Aquests dies se'n recordaran que els parlàvem
que els pisos de segona mà a la província de Tarragona
s'han apuixat un 25% en un any.
Les xifres superen 6 punts, la mitjana espanyola,
i en 3, la catalana.
En volem parlar d'aquestes dades i volem fer-ho en conversa
amb qui les donava a conèixer, són concretament
aterracions immobiliàries, a TINSA,
en parlem amb el director territorial de Catalunya,
amb Guillermo Esteban. Guillermo, bon dia.
Hola, molt bon dia, com estem?
Molt bé, per ser dimarts i bé està el mes d'agost,
podríem estar, suposo que millor, però en qualsevol cas,
podíem estar molt millor que treballant.
Tot arribarà, que diuen, no?
I tant que sí, i tant que sí.
Com és aquest d'agost, Guillermo, que a Tarragona,
concretament, a la Polícia de Tarragona,
s'apugin un 25% els preus dels pisos de segona mà?
A veure, Emma, hi ha una explicació,
si una mica voté pronto,
i és que dels factors que estan creant la demanda,
hi ha un que pesa molt, que és el turisme estranger,
el turisme que ve del nord.
Clar, i aquest tipus de turisme tira molt
el que és tot el arco mediterrani.
I llavors Tarragona és un puntal en aquest aspecte.
És a dir, jo suposo que hi ha molta, molta vivenda
que es ve per estranger,
i que això motiva que Tarragona estigui pujant més que a la mitjana.
Sobre el preu de la vivenda s'ha parlat moltíssim,
és un tema habitual, podríem dir que de debat, en tertúlies.
De vegades es diu que si baixarà, que si no baixarà,
sempre hi ha certa incertesa al voltant d'això.
I la realitat, però, és que no només no baixen els preus,
sinó que, a més a més,
cada cop augmenten més el nombre de persones que tenen hipoteques.
Sí, sí, jo diria que l'anàlisi que es fa
dels resultats del primer trimestre
és que continuem exactament igual que el trimestre anterior
o que l'altre o que l'altre.
És a dir, amb una pujada que no s'atura,
la gent hipotecant-se,
i en principi sense símptomes
que això es pugui refredar una mica.
I sí, sí, és cert,
cada vegada hi ha més gent que s'hipoteca,
lògicament, vull dir,
perquè tenir estalvis per comprar una vivenda avui
és pràcticament impossible,
i la gent no li queda més remeca
i potser a casa, afortunadament,
així com la vivenda està,
amb uns preus absolutament inassequibles,
les hipoteques estan absolutament inassequibles.
Jo diria que mai de la vida
han tingut unes hipoteques com les que tenim ara.
D'aquestes dades que van donar a conèixer
a través d'aquest estudi,
que fan referència concretament a la provincia de Tarragona,
però són dades més generals.
Parleu també, per exemple,
en altres províncies,
com ara Barcelona, Girona o Lleida,
la situació no s'ha pujat tant com a Tarragona,
però també la tendència és que els pisos
baixin a l'alça, no, els preus?
Sí, a veure,
el que passa és que ja fer previsions a futur,
jo diria que ja ningú ho fa.
Per què?
Perquè ens hem equivocat ja tots,
tantes vegades fent previsions,
jo diria que des de fa ja dos o tres anys
tothom està dient,
aquest any es refredarà,
aquest any deixaran de pujar,
i passa un trimestre,
passa un trimestre,
passa un altre trimestre,
i veiem que els preus pugen i pugen i pugen,
i això de moment no s'atura.
Evidentment que en algun moment
es tindrà que aturar,
en el moment que els preus
ja no siguin assequibles per la gent,
que ja no es pugui comprar,
en aquell moment es tindrà que començar a aturar.
Sens dubte, per analitzar-ho,
faria falta parlar i abordar diferents sectors,
perquè no és tan sols un sector,
només el que ja ha implicat,
en el que la vivenda segona mà
s'apuixi o no s'apuixi.
Aquest estudi que hem fet des de TINSA,
Transaccions Immobiliàries,
evidencia algun fet que diguis,
bé, és molt diferent, per exemple,
la vivenda segona mà a la vivenda nova,
hi ha alguna diferència entre l'una i l'altra?
A veure, home,
jo diria que són camins paral·lels.
L'únic que passa és que nosaltres a l'estudi
ho fem sempre en base a la vivenda de segona mà,
perquè és una estadística molt més fiable
que la vivenda de primera mà.
La vivenda de primera mà,
a vegades et trobes que,
inclús surten que en una població
és més barata la primera mà que la segona,
el qual és tècnicament impossible.
Què és el que passa?
Que l'estadística de primera mà falla.
perquè agafem, per exemple,
el cas d'Inclús de Tarragona mateix.
Home, hi ha zones al centre,
que és el més car,
que ja no hi ha oferta de primera mà.
I, en canvi,
la primera mà es fa a les rodalies.
Clar, quan fas la mitjana,
pot sortir que la vivenda de primera mà
sigui més basata que la segona mà.
Però això, diguem-ne,
és simplement per un...
és fruit d'una distorsió de l'estadística.
La vivenda de primera mà i la de segona mà
normalment van paral·leles.
En èpoques, com ara,
de gran creixement de preus,
la vivenda de la segona mà
es va apropant a la primera mà
perquè a la primera mà hi ha poca.
I en moments, diguem-ne,
de vaques flaques,
quan els preus es congelen
o quan estan una mica més estancats,
llavors, la segona mà
es torna a distanciar de la primera.
O sigui, va fent aquest com a vaivent,
com aquest efecte goma
que diuen els ciclistes.
No, m'apropo i m'allunyo,
m'apropo i m'allunyo.
Però mai sempre se n'ha sobrepassat
l'ahir dintre d'uns límits raonables.
Però bé, això són camins
quasi, quasi paral·lels.
Sempre que es parla del preu
de la vivenda,
ja sigui de segona mà
o sigui de vivenda de nova planta,
sempre s'acostuma a dir,
i més encara de com està
la situació d'avui en dia,
s'acostuma a dir que
els preus estan molt inflats,
que una cosa és el cost de l'habitatge
i l'altra és el preu que es demana
o que es fa pagar,
que això és una qüestió d'oferta i demanda.
Vostès que es dediquen
a fer-te sessions immobiliàries,
veuen veritat que hi ha
una gran diferència
entre el preu de l'habitatge
i el que es demana per un habitatge?
No, no, no, no.
A veure, jo diria que qui diu això
normalment és gent
que no és del sector.
És a dir,
el preu de mercat,
això t'ho marca la demanda,
d'acord?
Per tant,
les vivendes es venen
al preu més car
que es poden vendre,
com qualsevol altre tipus de producte.
Qualsevol tipus de producte,
qui ho fa,
intenta vendre-ho
el més car que pot,
sense que això afecti
el número de ventes,
d'acord?
Llavors,
què és el que passa?
Com més cara està la vivenda,
el propietari del sol
més puja el preu del sol
perquè diu,
home,
tu que aquí pots vendre
la vivenda molt cara,
jo et vendré el solar meu
molt car,
perquè ho puc fer
i tu ho pots pagar.
És a dir,
els costos que té un promotor
per vendre una vivenda
són espectacularment alts,
molt alts.
Inclús el benefici
que avui dia es planteja
en els promotors
quan fan una operació
són beneficis molt petits,
molt reduïts,
en referència
amb els costos que tenen.
El que passa és que
si després la vivenda
continua pujant de preu,
al final poden tenir
un gran benefici,
però perquè la vivenda
durant aquest any,
dos anys que dura
la promoció immobiliària
puja molt de preu,
però si no,
realment s'estan plantejant
operacions immobiliàries,
quasi,
quasi,
quasi a costa algunes,
quasi.
Jo diria que no,
la pregunta de ser
una cosa és el que costa
i una altra cosa
és el que es paga
per mercat,
no és correcta.
Costa molt avui dia,
costa molts diners,
s'ha de fer una gran inversió
per fer una promoció immobiliària
i poder vendre-la.
Guillermo Esteban,
una qüestió,
què és el que es té en compte
a l'hora de tassar
un pis de segona mà?
Sí, a veure,
per taxar hi ha diversos mètodes,
de taxació,
per tot el que és taxar
vivenda de segona mà
i també vivenda de primera mà,
el que es fa servir normalment
és el que es coneix
com método de comparació,
és a dir,
es fa un estudi de mercat
o ja es disposa d'ell
o es té que fer
i s'intenta comparar
aquella vivenda de segona mà
amb ofertes
o amb compraventes
que s'han fet
a l'entorn pròxim,
no?
I en base
amb aquesta oferta
i amb aquestes compraventes
es dedueix
el preu
que té que tenir
aquella vivenda
com preu més probable
de mercat,
és a dir,
el valor de mercat
d'una vivenda
que el valor més probable
o el preu més probable
en el que es podria vendre
en cas que es vengués.
Doncs, bueno,
sempre es fa
per comparació
amb el que hi ha.
De tota manera,
seria, doncs,
el pas previ
quan un vol comprar-se,
per exemple,
l'habitatge
a segona mà,
la taxació és el pas previ
a demanar la hipoteca,
diguem-ne, no?
I en funció del valor taxat
la hipoteca serà
més o menys gruixuda,
així?
Així és.
I per tant,
com més gran,
millor o no?
O no és directament proporcional?
Com més gran,
el valor de taxació.
El valor de taxació.
Home, a veure.
Depèn.
Sí, aquí hi ha dues coses,
és a dir,
quan més alt taxa,
i ojo,
i de tots
s'ha sabut que
hi ha societats,
doncs,
que taxen una mica més alt
del que es tindria que taxar,
doncs, bueno,
sí que és cert
que es facilita
la compra-venta,
però per una altra banda,
això és un arma
de doble fil,
perquè estàs enganyant
a l'entitat financera
i li estàs donant
com valor
de la seva garantia
un valor
que la seva garantia
no té.
És a dir,
una entitat financera
que et dona una hipoteca
sobre un immoble
vol saber
el que realment val
aquell immoble
per si un dia
s'ho té que adjudicar
perquè el sol·licitant
de la hipoteca
no paga.
Clar,
si tu li has dit
que valia més
per afavorir
aquella hipoteca,
el dia que ho he de vendre
lògicament,
doncs ve la reclamació
i em vas dir
que això valia tant
i ara ningú
em paga
aquella xifra
que tu em vas dir.
És a dir,
la política
no està sempre,
sempre ha sigut
la de taxar
el que les coses
realment valen
en el moment
que fas la taxació.
Hi ha altres societats
que tenen altra política?
Doncs és possible,
és possible.
Ens ho diu
Guillermo Esteban,
una persona que hi entenem,
és director territorial
de Catalunya
de Tinsa,
que han fet un estudi
que determina,
com comentàvem al començament,
que els pisos de Segona Mata,
Raon o la província
han puxat un 25% en un any
i que en aquest mateix període
el volum d'hipoteques
ha augmentat també
d'un 24%
respecte a l'any passat.
Reiterant el que dèiem
al començament,
malgrat tot,
o sigui,
malgrat que tothom es queixa
que és impossible
a comparar-se una vivenda
ràticament,
sobretot la gent jove,
malgrat tot,
la gent continua hipotecant-se.
Reiterem el que dèiem
al començament.
Sí,
bueno,
és que,
a veure,
jo recordo unes declaracions
d'un ministre del Govern
anterior que va dir
que la vivenda no era cara
i la prova és que es venien totes,
no?
Això va quedar molt rebombori,
perquè jo diria
que ni políticament
això és correcte dir això,
però,
ara,
no deixa de ser tècnicament correcte,
és a dir,
si tot el que s'està construint
s'està venent
i a més s'està venent
encara
amb una velocitat
molt bona,
amb un ritme de ventes
molt bo,
és que,
a veure,
és molt fort dir-ho,
però és que encara
no està prou cara la vivenda.
No sé si m'explico,
és a dir,
la demanda que hi ha
és molt més alta
que l'oferta que hi ha.
Per tant,
encara queda recorreguda
la pujada de preus.
És d'ho dir-ho,
jo sé que hi haurà gent
que diu aquest home,
però és que és la realitat,
és a dir,
encara els preus
poden pujar més
perquè no hi ha símptomes
que la demanda
estigui deixant de ser solvent
per comprar la vivenda.
I a més,
també hem de tenir en compte
una altra cosa,
que la pujada de preus
de la vivenda
aquests anys
s'està compensant
per la facilitat hipotecària
que hi ha.
no solament ja
en quant a tipus,
que ja estan molt baixos
i que ja pràcticament
no poden baixar més,
però sí,
per exemple,
en plaços.
Hem passat de les hipoteques
a 20-25 anys
i ja estem en 30-40 anys
en algunes entitats
que s'estan donant
les hipoteques.
Això fa que la quota
que tu tens que pagar
per cada millor
que demanes
cada vegada és més baixa.
Per tant,
tu pots demanar
més milions
amb un mateix esforç econòmic.
Tu pots pagar
tantos euros
al mes dos.
A mesura que vas augmentant
el plaç,
pots demanar
més milions d'euros
per comprar la vivenda.
la fila, això no?
En certa manera,
perquè, esclar,
a vegades pot succeir,
per exemple,
que també les hipoteques
passin de pares a fills,
no?
Bé,
l'altre dia vaig estar jo
en un seminari
i el ponent va dir una cosa
i a mi se'm va quedar.
Va comentar,
diu,
bueno,
és que jo no estic disposat
que els meus fills
heredin solament
el meu patrimoni,
que heredin també
les meves deutes.
S'està molt bé,
jo compro un pis
a 40-50 anys
i el dia que això
ho hereden els meus fills,
els hi quedarà
una part hipoteca
per pagar,
bueno,
però sí que hi quedarà
un pis
que si han continuat
pujant els preus
com estan pujant,
bueno,
doncs hi ha un patrimoni
espectacular.
No sé si m'explico,
compensa les obres, eh?
Perfecte, perfectament.
Guillermo Esteban,
doncs hem fet
algunes reflexions
al voltant del preu
del pis
i dels pisos,
vaja,
i per el que ens ha dit,
deduïm
que això
continuarà a l'alça.
A veure,
la vivenda
mai ha baixat de preu,
jo diria que
inclús als anys
93, 94, 95,
que van ser
un anys
molt dolents
per la vivenda,
pel sector immobiliari,
els preus van estar
més o menys
el que,
és a dir,
empresetes nominades
es van quedar
estables,
pujaven el que pujava
la inflació
i aquí es van quedar,
però mai baixa de preu.
Com a mínim,
l'IPCI una mica més
sempre va pujant
i si agafem períodos
una mica més llargs,
no ja de 2, 3 anys,
sinó de 10, 12 anys,
sempre puja.
Per tant,
la vivenda
sempre anirà pujant.
Esperem
i confiem
que amb el ritme
que està pujant ara,
home,
ho decidirà fer aviat
perquè no és bo,
saps?
Tot el que jo he dit
no va en contra
de manifestar
que no és bo
que puxi
tant de la vivenda
tan ràpid
i tan de prisa
i d'una manera
tan intensa.
Seria bo que això
es controlés una mica
i poder estar
una mica més tranquil
amb les pujades
de preu de la vivenda
que són realment espectaculars.
Cada vegada
que surt una roda de premsa
que donem
és notícia de primera plana
i això no és bo.
No tindria que ser
notícia de primera plana,
tindria que ser
un requadre petit o net
o la vivenda ha pujat
un 7%,
un 6%.
I això tothom ho entendria
però clar,
aquestes xifres
realment angoixen a la gent
i a la gent jove més,
jo xicament.
Estem parlant del 25%
aquí a Tarragona
a seguida de prop
de Girona
que amb un creixement
del 23%,
Barcelona amb un 22%
i bastant més distància
a Lleida
que té un creixement
d'un 16%.
En fi, són dades
que com vostè deia
van ocupar portades
als diaris
i que ben segur
s'han continuat parlant.
Guillermo Esteban,
gràcies per explicar-nos-ho
i fins aviat.
A vosaltres,
ha sigut un plaer.
Vostè farà vacances?
Ho intentarem,
sí, sí, sí.
La setmana que ve ja,
si Déu vol,
doncs ha de començar amb vacances.
Doncs que vagi molt bé,
que aprovin les vacances.
Moltíssimes gràcies.
Fins aviat.
Déu.