L'entrevista. Avui parlem de l'actualitat immobiliària amb la col·laboració d'ENCAT.
Molt bona tarda, buenas tardes. Abrimos nuestro espacio dedicado a hablar de l'actualitat immobiliària
con la ayuda de Jordi Mondejar de EINCAT. Hola, buenas tardes, ¿qué tal? Buenas tardes.
Esta temporada hemos estado repasando algunas preguntas que nos ha hecho llegar la audiencia
a través del email de la radio, radiocornella.cat, y hoy no será menos. Hoy también repasamos
algunas de estas preguntas que nos hacen llegar los ciudadanos y empezamos, si te parece bien,
preparado. Perfecto, preparado. Muy bien, vamos allá, Jordi. Jordi, una pregunta de Francesc
Dalbarri se entra, que nos pregunta qué diferencia hay entre los metros construidos y los metros
habitables. Bueno, los metros construidos son los metros de la totalidad de la superficie
que ocupa el inmueble y los metros habitables serían los metros que tú puedes pisar, los metros
que puedes ahora mismo, pues, no sé, poner un mueble o poner una mesa o poner una silla
o poner una cama. Normalmente existe una norma, no es estricta ni es aritmética 100%, pero si tú
coges los metros habitables y le sumas un 10%, que viene a ser la superficie que ocupan los tabiques
y las paredes interiores de las viviendas, te dan los metros construidos. Muy bien, muy bien. Y en
todos esos metros que son los construidos incluiríamos, pues, los tabiques, las columnas, ¿no? Sí, exacto.
Sería, imaginaros el piso, pues, todo el perímetro del piso, todo lo que ocupa la superficie interior del
perímetro del piso, pues, esos serían los metros construidos. Muy bien, y eso acostumbra a ser un 10%.
Exacto. Aproximadamente, no es una regla exacta. No es una regla exacta. Pero aproximadamente viene a
suponer un 10%. Muy bien, perfecto. Pues, vamos a otra pregunta, en este caso es de tipo de alquiler.
Carlos, de San Ildefonso, nos pregunta, ¿es obligación del propietario cambiar los electrodomésticos del
piso si se estropean? Bueno, depende de la condición y del acuerdo que hayas llegado con el inquilino,
Carlos. Si tú, cuando alquilaste el piso, lo hiciste con los electrodomésticos y tú quieres que al
finalizar el contrato te devuelvan los electrodomésticos de forma correcta, pues, cualquier cosa que le
suceda al electrodoméstico tendrás que afrontar tú el coste de la reparación, siempre y cuando no sea
producto de un mal uso. Si tú, cuando alquilas el piso con electrodomésticos, le dices al inquilino
que ahí están los electrodomésticos que funcionan perfectamente, pero que tú no te quieres
responsabilizar de esos electrodomésticos, si padecen una avería, pues, tú tendrás que sufragar el
gasto de la avería y si hay que sustituirlo, pues, tú tienes derecho a sustituir el electrodoméstico y
cuando finalice el contrato, si te quieres llevar ese electrodoméstico que has sustituido tú, pues,
entonces te lo podrás llevar. De acuerdo. Y Alba de la Gabarra nos pregunta, ¿con cuánta ante
la acción tengo que avisar al inquilino cuando se van a cumplir los cinco años del contrato si no
quiero renovarle? A no ser que en el contrato estipule otra cosa distinta, Alba, el preaviso con
el que el propietario tiene que avisar al inquilino de que no le va a renovar el contrato transcurridos
los primeros cinco años es de cuatro meses. Con anterioridad a cuatro meses tú le tienes que
notificar al inquilino de forma escrita y fehaciente de que no le vas a renovar el contrato
de alquiler. ¿Eso es a través de mail o tiene que ser algo escrito por carta?
Sí, le puede enviar un mail, le puede enviar un burofax, le puede enviar una carta, cualquier
medio donde las dos partes puedan tener constancia y puedan tener una prueba empírica o demostrar
que efectivamente se ha realizado la notificación. De acuerdo. Y Blanca de Almeda pregunta,
Quiero visitar un piso en el que estoy interesada, pero me preocupa el estado de las instalaciones
de fontanería y electricidad. ¿Puede acompañarme un experto amigo mío en la visita para verificarlas?
Por supuesto. Cuando tú estás interesada en comprar un piso blanca y quieres ir con alguien
de tu confianza o con algún industrial que te pueda ayudar a ver de forma inspección de ocular,
lo que tú no puedas detectar puedes ir acompañada de quien tú quieras sin ningún problema.
Lo que no puede hacer ese experto sin tener permiso de los propietarios es empezar a manipular
o a ver cosas que no están a la vista. ¿Vale?
Vale. Queda claro entonces. Y Ana de la Fonsanta pregunta,
Tengo unos muebles casi nuevos en el piso que quiero alquilar, pero el inquilino no los quiere.
¿Qué me recomiendas hacer? ¿Os habéis encontrado en situaciones así?
Sí. Bueno, esto es muy personal. Claro, la pregunta está así. Existen situaciones y casuísticas
muy similares en el día a día en el mercado del alquiler. Es posible que tú tengas un piso
en alquiler, que tenga unos muebles, no porque estén deteriorados, sino porque a lo mejor la línea
del mobiliario no es la que gusta al inquilino o porque el inquilino viene de otro piso
y necesita colocar los muebles suyos de propiedad en el piso.
¿Los puedes sacar? Sí. ¿Los puedes dejar en el piso y alquilárselo a alguien que quiera
alquilar el piso con muebles? Sí.
Las valoraciones las tiene que hacer el propietario en cada momento y en cada instante.
También, si el propietario cuenta con la ayuda y el asesoramiento de un profesional,
esta persona le podrá explicar también el tipo de perfil de inquilino, si es bueno, si es malo,
y le podría orientar un poco sobre lo que puede suponer el dejar los muebles o retirarlos.
Perfecto. Y Clara del Pedro nos pregunta, ¿qué son los vicios ocultos de una propiedad?
Bueno, esta pregunta es un poco compleja. Para responderlo de forma simple y básica,
son cualquier avería desperfecto que padezca un piso, que no estén a la vista y que el propietario
los conozca. Por ejemplo, tú estás vendiendo una vivienda, sabes que tiene algo que genera pavor,
aluminosis. No se lo notificas al comprador, firmas el piso y el comprador, cuando está en la vivienda,
pues aparece un deterioro por aluminosis. Eso sería un vicio oculto, por ejemplo.
Tú sabes que tu vivienda tiene unas humedades terribles y tú, para vender la vivienda,
lo que haces es intentar ocultarlas. Pues dentro de posibilidades y de características,
eso podría ser un vicio oculto, dependiendo del estado, de la edad de la vivienda y demás.
También tenemos que tener en cuenta que cuando se vende una vivienda que tiene una antigüedad
determinada, hay muchas cosas que la gente las tiene que asumir. No está comprando una vivienda
nueva ni está comprando una vivienda seminueva. Es evidente que una vivienda que tenga ya una edad
tendrá unas características y la posibilidad de que puedan surgir averías, problemas o que tenga
que reparar o restaurar alguna cosa.
Entonces, con este tema de los vicios ocultos, ¿se puede hacer algo? ¿El comprador puede hacer algo?
Yo sí. Aquí lo que le aconsejaría al comprador es, si piensa que puede existir la casuística de vicios ocultos
en la operación, lo que tiene que hacer es acudir a un profesional, a un abogado o a un letrado que le pueda orientar
y entonces determinar si existe o no la característica esta de vicios ocultos.
De acuerdo. Bueno, también tenemos una pregunta hoy de locales comerciales. Manuel de La Gavarra dice
Dentro de unos meses me jubilo y me gustaría saber cómo calcular un precio de traspaso. ¿Qué tengo que tener en cuenta?
Bueno, calcular el precio del traspaso, aquí tenemos dos vertientes. Una es calcular el precio del traspaso del inmueble,
o sea, valorar lo que vale el inmueble y la reforma que se haya podido realizar en el inmueble.
Después, en el traspaso, pues existen otros condicionantes, como es el mobiliario, como son las existencias,
como es la antigüedad del negocio. Tú puedes hacer un inventario de todo lo que contiene el local.
Tú puedes valorar, no sé, si es un bar, pues puedes valorar las mesas, las sillas, las neveras, las cámaras,
la cafetera, la barra del bar, todo esto. Y a partir de aquí, hacer un cálculo estimativo,
poner un precio o un valor al traspaso y mirar a ver cómo responde el mercado.
Claro, hay cosas que son, lo que yo te explico, el mobiliario este es algo empírico que tú puedes ver,
que tú puedes ir, tocar, y hay otras cosas que no las puedes saber.
Claro, como es la afluencia del público, la asiduidad y todo lo que tú quieres poner en valor
a la hora de pedir un importe de dinero. Claro, todo eso no lo podemos saber.
Vale. O sea, que hay una parte que sí que podemos cuantificar económicamente
y la otra ya es más difícil.
Sí, claro. Tú puedes tener, no sé, el mismo ejemplo, un bar.
Tú puedes tener un bar con una asiduidad y una clientela diaria fantástica,
traspasar el bar y que los nuevos propietarios no tengan el mismo éxito que tienes tú
y en 15 días el bar esté vacío.
Claro, esto no lo puedes saber. Esto es algo que es efímero.
Depende de tu comportamiento y de cómo gestiones el negocio.
Pues esta era la última pregunta de la temporada, la de Manuel de Gavarra.
Hemos acabado esta temporada radiofónica. Jordi, si alguna de las personas que nos está escuchando
a raíz de estas consultas tiene cualquier otra pregunta que hacer sobre temas inmobiliarios,
podéis dirigiros a las oficinas de AINCAT que están en la calle Miranda número 27.
Jordi, muchísimas gracias por habernos acompañado en esta temporada de radio.
Muchísimas gracias a vosotros. Ha sido un placer.
Y ahora nada, a disfrutar del verano, de las buenas temperaturas, del buen tiempo.
Bueno, esperemos no pasar mucha calor. Eso sí, ¿eh?
Y luego las vacaciones. Muchas gracias y hasta la próxima.
Muchísimas gracias a todos vosotros.