.
Com del migdia, aquí seguim en directe des del matí de Tarragona Ràdio, saludem ja els nostres col·laboradors del Col·legi d'Advocats de Tarragona, del grup de Joves Advocats, Javier Terres, bon dia.
Bon dia.
Víctor Roca, bon dia.
Bon dia.
Lourdes Guibernau, bon dia.
Hola, bon dia.
La Lourdes, per cert, ja ho diem moltes vegades, eh? Són advocats molt ocupats que quan no tenen judici tenen un altre.
Per tant, la Lourdes avui haurà d'abandonar els nostres estudis abans de l'hora, ja ho diem, eh?
Perquè ella tingui tota l'absoluta llibertat per marxar quan així ho precisi.
Jo deia a l'inici d'aquesta nova hora que probablement aquest no és un dels temes com d'altres que hem tractat en ocasions anteriors com a més espectaculars
o que desperten un interès més ciutadà, però sí que és un tema importantíssim, que és el tema dels arrendaments.
Jo recordo que abans d'aquesta nova llei, que és amb la qual ens regim ara del 94, es reclamava socialment que hi hagués un canvi en aquest terreny
perquè hi havia moltes irregularitats o, en tot cas, estava molt descompensa en el tema dels lloguers i tot plegat, no?
De fet, la problemàtica que ens trobàvem en moltes vivendes o molts locals de negoci, com es deia tradicionalment,
després ja matitzarem aquesta expressió, era que eren lloguers molt antics,
que sí, que potser tenien una clàusula en els seus respectius contractes de revisió amb increment anual,
de l'IPC, és a dir, de l'índex de preus al consum, tots aquests baremos que s'apliquen,
però realment eren obsolets.
Tots sentíem gent que estava vivint en qualsevol pis de Tarragona
i que estava pagant un lloguer des de l'any 40 o de l'any 50 o de l'any 60
i estava pagant, en aquella època en pessetes, doncs 5, 8, 10, 15.000 pessetes de lloguer.
Òbviament, a veure, eren lloguers que, ojalà tothom tingués la possibilitat de pagar aquests lloguers tan baixos,
ho sento pels propietaris en aquest cas, no? Seria la perspectiva del lloguatari.
Bé, però, òbviament, es va haver d'actualitzar una miqueta, no?
Precisament amb l'actualització de les rendes,
amb submissió amb aquesta nova llei que contemplava aquesta possibilitat
i, lògicament, aplicar una sèrie de paràmetres i de variants
per poder, bé, si no posar els lloguers a l'alçada total dels lloguers
que s'estaven pagant des de nous contractes,
almenys, ja ho diu la paraula, actualitzar-los, posar-los una miqueta al dia,
perquè, lògicament, pagar 8 o 10.000 pessetes a principis dels 90
era una cosa realment obsoleta, no?
Desproporcionada.
A partir del 94, doncs, amb aquesta llei la cosa va canviar.
Tenim tendència a pensar, aneu, un contracte de lloguer.
Doncs pensem que això és com el paperet aquell que compres,
el paper de l'Estat, que ja és oficial, que posa...
Un contracte de lloguer és un contracte tipus?
O cada contracte de lloguer pot ser d'una manera diferent?
Hi ha diferents tipus de contracte?
Bé, hi ha diferents tipus i diferents formes de fer els contractes de lloguer.
Primer comencem per les formes.
Els estancs venen el model tipus de contracte de lloguer,
en paper d'Estat,
que simplement hi ha el nom dels propietaris, dels llogaters,
la renda que es pacta,
que normalment et posen ja la renda anual,
la durada del contracte...
Bé, hi ha les clàusules bàsiques, elementals i fonamentadores d'un contracte de lloguer.
Si bé les clàusules hi ha concretes, detalls de si no pots tenir animals a la vivenda,
de si... Bé, d'una sèrie de clàusules que pots afegir voluntàriament cada part,
això ho has de fer amb una anexa.
Aquest és un tipus de contractes que molta gent,
quan ha de fer un lloguer,
el que fa és comprar aquest contracte a l'estanc i fer-lo.
Aconsell per part meva, i suposo que els meus companys estaran d'acord amb mi,
poden sortir després problemes per fer les coses massa senzilles,
perquè la llei de rendents urbans no és tan senzilla com sembla
i a l'hora d'aplicar-la es compliquen les coses com totes les lleis.
Bé, doncs ara ja comencem.
Aleshores, per què ens donen la possibilitat de fer aquest contracte senzill
si després se'ns ha de complicar?
Donen la possibilitat perquè sigui accessible a tothom.
Tu pots anar a l'estanc i fer un contracte.
Llavors, a veure, el tema estanc t'has d'assessorar.
Si fas aquest contracte i unes clàusules anexes en aquest contracte
a les quals hagis pactat i hagis estudiat permanentitzadament
amb el lloguer o amb el propietari, depèn de quina part estiguis,
llavors no hi ha cap problema.
Però moltes vegades no es posen clàusules anexes.
I allò, hi ha aspectes de l'arrendament que es veuen buits del contingut
i que no es regulen.
I és quan després pot arribar el conflicte.
Exactament.
Llavors hi ha els altres contractes que estan a l'altra part,
que són els contractes que fa un advocat,
un gestor administratiu,
un administrador de finques.
Hi ha moltíssima gent que fa contractes d'aquest tipus
als quals estan fets amb ordinador
i les clàusules estan més elaborades.
Són més la lliure elecció de les parts de les clàusules.
Es veu més reflexada que de l'altra manera.
Què és el més habitual quan es fan els lloguers?
Sobretot la durada de...
No, per quin tipus de contracte em refereixo?
Aquest que dèiem que tu compres el paper i tal?
O més aviat el que fas amb una gent de la propietat immobiliària, imagino?
Depèn, perquè segons el tipus de pòlissa que compris,
també estàs comprant la durada del contracte.
És a dir, depèn...
Això és un concepte que tu al selliu que compres,
doncs potser poden ser tres,
em sembla que els següents són cinc, etcètera, etcètera.
Clar, moltes vegades la gent diu,
doncs jo no vull pagar aquesta quantitat de totes aquestes qüestions
i vull menys temps.
A vegades t'interessa que la durada del contracte
sigui el més llarga possible perquè això et dona certa seguretat.
A vegades és a l'inrevés.
Tens la vida una mica, doncs, amuntada,
doncs, de canviar de domicili cada any.
Això és diferent.
Jo el que volia comentar en relació amb el que ha comentat la Lourdes
és que, efectivament,
això que existeixin uns models formalitzats,
que es diuen els estancs,
és una facilitat que es dona al ciutadà.
Però ens trobem moltes vegades
que aquestes facilitats són només això,
perquè no només en contractes d'enrendament,
sinó en moltes altres qüestions,
com per exemple les noves lleis que s'estan ara aprovant
i que s'estan una mica aplicant,
tenen aquesta intenció d'arribar al ciutadà
sense, diguéssim, passar per més lloc.
I moltes vegades ens trobem que hi ha problemes.
I, bueno, no us assusteu,
us he dit que moltes vegades els contractes
no necessiten cap mena de paper,
poden ser fins i tot orals.
Imagineu-vos aquí...
Sempre que es generi un conflicte,
després tindrà problemes.
Doncs, bueno, està recollit en el nostre Còdic Civil.
O sigui, és una de les facilitats més enormes,
em poso d'acord amb tot,
imagina't després si és, no sé,
la norma habitual, i a més per petites coses no fa,
no és perquè estiguis en conflicte,
sinó per detallar petites qüestions
de les obligacions i els drets que has pactat,
que si t'has de posar d'acord,
que t'has d'envoltar de testimonis,
aquests testimonis sempre estaran presents,
és difícil.
Nosaltres recomanem sempre
i tornem a incidir en la intervenció
d'un professional de dret
que sembli que es vulgui contractar,
no només un lloguer,
un lloguer que és el que tractem molt,
estigui en presència,
almenys d'un advocat.
És evident que aquest contracte
de contemplar els drets i les obligacions
de cadascuna de les parts,
de la persona que lloga,
aquell pis, aquell local,
i la persona que el posa
a l'oferta de lloguer.
Però parlem d'aspectes concrets.
Per exemple,
el contracte ha de contemplar
la durada d'aquest lloguer.
Avui en dia, segons la llei,
és a dir,
com funciona el tema de les dues?
No, no, jo el llogo per tres anys
o per un any.
Això qui ho determina?
Ho determina la llei
un màxim, un mínim de temps?
Si és prorrogable,
si no és prorrogable?
Tot això com a...
A veure, la durada,
en teoria hi ha al principi
de lliure l'acció de les parts,
és a dir, entre les dues parts
es poden pactar els anys, mesos
o el temps que tu creguis convenient.
Però si les dues parts
tu firmes en data, per exemple,
1 de gener
i arriba l'1 de gener de l'any següent,
tu ho has firmat per un any,
però tu no dius res,
cap de les parts comunica res.
A veure, abans de tot això,
fem un parèntesi,
comunicaria que la llei
de rendaments urbans
és una llei que afavoreix molt
el lloguer.
Més que res perquè ell és el que té
en el cas que tingui el contracte
i no digui res,
ell és el que pot decidir
si vol prorrogar-lo
o no el vol prorrogar.
No és el propietari
el que li ha de dir
escolta, mira,
t'hem fet un contracte per dos anys
però jo vull el pis
per llogar-lo amb una altra persona
que em dona una renta més elevada
i al cap d'un any
jo dono per rescindir-te el contracte.
Hi hauria problemes en aquest cas.
No podria fer-ho lliurement
el propietari.
En canvi, el lloguer
amb 30 dies d'antelació
del venciment
comunica que l'any següent
ell no està interessat
en el lloguer d'aquell pis
i el propietari
com aquell que diu
poc té a fer,
ha d'acceptar-ho
i en part
és el que la llei preveu.
Sí, és evident
però d'aquesta manera
i ara potser
em poso la part dels propietaris
et trobes
que l'únic que pot decidir
si vol continuar o no
i el que pot perjudicar o no
el propietari
és el lloguer.
Els lloguer
són els que decideixen
durada,
els que porten
a la paella palmana que a l'hora
de fixar una durada
del contracte.
També hi ha
que això són un tipus
de contractes diferents
que són els contractes
de temporada
que serien
el contracte de lloguer
d'un apartament
per als mesos d'estiu
o per exemple
aquí a Salou,
la Pineda...
Jo s'he invita a parlar
a l'Urdes i per dona
de propietaris
que es planteja
si renova o no renova
perquè després pot pujar
la renda més,
pot pujar la renda menys,
vull dir,
no és el lloguer
que té qui decideix
en el terreny pràctic.
El tema de pujar
o baixar la renda
depèn del que has pactat
el contracte.
Normalment s'apacta
per l'increment
de l'IPC
que pugui haver anualment.
Aquest és el mecanisme
que s'utilitza
per fer increments
de renta.
També pots incrementar
la renta
en el cas
que el propietari
a la vivenda
facin obres
de remodelació
de la façana,
obres
dintre de la comunitat
que li pot repercutir
una part
d'aquestes obres
en els llogaters.
Tot això
s'ha de contemplar
en un contracte
per allò que dèiem
perquè després
no ens trobem
amb el problema.
Sí, però en aquest cas
de les obres aquestes
que poden fer
la comunitat
de reforma,
això no cal contemplar
en un contracte
perquè la llei
ja ho es cregueix.
Ja ho contempla la llei.
Ja ho contempla la llei.
Es pot incrementar
i en principi
es preveu
que aquest increment
de la renda
no accedeixi
normalment
del 20%
de lo que era.
És a dir,
si jo pagava
100 euros
o 1.000 euros,
100 euros seria...
Sí, 100 euros
és un lloguer maco, eh?
Exacte,
no poden pujar
més de 1.200 euros.
És a dir,
la renda,
per què?
Perquè,
bueno,
està contemplat així,
però si no
es podria pujar
la renda
desproporcionadament
per aquest concepte.
Com ha dit la Lourdes
molt adientment
per obres de reforma,
de millora,
etcètera, etcètera.
Llavors hi ha uns veremos,
també es parla
de l'interès legal
incrementat en tres punts,
bueno,
hi ha una sèrie
de paràmetres
molt concrets,
però bàsicament
la idea del 20%,
perquè la gent ho sàpiga
que en principi,
clar,
si no,
podríem pujar-me
el lloguer de 1.000 euros
a 2.000 euros.
És desproporcionat.
En principi,
estem parlant
d'uns increments
del 20%,
aproximadament,
com a màxim
o com a tope.
Per tant,
el tema de la durada,
per no allò
deixar conceptes clars,
sempre està en funció
del pacte
que arribin
les dues parts.
La durada.
És un dels criteris.
Això és en general.
Excepte
una previsió legal,
que és ja una excepció,
és una previsió,
que en principi,
això ho diu la llei,
no té per què ajustar-se,
perquè òbviament
està sotmès
al règim
que ha dit l'Alur
des de les pròrrogues,
que seria una miqueta
complicat comentar-lo,
però la llei
per lloguers
per rendaments
de vivenda,
com he dit al principi,
de diferenciar
dels d'ús
distint de vivenda,
els tradicionalment
denominats
local de negoci,
encara que no té
per què haver-hi un negoci,
pot ser
un altre tipus de...
però és diferenciar
vivenda
de no vivenda,
per dir-ho ben bé,
doncs els lloguers
de vivendes
es preveu
que la durada mínima
sigui cinc anys.
Compte,
no té per què ser cinc anys,
són anuals,
prorrogables,
però és una garantia
per l'inquilino
de poder
quedar-se
en aquella casa
un espai mínim
de temps,
malgrat que el principi
de llibertat de parts,
lògicament,
a veure,
pràcticament sempre,
per no dir sempre,
per aval.
En quant a la renda,
imagino que
la quantitat
que pagues
per llogar un pis
està en funció
de l'oferta,
del mercat,
oferta i demanda,
i després hi ha
tota una sèrie
de criteris
que s'apliquen.
Justament abans
el Víctor apuntava
en el cas
d'una obra de reforma.
Hi ha altres criteris
que contemplin
una pujada
o que no pugui pujar
més d'un percentatge
determinat?
El preu també
és un dels elements
que ha de comportar
i s'ha de contemplar
en un contracte
d'arrendament
i jo el que sempre
recomano
i en els contractes
de lloguer
que una mica tractem
és especificar
què és el concepte
de renda,
que també pot ser
lliure entre les parts,
és a dir,
ningú t'obliga,
potser per tindre
un pis
de luxe
de 200-230 metres quadrats
potser posar
un lloguer
de 5.000 pesetes,
ningú en tenirà
darrere dient
això està prohibit,
com és possible
que fes això?
No,
es pot fer,
a la inversa
també estaria bé
i la veritat
és que no hi ha
cap mena
de prohibició.
Després
hi ha una sèrie
de conceptes
que són
extras,
que són
tot el que
la llei
i la doctrina
diu
assimilables
que poden
anar
des dels impostos
que aquells
inquilins
dels pisos
estan
afectats
a pagar
i després
també
dintre
d'aquesta divisió
quins
es fa càrrec
al lloguer
també hi ha
uns conceptes
típics
que segurament
que molta gent
que ha anat
a lloguer
a pisos
s'ha trobat
l'escala
les broses
gas
tot això
són conceptes
que també
en tot moment
s'ha d'especificar
moltes vegades
i aquestes despeses
s'incloeixen
parteixen
del lloguer
cada vegada
menys
és important
a l'hora
d'establir
un contracte
per les persones
que tinguin
lloguer
una casa
un local
diferenciar bé
aquests conceptes
perquè potser
ens trobarem
que uns responen
al lloguer
i uns altres
responen
a l'inquilino
en principi
s'hauria
la llei
contempla
que hauria
de pactar-se
com diu el Javi
molt bé
per escrit
específicament
que repercuteixen
amb el lloguer
arrendatari
amb l'inquilino
amb l'inquilino
que diem
entre cometes
per aixec
a vegades
utilitzant
aquests
girs
una miqueta
col·loquials
ens entenem més bé
com abans m'he referit
al local de negoci
que no és pròpiament
local de negoci
però quasi tothom
diu
escolta
vull fer un lloguer
de local de negoci
i un arrendament
d'uso distinto
a vivienda
com diu la llei
doncs a veure
pot ser per activitats
recreatives
docents
comercials
professionals
i per
el lloguer
d'un pis
o el lloguer
d'un local
es regeixen
per la mateixa llei
i més o menys
per els mateixos criteris
tenen un apartat
en concret
que algunes
especificacions
dels locals
o de l'uso
distinto de vivienda
que diuen
doncs tenen
la seva regulació
en concret
però és la mateixa llei
però hi ha una
perdó
i respecte a això
hi ha una qüestió
hi ha vegades
que hi ha molta gent
que viu
el pis
on té
per exemple
té una tenda
i té la trastienda
que se'n diu
i allí viu
allí fa vida
a veure
la llei
simplement diu
que si coincideixen
amb dos destins
el de vivenda
i us
distint
o diferent
de vivenda
en primer lloc
com sabem
si és un o altre
perquè un o altre
la llei
tenen
algun matís
o alguna particularitat
diferent
per exemple
el dret a teraspàs
en un local de negoci
és un tema
que una vivenda
no té
no té
dret a teraspàs
llavors
per exemple
s'està primer
el que diguin
les parts del contracte
és a dir
si les parts del contracte
diuen
que allò és
un contrato
de vivenda
i si no
allò subsidiàriament
si les parts
no diuen res
es presumirà
tindrà en consideració
que està destinat
a ús
distint
o diferent
si es realitza
alguna activitat
subjecte
a IAE
ara el problema
serà que ens treguin-li
AE
sí
aleshores
s'haurà de canviar
el problema
serà que ens treguin-li
AE
llavors
subsidiàriament
no sé què haurem de contemplar
però bàsicament
un impost
d'activitat econòmica
només caldrà canviar
el
em sembla que
comprens
per algun
ja
vos recupeu
no ens pronunciem
fermament amb el tema
perquè de moment
estan tantejant
la situació
a nivell
polític
això que ha explicat
el Víctor
a més
i una mica
enllaçant
amb el que
Iolanda
presentaves
en un inici
té a veure
amb aquesta mena
de desordre
que hi havia
en tot el que era
la legislació
sobre rendaments urbans
ens podem trobar
encara
lloguers
que tenen
diferents conceptes
regulats
de diferents maneres
perquè hi havia
diferents lleis
que l'aplicaven
el cas
que ha explicat
el Víctor
era molt
concret
i molt
determinant
en els casos
que molta gent
aquí en aquesta ciutat
es pot veure afectar
en les cases
llogades
baix el terme
de l'inquilinato
en allà
precisament
hi havia
uns articles
que permetien
aquesta gent
sota l'inquilinato
exercir
moltes activitats
de caràcter
pseudo-professional
algun petit taller
exacte
perquè aquest país
l'economia
ja sabem com ha sigut
sempre hi havia
una sèrie
de plurèmpleo
i o ajuda
o algunes coses
que dintre de casa
per sortir endavant
això ja
ha evolucionat
i aquesta gent
moltes vegades
tenien drets
d'un tipus
de lloguer
i potser
drets d'un altre
la qüestió ha sigut
quan ha arribat
la nova regulació
molts propietaris
a lo millor
no els interessava
els intentaven
desahuciar
és a dir
treure
i ells s'aferraven
a aquells tuts drets
i moltes qüestions
anaven precisament
per definir
això que ha comentat
el Víctor
si era
un contracte
d'ús
destinada a vivenda
és a dir
de local
o bé de vivenda
i aquí ens discutíem
dies i dies
imagineu-vos
la transcendència
que té
home
jo el que sí
recordo
és que aquests
lloguers
de renda
molt baixa
en edificis
del centre
de Tarragona
van crear
un problema
els propietaris
d'una banda
que era una llei
benvinguda
perquè podien
pujar
aquesta renda
però també
va crear problemes
a aquelles
persones
que hi vivien
generalment
persones grans
amb unes pensions
a mínims
jo no sé si això
s'ha anat a regular
a gust de tothom
dubto que
quan parlem de diners
tothom
estigui satisfet
s'ha anat
intentant
regular
a més
pensem una cosa
és que
ja no
abans
crec que ha sigut
en Javi
ha introduït
un aspecte
de la possible
oralitat
del contracte
és a dir
del possible
pacte verbal
i és cert
se'n fan
avui en dia
no
avui en dia
és que
hi ha una situació
anem a veure
abans es feia molt
ja ho sabem
que les coses
han evolucionat
no és recomanable
insistim
és recomanable
sempre
perfilar
una relació
jurídica
entre dues parts
de la millor manera
possible
a nivell
d'evitar problemes
i a nivell
que després
pugui tenir
comprovant
una prova
que és un contracte
de lloguer
bé sigui
el tipus
l'estereotipat
el que venen
els estancs
o bé fet
amb fulls
en blanc
per un professional
contracte de lloguer
però
s'hem trobat
moltes vegades
que hi ha hagut
arrendaments
lloguers
o persones
que han estat vivint
en una vivenda
que s'ha vengut
amb un tercer
pum
i es troba allí dintre
o escolti
jo no havia
o jo
o mon pare
o mon avi
no havia signat
cap contracte de lloguer
clar
llavors
la gent
òbviament
si hi ha algú
vivint allí dintre
o una de dos
o tenen un contracte
de lloguer
o són ocupes
són precaristes
clar
és possible
que
li diguem
escolti
vostè
demostri
que està vivint
aquí de lloguer
des de
llavors per exemple
una prova
ja no és
simplement els testimonis
que pot ser una prova
que els veïns
hagin vist que des de fa 50 anys
estan vivint
en aquell pis
o en aquella vivenda
sinó una prova
amb més cos
amb més consistència
seria per exemple
els rebuts de lloguer
que anéssim pagant
rebuts de lloguer
això és suficient prova
com per demostrar
que estic vivint
de lloguer
en aquella vivenda
i aquí clar
es produïa una problemàtica
primer perquè a vegades
es desconeixia
el transmetre
el vendre
aquella finca
aquell immoble
es desconeixia
que hi hagués algú
dintre
perquè s'havia adquirit
per herència
i després feina rai
perquè
si es ven
una finca
o no es ven
és igual
per poder
desnonar
o treure
amb una gent
que està vivint
allí de lloguer
i ho poden demostrar
se la té que desnonar
desahuciar
en castellà
i feina rai
feina rai
perquè clar
tenen tot el dret
a viure allí dintre
vull dir
no és que pretengui
que se'ls desnoni
així per així
però clar
si es vol tenir
aquell local
el que se'n diu
libre vacuo
i expedito
amb l'argot
doncs clar
és complicat
perquè aquella gent
ha anat complint
amb el contacte lloguer
i possiblement
s'hagi convertit
en un contracte indefinit
Escolteu una cosa
aquesta nova llei
contemplava aspectes
que ja tenia
les anteriors
que era el tema
de la fiança
la famosa fiança
que després hi ha
qui es queixa
que no es recupera
o si es recupera
Aquesta famosa fiança
que equival
a una mensualitat
de renda
amb les vivendes
i a dues mensualitats
amb els arrendaments
d'ús diferent
En principi
es té que restituir
a l'arrendatari
al final
es diposita
la cambra
de la propietat
almenys així
hauria de ser
em consta que hi ha gent
que no ho fa
però es té que fer
hi ha gent que no ho fa
se la guarda ell
se la guarda
i se la gasta
jo li recomano
a tothom
que legalment
ho faci
i ingressi a la cambra
perquè lògicament
la cambra de la propietat urbana
que és l'ens
on es té que fer
Clar, potser és una bajanada
però si jo llogo un pis
deixo una fiança
amb el lloguer
que estic pagant ara
d'aquí cinc anys
si abandono aquell pis
em donaran
l'import
del lloguer original
Compte
La fiança
La fiança va pujant també
Interessos
Sí, sí, sí, sí, a veure
la fiança
pot estar sotmesa a l'interès
també
Pago 10
La llei em parla d'això
La llei em parla d'això
Bé, a la pràctica
ja us dic jo
que
a veure, jo no sé
això ja és una miqueta
tornarem a utilitzar el terme
que ens agrada molt
la casuística
de cadascú
Parlem d'experiència
ja parlem d'experiència
que és el que és més eloqüent
Jo particularment
és que normalment
veig que es torna
l'import
l'inicial
però l'inicial
Sí, sí
i ja no s'entra discutir
si hi ha o no hi ha interès
que la llei em parla
de tot això
La possibilitat d'haver interès
Jo vaig deixar de fiança 10
i quan marxo
pago un lloguer de 15
em tornen 10
Sí, sí
No, em tornen 15
A més, s'especifica
que són
el valor de les mensualitats
en el moment
que tu contractes
Jo he tingut fa
no ara mateix
però fa potser un temps
un pleit per això
precisament era sobre
reclamació de rendes
i la persona
de l'inquilí
que reclamava
només
reclamava
l'import de l'enfiança
augmentat
amb tots els anys
que havia estat
jugant aquell local
i nosaltres ens vam negar
la sentència d'aquí
d'un jutjat
de primera instància
de Tarragona
va ser que no
que era l'import
íntegre de l'enfiança
perquè era la mensualitats
És que és un dipòsit
realment
un dipòsit que es tenia
aquests temps
Era el d'això
doncs endavant
Ara
com molt bé
diu el Víctor
com moltes altres coses
es pot pactar
mira
és que jo vull
que introdueixis
aquesta clàusula
si és una clàusula
acceptada
i que no transgradeix
el que és l'ordre públic
ni diguéssim
la legalitat
en els seus aspectes bàsics
doncs
es pot signar perfectament
Jo he sentit
parlar d'algun cas
que no s'ha tornat
aquesta fiança
Sí
i tant
i tant
i a vegades compensa
a vegades el que es fa
mira
el Javi m'ha tret
la paraula
a vegades estan compensacions
No pagaré l'últim mes
perquè no em tornant la fiança
doncs jo no pago l'últim mes
La llei del talió
Aquestes coses creen
situacions
Anem a veure
amb la nostra professió
els advocats
acostumem a dir
que la famosa llei del talió
l'ull per ull
dent per dent
ojo por ojo
diente por diente
no es té que aplicar
és el que acabes de comentar
Iolanda
Escolta'm
no et pago
les dues últimes mensualitats
no et pago
les dues últimes mensualitats
perquè tens la fiança
si no hi ha un consentiment
recíproc
es tenen que pagar
les últimes mensualitats
i després reclamar
que et tornin la fiança
Això és
mira
un altre exemple
Et surt més car
el procés
que aquella fiança
que t'han de tornar
Víctor
la realitat és aquesta o no
Sí
sí
però
és que si apliques
la llei del talió
pots tenir problemes
i no ho recomano
Mireu
Perdoneu que posi un petit exemple
vinculat amb el tema de rendaments
que crec que és més pràctic
i exemplificatiu
el fet de posar exemples
Un
en principi
diu la llei
com a drets
i obligacions de les parts
en aquest cas del propietari
que està obligat
a mantenir la casa
en condicions
Bé
Resulta que
un senyor
ha firmat un contacte de lloguer
i al cap de 3 o 4 o 5 mesos
li surten unes humitats
o li surt una escletxa
o hi ha un desperfecte a casa
i
ell reclama el propietari
i moltes vegades
es troben que el propietari
no li fa cas
o diu que allò no és qüestió d'ell
o etcètera
L'expressió
o la pregunta
que ens fa molt de vegades
Puc deixar de pagar el lloguer
perquè tinc un problema
que he de reclamar?
Mai
Diposite'l al jutjat
Mai
Bé
La manera de fer-ho
us reservo perquè ens vinguin a veure
que si no
donarem la solució total i absoluta
però
com que no sabem
a quina finestreta hem d'anar
us vindran a veure igual
Es diposita judicialment
es consigna
hi ha un procediment
de consignació de rendes
etcètera
Ja la de Iolanda ja ho diu molt bé
sap més dret que potser nosaltres
Ja la Iolanda
El que vosaltres expliqueu
La Iolanda després de tants programes
ja s'ha posat
bé i tant
Bé
no
però la qüestió és que
a veure
la llei
seria un ús
de la llei del talió
és a dir
jo
tinc un desperfecte
no pago la renda
doncs bé
el mateix amb la fiança
és a dir
no es pot
pretendre legalment
amb la llei a la mà
cadascú que faci el que vulgui
com tu molt bé deies
costa més el procediment judicial
costa més
una sèrie de qüestions
tu has de consignar una renda
posar-la a disposició
del rendador
del propietari
això no agrada
perquè tinc un desperfecte
etcètera
etcètera
clar
escolti
sí
però jo com a advocat
o en Javi com a advocat
li direm que no faci ús
de la justícia
per la seva mà
Sí aviam
no ens enganyem
realment
la llei aquesta
del talió
que deies tu
no l'hem d'aplicar
en aquests termes
entre altres coses
perquè després ens podem trobar
que la pilota es faci molt grossa
i acabaríem amb lesions
com abans comentàvem el Javi
un tema econòmic
d'una mensualitat
d'X euros
acaba abufetada
si em permeteu l'expressió
i fem la pilota molt grossa
el que passa
que de vegades
és això
que dius
home
entrar també
en determinats
processos judicials
per una quantia
tan petita
dius
home
i perdoneu
que això
no estic
arruïnant-vos
ni de bon tros
la vostra professió
si ens poguéssim
entendre per aquestes petites coses
sense necessitat d'anar
això ja seria l'idea
els advocats
em consta que sempre
intentem conciliar
i no es deixar sense feina
per favor
però a veure
jo vull que s'entengui
que els advocats
en principi
sempre utilitzem
un to conciliador
d'arribar a acords
extrajudicials
que en diem
amb l'argot
hi ha una dita
allò més val
Javi
diga-la tu mateix
sí
això ja també m'ho sabia
és ser millor
el pitjor acord
que el millor dels pleids
diem entre nosaltres
a veure
són dites
però sí
podria tindre
no no
jo crec que realment
és una dita
que s'ajusta molt bé
és la pràctica
i reconec
que sí
no pagar el lloguer
fora una causa
perquè ens fessin fora
d'un pis
seria una causa
però n'hi ha més
rotundament sí
és una de les causes
més sagrades
però un
és fàcil
treure una persona
que no et paga el lloguer
de casa teva
fàcil
o sigui
un dia per l'altre
d'un mes per l'altre
no
has d'acudir
amb tot això
que està parlant
el que està clar
és que
si no et paguen
voluntàriament
has de recórrer
a un procediment judicial
i molt breument
és un procediment judicial
que segueix
pel tràmit
de l'actual
judici verbal
que és el judici
més ràpid
segons la nova llei
d'enjoigament civil
això sí
hi ha dos o tres
problemes
o consideracions
primer
què pot durar
un judici verbal
la durada
és incalculable
depèn del funcionament
dels jutjats
mentre aquelles persones
estan al pis
sense pagar
no
mentrestant
imaginem que no paguen
i segueixen al pis
avui deixen de pagar
un, dos, tres, quatre mesos
i jo com a propietari
inicio un procés
se'ls comunica
que tenen que venir
al jutjat
poden vindre o no vindre
i si ells no se venen a pagar
vista de judici
la casuística
que diu Víctor
sentència
i llavors potser
el més dificultós
si és que no hi ha
algun motiu
d'oposició justificable
per part dels
arrendataris
és executar
aquella sentència
fan falta uns terminis
per fer
per comunicar
o per demanar
l'execució
d'aquella sentència
de desnonament
i llavors
fer efectiu
el que se'n diu
el llançament
quant dura aquest procediment
dona
dura bastant
dura
4, 5, 6 mesos
pot durar perfectament
com a mínim
un procediment
de desnonament
amb la particularitat
que
si et deuen
uns calés
uns diners
de rendes
tu ets el propietari
difícilment
amb aquell procediment
bueno
si és aquell procediment
pelat
és de desnonament
pelat
no pots
executar
no pots fer efectiva
el cobrament
d'aquelles quantitats
es té que posar
o un plet a part
o intentar fer
un plet conjunt
que llavors complica
i encara dilata més
el temps
però
que sàpiga
que quan es posa
un desaussi
un desnonament
es demana
que el local
quedi
com he dit abans
libre, vacua i expedit
o sigui
que es tregui
amb aquella gent
d'allà dintre
i si es vol
fer efectiu
el cobrament
és a dir
algun embarc
sobre les rentes
es té que anar
normalment
depèn del cas
s'aconsella
anar amb un procediment a part
i encara costa
una miqueta més de temps
insisteixo
intentar cobrar
si és que són solvent
tot això ja ho volíem
jo no vull donar
idees
males idees
però
això que expliques
em fa pensar
que jo puc anar
visquent de pis en pis
sense gastar-me un duro
i no vull donar idees
doncs podria ser
que si
si t'ho montes bé
perdó
consti que ha sigut
la ialanta
no no no
perquè això
es amplifica
no hauria de ser
no hauria de ser
i afortunadament
la gent
paga el seu lloguer
però
imagino que es poden
donar casos
que justament
per la seva singularitat
fa que parlem
no perquè sigui
la Generalitat
ni de bon tros
d'aquests casos
jo crec que precisament
en ciutats petites
com aquestes
doncs
potser és més difícil
tenim un organisme
que és aquest de la
cambra
de la propietat urbana
que té
les seves informacions
de qui fa
i deixa de fer
ara bé
hi ha com una llista negra
diguem-ne
no ho sé
no ho sabem
no ho crec
però almenys ens coneixem
ara no és obligatori
el Javi diu
ja ens coneixem
ens coneixem tots
ens coneixem tots
en aquesta ciutat
no fa falta rellistre
si anem al carrer
i ja sabem qui paga
i no paga
és terrible
Javi
això és horrorós
això és horrorós
això és horrorós
això és horrorós
no però la cambra
pot tindre la seva informació
suposo que la gent
que és propietària
i ioga pisos
doncs més o menys
s'informarà
però en ciutats diferents
i si vas canviant
de lloc
doncs potser
parlem de gent decent
hi ha alguna altra causa
per la qual
ens puguin fer fora d'un pis
si el nostre comportament
és correcte
paguem religiosament
allò típic
que el propietari
té un fin cascàs
allò que es parla
tantes vegades
per quines raons
es poden fer fora
si el nostre comportament
doncs és impecable
n'hi ha una
insisteixo
depèn del que
com ha dit molt bé
abans la companya Lourdes
que ha tingut que usentar
ja ha marxat
jo havíem dit
que havia de marxar corrects
no li hem dit ni adeu
cobre
però bueno
a veure
independentment
de què es pacta
o sigui
si és que no es pacta
millor dit
amb una millor expressió
per exemple
per posar una qüestió
a títol d'exemple
és molt freqüent
en un contracte
d'arrendament d'ús
distint
de local de negoci
entre cometes
que es vulgui fer
lògicament
obres
per acondicionar
aquell local
també es pot fer
amb una vivenda
però és molt freqüent
què succeeix
tu no pots
sense permís
express
hauria de ser
per escrit
del propietari
arrendador
efectuar obres
com a mínim
obres que alterin
l'estructura
d'aquell immoble
llavors ve la pregunta
del Millón
què són obres
que alterin
aquella estructura
què són simples
obres de millora
què no són
obres de millora
subjectiu
i totalment
casuístic
hem d'anar
a la jurisprudència
el que diguin
els tribunals
de cas per cas
per exemple
si jo poso
unes rajoles
damunt
del paviment
que hi havia abans
són o no són
obres de millora
si jo poso
un falsostre
són o no són
obres de millora
si jo
poso calefacció
per exemple
poso l'aire condicionat
si jo faig
un forat de terra
per connectar
a un altre lloc
si jo poso
una sèrie de qüestions
fins i tot
per exemple
els bars
la barra del bar
és o no és
clar
llavors
quin criteri
s'acostuma a seguir
molt en general
si es pot deixar
el local
amb les mateixes condicions
que estava
no haurien de ser
però clar
lo de les rajoles
me direu
es poden arrencar
però
possiblement no quedi
el terra com
el terra original
bé
és a dir
que hi ha coses
que no es poden fer
si no es pacten
per escrit
el contracte
o no es demanen
en permís express
i consentiment
de l'arrenador
llavors
abans d'afirmar res
val la pena
per l'escolti
jo vull fer això
doncs no
doncs no m'ho quedo
si no hi ha permís express
i es fa
algun tipus d'alteració
de la configuració
de l'immoble
de la finca
és motiu
en poden fer fora
sí sí
de rescisió
o resolució
del contracte
després una mica
així a correcuita
també hi ha
la possibilitat
de fer fora
l'inquilí
estem parlant ara
des de la part
del propietari
quan tu tens constància
que aquest inquilí
en vivenda
porta més de sis mesos
si no recordo malament
de la llei
sense viure allà
efectivament
a més a més
de manera continuada
de manera continuada
de manera continuada
moltes vegades
aquesta gent
que està en aquesta situació
professional
el que fa és especificar-ho
escolti
és que jo passo
llargues temporades
però això també pot ser
després també
és a dir
si tu te deixes el pis buit
ni que paguis el lloguer
pot ser una causa
perquè
residengin el contracte
podria ser
podria ser
potser al propietari
no li interessa
tindre tancat
un pis
perquè es pot fer malbé
clar
tot el que comporta
viure
pot portar una destrucció
però també pot portar
un manteniment
i si no pots accedir-hi
per qualsevol cosa
perquè hem de tindre en compte
que un propietari
en el moment que jo
ja no pot entrar
sense permís
de l'inquilí
en aquella casa
això és important
que ho diguis
molt important
per molt propietari
que sigui
no pot entrar
així com així
i es podria fer malbé
i llavors
clar
no pot interessar
també moltes vegades
ens trobem
que
bueno
que hi ha gent
que
per qualsevol cosa
està incomplint
hi ha algunes parts
del que et contracta
o se li acaba el temps
i bueno
i l'inquilí
vol seguir vivint allà
llavors
els advocats
que això
bueno
s'agafen
en el que s'estableix
en la llei
de rendements urbans
troben que aquella persona
té més cases
ja sigui de propietat
o té més cases
llogades
en la mateixa ciutat
en el mateix terme municipal
això és una de les coses
que pot ajudar
el propietari
a desnonar
aquella persona
si no té cap casa
no es pot fer valdre
aquesta clàusula
no és una clàusula
és un precepte
de la llei
de rendements urbans
però en el cas
que tu puguis esbrinar
mitjançant
el registre de la propietat
mitjançant
la cambra de la propietat
que aquella persona
té més vivendes
en aquell municipi
entén que allò
ho podries al·legar
i a més
el podries posar
a més a més
li ha acabat la durada
del contracte
per exemple
i aquest senyor
ja no se pot estar així
perquè no pot al·legar
que no tingui
una altra casa
on viure
tenim constància
i ho aportes
que hi ha certificats
d'aquesta persona
hi ha tot un llistat
que està reflexat
en la llei
i que jo recomano
als clients
que si es veuen
en aquestes situacions
preguntin a un advocat
com el Víctor Roca
o el Xavier Terrell
per exemple
no
volia
comentar
simplement
que la llei
quan parla
de vivenda
parla
ja per definició
amb els primers articles
de rendaments
de vivenda
és el que feia esment
el Javi
parla
de caràcter
o t'hi dona un caire
de permanència
o d'habitualitat
no?
de que sigui
vivenda habitual
o permanent
què passa?
que òbviament
si lloguem aquell contracte
amb un destí o finalitat
i no l'estem
a complir
pot acabar
resultant
sent un motiu
de resolució
per part
del propietari
i una última cosa
sembla que sigui
només el propietari
el que tingui
causes
i motius
de resolució
a veure
també pot haver-ne
per part
de l'arrendatari
de l'inquilino
en qualsevol
cas
d'incompliment
d'alguna de les condicions
essencials del contracte
així molt general
ens fan una consulta
a través del telèfon
i és que
si tu tens
un pis
em diuen
des del control
si tu tens un pis
i vols
rellogar una habitació
ho pots fer?
no està prohibit
això
en tot moment
el que tindries que fer
és demanar permís
però això podria ser
un cas per exemple
dels joves estudiants
que comparteixen pis
segons com
això no està prohibit
però en tot moment
has de tindre
en comunicació
ell has de comunicar
al propietari
el propietari
dient que faràs això
i bueno
el que sí que es pot fer
una vegada
una vegada
tu signes el contracte
és que el propietari
t'ho prohibeixi
però si no hi ha cap clàusula
tu ho pots fer
i ho rellogues
i bueno
tenim constància
de què passa actualment
i sempre
bueno
sempre no
però segons
ja veieu
que no es pot
contestar
taxativament
perquè és una pregunta
molt genèrica
però a veure
segons com sigui
la relació
amb el propietari
etcètera
perquè clar
podem parlar
d'una situació
que sigui
una relació
que sigui
estupenda
pot ser convenient
comunicar-ho
amb el propietari
fins i tot
comunicar-ho
per escrit
perquè
el que sentiu
el superriendo
el superrendament
inconsentit
pot acabar sent
un motiu
de resolució
de contracte
per part del propietari
com vostès
com vostès
poden imaginar
hem passat
una mica
de puntetes
hem explicat
alguns aspectes
molt generals
de la llei
de rendaments
urbans
jo crec que
fonamentalment
perquè tots
ens adonem
que no és tan fàcil
com anar a l'estanc
comprar un contracte
i posar el nom
del propietari
del llogater
important
tenir primer
les coses clares
parlar
amb l'altra part
les dues parts
parlar
posar-se d'acord
i aquest acord
plasmaro en un document
amb una sèrie de persones
que ens orientin
que aquest document
està formalitzat
conforme s'aplica la llei
d'aquesta manera
no tindrem mai problemes
la prevenció
i l'assessorament previ
insistim
que pot ser
una solució
per evitar
tot tipus
de contingència
i problema
perquè llavors
és pitjor el remei
que la malaltia
exactament
i amb qualsevol advocat
que abans ha quedat
una mica malament
fem publicitat
només dels pressupostes
ens coneixem fa temps
Javi
per favor
que ens coneixem fa temps
en aquest programa
i els oients
també us coneixen
a tots dos
moltíssimes gràcies
per venir
Víctor Roca
Javier Terres
fins la propera setmana
gràcies a vosaltres
gràcies a vosaltres
Gràcies