Les 10 del matí, 10 minuts.
En aquesta quarta hora del matí de Tarragona Ràdio
durant els propers minuts volem parlar del mercat immobiliari
perquè el 31 de desembre s'acabarà la desgravació fiscal
per compra d'un pis a totes aquelles persones
amb rendes superiors als 24.000 euros.
I aquesta mesura del govern central, diuen alguns experts
o entesos en el món immobiliari,
pot ajudar a moure precisament la compra d'habitatges
en aquestes últimes setmanes, en aquests dos últims mesos
que ens queda d'aquest 2010.
Quedarà veure de totes maneres després quina afectació pot tenir el 2011.
Per això són qüestions que avui els hi volem plantejar
al president del gremi de la construcció de la comarca del Tarragonès,
el senyor José Luis García.
Senyor García, molt bon dia.
Molt bon dia a tothom.
I també al president de l'agrupació de promotors de la comarca,
el senyor Diego Reyes.
Senyor Reyes, bon dia.
Hola, buenos días.
És veritat o creu en vostès o és una realitat
que en aquestes últimes setmanes i mesos
i amb la perspectiva del 31 de desembre
s'està movent més l'activitat en el mercat immobiliari, senyor García?
Jo penso que s'està movent, però des del mes d'ener d'aquest any.
O sigui, l'any 2010 és un any completamente diferent
a el que ha estat el 2007, 2008, 2009.
Ha canviat un poc la tendència
i tenim un augment de visitas
i un augment de ventes del orden superior al 25%.
Això vol dir dos coses.
Una, per mi, el primer i més important és que hi ha una demanda,
hi ha una demanda latente
i que, de alguna forma, un dia o altre té que salir.
Segundo, que, clar, lògicament,
durant aquest anya hi ha habido la posibilitat
de ahorrarse algo del IVA
i tot avui fins a d'oret, fins a d'ener,
fins a d'ener, fins al 1 d'ener
oi parece ser que no canviarà
la posibilitat de ahorrarse,
de tenir aquesta desgrabació fiscal.
Però jo diria que l'avui més important de tot,
per l' qual ha hagut aquest augment
és perquè l'aigna és a l'aigna,
és a i després d'aigna de quatre anys
és molt pesat estar esperant tant de temps.
Esaha aprovechada la ocasió ara,
però jo supongo que seguirà.
Quincedig a aquestes análisis, s'anyoles Reyes?
Sí, lo que pasa es que a mí me gustaría incluso complementar con algún dato más.
Yo creo que el factor más importante de incremento de la demanda ha sido la bajada de precios que ha tenido el sector.
Entonces, claro, el comprador ve que ya ve el precio adecuado para su capacidad de compra y va a comprar, se decide a comprar.
Indudablemente, el incremento de ventas que ha habido importante en este último semestre,
además del adelanto de ventas por lo que decía el señor García, por los incrementos impositivos que había a 30 de junio
y por la desaparición de la desgrabación fiscal a partir de los 24.000 euros de renta y de 17.000 a 24.000 euros,
un decrimiento proporcional hasta llegar a cero, lógicamente, pues esto está haciendo que gente adelante la decisión de compra.
Indudablemente, el señor García matizaba muy bien que hay una demanda latente y, claro, todas estas conjugaciones hacen que la demanda aumente.
También se está dando un factor importante y es que, bueno, pues un incremento importante de las ventas se está produciendo
por viviendas más localizadas, como hemos dicho muchas veces en este programa, en costa o en interior,
que han bajado extraordinariamente de precio porque es vivienda que se ha hecho que no era necesaria
y la banca sabe que no se la va a poder quitar de encima porque ya es propietaria en muchos casos de la vivienda,
si no bajaba el precio en este caso, ¿no?
Esto, sumado al ajuste de precios tan importante que ha habido por parte del sector privado,
pues ha hecho que la demanda se active, ¿no?
I la desgrabación fiscal que desapargui a 31 de desembre o 1 de gener del 2011, ¿qué les sembla?
Hombre, lógicamente, a nosotros no nos parece lo más adecuado en una situación de crisis como esta.
Yo diría que si hubiera sido en una etapa en el año 2001 o en el año 99, pues hubiera sido lógico, ¿no?
Si era necesario que esta desgrabación desapareciera, por entender que parece ser que el resto de Europa,
también en la Comunidad Económica Europea, no lo tiene claro que esta desgrabación deba de existir.
Pero en este país donde ha existido desde hace tantos años parece extraño, muy difícil.
Que en un momento como este, ¿no?
Que en un momento como este, en el que además, teóricamente, si este fuera el motivo de la compra,
sería peligrosísimo porque no vamos a construir.
Es decir, vamos a generar más paro si es que este fuera el motivo de la compra.
Yo tengo la ilusión de que esto ha sido un incentivo para adelantar la compra de alguien que lo hubiera hecho exactamente igual.
Esa es la ilusión que tengo porque si no, sería terrible pensar que el motivo de la compra sea simplemente la desgrabación.
Una vivienda, una vivienda, repito, no se compra simplemente por una desgrabación.
Se compra por varias razones.
De ahí viene también ese famoso stock, que yo apoyo lo que estaba diciendo hasta hace un momento el señor Reyes.
Aquí hay un stock en el mercado, que es lo que está motivando también esta desinformación.
Y hay un stock que no saldrá nunca.
Tendrán que amortizar las viviendas en algunos del sector financiero.
¿Por qué?
Por una razón muy simple, porque hay viviendas donde ni se usan ni se usarán durante años
y es que no se tienen que derribar, como está pasando en otros países que ya se han comentado por ahí, tipo Irlanda.
Esas viviendas no marcan, no marcan el no venderse, no marcan, pero en cambio desinforman al comprador.
Si esta desinformación va desapareciendo, seguirá habiendo, yo estoy convencido que seguirá el año 2011,
siendo tan bueno como ha sido y será como el año 2010.
El tema de la desgravación fiscal la valoró muy negativamente, usted, señor Reyes.
Yo la valoró, para mí es un factor importante y que no es determinante en la compra,
pero sí que en el sumatorio de los factores que determina la compra es un factor más.
¿Por qué?
Porque una familia, el hecho de poder desgravar y poder tener un retorno en su desgrabación,
que viene a representar entre una y dos cuotas de una posible hipoteca,
pues es como si tuviese una paga y pico extra a lo largo de un año, ¿no?
Y esto es importante en una economía modesta, ¿no?
Por lo tanto, para mí es un factor importante.
Yo lo que veo que desaparece la desgrabación en este momento, como apuntaba el señor García,
para mí es un desacierto total y, además, marca una vez más el hecho y la concepción
que tiene el Gobierno central con respecto al sector de la edificación residencial
y es que lo deja a la deriva, lo ha dejado absolutamente a la deriva,
no ha hecho ninguna medida en los últimos cuatro años,
no ha hecho absolutamente ninguna medida de apoyo al sector,
al contrario, todas las medidas que ha hecho es de apoyo a la banca,
al sector absolutamente ninguna, es decir, ha apoyado recientemente al sector minero,
está apoyando al sector energético con desgrabaciones importantísimas
y está apoyando a muchos sectores y el sector inmobiliario hace todo lo contrario,
es decir, yo creo que vuelve a cometer otro error, es decir, hemos pasado de un bandazo
hacia el extremo y en vez de, en este momento, que el sector está en un momento complicado,
en vez de coger y decir, paro, no hago más medidas que le puedan perjudicar,
no, incentiva otra nueva medida que perjudica claramente al sector.
Clar, pero perdón un moment, señor García, porque claro, yo entiendo de las seves paraules anteriores
que usted cree que la desaparición de la desgrabación fiscal a 1 de genero del 2011
creu que no será determinada en que el 2011 sigui un altre cop un año desastroso pel sector.
Entes que al revés, que creu que aquesta remontada pot seguir...
La remontada, yo pienso que esa remontada va a seguir, no aumentará, pero va a mantenerse,
porque es la demanda de lo más necesitado de viviendas.
Yo, lo que indica Diego, hay una cosa que, siendo cierta, hay que matizarla.
Es decir, no apoya al sector porque alguien en su desinformación
y en la desinformación que se está dando, sigo y repito,
se está manejando un stock que es falso.
Y claro, como resulta que sobran viviendas...
En el gobierno, esto lo saben.
Sí, sí, pero aquí todo el mundo...
¿Qué vol dir que es un stock falso?
Pues que es un stock que no es cierto porque existe el stock en las zonas
donde no se necesitan viviendas.
Pero aquí a Tarragona, por ejemplo, no hi ha un stock, ¿no?
Aquí no hay stock prácticamente, pero claro, todo el que...
La información, la información lógica es la de decir, bueno, como hay un stock,
hasta que no se consuma ese stock, no se tiene por qué apoyar, en todo caso, a la vivienda.
Ya se consumirá.
No se va a consumir ese stock.
Hay una parte del stock que tendrá que liquidarse, tendrá que amortizarse,
porque está en zonas donde de ninguna de las maneras va a ser vendida la vivienda o ocupada.
Y esto es muy serio.
Habría que analizarlo muy fríamente para saber qué viviendas se siguen necesitando.
Y en este país, en estos momentos, del orden de las 200.000 viviendas...
Pero han tenido tiempo, han tenido tiempo de analizarlo, si no lo saben.
Entonces están incurriendo en que no hacen los deberes.
Mira, mira, han tenido tiempo y se sigue desinformando,
porque se está hablando de precios de vivienda.
Y no solo es España, en Europa, el TEC económico manifiesta que la vivienda tiene que bajar un 47%,
y todos sabemos que ese 47%, si tuviera que bajar la vivienda,
no se pagaría ni el coste de los materiales y la mano de obra.
Luego, ¿qué está pasando aquí?
Está pasando que se están dando una serie de desinformaciones,
que son las que marean al sector.
¿El sector existe?
Pero, García, yo estoy de acuerdo en esa desinformación,
en esos mensajes erróneos y globalistas
que no se concentran en dar una información propia de lo que es realmente el sector.
Yo estoy totalmente de acuerdo.
Pero hay una cosa que es bien clara,
que independientemente de que tengamos un sector importantísimo de vivienda,
en interior y en costa, de difícil venta,
y que la banca va a tener que hacer de tripas corazón
y bajarle el precio para poderlo vender,
y le va a costar incluso encontrar compradores para poderlo vender,
y va a tener que buscar fondos de inversión externos o internos
para poderlos colocar, esto está clarísimo el tema.
Pero luego tenemos el tema de la desagradación fiscal.
Y otra vez, vuelve el Gobierno a machacar nuestro sector,
porque este año no olvidemos que ha subido un punto el IVA,
que es cerca de un 16% con respecto al IVA anterior que pagábamos.
Ha subido un 20% los actos jurídicos documentados,
es decir, de cada compra-venta,
el impuesto del valor de compra que se pagaba un 1% a la Generalitat
se ha subido un 20%, es decir, se paga 1,20.
Entonces, claro, todo esto suma y sigue.
Luego, cuando vamos a los costes de notario y todo lo demás,
nos pasa lo mismo, porque todo se basa en estos cálculos.
Y algo que se estaba consiguiendo, que era abaratar una serie de costes,
volvemos a incrementarlos.
Y aleshores, perdone, señor Reyes,
¿vostè sí que creu que el 2011 pot caure un altre cop el nivell de vendes
porque se habrá acabat la desgracia fiscal?
No, yo no lo sé esto.
Yo lo que sí digo es que…
No se atreve a hacer una previsión.
No, no, no, es que es imposible hacer una previsión en un mercado tan cambiante
como está el nuestro.
Yo lo que sí tengo claro, que es lo que apunta el señor García,
y en eso estoy totalmente de acuerdo con él,
es que hay una demanda latente que tiene la necesidad de comprar vivienda.
Y vivienda no se está haciéndola suficiente para satisfacer la demanda.
Por lo tanto, habrá un momento, no sé si en el 2011 o en el 2012
o dentro de seis meses, habrá un momento en que no habrá demanda,
no habrá oferta suficiente para satisfacer la demanda.
De buenas viviendas.
Y que además da la casualidad de que el que necesita vivienda de verdad,
que es el modelo de vivienda que se va a vender,
el que realmente la necesita,
sabe muy bien que va a aumentar el precio del coste de la vivienda.
El precio de coste.
No estoy hablando del precio de venta.
Estoy manifestando que sabe muy bien…
¿Por qué apoyar al preu de coste?
Porque se tiene que realizar con la nueva normativa viviendas
que tiene mayor coste en su fabricación.
Es decir, hay una nueva normativa, el código técnico…
Ya está en aplicación.
Ya está en aplicación.
Y las nuevas viviendas tienen un precio de aumento.
Aumenta aproximadamente un 10%.
Y esto lo sabe el que realmente está necesitado de vivienda
y busca ya la vivienda.
Y se está dando cuenta de que estamos en el fondo de precio
y que al año que viene puede empezar a aumentar.
Y los pisos que tienen las entidades…
Y esto, fíjate, esto quiere decir que se deberá de adelantar
o por lo menos mantener el equilibrio de intentar comprar.
¿Y los pisos que tienen las entidades financieras?
¿Són molts aquí, por ejemplo, en el caso que conocen ustedes
de Tarragona y la comarca?
¿Fins a quin punt a ustedes, como promotores y constructores,
los afecta?
¿Tots estos pisos que tienen las entidades, bancos y cajas?
A ver, las entidades financieras…
Yo el número de pisos que tienen lo desconozco totalmente.
No, pero ¿fins a quin punt a ustedes los afecta
con todo esto del mercado inmobiliario que estamos hablando?
Es una distorsión absoluta por una razón fundamental.
Es decir, si una entidad financiera se adjudica un piso por un valor de deuda
de esa persona, de que le debe el dinero, o ese empresario que le debe el dinero,
se adjudica un piso por el valor de deuda y la entidad financiera luego lo descuenta,
está desvirtuando totalmente el mercado por una razón fundamental.
Porque hay viviendas que se están vendiendo, y las venden a este valor,
porque es imposible venderlas a otro valor en este momento,
porque no hay demanda y porque la entidad las tiene más localizadas,
o son infraviviendas en muchos casos, ¿qué ocurre?
De que se está vendiendo vivienda por debajo del coste de hacerla en este momento.
Por lo tanto, la desvirtuación del precio del mercado es absoluto.
Entonces, ¿qué pasará cuando se acabe este stock de mala vivienda?
¿Qué volverá? ¿A subir de golpe el precio?
Dirá que el precio de la vivienda media…
Una especulación de golpe, claro.
Volvemos a ser especuladores sin haberlo sido en ningún momento.
¿Y dónde está el regulador de estas cosas? ¿Dónde está?
En ningún sitio. Se tapa los ojos y deja al mercado que se mate el suelo.
Pero perdón, que quería hacer una matización.
Con relación a la desaparición de la desgrabación,
que el nuevo ministro, el señor Blanco, dijo que la desgrabación desaparecía,
que no se volvía a activar.
A las clases medias, Flaco, favor, le está haciendo.
Porque es la clase media, es la que está soportando impositivamente más carga en este momento
y encima la machaca más.
No, pero es que además la familia, la pareja, la persona,
que gane menos de 24.000 euros para poder acceder a esa desgrabación y a esa vivienda,
es que no hay ningún banco que esté dispuesto a subrogarle una hipoteca.
Por lo tanto, es un absurdo.
O sea, oígame, si la tiene que quitar, quítele toda, por favor,
porque es que no sirve para nada lo que usted ha dejado.
Totalmente de acuerdo.
Per cert, señor García, l'accés al crédito ha millorat?
Bueno, esa era la otra parte que yo iba a intervenir a medias cuando...
¿Ha millorat?
Para frenar el impulso del Amigo Reyes.
No, no, es que además de tenerlas mal localizadas,
claro, cuando está hablando del 50% de descuento es porque, como muy bien dice Diego,
da la casualidad que aquella es una infravivienda, no es una vivienda,
por eso las seguirá teniendo y tendrá que seguir diciendo sobre ellas,
pero es que además hay un problema añadido en esto.
Y es que mientras las entidades financieras están dando préstamos para sus viviendas,
concediendo préstamos para sus viviendas incluso al 100%,
resulta que al promotor difícilmente le subrogan en las que tiene.
El comprador está también, o sea, mal dirigido.
La entidad financiera lo que debería de hacer y tiene que hacer es cumplir sus compromisos
a todos los niveles, con el cliente, que el cliente da la casualidad que es el comprador.
Y en vez de cumplir sus compromisos, algunas entidades, algunas, yo no diré todas,
no voy a meter en un saco todas, pero algunas entidades se dedican a vender sus viviendas
y no a preocuparse de las viviendas que puedan soltar y impedir acceder al crédito de las viviendas que no son suyas.
Esto nos parece...
Home, això com a mínim és competència desleial, ¿no?
Yo diría que es pan de hoy hambre para mañana.
Y este hambre para mañana, todos nos todos tenemos en la memoria lo que puede llegar a suceder un día,
porque estos son ciclos, y en esos ciclos jugamos todos.
En aquest cicle de crisi, perdonin un moment, havia caigut en picat la construcció de pisos a Tarragona,
parlem a Tarragona Ciutat.
Veuen, creu senyor García, per les informacions que té, per les previsions que això es pot anar recuperant el 2011?
No, no, no, no, no, no, no por muchas razones y fundamentalmente está claro, o sea, no hay estudios, no hay proyectos
y el ayuntamiento lo tiene y lo sabe muy bien que no están entrando proyectos.
¿Qué quiere decir esto?
Pues ni más ni menos que mientras haya esta mentalización de que la vivienda tiene que bajar un 20 o un 25%,
nadie es capaz de empezar sabiendo que la vivienda que vaya a empezar a construir va a tener que subir un 10.
Este es el grave error, esta famosa desinformación.
Y en esto sí que, repito, y ahí sí que soy, en este sentido, diríamos, marcando que las entidades financieras
tienen mucha culpa por los famosos stocks que ellos se han quedado.
Senyor Reyes, ¿usted también cree que el 2011 no se comenzará a repuntar ni la construcción ni la promoción de...?
¿Usted haría un proyecto inmobiliario ahora o lo ejecutaría?
Para perder.
Para perder dinero o no saber siquiera si va a ganar o va a perder.
O si va a vender.
O si va a vender, ¿usted lo haría?
O sea, lógicamente, a ver, una inversión que tienes una recuperación de lo invertido,
yendo todo muy bien, a los tres años, vendiéndolo todo.
Con lo cual, si has acabado la inversión, la tienes hecha totalmente y no vendes,
imagínese el coste financiero de oportunidad y todo lo que hay.
Por lo tanto, lo veo muy difícil.
Pero contemos, una cosa es la necesidad de vivienda, otra cosa es el poder adquisitivo de la persona que necesita la vivienda,
y otra cosa es la falta de apoyo total al que necesita la vivienda y necesita además el apoyo financiero.
Como esto no existe, difícilmente tú puedes iniciar una promoción, independientemente de que la pudieras vender.
Mire, yo recientemente he tenido la negativa a una subrelación de hipoteca, clarísimamente,
valor de hipoteca 135.000 euros, la persona se presentaba con una renta de 1.300 euros y una balista.
Capacidad de endeudamiento de esta persona entraba en un 30% para poder pagar esa hipoteca y lo demás.
Bueno, pues ha sido denegada la hipoteca porque el valor de venta de la vivienda, la hipoteca,
es decir, el promotor, yo en este caso, he bajado el precio para vender la vivienda en 10.000 euros
para que se pudiese subrogar en los 135.000, yo se lo vendía por 125.000
y la entidad financiera ha denegado el crédito porque decía que financiaba el 100%,
cuando la hipoteca constituida era de 135.000.
Bueno, mi sorpresa es que el mismo día que me deniegan esa hipoteca,
recibo un e-mail en mi correo electrónico de la misma entidad financiera
diciendo que tiene un descuento de viviendas del 60%, lo cual es mentira,
lo cual es mentira porque sobre qué valores tiene los descuentos,
sobre valores antiguos, sobre valores actuales, sobre qué valores y en qué viviendas.
Y luego, lo segundo es que le financia el 100% y además le financia los gastos,
con lo cual está financiando un 110% del precio de vivienda.
Vamos, lo que teóricamente ni el Banco de España lo indica.
Correcto. Entonces, eso para mí no tiene forma de calificarse.
No, pero eso no es ilegal solamente.
No, no.
Hombre, eso es ilegal, vender una cosa.
Vender una cosa por bajo.
Fuera del precio, bajo precio de coste y bajo el precio que a ellos les ha costado.
Totalmente ilegal.
Pero ya, independientemente es destrozar y distorsionar.
Y destrozar la economía.
Todo un mercado y la economía.
Porque claro, la mano de obra, difícilmente si no se construye algo,
si no se construye lo que de verdad se necesita y que es verdad que se necesita,
pues volvemos otra vez a tener todavía más paro.
Teniendo en cuenta, y con esto acabo,
teniendo en cuenta que hay esta necesidad, que hay esta demanda,
¿ustedes creuen que este incremento de visitas que sí que se han producido en los últimos meses
como mínimo de interés de los compradores es mantendrá?
Yo sé, yo estoy convencido que sí.
¿Estamos hablando sobre todo de Tarragona Ciudad?
Sí, sí, yo estoy.
¿Por el que hemos hablado muchas veces de demanda de pisos?
Lo he dicho al comienzo de esta entrevista.
Estoy convencido de que el año 2011 será exactamente igual que el año 2010.
será un año en el cual no habremos llegado en ningún momento a las 15.000 viviendas
que se vendían en el año 2006, pero sí que llegaremos a las 2.000
porque ahora hemos pasado por 600.
Yo le voy a contestar, yo todas las mañanas cuando me levanto de mis oraciones lo pido.
Es decir, que lo creo y lo espero, pero no lo sé.
Pero están todas las razones, o sea, está la necesidad,
está la posibilidad de ahorro que ha tenido ya, que están teniendo ya las familias,
porque están generando ahorro.
Luego es las dos puntos básicos.
Y está también el haber llegado nosotros a poner el precio al suelo del coste de la vivienda.
Es decir, estamos ya en el límite de precio de la vivienda.
Y esto lo sabe el comprador.
Sí, sí, yo estoy.
Y por eso está comprando hoy.
Pero luego tenemos...
Se aprovecha de la desgranación fiscal, pero seguirá comprando mañana sin ella
porque es precio mínimo.
Yo estoy de acuerdo.
Siempre que lo necesite.
Yo estoy totalmente de acuerdo con lo que usted dice.
siempre se cumplan dos funciones más en esta ecuación.
Una es que el banco acepte a ese cliente,
tanto si la hipoteca está constituida como si es nueva,
y la segunda es que nuestra economía
entre en un proceso de estabilidad y no de incertidumbre.
Amb aquest missatge ens quedem.
No hi ha temps per més, però avui, déu n'hi do,
hem volgut analitzar aquest mercat immobiliari
que sembla que sí que això, que es comprova
i, en fi, es certifica que hi ha moviment
en aquesta recta final del 2010.
Amb José Luis García, el president del Gremi de la Construcción del Tarragonés,
i amb Diego Reyes, que és el president de l'Agrupació de Promotors.
Senyors, moltes gràcies
i que vagi molt bé aquesta recta final del 2010.
Gràcies.
Molt bé, gràcies a tots.
Bon dia.