La xifra d'habitatges projectats a la demarcació de Tarragona
ha baixat vora d'un 30% respecte al primer semestre de l'any passat
o el sector manifesta un alentiment de les vendes
i una forta debilitat de la demanda.
Aquestes són algunes de les principals dades
de les quals informen dos informes
que s'han fet públics recentment.
Un és un informe elaborat pel Col·legi d'Arquitectes de Catalunya,
un informe de caràcter anual que cada any arriba més o menys
per aquestes dates,
i que ens dona compte sobre els habitatges projectats a tota Catalunya
i, òbviament, també a la demarcació de Tarragona.
L'altre informe s'ha elaborat pels promotors de la demarcació
i per la Cambra de Comerç de Tarragona
i fan una anàlisi una mica més àmplia del sector.
En qualsevol cas, avui volem parlar del sector de la vivenda,
del sector de l'habitatge,
i ho volem parlar amb dues persones que coneixen molt bé aquests informes.
Saludem, en primer lloc, el senyor Manuel Niñerola.
Ell és el president de l'Agrupació Provincial de Promotors i Constructors d'Edificis.
Senyor Niñerola, hola, molt bon dia.
Hola, bon dia.
I també podem saludar telefònicament el senyor Josep Maria Grandes,
que és el vocal de visats del Col·legi d'Arquitectes de Catalunya a Tarragona.
Senyor Grandes, hola, molt bon dia.
Bon dia, bon dia.
Primer que tot, comencem per aquest informe elaborat pels promotors tarragonins.
dèiem, senyor Niñerola, que una de les conclusions, una de les dades que es comenta
és un atlentiment del ritme de vendes i una forta debilitat de la demanda.
Dos factors que repercuteixen, òbviament, en la marxa negativa dels negocis.
Les dades són preocupants en aquest sentit?
En el que respecta, diguéssim, a l'informe que s'adona, evidentment, pel Col·legi d'Arquitectes,
és així.
El Codi Tècnico de la Edificació, entrada a vigor en juny de l'any passat,
és evident que els increments que portava,
les millores de qualitat i tècniques que portava,
i els increments que l'ha suportat,
que aproximadament poden repartir amb nous habitatges,
habitatges, adotant-se allà al Col·legi d'Arquitectes,
estaríem parlant de pràcticament un 10% d'increment del cost de construcció.
Això ha produït un fenomen que molts projectes que s'hi realitzen en un futur
s'havessin realitzat i s'havessin visat davant d'aquesta fetge.
Per tant, aquesta dada no és preocupant en quant al tembre o número de baixada,
perquè són projectes que van entrant escalonadament al mercat
i van tindre un creixement molt fort en aquest moment,
per salvar la fetge d'entrada en vigor al decret corresponent.
Per tant, aquí és cíclic i és davant d'unes circumstàncies
de l'entrada del Código Tècnico de la edificació.
Per l'altre costat, sí, també és cert que, evidentment,
amb el ritme d'aquest cicle tan expansiu que hem tingut
en aquests últims 10 anys,
doncs, evidentment, ha tocat teixo, no?
i, evidentment, ha vivut, sobretot per la dissidència del preu
i altres factors,
fa que una bona part de gent de primera vivienda
hagi quedat fora de mercat.
Per tant, les ventes s'han alentit
i crec que portem tendència a anar a la demanda natural,
que és el que els altres països de l'entorn,
doncs, diguéssim, nostre,
potser a França o de la comunitat econòmica ràpia alemanya,
doncs, estàvem portant, no?
Quan parla, senyor Ninyarola, de demanda natural,
a què es refereix?
Refereixo que a Espanya, en aquests últims 10 anys,
ha estat produint més habitants
que la pròpia França, alemanya o Inglaterra conjuntament.
estem parlant de 700.000 viviendos
o 60.000, depèn de les estadístiques,
si miren divisats o acabats projectes,
això ha sigut continu, pràcticament,
durant els últims, una mitja d'un 600.000
durant els últims 10 anys.
Això produïa com uns tres països.
La demanda natural del nostre país,
com la turística residencial
i la demanda que arriba al mercat
per al nostre nucli, diguéssim, d'habitats del país,
envoltaria ja les 450 o 500.000 viviendes.
Però acabem de passar un cicle molt generós i molt expansiu
i això tampoc és normal, el que ha passat.
És normal per les incidències de creixement econòmiques,
l'economia funcionava, d'empleu,
però no és el normal que, evidentment,
s'està produint a Europa.
L'informe del Col·legi d'Arquitectes
vindria a confirmar una miqueta aquesta anàlisi
del senyor Niñerola, no, senyor Grandes?
Sí.
A veure, el Col·legi té dades dels projectes visats,
que això és un acte públic
que es fa abans d'engegar les promocions.
Llavors, això vol dir que les estadístiques,
les dades que tenim nosaltres,
no es tradueixen al carrer
fins dintre de 5 o 6 mesos,
que és el temps que es pot demanar la licència.
Estem parlant sempre d'habitatges projectats,
perquè quedi clar.
Llavors, estic d'acord amb el senyor Niñerola
en el tema que hem tingut uns anys
d'un creixement molt gran
i va coincidir que el sostre d'habitatges projectats
es va produir precisament l'any 2006
i es va produir també en les dades estadístiques
que fem del primer semestre.
Llavors, estem comparant el primer semestre de l'any 2007
en el primer semestre del 2006,
que va ser el sostre,
va ser el màximum d'habitatges projectats.
Per què?
Doncs sí, també subscriveixo el que diu el senyor Niñerola,
que és un moment que es va aprofitar
per adaventar la feina dels projectes
que estaven mig començats
o que estaven en l'element del promotor
i dels arquitectes desenvolupals.
es va fer un gran esforç
per adelantar-se a l'aplicació
no tan sóc del Codi Tècnic
sinó també uns mesos abans
de l'ecoeficiència per part de Catalunya, no?
Ens servem amb dos anys,
per tant, una mica normals, no?
L'any passat que es van accelerar molts projectes
i molts projectes que pertocarien
perquè l'endari natural en guany
que corresponen a l'any anterior.
Correcte.
I llavors jo crec que el tema del Codi Tècnic
i de l'ecoeficiència,
més que buscar un estalvi del cos de la construcció,
que crec que tant els arquitectes
com els promotors,
el que interessa és fer edificis
que siguin bons i de qualitat,
va ser una mica el pol de los coneguts,
perquè aquestes dues noves normatives
del Codi Tècnic
arrasen, acaben, deroguen
tota la normativa antigua.
Llavors es trobàvem els tècnics
que teníem d'aplicar en els projectes
una sèrie de directrius
que quasi que desconeixíem
i la novetat i el desconegut
sempre fa por, no?
Llavors se va aprofitar de dir
bueno, doncs fem un esforç,
generem el treball perquè no mos agafi,
però no per estalviar la qualitat,
sinó més aviat perquè ningú,
i avui per avui ja la gent,
ja comencem a saber tots
el que és el Codi Tècnic
i els seus requeriments,
en el moment que entrava en vigor
l'aplicació d'aquest codi,
tothom anava una mica perduts,
inclús com que afecta tant els fabricants,
els subministradors,
les homologacions,
els tècnics,
els arquitectes municipals,
ha sigut una sacudida tan forta, no?,
que la gent va preferir adelantar-se
i poder-se'ho estudiar més a poc a poc.
I per això crec que estem en aquesta conjuntura
que es va fer un gran esforç
que es va sumar a una producció rècord de vivendes
i això ha implicat que l'any 2007
hi hagués un alentiment,
un relaxament de la feina de projectar.
Des del Col·legi d'Arquitectes,
vostès fan una classificació sobre el tipus d'habitatge que es fa,
si es tracta de primera vivenda,
de segona vivenda,
de dosats,
d'unifamiliars...
En aquest sentit,
quines són les dades que vostè creu que poden destacar més?
Perquè a més,
vostès fan un anàlisi de tota la demarcació per comarca per comarca,
i suposo que hi ha diferències notables segons la zona del territori en què ens trobem.
Sí, sobretot l'alentiment s'ha notat més,
o al revés,
la producció d'habitatge o la projecció d'habitatge
ha sigut més important sempre a les comarques costeres
que a les de l'interior.
Llavors, en global,
això ha davallat un 29,7%
als habitatges projectats a la demarcació.
En quant d'aquest número d'habitatges projectats,
que es cifren en 5.327,
el 95%,
quasi el 96% són de nova planta
i el rest són de reformes.
Els habitatges,
jo diria que per municipis,
podria destacar
que allà on s'han projectat més habitatges
és el municipi de Tarragona,
seguit pel de Reus, Calafell, Vendrell, Valls, Cambrils, Montroig, etcètera, etcètera.
Les dades que són més importants
i també podríem analitzar-les
és que tots aquests projectes
també de l'estudi comparatiu
d'aquestes estadístiques
dels últims 4 o 5 anys
també s'ha anat veient
que la superfície mitjana dels habitatges
ha anat decreixent.
O sigui, de manera que fa 4 anys
la mitja de l'habitatge projectat
anava entre els 90 i els 120 metres quadrats.
En l'actualitat estem entre 70 i 100 metres quadrats.
Senyor Niñerol, els habitatges,
per què els constructors
ens fan els habitatges ara més petits?
Perquè els clients ho demanem així?
Perquè els clients no podem pagar-nos
uns habitatges més grans
pel canvi de tipologia familiar?
A veure, diguem abans
que hem estat un cicle generós
en 10 anys últims
i és evident que aquests 10 anys
han portat també un increment
molt fort, diguéssim, del preu de l'habitatge.
Hem estat creixent en els últims 10 anys
en vers de, diguéssim, el 100%
i aquests dos últims anys
hem baixat aquest 100 o un 12 o un 8
i jo crec que ara aquest any
acabarem entre un 7 o un 8%
d'increment de preu.
Encara prou força per sobre de l'IPC.
Sí, sí, sí.
I això és així
i això ho ha fet
per molt fort
els costes bàsics
sempre ho hem estat dient
i es ha estat que el terreny
té una incidència enorme
diguéssim, sobre el preu de cost
diguéssim, de l'habitatge
i no solament altres coses, no?
Que ha vingut.
Parlàvem en el fa un moment
sobre el tema del codi tècnic de edificació.
És evident que el codi tècnic
i les mesures que s'han pres últimament
són per la millora de la qualitat
amb una majoria de la qualitat de l'habitatge.
Per tant, és un increment justificat
i és un increment positiu
de cara a la qualitat de l'habitatge.
Però hi és un increment.
Hi és un increment.
Hi és un increment de cost.
El cost, els preus dels salaris
en els últims 10 anys
han estat pujant a l'ordre d'un 3,5 o un 3,5%.
És evident que aquí s'ha produït
una desviació dels ingressos
contra l'increment del preu.
I és aquesta demanda social
que tenim avui al carrer
del 60-69% que no pot arribar.
Hem estat passant un cicle
que evidentment
la mare de tot el tema
ha estat els baixos interessos que hem tingut.
i, bueno, és evident
que també la necessitat del client avui
ja no és com a davant.
O sigui, avui...
Li havia quedat alguna dada significativa al tinter?
Bé, a veure, les dades
i sobretot per explicar
per una entrevista a la ràdio
són una mica gruixudes.
Sí, són una mica ferragoses.
Potser millor és escoltar
les apressacions que té el senyor Ninerola
que és el que fa de pont
entre els habitants desprojectats
i la venda directa d'aquest producte
a l'usuari finalista.
I és molt difícil fer un anàlisi en números.
L'estadística està per tindre-la,
però basar teories
i fer projeccions a futur
en uns percentatges,
en uns números absoluts
de projectes visats o no visats
i que puja un 12, un 6, un 3,
és un 2 o s'està estancat.
Tampoc no arribarem a treure cap conclusió
o cada un pot treure la seva conclusió que vulgui.
Jo crec que, en resum,
m'he intentat explicar
per part del senyor Ninerola
i per part meva,
m'he intentat explicar
que jo crec que hi ha hagut
aquesta conjunció de fets
que és comparar
un semestre del 2006
que va ser rècord de per si
d'habitatges,
que era com la muntanya,
el cim,
del que anàvem arrastrant
durant 10 anys,
acumular aquesta cresta
en l'entrada en vigor
de dues normatives
bastant fortes,
però s'ha fet que
jo crec que no són comparables
els números.
Realment crec que no són comparables.
Crec que
aquest 29,
gairebé 30%,
a la realitat
no serà així
ni es notarà
aquesta davallada.
I a partir d'aquí,
senyor Ninerola,
quin futur
li espera
a curt termini
al sector de la construcció?
Perquè suposo que ara,
després de ja uns mesos,
un any d'entrada en vigor
d'aquesta nova normativa,
ja s'ha produït
aquest període
d'adaptació,
però abans parlàvem
del preu del diner,
del preu del diner,
i els interessos
estan pujant.
Quin futur
creu vostè
que li espera
al sector de la construcció
aquí a la demarcació?
El futur,
i concretament
la demarcació de Tarragona,
jo crec que és bo.
És bo en comparació
amb tot el rest
del litoral
i amb tot el rest
de les províncies espanyoles.
Les característiques
que té la província
de Tarragona,
que s'assembla més
a fer uns 100.000
en el sud
dels Estats Units
amb la Califòrnia,
que no passa
amb l'estat de Florida.
d'endavant la gent
de tercera edat.
Tarragona
té diverses cames,
no té solament
la cama residencial,
del turisme,
d'indústria,
d'agricultura,
té cames,
té imatè,
té diverses cames
que fa que la seva economia
i per la seva àrea geogràfica
on està empressat
comunicacions,
comunicacions
que són bones.
I la possibilitat
també de la gran àrea
de Barcelona
que fa que la
taca d'oli
s'expandeixi,
que per les nostres
sondes industrials,
però jo el futur
jo crec que és bo.
En tots els aspectes,
en l'aspecte
de la primera vienda
que té la seva problemàtica
i en l'aspecte
de la segona residència.
El que passa
és que està canviant
i les condicions
són excepcionals
en la segona residència.
Però probablement
no estem reconvertint
ni posant l'oferta
que realment
avui el mercat europeu
demana el sud d'Europa.
pot explicar els motius
d'aquest canvi,
senyor Ninyarola?
El canvi,
a veure,
el que s'ha anat fent,
jo crec que ho hem fet bé
perquè allà està
en la fidelitat
del client
i allà està,
que és la quinta
província europea
en quant al tema
de segona,
perdó,
espanyola,
en quant al tema
de segona residència
i pràcticament
tenint quasi
el 40%
de segones residències
a la província,
vol dir que no ho hem fet malament.
Però el mercat canvia
i la demanda canvia.
Però a Espanya
ja no és un país barato
ni és un país folclòrico
ni exòtico,
bé,
té de tot,
té una mica,
però que vol dir
que ja aquestes demandes
avui per distància
s'han desplaçat
perquè tenen clima
igual que nosaltres,
tenen cultura,
tenen altres tipus
tenen ofertes
que moltíssimes les nostres
s'han desplaçat
cap a altres zones,
diguéssim,
del planeta,
que pot ser el nord d'Àfrica,
que pot ser el Caribe,
etcètera,
i que tenen les seves licències
igual que els tenim nosaltres.
Però nosaltres tenim Europa
i els nostres costos
no són iguals.
Nosaltres,
jo crec que tenim
un mercat europeu
que deixarà cap al sur,
té una seguretat
tan jurídica
com tècnica
en tots els aspectes,
té clima
i és d'Europa
i té serveis europeus,
no?
Jo crec que nosaltres,
la nostra oferta
per la de la nord
de la província,
que evidentment
està molt influenciada
per l'àrea metropolitana
i de Barcelona,
fa, doncs,
que hauríem de,
d'alguna manera,
tratar-la com una indústria
potente,
que la és,
i possibilitats
que la té,
no solament a la costa,
sinó cap a l'interior,
amb aquest turisme
mig alt
que baixarà cap al sur.
no veiem gran
si vindrà a retirar-se
o vindrà a viure aquí.
Jo crec que aquí
hi ha
un estudi a fer
que té d'integrar-se
amb el paisatge,
amb el mitjà ambient
i desenvolupar-lo
com un planejament
que són uns polígonos industrials
que creen
moltíssim de treball
i que pot generar
moltíssima riquesa.
Això ho tenim
i ho tenim
a tota la província,
perquè tota la província
a 30 quilòmetres
a dintre
té un microclima,
té unes qualitats,
té uns paisatges
i té consolidat
una indústria
o un camp
meravellós
per poder fer
aquest tipus d'instal·lacions.
I pel que fa
a la primera vivenda,
perquè segurament
molts dels nostres ollents
òbviament ara
no poden adquirir
segona residència.
Aquesta és
l'assassinatura
que ara tenim pendentes
tant les administracions
com els professionals
que estem en el sector.
Aquesta,
hi ha un,
jo calculo més o menys
que hi ha un 60%
diguéssim,
del mercat
que ha quedat
fora de mercat,
que té necessitat
de comprar,
que vol comprar
i que hi ha demanda,
però no pot.
Hi ha una bona part
que no pot.
No arriba als preus.
Els preus
s'han disparat.
Podríem fer l'anàlisi
perquè han disparat.
Jo crec que
aquí,
començant
per els ajuntaments,
són els primers
que són els que tenen
la potestat
del planejament,
del desenvolupament
i tirar endavant
els temes
i per les administracions
que, evidentment,
donen les ajudes socials
que han de donar
i per els professionals
que vivim d'això
i que són els que
realment hem d'estar
que això no és
una ingeriria financiera,
hem d'arremblar
el que jo dic
una mica a l'ombro
i hem de fer
que poder recuperar
aquest mercat
tan important
i fonamental
per als promotors
i problema social
número un
en aquest moment
en el país,
de poder-los
entrar al mercat.
I jo crec que
la situació econòmica
diguéssim,
en curs del país
i la professionalitat
i el creixement
i les empreses
que tenen set
pulmó
i que tenen
know-how
per poder tirar
endavant projectes
i el sistema
financier,
és possible
que es pugui
acostar
a entrar
a aquesta demanda
tan importante
i necessària
i necessària
en tots els aspectes.
Vostè ara reclamava
un paper actiu
per part dels ajuntaments,
el que passa
és que moltes vegades
quan parlem
del sector
de l'habitatge,
els habitants,
els ciutadans de peu
tenen la sensació
que aquí
un i altres
ja s'empassen la pilota,
no?,
perquè sentim
com els promotors
demanen
més paper actiu
per part de les administracions
i les administracions
també demanen
un paper actiu
per part dels promotors,
no?,
i els ciutadans de peu
ens quedem moltes vegades
perplexos,
diu,
bueno,
qui sigui
però que fàcil alguna cosa.
Nosaltres som un sector
tan obert
i tan liberal
que qualsevol persona
pot exercir
la nostra professió
i que quan el sector
va bé
també venen
enginyeries financieres
a produir
i a fer coses
i com que tots
sabem sobreplà,
tot funciona,
però després
és com una botella
de cava,
quan s'haguita
surt
però després queda
en el fons,
no?,
i és el que realment
ven,
i llavors
els promotors professionals
que hem continuat
i que volem continuar
i tal,
però a nosaltres
és molt important,
diguéssim,
continuar.
Llavors,
el tema és,
i crec que estem preparats,
hi ha empreses preparades,
però hi ha àmbit
de les nostres comarques,
no?,
i com estructures
i com capacitats
i tècniques,
evidentment,
que hi són
i més que demostrat
en aquest aspecte
per poder tirar endavant
i fer aquesta demanda.
Però hi ha una cosa
que cada un
ha d'aguantar
al seu pau.
el sol
ha sigut un de les motius
claus
de l'increment,
diguéssim,
del peu.
El sol
i el desenvolupament
del sol
i les cassettes
que hi ha
és per la manca
de planificació
a mig i llarg plaç
i de posar-lo.
Qui té la facultat
de posar el sol?
No és el promotor.
El promotor
no pot posar sol.
El promotor
va al mercat,
compra sol,
compra petxanes,
compra...
les preguntes,
contracte tècnics,
fa un projecte
financer
i el posa al mercat.
Però ell
no pot produir el sol,
pot participar-hi.
Però qui planeja,
qui desarrolla,
d'on de vol
creixer la ciutat
i així ho diu
el Tribunal Constitucional
i ha facultat
dels ajuntaments,
són els ajuntaments.
Per tant,
el que pot iniciar
el procés,
el que pot dir
com per on creixi,
que així li han dit
la ciutadania
i li ha donat
la responsabilitat,
són els ajuntaments.
Si els ajuntaments
no tenen iniciatives
de desenvolupament
i planificació
en plans territorials
i no canvien
la política
de posar
sol disponible
al mercat,
els promotors
no podran fer
vivienda
de tipus social.
Els promotors
tenen de tindre
un cos
del producte de venda
que fixa
a l'estat
per metro quadrat
que no hi superi
aquell 15
o al màxim
20%
del valor
de venda
del producte.
Quan tenim
un producte
bàsic
com és el sol
que està
a una mitja
d'un 35%
com a mínim,
com a mínim,
és impossible.
Els números
no surten.
Per tant,
no pot fer
aquest tipus
de producte.
però jo li asseguro
a vostè
que aquí
a la província
de Tarragona
a qualsevol
municipi
amb els preus
del mòdul
actual que hi ha
que són
molt baixos
que ja parten
d'una realitat
però amb els preus
del mòdul
que hi ha
si el promotor
disposessi
de sol
que estiguessin
voltant
al 15%
que és el que
estipula
l'estat
i que l'estipulen
les administracions,
els tècnics
i valoracions
que és la repercussió
correcta
que ha de tindre
amb el preu
diguéssim
amb el cos
a l'habitatge.
Si això és així
jo li assiguro a vostè
que la província
de Tarragona
faran
tantes viviendes
tantes viviendes
com siguin
necessàries
perquè el promotor
té capacitat
professional
per un benefici
industrial
just
per poder arribar
a fer-les.
És bovint
senyor Ninerola
que la problemàtica
de l'habitatge
és amplíssima.
Queda gaire temps
però no m'agradaria
acabar aquesta conversa
amb el senyor Grandes
i amb vostè
amb una última pregunta
que al cap i al final
és el que segurament
més li importa
als ciutadans.
El tema dels preus.
Hem comentat abans
que després d'uns anys
d'uns increments
impressionants
al voltant
del 15-17%
aquest any
per exemple
es preveu
un increment
del 6-7%
encara però força
superior
a l'IPC.
a mig, a curt termini
continuaran pujant
els preus
per damunt
de l'IPC
hi ha alguns sectors
crítics
algunes veus alarmants
que fins i tot
poden parlar
d'una davallada
del preu.
Vostè
quina opinió en té?
Quin creu
que serà
el futur del sector?
Com a promotor
els preus
tenen un cost
i molt malament
diria
i per l'empleu
i per tot
que se poguessin
baixar aquests preus
perquè ha de tindre
un marge
o almenys
apostar
portant el cost
i és a dir
el que jo penso
personalment
i així pensem
la majoria de companys
és que
els preus
porten tendència
a moderar-se
i a estabilitzar-se
perquè evidentment
doncs
saps
que la caiguda
diguéssim
de venda
la ralentització
perquè abans
venia tot sobre el plano
que no és normal
això tampoc
el normal
és anar fent
un producte
i anar-lo venent
i al final
doncs
que hi ha un 20%
per a vendre
i amb el procés
de maduració
d'aquest producte
per tant
que són dos anys
com a mínim
no?
el normal
és que el primer dia
abans de començar
estigués venut
i llavors
la tendència
és estabilitzar-se
els preus
però jo personalment
crec que a la baixa
ni crec tampoc
que hi hagi burbujes
no crec que els preus
a la baixa
hi siguin
jo crec que porten
a la tendència
a moderar-se
els preus
al seu creixement
aquests creixements
evidentment
no hi seran
i crec que serà
com a
i d'allò normal
que estigui
d'aquí a dos anys
que estiguin
un o dos punts
per al món
de l'IPC
doncs
és interessant
i jo crec que és bé
senyor Manuel Niñarola
president dels promotors
de la demarcació
moltes gràcies
per les seves explicacions
gràcies
gràcies a vostès
i bon dia
i també volem
donar les gràcies
a en Josep Maria Grandes
del vocal d'avisats
del Col·legi d'Arquitectes
que també ens ha acompanyat
avui en aquesta conversa
senyor Grandes
moltíssimes gràcies
també
a vostès
doncs
hem repassat
l'actualitat
del sector
de l'habitatge
passen 8 minuts
de les 10 del matí
anem a la publicitat
i tot seguit
anem cap a Holanda
de l'avisat
de l'avisat