Com cada dimarts ja recuperada la normalitat aquí al matí de Tarragona Ràdio,
tradicionalment dediquem un espai a conèixer alguns aspectes
relacionats amb el món de les lleis, de l'administració de justícia.
És un espai que fem en col·laboració amb el grup de joves del Col·legi d'Advocats de Tarragona.
Saludem Javi a Terres, bon dia Javi.
Bon dia.
Benvingut de tornada ja, després ja a la normalitat més absoluta.
I justament parlem d'un tema molt normal o molt corrent,
o podríem dir-ho d'una manera més formal, amb molt d'interès.
Perquè parlem dels habitatges i parlem d'aquella normativa,
d'aquells aspectes de la legislació,
que ens parlen dels drets que tenim quan adquirim un habitatge
i aquest, posteriorment a la compra, presenta alguns defectes.
Sí, efectivament.
Parlem en concret d'una llei que es va provar fa uns anys,
que ha vingut a regular tot això,
que no és que abans no ho estigués,
sinó que està d'una manera més difuminada,
que és la famosa llei d'ordenació de l'edificació.
Aquesta llei d'ordenació de l'edificació
ve a regular aquells edificis que tenen una edat de 10 anys,
que han sigut recentment comprats per qualsevol persona,
i que pràcticament en el moment de comprar-los o al cap d'uns anys,
que ja veurem en quin temps i en quina durada,
presenten una sèrie de defectes, de vicis
o inclús deficiències constructives importants.
La llei especifica aquests aspectes?
És a dir, especifica que dins d'aquesta ordenació
una rajola, un sanitari, una humitat...
És a dir, ho especifica exactament
o després es presta molt a la interpretació?
Perquè, clar, ja sabem que la llei està molt bé,
tinc un defecte, el pis que m'han construït ho denuncio,
m'ho arreglen, tot és perfecte, no ho va tan bé així, no?
El que fa és una consideració o una especificació de caràcter general.
És a dir, el que fa és distingir els tipus de vicis,
de defectes, d'eficiències que pugui tindre aquella edificació,
en el que es nomenen defectes d'execució,
defectes d'habitabilitat i després, potser els més importants
o transcendents, que són els vicis estructurals, no?
Els d'execució, aquí podíem entendre.
Els vicis d'execució són aquells que, per exemple,
podríem trobar a l'hora de veure que una rajola ha sigut mal posada,
que algun tipus de moble d'obra no està encaixat.
No sé, ara penso, el marbre de la cuina és tort.
Exactament.
Això jo ho puc dir que...
Un defecte d'execució.
I m'ho han d'arreglar.
Exactament.
Això, aquest tipus de vicis...
M'ho han d'arreglar, si m'ho arreglen o no, ja en parlarem.
De moment m'ho han d'arreglar, ja veurem.
És per allò que sorgeix aquesta normativa, no?
Per exemple, també, potser, un guix mal posat,
un rodapéu, també, que no compleix amb el que és l'alineació.
Totes aquestes sèries de coses són treballs d'execució,
és a dir, que els operaris aquells, els que s'hi han carregat la feina,
o bé les decisions d'aquell promotor d'aquella casa
que ha volgut fer aquella comunitat,
no han arribat o com tindrien carregat.
Després, estén en els habitants.
Però és habitual, ja, vi, trobar-se amb aquests problemes.
Molt, que estus molts.
No estem parlant de coses extraordinàries.
Crec que estem parlant d'un percentatge molt alt.
Estem parlant que tots, quan ens hem comprat un pis,
és allò de... el pis perfecte no existeix.
O, com a mínim, la majoria de persones no els coneixem.
La veritat és que nosaltres, que una mica som observadors,
donat que molta gent acudeix als nostres gabinets,
doncs ens adonem que molt, molt.
La construcció avui en dia en el nostre país,
jo no sé si a nivell d'Europa és exactament així,
crec que no tant,
deixen molt que desitjar,
es construeix d'una manera, sobretot, molt ràpida
i sempre s'intenten reduir uns costos.
Hi ha excepcions, eh?
Sí, per suposat.
Hi ha construccions excel·lents.
Per suposat.
Hi ha excepcions, però la majoria de mortals
sempre ens trobem amb aquests problemes.
No voldria parlar de generalitats,
perquè n'hi ha i, a més a més,
també tinc constància dintre d'aquesta observació
que fem des dels nostres despatxos.
i, a més a més,
no sempre són a causa d'un agent concret de l'edificació,
que, a vegades, són molts aspectes,
perquè aquest és un altre apartat que la llei regula.
Els agents que intervenen en un procediment d'edificació.
I qui és responsable, al final.
Exactament.
Per tant, parlàvem d'efectes d'execució,
que era això del marbre, de la rajola,
el no sé què, tot aquest tipus de coses.
Després tenim un altre apartat.
D'evitabilitat, que es diuen,
que són tot el que podria, per exemple,
la disposició del que són canonades,
del que són serveis, del que són humitats,
del que són coses d'aquesta mena,
que farien difícil el poder entrar a viure en aquella casa.
El que són, per exemple,
el que es diuen les càmeres aquestes d'aire,
que tenen, que no tenen,
tota aquesta qüestió, no?
I amb això respondrien gairebé tots els agents
si durant aquests tres anys s'han produït.
Tres anys, des de la construcció.
Per l'evitabilitat, tres anys.
I després els més importants.
Els més importants, considero,
que són els que poden produir el que es nomena
la ruïna, que deien abans, de l'edifici,
que són els estructurals, els vices estructurals.
Quins són?
Doncs són els de l'estructura de la casa,
com podríem imaginar,
el que són els fonaments,
el subsol, on està aquella casa sentada
o aquell edifici,
que això podria comportar que en aquell pis
doncs potser es tindrien que fer
unes modificacions,
uns endurcaments,
per poder que estigui en peu, no?
O sigui, és un caràcter realment
molt més contundent
de tot el que pot ser contemplat
dintre de la definició d'edificació.
En aquest cas,
aquests tercers,
que són els més greus,
perquè fins i tot es pot posar en perill
la vida de les persones
que habiten aquest immoble,
diguem que són menys habituals.
Jo m'imagino que els més comuns
són els d'execució
i els d'habitabilitat.
Sí,
i també m'agradaria dir
que els altres no...
No, a veure...
Els altres també.
Els altres també n'hi ha,
o almenys s'intenten reclamar,
s'intenten reclamar
perquè realment
una indemnització
a vegades
per un tipus de vicis
no es pot aïllar,
sinó que està relacionada,
no?,
dels diferents agents
que intervenen en una edificació,
que és un promotor,
que podem entendre,
un constructor,
el constructor és, diguéssim,
el que posa els operaris
per fer, doncs,
els envans,
les façanes,
els endamis,
tot això,
després hi ha un aparellador
que també ha anomenat
arquitecte tècnic
i un arquitecte superior.
Diguéssim que aquests són els bàsics,
podria haver-hi
persones intermitges.
Aquesta gent té
totes les seves funcions
o competències
una mica, doncs,
també aconcretades.
Què succeeix?
Que moltes vegades
una directriu d'un aparellador
pot ser reinterpretada
per un operari
i no admessa per un promotor
que és qui té que pagar,
doncs,
jo què sé,
el material sigui aquest
i no sigui un altre
dintre de, per exemple,
un marbre,
una rajola,
una escala
o, potser,
un fonament principal
com pot ser una jasana,
que és estructural
dintre de la casa.
És molt difícil,
a vegades,
a dir això.
Per això,
moltes vegades,
a l'hora de nosaltres
interposar una demanda
contra aquestes persones responsables,
intentem sempre,
que és un dels aspectes,
per si molts oblients
es troben,
tindrà un document tècnic
que ens ho digui.
Perquè és difícil,
és difícil.
La llei no determina
les responsabilitats
de tots els operadors
que estan darrere
de la construcció
d'un immoble?
Sí, sí.
És a dir,
per exemple,
dic jo,
si parlem de problemes estructurals
d'aquest grup més,
vull dir,
assenyalant molt directament
a determinats professionals,
si són d'habitabilitat
o aixecució,
assenyalant uns altres,
o en general
sempre són els mateixos responsables?
A veure,
per a aquest us d'execució,
d'entrada,
només respondrien
d'aquest us d'execució
el que és
l'àmbit del promotor.
No seria l'arquitecte.
No seria l'arquitecte.
Es consideren
de petit detall,
de petita
solució i subsanació,
i per tant
un arquitecte
no respon.
L'arquitecte superior
i l'aparellador
són els que constitueixen
la direcció facultativa
de tot projecte,
perquè això és una altra
de les novetats.
Imagineu-vos avui en dia,
s'exigeix
que hi hagi un projecte.
Vol dir que abans,
potser,
amb moltes edificacions
que es feien
no requeria un projecte,
doncs potser,
possiblement
ens haguéssim entès.
Requereix un projecte.
L'arquitecte
és el responsable
del projecte.
En el tema
de l'habitabilitat,
també?
També,
el que passa
és que aquí hi ha
la intervenció
de l'aparellador,
que és molt important.
L'aparellador
està damunt d'això,
està damunt
de la qualitat
dels materials
que es posen,
que ell ha de determinar,
i ha de comprovar
si són adients o no,
del que són
la seguretat
en tot moment
d'aquell edifici
si es compleix
o no es compleix,
i el que és més o menys
l'execució
de l'obra,
o sigui,
efectes de controlar
cada dia a l'obra
si tot el que hi ha
en el projecte
es va complint.
Si la canonada
s'ha dit
que es posarà
d'un material
que no la posin
d'un altre.
I si no es posa allà,
per quin motiu,
que després
l'arquitecte superior
ha de decidir
si aquella solució
arquitectònica
és adequada.
Llavors,
per als vicis
a aquests estructurals,
realment,
es podria arribar
a demanar
a tothom,
inclús a l'arquitecte superior,
perquè té un calat
molt general,
molt fonamental,
i realment
és el càlcul
dels fonaments.
Està malament fet
o no s'ha tingut en compte
el tipus de terra
que hi havia
o que potser
era una zona
propera a un riu
i això implicava
un reforç dels baixos
per humitats
o per cimentació.
Doncs escolta'm,
l'arquitecte
tindria que veure-ho
per avui, no?
Si fem cas
a la veu del carrer,
que no necessàriament
ha de tenir raó,
o sí,
no ho sé,
com aquell que diu,
tots els pisos
però ningú se'n surt
o poca gent se'n surt
quan es planteja
fer una reclamació.
Què passa?
Doncs que és molt difícil.
Diguem innocent,
però alguna cosa passa, no?
Normalment
la primera reclamació
que es fa
és la persona
que tu ha venut,
que és el promotor.
El promotor s'escuda sempre...
Posem un cas pràctic,
Javi, segur que en trobem,
perquè poc o molt tots
alguna vegada,
ni que sigui una vegada
la vida,
hem comprat un pis
o una casa
i resulta que a l'any
em surten humitats.
Sí.
Surten humitats,
resulta que he posat
allò, un quadre
i en fer el forat
resulta que a la rajola
de la cuina
no hi havia allò
que hem de posar
està directament
sobre el totxo.
Exactament.
Perquè no dic cap barbaritat,
això ho hem comprovat.
Bé, qualsevol persona
que ens escolti
nosaltres mateixos
podem posar.
Jo em trobo
amb dos o tres cosetes
d'aquestes
i reclamo.
És a dir, reclamo
i ja les humitats
tinc...
M'ha canviat el color
perquè ja tinc
les parets de color verd.
Esperança,
del mo,
que va relant allà
a poc a poc
i resulta que no me'n surto.
El primer que jo
recomanaria fer
és sobretot
si ets un veí
d'una comunitat
de propietats
és veure en assemblea
les respectives
juntes
que es comprenen
Si la resta de veïns
tenen els mateixos programes.
Més que res
perquè les reclamacions
d'aquesta mena
són cares.
Es veuran dintre
d'una aventura
bastant cara
i que fins que no arribi
la decisió final
a lo millor judicial,
és a dir,
per part d'un jutge
mitjançant...
I que no necessàriament
ens donarà la raó.
Exactament.
Tenim que reclamar-ho.
Doncs serà un itinerari,
un camí bastant difícil.
Després,
una vegada
en assemblea
veiem que és una cosa
que és bastant comuna
és encarregar
un dictamen
tècnic,
paricial,
si pot ser
per un arquitecte superior
qui és dintre de tots
l'estructura jeràrquica,
tècnica,
el que més potser domina
però també
un aparellador
perquè ens puguin fer
una mena de valoració
no només
dels danys que estan fets
sinó també econòmica
de tot el que costaria
que hi ha reparació.
I posteriorment
enviar-ho a això
mitjançant
uns professionals
jurídics
com podrien ser
uns advocats,
m'ho sento,
fem una mica de propaganda
als diferents
persones
que han intervingut.
Si això no fa cas
que normalment
el que fan
és passar-se a la pilota
perquè un promotor dirà
no,
això és que en el projecte
està malament definit.
No,
això és l'aparellador
que no va fer bé
el seu seguiment.
No,
l'aparellador dirà
no,
això són els operaris
que no van tindre
la cura necessària
a la hora de posar
les rajoles
o bé el guix
d'aquesta paret
que deies
que al posar
el clau es va
doncs no van passar
el reboco
que tenien
i que els havíem especificat.
Com serà una mica
tot això
si és que d'entrada
no es venen
doncs tindrem
que entrar dintre
del que és
una demanda judicial.
És una demanda judicial
que...
Per la via civil.
Per la via civil.
Que no sé
si en alguns casos
arribaria la via penal
segons com anés la cosa.
En principi
per la via civil.
Per la via civil
perquè hi ha una contractació
aquí, no?
Drets civils,
privats,
i per aquí
hi ha uns defectes.
Sí, però imagina
que un d'aquests defectes
causa algun dany
a alguna persona.
Si parlem d'efectes estructurals
ja parlaríem, no?
Llavors tindríem
que anar a altres branques.
Llavors, doncs,
en allà
s'interposarà.
Si tenim molt determinat
els causants
d'aquells vicis
doncs a lo millor
única i exclusivament
demandaríem contra ells
ens podem trobar
moltes vegades
que...
Aquestos que comentaves, no?
Moltes vegades
l'arquitecte superior
no és demandat
perquè són aquestes coses
de petita dimensió
i no és demandat
o al revés.
potser veus
que la tasca
de l'aparellador
ha sigut molt bona
en quant a l'execució
i veus que el que estava
malament calculat
era tot.
L'operari aquell en particular.
Bueno, això depèn de com.
Això ho ha de valorar
l'advocat, no?
Que és que coneix
de les lleis
i que coneix l'abast
i a partir d'aquí
doncs es posa una demanda
on es fa un judici
amb totes les parts interminents.
Tu, com part,
diguéssim actora
i al final
doncs el jutge
doncs dicta una sentència.
Aquesta sentència
què condemnarà?
Condemnarà en tot moment
si són responsables
gent amb el valor
de la reparació
amb el valor
de la reparació
que hagi doncs
pogut causar
doncs totes aquelles obres
i els interessos.
Amb el valor?
Amb el valor.
Per tant, segons com
potser ens costa més el procés
que la reparació
que després ens pagaran?
Home, no,
perquè el procés també
normalment
s'implica també
la condemna en costes.
Tanto amb això
perquè potser
no necessàriament
les condemnes
a vegades no són totals
sinó són parcials.
Llavors les costes
en aquell aspecte
llavors no es paguen.
Però bueno,
és tot un laberint
que els advocats
ja sabem guiar.
I també
el que condemna
i que d'entrada
és com diu la llei
que ha de ser
es condemna
a reparar
a reparar
totes aquelles obres
que succeix habitualment.
Home, és lògic.
Succeix que moltes vegades
la mateixa gent
que visc
aquell operari
o aquell promotor
o aquell constructor
els ha fet l'obra malament
no volen
que els reparin
les mateixes obres.
Diuen, no, no,
a mi doni'm la indemnització
que ja me'n buscaré
un altre operari.
I també és molt més fàcil
per als altres intervenents
perquè tots aquests altres
tenen companyies
d'assegurances
que els costa menys pagar
que de cop i volta
trobar
una camerilla
d'operaris.
Aviam,
no volem
desanimar
ningú
a que no faci
valdre
els seus drets,
només faltaria
que utilitzi la llei.
Però cal
valorar-ho bé.
Molt, molt.
Perquè per la teva
experiència
i altres companys
no són processos
que es resolguin
de forma ràpida
i satisfactòria.
No.
Sempre hi ha
petites coses
que poden fer
que trontolli
una miqueta
el plantejament
de la demanda,
no?
El que també
últimament s'està...
Però són coses
molt evidents,
no?
Són molt evidents.
Hi ha un paritatge
objectiu
que ho pot veure.
És que potser
trobarien
aquests dos tipus.
Si a tu et cau la casa
trossos,
això és objectiu
i no és...
Potser podríem trobar
aquests dos tipus
de plates,
Iolanda,
com molt bé apuntaves.
I és interessant
que comentem
la pregunta
perquè
aquells us
que són molt evidents,
precisament
aquests agents
de l'edificació,
com aquesta llei nova
els obliga,
han d'estar coberts
en totes les seves
actuacions professionals
per unes grans
pòlisses d'assegurances.
Llavors,
quan entrem dintre
d'aquestes coses
que són tan evidents
i potser ja estem a punt
d'arribar a la via judicial
o inclús ja estem immersos,
a vegades
o darrerament
l'acord,
la transacció
s'arriba bastant,
s'arriba a fer bastant
o darrerament
estem arribant bastant,
quan és bastant
definitori.
Ara bé,
el problema ve
quan de tots
aquests agents
de l'edificació
cadascú
es dona la culpa
de tot això.
Llavors,
és quan es produeix
més el pleig,
perquè la llei
diu que seran solidaris
si realment
per diferents causes
no és possible
determinar
que ha sigut
per un sol
o per dos de sol.
Llavors,
la llei diu
seran solidaris,
la condemna
serà,
jo què sé,
45 milions de pessetes
i vostès ja s'aclariran
com les pagaran
a part,
se suposa.
Però les defenses,
la llei també diu
que si hi ha una defensa
que pot arribar
a demostrar
que ella
no ha tingut cap negligència
i que la seva actuació
ha sigut perfecta,
doncs no tindrà per què
ser condemnada
en aquest aspecte solidàriament.
Llavors,
la baralla moltes vegades
ve per això,
ve en aquest aspecte
dintre del ple.
Però quan són molt evidents
i són molt de base,
tinc d'entendre
que les companyies
d'assegurances,
diguéssim,
tindria que fer
aquí un petit parèntesis.
Les companyies
d'assegurances
dels professionals
responen
molt més
que potser
les companyies
d'assegurances
dels que són
els empresaris
promotors.
No tots,
com sempre,
però com són
uns professionals
que tenen
per al seu exercici
l'obligació
ja de tindre
aquesta assegurança,
responen
molt més bé.
Estic parlant
dels aparelladors,
estic parlant
dels geòlegs,
estic parlant
dels arquitectes superiors.
Els promotors,
les empreses promotores,
no totes,
hi torno a incidir,
ja per la seva
legitimació
són difícils
a vegades
trobar-les
perquè mercantilment
desapareixen,
tu en puc tinc a dir.
Sí, sí, sí,
és que és així,
totes ho sabem.
Ho tinc a dir,
llavors,
si ja desapareixen,
com és possible
que trobien a vegades
una pòlisa correcta
i amb tots els sets
i els ulls
que han de tindre?
Bé per aquí.
Per tant,
defectes d'execució,
en fi,
cadascú que faci
el que vulgui
ja no entraria
en ple i no entraria
doncs mira,
treure allò
el manual del bricolatge,
fent una mica de broma
i respectant persones
que realment
passen per autèntics
estats de nervis
quan contemplen
allò que els costa
tant d'esforç
com és comprar un habitatge.
Es veuen
amb problemes
d'aquest tipus
si la cosa
ja és més seriosa
i sobretot
si estan dins
d'una comunitat
de veïns
i hi ha tot un col·lectiu
afectat,
val la pena
que es posin d'acord
i que facin
un pleit conjunt.
Econòmicament
sortirà més rendible
i la força
serà més important.
Sí, sí,
a més que ja
amb un sistema
ja habilitat
i bastant conegut
i és de l'ordre del dia
no només
en els despatxos d'advocats
sinó en els jutjats
i bé,
encara que vegin
que és una solució
molt difícil
jo penso
que trobaran
els resultats.
Xavi Terres,
com sempre,
moltíssimes gràcies
i si no hi ha novetat
ens retrobem
la propera setmana.
Molt bé.
Adéu-siau.
Adéu.