprobándose o aplicándose
Muchas gracias
y hasta la próxima
Muchas gracias, un abrazo a todos
Y a todos los demás
Pues muchas gracias por habernos acompañado
en esta hora y media directo
que como sabéis está padrinado por la Universidad
Francisco Marroquín, Universidad
en Guatemala que tiene su sede en Madrid
y que os invita además a todos a que os paséis
por sus instalaciones que hay Arturo Soria
de 245 para que
conozcáis la universidad desde dentro y también os informéis
de los distintos grados y
posgrados que ofrecen para el público
no solo guatemalteco sino también
y sobre todo para el público español
o que al menos esté residiendo
en España. Muchas gracias a todos
y nos vemos en un próximo directo antes
de que termine este mes. Nos vemos