El matí de Tarragona Ràdio, com cada dimarts,
en dediquem uns minuts al món jurídic.
Saludem Víctor Roca. Bon dia, Víctor.
Molt bon dia.
Víctor Roca, advocat.
Recordem que aquest és un espai que fem en col·laboració
amb el Col·legi d'Advocats de Tarragona
i avui abordem una qüestió d'aquelles que alguna vegada n'hem parlat,
però no està gens malament fer memòria,
que no ens haguem de trobar mai, però per si de cas ens hem de trobar.
Ens referim als desnonaments i és que em deies
que és una de les qüestions que et venen a preguntar molt al despatx, no?
Efectivament, i més en aquesta època que estem vivint,
amb la qual hi ha una molt nomenada crisi econòmica
i, clar, evidentment això si està afectant al sector immobiliari
indirectament o de retruc, afecta tota una sèrie de pisos
o immobles o locals de negoci que estan llogats,
el qual és molt freqüent i molt normal.
I és un tema que afecta a una pluralitat de ciutadans
que han fet petites inversions
i que han dit llogo aquest pis per treure una petita renda
i amortitzar o guanyar-me la vida o el que sigui, no?
I, esclar, això comporta,
quan es tracta d'una situació que afecta a molta gent,
comporta que vingui més gent a preguntar-t'ho per lògica, no?
Això és una cosa evident i de matemàtica pura.
I, francament, bé, direm que és un problema, eh?
És un problema perquè, bé, quan et deixen de pagar el lloguer,
la renda, o si porta anexa el pagament dels subministres,
perquè molts contractes d'arrendament, d'arrendaments urbans,
comporten, suposen el pagament de la renda, del lloguer pur i dur,
i el pagament o l'assumpció del pagament per part de l'arrendatari,
també anomenat inquilí, inquilino,
de serveis i subministres, a l'aigua, la llum, etcètera.
Esclar, què passa quan no paga?
Però quant de temps has d'estar sense pagar perquè es deixi desnonar-te?
És una qüestió automàtica.
És una qüestió automàtica,
és a dir, pràcticament no paga el primer mes,
però normalment...
Sí, però a la pràctica vols dir?
Perquè sovint, vaja, com a queixa de molts propietaris que diuen
és que tinc una persona al local o al pis des de fa tres mesos
que no em paga i no hi ha manera que marxi.
A veure, en principi jo apel·laria
a que hi hagi una mica de paciència,
però esclar, tenim en compte diversos factors.
Primer, si aquella persona, si aquella família,
en part viu, bueno, el que es diu vulgarment de rendes,
de lloguers, perquè, òbviament, és un mòdus vivendi,
a vegades dóna la impressió que viure de lloguers,
viure de rendes, és una cosa de rics, no?
Si hi ha una persona que a la vida ha fet una mica de patrimoni
i vol deixar de treballar, i té dos o tres pisos,
i obté, o quatre o cinc, i obté unes rentes d'aquells pisos,
doncs per què no, eh?
Doncs si és algú que depengui o que visqui
o que necessiti molt aquest pagament o aquest ingrés familiar,
doncs, esclar, moltes vegades també el despatx i diu,
escolti, miri, doncs m'adeuen un mes i això jo ho necessito per menjar,
ho necessito per viure o és molt necessari per mi.
Esclar, doncs, bé, no li pots dir que no i vas i envies un requeriment
o fas el pas que després comentaré.
Després també hi ha gent que aquest inquilí, inquilino,
no és la primera vegada, ja té algun antecedent, eh?
Ja ha fet, moltes vegades s'ha anat trontollant i ara no pago un mes,
ara sí pago un mes, ara no pago dos mesos, ara sí pago tres mesos.
Aleshores, esclar, aquell propietari, aquell arrendador,
tècnicament parlant, està a l'expectativa i a vegades,
doncs, el primer mes, el segon, que no es paga,
doncs, li envia o ve al despatx d'un advocat i li envia,
o se li envia el requeriment.
De totes maneres, des que s'ha de produir o hi ha una ordre judicial,
perquè és per ordre judicial que es realitza un desnonament?
Aquest és l'efecte en última instància,
és a dir, l'últim reducte que tens per poder...
Des que es produeix això fins que es materialitza el desnonament, passa temps?
Sí.
Per tant, aquella persona encara pot romandre en aquell local,
en aquell pis, uns quarts mesos?
Contundentment sí.
Mireu, això funciona de la següent manera.
Quan es té que reclamar una renda o un impagament,
com succeiria en qualsevol altre impagament,
no exclusivament en temes d'arrendaments,
a veure, la llei preveu l'accés directe al jutjat.
El que passa és que, si tu accedeixes directament al jutjat,
molta gent li sonarà el concepte de costes judicials,
és a dir, el resultat d'un plet comporta la condena,
doncs, per exemple, de s'allotjar,
a deixar el que se'n diu amb l'argot,
libre, vacuo y expedito,
aquell local o aquell immoble o aquell pis.
i si es va directament al jutjat,
succeeix que moltes vegades els tribunals,
els magistrats, els jutges, et diuen,
miri, vostè ha accedit a la via judicial,
però no ha intentat un acord previ,
extrajudicial, un entente.
Aleshores, el que sempre es recomana
per part dels professionals del dret
és l'enviament d'un requeriment.
Pot ser de qualsevol tipus,
fer feen, fer aciente,
ja hi hem parlat diverses vegades aquí,
però jo crec que l'ideal és el burofax.
És a dir, un burofax dient-li,
distingit senyor,
vostè, segons se'm comunica el meu client,
fulano de tal,
li està a deure, doncs,
un, dos, tres, quatre, cinc mesos de renda,
motiu pel qual el requereixo
de manera de fer feen,
fer aciente,
fer efecte que solucioni aquest problema
a només tardar en una setmana
o buscar una solució amistosa,
sense perjudici que en cas que no fer-ho
el meu client es reserva la possibilitat
d'actuar com en dret li correspongui.
És una miqueta una carta tipus
que també vull dir
que molta gent a vegades s'ofent
o es pensa que amenacem no és cap amenaça,
és un requeriment fer feen.
Home, jo d'entrada ja he vist
que el teu estil és refinat,
distingit senyor i un to molt conciliador,
però, per tant, l'amenaça no es veu.
Suposo que si és una carta estàndard,
no ha d'haver-hi cap amenaça,
senzillament,
es mostra una realitat
i dones una oportunitat a l'entesa
abans d'aplicar altres mesures judicials
més contundents, no?
Està claríssim.
El que passa és que,
bueno, per motius s'evidença,
a vegades...
A més, si no pagas,
està sense pagar, és que clar...
Ja, Iolanda, però a vegades molta gent
que no paga, doncs, perquè no pot,
està passant un mal moment,
rep una carta d'un advocat
i a vegades els advocats creem
o generem un efecte,
a vegades hem guanyat aquesta fama a pols,
a vegades tampoc és per tant...
És injusta, clar.
Efectivament,
però, bé,
un rep una carta d'un advocat i diu
que ja m'han enviat una carta,
ja m'estan requerint,
m'estan amenaçant.
Això a vegades és un efecte típic.
Bé, però més enllà de la interpretació de cadascú,
jo tinc que dir
que no és intenció de cap advocat amenaçar ningú,
sinó que un client teu exerciti un dret
i el primer pas,
a més precisament està per evitar el ple,
perquè es podria anar directament al ple,
es va posar una demanda de desnonament
que pot comportar anexa,
és a dir, una reclamació doble,
tant el desnonament en si,
és a dir, que es quedi lliure al local o al pis,
i o la reclamació de quantitats que es deuen,
siguin rendes,
siguin suministres,
llum, aigua, etcètera.
Bé,
és una demanda per etment simple,
que també segueix el tràmit del judici verbal,
és a dir,
no hi ha contestacions,
ni complicacions,
ni audiències prèvies,
és un judici,
pràcticament és demanda i judici,
és més,
amb l'última reforma de la llei,
es va dir que quan tu poses la demanda,
perquè aquest senyor ni per burofax
t'ha respost ni t'ha pagat al 100%,
es fa un doble assenyalament,
es senyala una vista,
al cap de dos, tres, quatre mesos,
anem a dir aquest,
un, dos, tres, quatre mesos,
perquè podria ser un,
però bé,
posem aquest període,
o aquest lapse de temps,
i segona,
et senyalen data pel llançament,
és a dir,
es celebrarà la vista,
si posen temor...
El llançament és l'acte físic
de fer fora de casa seva,
coercitiu,
és a dir,
a veure,
quan dic emprèn la força,
no vull dir la força física,
encara que a vegades
has de canviar el pany de la porta,
has de canviar la clau,
etcètera,
i has de canviar per la força.
Però, perdona, Víctor,
un cop comença aquest procés,
la persona denunciada,
com si diguéssim,
ja no pot actuar,
judicialment.
Sí, tal com diu la llei,
tal com diu la llei,
en alguns casos,
sobretot si és la primera vegada,
es pot enervar l'acció,
és a dir,
si tu pagues,
un cop estàs al jutjat,
enerves l'acció,
és a dir,
et pots quedar,
per una vegada.
Compte,
una vegada
el tema
es posa en mans
de la justícia,
òbviament pot ser enervar l'acció,
però automàticament
ja genera
l'efecte rebot,
que és,
segurament,
interessos judicials,
és a dir,
el 3 o el 4%
anual,
o el que sigui,
o el 5,
l'interès que sigui,
i costes,
és a dir,
hauràs d'assumir les despeses
de l'advocat i procurador
que han tingut
que interposar
la demanda de desnonament.
I una altra pregunta,
que potser et puja més
que el lloguer que deus,
però bé,
segurament sigui així.
Una altra pregunta,
moltes vegades
hi ha persones
que no paguen,
però no perquè
no tinguin voluntat
de pagar,
sinó que,
d'alguna manera,
el que volen
és forçar
el propietari
alguna cosa
a la qual té dret
i el propietari
no ho fa,
i aleshores
el que fan
és no pagar el lloguer
i ho ingressen
al jutjat.
Sí.
Aquestes persones
poden ser desnonades?
No,
a veure,
això que et refereixes tu,
que és una consignació
de rendes,
que és un procediment
judicial específic,
es produeix quan,
per la circumstància X,
que pot ser
que s'hagi finalitzat
un contracte,
que pot ser
que el propietari
precisament estigui
pressionant
els inquilins
que marxin
perquè necessita
el pis
o perquè vol el pis.
Jo ja no parlo
de moving,
immobiliari,
però podria ser,
també,
ja sabeu que també
és un tema
que dóna molt a parlar.
Bé,
és a dir,
pel motiu X,
encara que el moving
no és legal.
M'ha de canviar el calentador
perquè el contracte
diu que m'ha de canviar
el calentador
mentre no me'l canviï
i no li pago al lloguer
i per no tenir aquests problemes
justament de desnonament
el que faig és
dipositar
els diners al jutjat.
Sí, sí,
és a dir,
quan hi ha una relació tensa
que la propietat,
l'arrendador
o l'administrador de finques
o qui el representi,
és igual,
no vol cobrar,
és a dir,
vostè no em paga,
és una tàctica,
pot ser una tàctica
per fer-lo fora,
per dir,
escolta,
aquest senyor no em paga,
jo com inquilí
tinc la possibilitat
de fer-li l'oferiment
de pagament
abans d'anar
a consignar les rendes
s'ha de fer en principi
amb un oferiment
purofax
o un gir postal
que és el perfecte
o el millor
i un cop
tornen a rebutjar
te'n vas al jutjat
a dir,
escolti senyors del jutjat,
jo tinc intenció de pagar,
se li comuniqui
al propietari
i el número de comptes
que vostès designin
jo ingressaré als calés.
Clar,
això a vegades
és una mica engurrós
perquè ho has d'estar fent cada mes.
Sí que es pot acumular
i tal,
però clar,
és cada mes que no t'agafen.
Però és una mica
una guerra,
una batalla
i si realment,
jo sempre ho dic,
tot es valora
a les circumstàncies
però hi ha mal rotllo,
parla amb la propietat,
parla amb qui sigui,
arregla-ho
i si no et busques
un altre pis.
A més que no sempre és possible,
Víctor,
ja ho saps.
Ja ho sé,
ja ho sé.
Aviam,
sempre diem
que les lleis
arriben a allò
que les persones
no sabem esmenar,
no?
A partir del pacte
i el diàleg,
per això és tant.
No,
a més a més
no té una persona
que no se'n malinterpreti
perquè si no,
escolta'm,
tothom estaria pressionant
a tothom,
però,
a veure,
parleu i tracteu les coses
perquè entrar en aquesta dinàmica
de jo et reclamo,
jo no t'ho agafo,
jo et consigno,
malament.
Però tornem al desnonament.
Parlàvem que poden passar
de dos a tres mesos
des que s'inicia aquest procés
fins que es fa efectiu
el llançament,
no?
Sí,
a veure,
quan tu presentes la demanda,
anem a ser una mica pràctics,
has de donar un domicili
de notificacions i citacions.
Això passa amb totes les demandes
del món,
amb tota la reclamació judicial,
tu has de localitzar
la persona que demandes.
Tu acostumes a posar
el domicili,
precisament,
al pis o al local
que està llogat.
Clar.
A vegades pot ser
que t'ho rebutgin
i que no t'ho agafin,
ja hi som.
Aquest és un problema
que moltes vegades
discutim els advocats
i tots els que treballem
al voltant de l'administració
de justícia,
que és el tema
de la notificació personal,
que en un cas ho deixaríem
per un altre dia
perquè és un tema molt extens
però que hi anticipo
que a vegades és difícil
localitzar les persones,
encara que molts clients
et venen i diuen
escolti,
jo ja sé que viuen allí,
però bé,
no agafen les cartes
i es rebutja.
Òbviament hi ha solucions,
però...
No agafen les cartes,
perdona, Víctor,
si t'arriba una carta d'aquestes
que ni ho signes ni res,
t'ho deixen a la bústia,
allò de la carteta aquella
que has d'anar a buscar correus
i se suposa que l'has rebut,
eh,
ni que no l'afirmis.
Això no s'hi troben tots.
Però és un tema
que comporta discussió.
Sempre hi ha una solució
però que això dilata el procediment.
la demanda es tingui
que posar a Tarragona
perquè pertany
al Partit Judicial de Tarragona
però que sigui una petita localitat.
Totes les notificacions
i citacions
en petites localitats
normalment es fan
mitjançant
els jutges de pau.
Un dia,
fins ara,
em ve al cap
que m'agradaria convidar
a un jutge de pau
perquè expliqués
la problemàtica
i la situació que es genera
perquè els jutges de pau
crets
o formats per gent
amb molt bona fe
però realment
moltes vegades
no és un...
no té el caire
de professionalitat
que té
el jutjat ordinari
perquè són funcionaris
i el jutge de pau
a vegades té la seva dedicació
i a vegades
té serioses dificultats
i acumulació de feina.
Si ja la té
l'administració de justícia
em consta que els jutges de pau
també
i a vegades
estàs molts mesos
per notificar la demanda
per notificar
el dia de la vista
i per notificar
la sentència
fins i tot.
És a dir,
clar,
si cada vegada
que hem de notificar
alguna cosa
al jutjat de pau
és possible
que n'hi hagi
alguns que vagin més àgils
però es pot tirar
3, 4, 5, 6 mesos
és clar,
els procediments
es dilaten.
És a dir,
que el teu desnonament
no duri
el que hauria de durar
la mitjana
que són 4, 5 o 6 mesos
i te duri un any
o un any i mig
a vegades
és un problema
única
i exclusivament
a una cosa
tan senzilla
com que
el funcionament
de l'administració
és a dir,
del sistema
format per jutjats de pau
amb una missió específica
no hagi pogut funcionar
normalment
pel col·lapse
o perquè realment
no dona més
i a mi em consta
i a vegades
els procediments
es dilaten
i francament
insisteixo
la gent
per això et pregunta
quant dura
un desnonament
tu li contestes
escolta'm
3 o 4 o 5 mesos
hauria d'estar al carrer
però és clar
si no el localitzes
o si has d'anar
amb un poble
ja no dic pobles
ni dic noms
perquè no
per no crear susceptibilitats
però
va amb el poble
X
i aquell jutjat de pau
funciona més lent
per qüestió de col·lapse
és clar
ens podem tirar
molts mesos
pot passar un any
dos
perfectament
perfectament
això pot passar
en qualsevol tipus
de procediment
que requereixi
una notificació
o una citació
mitjançant el jutjat de pau
però pot passar
ja seria una altra qüestió
que apuntaríem
un altre dia
aquell propietari
aquests dos anys
que està passant
que no està percebent
el lloguer del seu pis
ha de continuar pagant
els impostos
i tot igual
sí
és clar
i després
volia fer dos comentaris
un
vinculat
amb el que deia
el jutjat de pau
quan acaba
el procediment
amb sentència
aquesta sentència
es té que notificar
les parts
un cop està notificada
com sigui
perquè tenim en compte
que potser
l'inquilino
ha pogut no presentar-se
ni amb advocat
ni procurador
ha de ser citació personal
no ha vingut a judici
i està condemnat
el que se'n diu
un rebeldia processal
és a dir
no ha comparegut
el procediment
i ha sigut citat
però no s'ha personat
molt bé
es notifica la sentència
han de passar
bueno
cinc dies
hàbils
des que es rep
perquè sigui
la sentència ferma
cosa que dictamina
el propi jutjat
i diu
la sentència és ferma
des d'aquell moment
hem d'esperar
vint dies hàbils
per plantejar
el que se'n diu
demanda executiva
és a dir
una demanda
dient
escolti
es faci
efectiu el llançament
moltes vegades
ja ha assenyalat
com he dit abans
des que s'accepta
la demanda inicial
però a vegades
no dona temps
i es té que tornar a assenyalar
bé
presentes la demanda
se li té que notificar
a l'inquilino
i dir
tal dia vostè
anirà al carrer
o té un mes
per marxar al carrer
i si no
tal dia vindrem
i el farem fora
clar
estem amb les mateixes
no s'ha pogut fer el llançament
perquè no se l'ha trobat
perquè no se l'ha citat
perquè si se l'ha citat
és a dir
a vegades
el funcionament propi
d'aquest sistema
de notificacions
i citacions
comporta problemes
fins al moment
que es fa el llançament
i breument
com es fa el llançament
llançament
si no
hi ha hagut
abandonament voluntari
del pis
que a vegades
se'n van sense dir res
si no hi ha hagut
una entrega de claus
amb signatura
de rebut
a canvi
es té que
fer
el llançament
amb la intervenció
normalment
d'un serraller
per canviar el pany
del que se'n diu
la comissió judicial
formada
normalment
per un agent
del jutjat
i el procurador
dels tribunals
que és el que
es acostuma
a acudir allí
i bé
com es diu vulgarment
a vegades
per això deia al principi
lo de la força física
pagar una patada a la porta
i aquí s'acaba
el procediment
i segon comentari
i
arrel
del que em deies tu
de les rendes
si no
clar
jo reclamo
que es faci el llançament
és a dir
la intenció
és que s'acabi
fent fora
a qui sigui
i reclamo les rendes
moltes vegades
reclamo les quantitats
esclar
quan ens trobem
amb casos d'insolvència
estem amb el que estem
clar
ja pots reclamar el que vulguis
que no cobraràs
i a vegades
com
tots
crec que els advocats
que hem portat desnonaments
ens hem trobat
doncs
clar
crea
certa
frustració
a nivell
o lògicament
professional
que després d'estar dos anys
amb el pis ocupat
sense cobrar res
a sobre no recuperar res
i ha hagut tingut la despesa
habitual
que pot tenir l'immoble
no?
exactament
i el problema ja no és
com estigui estipulat
legalment
quin és el sistema
de seguiment
d'un desnonament
el problema
recau
amb el sistema
de notificacions
i citacions
que
bé
ho deixarem per un altre dia
per parlar-ho
més extensió
que
jo l'altre dia
sense anar més lluny
ho comentava amb uns companys
que
clar
hi ha en aquest país
en principi
l'obligació
de la notificació personal
en alguns casos
es pot solventar
amb altres sistemes
com deies abans
correus
un veí
etcètera
però
pot comportar problemes
perquè
bé
perquè no trobis amb aquella persona
bé
perquè
el sistema judicial
amb els jutjats de pau
el que sigui
perquè sigui una localitat petita
o
o gran
amb un jutjat de pau
perquè
hi ha localitats grans
que no tenen jutjat de primera instància
i tenen jutjat de pau
clar
aleshores
i no és que la culpa exclusiva
sigui
dir els jutjats de pau
però
normalment
és més culpa
del que no vol rebre
les notificacions
tot això et pot dilatar
el procediment
i és quan estàs
un any o dos
doncs no cobrant les rendes
i insisteixo
torno a la paraula d'abans
amb certa frustració
per al client
dir
escolta i miri
no es podem fer més
del que fem
citacions
notificacions
em penso que és una qüestió
que haurem d'abordar
en propers programes
ho deixem aquí
Víctor Roca
advocat
moltíssimes gràcies
per dedicar-nos una estoneta
també aquest dimarts
i si no hi ha novetat
la propera setmana
ens retrobem
gràcies a vosaltres
Bon dia