Buenas tardes y bienvenidos a un nuevo espacio de Aincat. Abrimos nuestro espacio dedicado a hablar de la actualidad inmobiliaria y lo hacemos con la ayuda de Jordi Mondejar de Aincat Inmobiliaria. Buenas tardes. Hola, buenas tardes, ¿qué tal? Bien, esta temporada estamos preguntando a nuestros oyentes si tienen dudas a la hora de comprar, vender, alquilar una vivienda...
Y lo pueden hacer a través del email de la radio, que es radiocornella.com. Pues bien, ya nos han llegado algunas sugerencias o algunas preguntas este mes de diciembre. Y empezamos, si te parece bien, Jordi. Pues fantástico. Pues vamos allá. Adelante. Vamos a por una pregunta sobre alquileres. Sara, de Santilde Fons, nos dice ¿Qué es el índice de referencia del alquiler? ¿Y dónde se sabe cuál es y cómo varía cada año?
El índice de referencia sobre el valor o el precio del alquiler es lo que se acordó en la última modificación de la Ley de Alquileres de Arrendamientos Urbanos.
Y actualmente lo podéis encontrar en la web del Ministerio de Vivienda. Tenéis que entrar en esta web y colocáis los datos que os piden en el formulario y ellos os ofrecen una horquilla de precios, un máximo y un mínimo por el que se puede adquirir la vivienda. Esto es lo que rige el precio del contrato según en qué condiciones, como ya hemos explicado anteriormente.
Tiene que figurar en el contrato, evidentemente, y aquí en Cataluña también hay que acompañar en el contrato el índice de referencia de precios de alquiler de la Generalitat de Cataluña, que el proceso es el mismo. Entráis en la web de la Generalitat, en Avitacha, y allí os dan un precio de referencia sobre el alquiler.
Entonces, digamos que hay dos horquillas, la del Ministerio de Vivienda... No, pero la que hay que aplicar siempre, ahora, actualmente, es la del Ministerio de Vivienda. De acuerdo. La de la Generalitat se adjunta a modo informativo en el contrato. De acuerdo. Entonces, en los datos que nosotros introducimos en el Ministerio de Vivienda, ¿ya está personalizado para cualquier calle de España y cualquier piso que nosotros introduzcamos? ¿Sabremos la horquilla? De España, no estoy seguro, pero aquí, en Cornellà y en las zonas tensionadas de Cataluña, sí.
Perfecto. Vamos a por una pregunta sobre compras, compra de vivienda. Didac, del Barri Centra, ¿cuáles son los gastos de una compra-venta y quién debe pagarlos? Vale, mirad, los gastos de una compra-venta de vivienda depende de si es una vivienda de segunda transmisión o es una vivienda nueva, un piso de estos de obra nueva que podemos comprar en cualquier promoción. Los pisos de obra nueva tienen como gasto el 10% de IVA,
y el 1,5% de actos jurídicos documentados. Además, aquí tenemos que sumarle los gastos que puede ser el valor que nos cobre el notario por realizar la escritura,
el dinero que nos cobre el registro de la propiedad por inscribir el piso en el registro. Y si compramos la vivienda con una hipoteca, pues lo que nos cueste la tasación hipotecaria. Si compramos una vivienda de segunda transmisión,
En lugar de IVA tendremos que pagar ITP, que es Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Esto es un 10% y si cumplimos alguno de los requisitos para solicitar una subvención, pues lo podemos reducir al 5%. Los gastos de la notaría y los gastos de la tasación hipotecaria siguen siendo los mismos.
¿Quién lo tiene que pagar? El comprador. El comprador de la vivienda es quien tiene que pagar los impuestos de la compra y los gastos de la compra. Perfecto. Y en el caso de la tasación, si la tasación la ha hecho el propietario que quiere vender y ponerlo a la venta, por tanto, sería de segunda mano, ¿esa tasación ya nos sirve o tiene que haber una segunda tasación que pague el comprador?
Bueno, tiene que ser primero una tasación con una empresa oficial de tasaciones y que las entidades bancarias acepten y reconozcan a esta empresa que tenga la capacidad legal y jurídica para poder realizar esa tasación. Y después, dependiendo de la entidad, pues es cuestión de hablar con los bancos, quizás no todos aceptan una tasación externa. Entonces, es cuestión de negociar con ellos. De acuerdo.
Sobre una venta de un piso, Víctor de Santilde Fons nos pregunta ¿Puedo disfrutar de alguna ventaja fiscal al vender mi casa si tengo más de 65 años? Sí. Si tienes más de 65 años, eres pensionista y estás vendiendo tu primera residencia o tu residencia habitual,
estarás exento de tributar por IRPF. Lo tienes que colocar en la declaración de renta del año al que pertoque la transacción, pero Hacienda no te cobrará porque eres mayor de 65 años y entonces eres pensionista. Estás vendiendo tu primera residencia. Si es una segunda residencia, sí pagarás.
Pero si estás vendiendo la primera residencia, no pagarás. Lo que sí tendrás que pagar si tienes un beneficio patrimonial, o sea, si ganas dinero entre la compra y la venta de la vivienda, tendrás que pagar la plusvalía municipal. Eso sí, aquí no tienes ningún tipo de reducción. De acuerdo.
Vamos a una pregunta de alquileres que nos hace Miguel de Lagavarra. El propietario del piso me quiere obligar a pagar la comunidad y el seguro del piso. Eso no lo pone en el contrato. ¿Debo hacerme cargo yo?
Bueno, si no lo pone en el contrato, no. ¿Es aconsejable que tengas un seguro en la vivienda? Pues sí, siempre es aconsejable porque cualquier accidente o incidente que puedas tener en la vivienda estarás cubierto por el seguro. Pero si no lo pone en el contrato, pues no estás obligado a pagar la comunidad y el seguro del piso que nos preguntaba Miguel. Lo que sí, si en el contrato figura, pues entonces sí, lo tendrás que pagar.
Elvira de Almeda me pregunta ¿Puedo saber si en el bloque donde voy a comprar un piso ha habido o habrá próximamente gastos o derramas especiales?
Sí, lo puedes saber. Para esto necesitarás la autorización del propietario de la vivienda. Siempre puedes saberlo. Primero tienes que contar con la buena fe del propietario, que no te engañe, que no sepa que existe algo y te lo oculte. Y después, si esta buena fe existe, entonces podéis ir conjuntamente o puedes tener una autorización por parte del propietario...
Si la finca tiene administrador, para consultarlo en el administrador. Y si la finca no tiene administrador, pues para hacer la consulta con el presidente de la comunidad, que es quien está gestionando la comunidad en este momento. Entonces, si la finca tiene IT, pues consultando la IT también, que te facilite la propiedad.
Tú puedes averiguar o puedes ver el estado de la finca si necesita la reparación de algún tipo de avería. Y si la finca no tiene IT porque no tiene 45 años todavía de antigüedad la finca o no la ha pasado, pues siempre se pueden solicitar las últimas actas de la comunidad para ver si hay algo acordado o algo previsto a corto plazo.
Pero, de todas formas, aquí entramos ya en un tema un poco más complejo. No es que sea difícil, pero yo, en este caso, siempre aconsejaría a Elvira, se llama, que acuda a un profesional y que le pueda ayudar a poder conseguir y tener, pues, poderse cercionar de que la finca no tiene ningún tipo de problema.
De acuerdo. Muy bien. Otra pregunta. Karma Dalbarri sentra. ¿Cuánto tiempo de media se suele tardar en vender una vivienda? Bueno, aquí tenemos la pregunta del millón. Yo le diría a Karma que si quiere vender su piso y viene a nuestra oficina, lo venderá. Si sigue nuestros consejos, lo venderá relativamente rápido.
Si no, la venta de una vivienda depende de muchos factores. Depende del precio, depende de la presentación de la vivienda de cara a los demás, depende de la promoción y la divulgación que se haga de la vivienda, depende si tienes un profesional que pueda defender tu vivienda y enfatizar todas las partes positivas de la vivienda, hacerla atractiva de cara a los compradores...
Es muy relativo. Nosotros en nuestra empresa solemos tener una media de venta de unos 35-40 días, más o menos. De unido. Karma de Alafonsanta. Llevo 20 días en un piso de alquiler y no estoy contenta. ¿Puedo irme sin penalización? Bueno...
Primero tendríamos que ver si no está contenta simplemente por satisfacción personal o si la vivienda tiene alguna condición que la hagan inhabitable o insalubre. Si es simplemente porque yo pensaba que el piso me gustaba y ahora no me gusta, pues evidentemente no te puedes ir. En los contratos de alquiler que estás firmando, en los contratos...
Los que ahora mismo están en vigor te obligan a tener un cumplimiento máximo de seis meses. Si te vas de la vivienda puedes tener alguna penalización, evidentemente.
Y en el otro caso que decías, que hubiera algún desperfecto importante en la vivienda... Bueno, si la vivienda es insalubre o la vivienda no reúne las condiciones mínimas para poder vivir, entonces lo primero que hay que hacer es notificárselo al propietario y si no le pone remedio, pues mirar a ver cuál es la vía más correcta y más conveniente para poder resolver el contrato sin ningún tipo de penalización.
Pero bueno, que si lleva 20 días, en principio se supone que la vivienda ya cumple esa condición y a la hora de alquilar el piso, pues antes lo has visto. A no ser que haya algo oculto que te hayan escondido o que no te hayan explicado, resulta un poco difícil y complicado.
Bueno, son cosas difíciles de que pasen, pero en caso de que pasaran podríamos intentar salir de esa vivienda sin penalización. Sí, claro, si reúne alguna de esas condiciones, sí. Muy bien, pues estamos acabando nuestro espacio de radio. Una última consulta. Juan Carlos de Alpadró. Quiero comprar un piso que lleva más de un año a la venta. ¿Me aconsejas que intente rebajar el precio?
Supongo que lo que se refiere es de que sale al mercado a X dinero tú pedir menos 10.000, por ejemplo. Intentar rebajar el precio de compra. Bueno, si lleva un piso más de un año a la venta, primero es que yo me imagino que no contará con la ayuda de un profesional.
¿Vale? Porque si este señor que tiene el piso desde hace más de un año en venta, pues me viene a ver a la oficina, le solventaremos el problema rápidamente. Después, bueno, siempre existe la posibilidad de poder hablar con la propiedad y tantearlo, ¿no? Y ponerle encima de la mesa, pues una oferta que resulte atractiva y la otra, la propiedad lo acepte. Pero claro, de particular a particular, pues es más complicado, es más difícil.
Y después, si lleva un piso un año a la venta y la propiedad no ha hecho nada para modificar esa condición, es que tampoco mucha necesidad tiene.
Y siempre se puede intentar, claro. Bueno, pues ya sabéis que cualquier consulta podéis dirigiros a la oficina que AINCAT tiene en la calle Miranda número 27 y recordaros que podéis hacernos llegar cualquier pregunta, duda que tengáis a la hora de comprar, vender o alquilar una vivienda.
enviando un correo electrónico al mail de Radio Cornella, que es radiocornella.ac. Bien, Jordi, pues acabamos aquí este espacio radiofónico y aprovechamos para desearos a todo el equipo de AINCAT que paséis unas felices Navidades y un próspero Año Nuevo 2026.
Pensar que el año que viene vamos a tener 365 días más, que van a ser 365 oportunidades más de ir mejorando día a día y de ir cosechando satisfacción y sonrisas de todas las personas que acuden a nosotros y les podemos ayudar. Felices fiestas a todos.