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Doncs obrim, com cada dimarts, l'espai com a casa amb el Col·legi Oficial de Ministres 2 de Finques de Tarragona.
Avui parlem, atenció, de mediació en l'àmbit immobiliari.
És el tema que ens centrarà en aquesta secció ja habitual dels dimarts.
I com sempre, amb dues veus ja conegudes, l'Àlex Sabé.
Àlex, què tal? Molt bon dia, benvingut.
Hola, bon dia.
I l'Arosalia Papiol. Rosalia, què tal? Bon dia.
Bon dia.
Ells són de l'àrea de comunicació del Col·legi Oficial de Ministres 2 de Finques.
I avui també hem vingut acompanyats per l'advocada especialitzada en aquesta matèria que toquem avui,
la Cristina Rodríguez.
Bon dia.
Molt bon dia.
Parlem de mediació en l'àmbit immobiliari, això sembla molt genèric, però ja anirem apotant,
perquè anirem parlant de casos concrets, una mica del gruix de demandes que trobeu
i també de les eines que faciliteu des del Col·legi perquè aquells que tinguin inquietuds
puguin arribar a casa vostra i vehicular a partir d'aquí tots els serveis que hi ha.
A veure, per començar intentarem centrar el que és la mediació.
La mediació és dos persones o dos grups de persones que tenen un conflicte i que el mediador
ha de tenir l'habilitat per sentar-los en una mateixa taula i intentar negociar i arribar a un acord
perquè ells mateixos arribin a aquest acord que sigui satisfactori amb els parts.
A diferència dels procediments judicials, hi ha un jutge que diu què es té que fer, aquí no.
Aquí són les dues parts que a poc a poc, dins d'un procediment, que després ja a poc a poc anirem explicant,
ells parlen, s'escolten, que això és molt important, s'escolten entre ells i arriben a un acord
que és satisfactori sempre per les dues parts.
És un procediment completament voluntari.
I és un procediment que imagino que estigui a costos, perquè l'alternativa que és l'àmbit judicial,
taxes, temps, lentitud, tot plegat, no, Cristina?
Sí, bueno, digamos que el legislador ha apostado mucho por esta vía, que sería una vía extrajudicial,
precisamente, por tema de costos, pero también por descargar de trabajo a los juzgados,
que todos sabemos cómo están.
Nos estamos planteando hoy en día el derecho a acceder a la justicia,
no como el derecho a acceder a los tribunales, que obviamente también,
sino como la posibilidad de llegar a la resolución de los conflictos que tienen las partes por otras vías,
entre ellas la de la mediación, que, como bien decía Alex,
tiene la virtud de que a ellas se someten voluntariamente las partes,
es decir, parten de una voluntad de acuerdo o de entendimiento,
dejándose guiar por un tercero que no tiene ningún interés en ninguna de ellas
y siendo ellas las que finalmente deciden si llegan o no a un acuerdo,
porque una mediación puede terminar o no con acuerdo
y en caso de acuerdo, evidentemente, se estarán evitando un procedimiento judicial,
tanto las partes como la carga de la administración de justicia.
Que la mediación, no solo en el ámbito comunitario,
o sea, la mediación también se hace en el ámbito familiar, empresarial o laboral,
en la mediación escolar, la mediación intercultural,
por ejemplo, ahora lo hemos visto últimamente en Salou,
hay un grupo de senegaleses y la que es Morsos Escuadra,
pues ahí hay unos mediadores, que están en una parte, en la otra,
eso se le llama la mediación intercultural,
y normalmente existen más de un mediador,
que es lo que se llama vulgarmente la comediación,
o también hay otros tipos de conflictos que pueden ser la mediación sanitaria
o penal o penitenciaria,
o sea, que no solamente se utilizan en la que es la mediación comunitaria,
sino también en muchos otros ámbitos y es una cosa de futuro.
¿Por qué? Porque las partes se ponen voluntariamente
y hay siempre una voluntad de intentar llegar a un acuerdo, ¿no?
Sí, perquè moltes vegades el conflicte és una falta d'enteniment, ¿no?
Llavors el tema mediació facilita el diàleg,
deixa que les parts exposin entre elles quins són els conflictes que hi ha
i llavors tenen de negociar i arribar,
és molt important això, i vull remarcar, tot i que ja ho han dit,
arribar les parts a l'acord.
Ningú els dicta una sentència,
sinó que les dues parts voluntàriament intenten arribar a l'acord
que no agreuja ni amb una ni amb l'altra,
sinó que arriben, bueno, sí, és que no hi ha cap més paraula,
arriben en un acord.
Això és el mediador que a poc a poc els va reconduint,
fent preguntes i interactuant amb ells,
i no tenir la suficient habilitat per portar-los pel camí que es puguin entendre.
I quan fem una mediació és habitual que vinguin els advocats,
no només les parts, les parts poden venir acompanyades dels advocats
o a vegades hi ha temes tècnics, lògicament per assessorament tècnic,
i llavors el mediador que fa és reconduir a que ells arribin a un acord
i que a poc a poc es vagi solucionant aquest conflicte d'una forma molt ràpida
i lògicament molt més econòmica que un procediment judicial.
Si parléssim de mediacions comunitàries,
poso quatre exemples, podríem estar parlant de contactes de rendament,
contactes, per exemple, de temes de desausis,
ocupacions de vivendes o conservació.
A vegades podem tindre un problema que el veí de baix
tingui mal conservat la seva vivenda
i això sigui un conflicte amb una comunitat de propietaris.
O activitats molestes, per exemple, un local comercial
que hi hagi uns sorolls fora d'horaris.
O la típica, sobretot pensant en llocs turístics, espais d'aparcament.
Realment la mediació és aplicable a tots els conflictes
que es generin entre persones.
Sí, és treure agressivitat i arribar amb una bona entesa.
Sí, de fet, el legislador català en l'última reforma
que ha fet en matèria de propietat horitzontal,
el passat mes de maig, apuesta tan claríssimament
pel tema de la mediació que,
perquè una comunitat decida tractar un tema en mediació,
tan només exigeix una majoria simple,
que amb el tipus de majoria que s'han estableixit
és una majoria molt fàcil d'alcanzar en una junta de vecinos.
Quiero decir que, realment, la porta s'ha deixat abierta
de part en part i l'apuesta és total per la mediació.
També es contempla l'arbitraje,
però les facilidades que es dan
per a que una comunitat someta a mediació voluntàriament
un conflicte que tenen són, vamos, no les había habido nunca,
són tremendas, porque un acuerdo de mayoría
siempre adoptado en junta es muy sencillo de alcanzar.
Per exemple, imaginem una comunitat de 10 pisos,
de 10 famílies, volen posar un ascensor,
i el veí de dalt, el de baix, el de baix diu que no,
el del replà diu que no el vol de cap manera,
i el del segon pis tampoc.
D'aquests 10, quants haurien de dir que sí
perquè es pogués arribar a...
Necessitem un acuerdo de mayoría simple, en principio,
para que el acuerdo se adopte en junta.
Mayoría simple.
Mayoría simple, ¿qué quiere decir?
Que los que van a la reunión, presentes o representados o delegados,
o sea, los votos que se plantean en la reunión,
los que votan, sean más de la mitad de las personas,
bueno, sí, de propietarios,
y representen más de la mitad de los votos.
Esto es suficiente para alcanzar un acuerdo,
y repito, de los votos que se pronuncian,
o sea, no cuentan ni el que no viene,
¿me explico?
Por lo tanto, si van dos,
si van dos y los dos votan a favor, lo tendríamos.
Si van tres y dos votan a favor, también lo tendríamos.
Siempre que representen más de la mitad de las cuotas.
Lo que ocurre es que con el tema de los ascensores,
como también es su presión de barreras arquitectónicas,
el legislador, además, ha liberado o ha facilitado más todavía
la instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios,
en el sentido de que cualquier persona mayor de 70 años
se considerará que tiene una discapacidad,
o cualquier discapacitado propietario o arrendatario
que viva en un inmueble de estas características,
o que tenga más de 70 años,
si no consigue que el acuerdo se adopte por mayoría en la Junta,
podrá acudir a los tribunales para decir,
mire, yo creo que yo necesito esta supresión de barreras,
y esto es necesario.
Y el juzgado, el juez que valore esta situación,
podrá acordar la instalación del ascensor,
aunque no sea alcanzado en Junta, la mayoría simple.
Pero también el juez lo puede derivar a mediación.
O sea, es habitual ya, o empieza a ser un poco habitual,
que los juzgados, y gracias a ello,
pues la mediación está empezando a funcionar.
Es cierto, perdona Alex, es cierto que en el tema de comunidades de propietarios
hay muchas cuestiones que realmente lo que falta es comunicación,
pues por el enrarecimiento del ambiente que muchas veces produce el roce y la vecindad.
Y es cierto que la figura de un mediador,
que es un tercero que no tiene ningún interés
en beneficiar ni favorecer a ninguna de las partes,
los ayude a ver el punto de vista del contrario
y facilitar que ellos dos encuentren el camino de un acuerdo.
Quiero decir, esta es la virtud de la mediación, por así decirlo.
Vamos, bajo mi punto de vista.
Estamos de acuerdo.
Normalmente cuando hay un conflicto,
una de las partes va a solicitar lo que es un mediador.
En el Colegio de Administradores de Fincas de Cataluña,
que es el Consej, hay un centro de mediación,
que cualquier persona se puede poner en contacto con su administrador de fincas
y este en su momento se pondría en contacto con lo que es el centro de mediación de Cataluña,
una de las partes solicita un mediador,
el mediador lo que hace es contactar con la otra parte
y hay una primera sesión informativa
donde el mediador informa a las partes lo que es el procedimiento
y explica cómo se va a desarrollar ese procedimiento
y, lógicamente, el coste de ese procedimiento.
Si las dos partes están de acuerdo,
se firma un acta de iniciación
que se llama un acta de iniciación del procedimiento de mediación.
Luego, el desarrollo de estas sesiones,
que normalmente la mayoría de casos con una o dos sesiones se termina,
pueden alcanzarse a cinco o seis sesiones,
depende del tipo de conflicto, depende de las personas que intervienen.
Como más personas intervienen,
lógicamente, más sesiones se necesitan.
Y si cuando se llega al acuerdo,
que normalmente en la mayoría de casos
se llega a un acuerdo satisfactorio para todas las partes,
ese acuerdo se puede elevar a público.
Eso es un acuerdo que es ley,
con lo cual, si hubiera un incumplimiento por algunas partes,
se lleva al juzgado
y el juez, lógicamente,
hace la sentencia a favor del acuerdo que se haya firmado.
Una pregunta.
¿El mediador pot posar d'acord les parts?
Porque puede ser que dos parts no se entenguen,
no se parlen,
estiguin barallados,
fins y todo,
en un conflicto latent.
¿El mediador puede intervenir en instancias d'una de las partes?
No.
No.
La función del mediador es la de mantenerse imparcial.
Puede ayudar a calmar los ánimos,
por así decirlo,
para favorecer que las partes se escuchen.
Puede permitir que las partes hagan sus alegaciones.
Puede permitir que las partes expongan los documentos
en base a los cuales consideran que tienen razón,
o los argumentos.
Puede hacer ver a una parte,
pues, mire,
en esto quizás,
pero a la otra parte también.
O sea,
se trata de facilitar,
de acompañarlos
hacia un entendimiento.
no de marcar el camino,
ni de intervenir a favor de ninguna de las partes.
Y luego que las dos partes siempre tengan las mismas oportunidades,
¿no?
Al mismo tiempo, ¿no?
Una de las cosas que el mediador tiene que tener en cuenta,
que si uno habla diez minutos,
el otro tiene que hablar diez minutos, ¿no?
Es una habilidad del mediador
para que las dos tengan las mismas posibilidades
y luego que el acuerdo sea un acuerdo factible y legal, ¿no?
Sí.
Per començar,
les dos parts han d'estar d'acord
en fer l'acte de mediació.
O sigui,
no han d'anar obligats,
sinó que
han de dir voluntàriament
que en comptes de fer un procediment judicial,
s'avenen
a fer un procés de mediació,
perquè hi ha una sèrie d'avantatges
que és les que hem estat anomenant fins ara.
Llavors,
això ja és un primer punt molt important,
que tu i jo,
per exemple,
que estem enfrontats per un tema X,
ja estiguem d'acord,
com a mínim,
en posar-ho damunt de la taula
i parlar-ne.
I llavors,
el mediador,
doncs,
és el que ha de ser suficient hàbil
quan la situació
o la veu
us pugi una mica de to,
intentar calmar
i intentar fer veure
els dos punts de vista
per arribar a un acord
convenient per tots dos.
Esclar,
sempre és allò
d'una estira
i afluixen tot.
Què deu passar,
Cristina,
això deu passar,
que clar,
tothom creu tenir
el 100% de la raó
més que l'altre
i aquí se'n intervé
l'habilitat del mediador.
L'habilitat del mediador,
sí,
sí,
sí.
és cert,
és cert
que una bona intervenció
de un mediador
puede acompanyar
i facilitar
molt el acord,
perquè en molts casos
i moltes vegades
en temas de comunitats
de comunitats
de propietat
i en temas vecinales,
que són qüestions
que a vegades
que só fa falta
tenir la voluntà
de parlar,
la intervenció
del mediador
és fundamental.
Hi ha altres
cuestions,
per exemple,
en els temes matrimoniales
en els que també
resulta de gran utilitat
la figura del mediador
per quan termina
la intervenció
del mediador,
sí ha habido avenència,
és a dir,
si les partes
realmente han llegado
a un acuerdo,
pues este acta
de avenència,
luego el letrado
la traslada
en un convenio
de divorcio
i la sustanciació
del procediment judicial
és moltíssim més lligera
i el ambient
entre les partes
també suele ser
moltíssim més millor,
per així dir-lo,
quedar menys resentits
de lo que una crisis
de aquest tipus
lleva consigo.
Jo crec que el més important
de la mediació
és el temps,
o sea,
soms capaces
en molt poc temps
de encontrar una solució
satisfactoria
por les partes
i si vamos
a la vía judicial,
tal y com estan
els juzgats,
ese procediment
es alarga molt.
Jo crec que el secreto
de la mediació
és la habilitat
d'encontrar
un acuerdo rapido
i això
a les comunitats
de propietaris
és important.
Sí,
el tema tiempo
és realment
una cosa que diferencia
tenint en compte
la carga
que vienen soportant
els juzgats
i realment
per això
s'ha abert
la porta
i s'està favoreixent
d'aquesta manera
porque comporta
una resolución
extrajudicial
de conflictos
que finalmente
puede resultar
muy, muy
positiva
para las dos partes.
Si entrem
a la pàgina
del col·legi
a coaf.com
al col·legi oficial
de minceros
de finques
de Tarragona
trobem eines
per poder ser
i trobem la manera
d'arribar
a un procés
de mediació
si ara
algun s'escolta
i vol
posar-se en contacte
o pot fer
a través
de la pàgina
web.
si no
tenen el telèfon
del col·legi
que poden
trucar
que és
el 977
23
54
21
que allí
poden
demanar
un mediador
i llavors
des del col·legi
ja ho gestionaríem.
El mediador
la figura
de tindre
una persona
completament
imparcial
neutral
i després
que tot el que es parla
dins d'un procediment
de mediació
és confidencial
és molt important
perquè les parts
puguin expressar-se
en total llibertat
perquè a vegades
no totes les sessions
són conjuntes
a vegades
les sessions
les fem individualment
amb una de les parts
i després
les fem amb l'altra
per separat
per poder
conduir
les sessions
conjuntes
per poder
conduir-les
a un bon port
el tindre
una persona
que t'escolta
i que
intenta
indagar
a veure
quin és l'origen
d'aquest conflicte
és molt important
i això ho fa
normalment
el mediador.
I de fet
Cristina
si amb aquest supòsit
les dues parts
no es parlen
però estan d'acord
en la mediació
és possible
no?
Por supuesto
ahí es donde
interviene
el mediador
en favorecer
en dar el turno
de palabra
a cada uno
en que cada uno
pueda exponer
sus razones
porque en definitiva
esto es lo que
todos queremos
cuando consideramos
que tenemos razón
yo quiero exponer
mis razones
y mis argumentos
porque tengo razón
y generar
escucharlos del otro
porque a veces
es esto
lo que marca
el punto de inflexión
el darte cuenta
de que realmente
bueno pues
allí también
hay razones
y hay argumentos
que tienen razón
y esto es lo que
posibilita
llegar a un acuerdo
porque
no olvidemos
que
la mediación
finaliza
se trata
de que finalice
con avenencia
es decir
con un acuerdo
pero
si las partes
no encuentran
este punto de unión
pues terminará
sin un acuerdo
y no pasará
absolutamente nada
luego se podrá
ir a un procedimiento
judicial
también es esta
la virtud
de la mediación
la posibilidad
de que no te cierra
la puerta
queremos hablar
queremos ponernos
de acuerdo
necesitamos
una guía
para llegar
a este acuerdo
pero si no llegamos
a este acuerdo
si yo finalmente
decido
que no me pongo
de acuerdo
pues tampoco
he perdido nada
porque no pierdo
la posibilidad
de acudir
al juzgado
a que se dirima
esta cuestión
o al revés
ir primero al juzgado
luego hacer la mediación
pero la mediación
no paraliza
el procedimiento judicial
o sea
las cosas pueden ser paralelas
pueden ir paralelas
y si se llega a un acuerdo
en mediación
lógicamente luego se para
lo que es el procedimiento judicial
pero un procedimiento
no paraliza al otro
sino que puede ser compatible
y de hecho
hay muchos jueces
que antes de dictar sentencia
intentan la mediación
para que lleguen a un acuerdo
y si no llegan a un acuerdo
entonces él
marca la sentencia
pero a veces
es mejor un mal acuerdo
que ir
vía judicial
es cierto
es cierto
no obstante
por ejemplo
con el arbitraje
que es otra figura
que también se deja abierta
y también la deja abierta
el legislador
en materia de propiedad horizontal
la posibilidad
de que las comunidades
sometan a arbitraje
determinadas cuestiones
es cierto que cuando una comunidad
se somete a arbitraje
asume
la resolución
de un árbitro
y la asume
sin segunda instancia
sin posibilidad de recurso
que tendríamos en el juzgado
y se asume
con carácter definitivo
en la mediación
no
en la mediación
quiero decir
no estamos poniendo en manos
de un tercero
la resolución
estamos poniendo encima de la mesa
la posibilidad de alcanzar un acuerdo
lo podemos alcanzar
podemos no alcanzarlo
pero siempre estará en manos
de las dos partes
lo cual también da mucha tranquilidad
a la hora de acudir a esta vía
porque
no estás depositando
la decisión
en manos de un tercero
y luego es garantía
y luego es garantía de futuro
pues si tú estás de acuerdo
en la solución
la llevarás a cabo
con lo cual en el futuro
pues no volverás a llegar para atrás
con lo cual en un principio
¿no?
se supone que
un procedimiento de mediación
es bastante fiable
para solucionar los problemas
como mínimo comunitarios
¿no?
sí
por cuanto
alcanzado un acuerdo
por las dos partes
quiero decir
en principio
la voluntad es cumplirlo
y si bueno
y si ya no hay cumplimiento
efectivamente
en el juzgado
en fin
se sopesaría mucho
este acta
de acuerdo
¿no?
al que han alcanzado las partes
anem acabant
ja que estem fora
pràcticament de temps
però volia preguntar
per quins serien
conflictes habituals
en aquest àmbit que parlem
l'àmbit immobiliari
quins serien conflictes
que veieu habitualment
ho dir per si algú
s'hi sent reflectit
mira
de cuinar
doncs al col·legi
per exemple
molèsties
que ocasioni
un veí amb un altre
unes obres
que algú
no estigui d'acord
llavors
s'ha de parlar
s'ha de fer arribar
s'ha de fer entendre
de vegades
s'arriba
en un procés
de mediació
per culpa
d'un malentès
que algú
no ha interpretat bé
el que sigui
o sigui
és un procés
de diàleg
és un procés
de clarificar
alguna cosa
que potser
no s'ha interpretat
com es tenia
que interpretar
i clar
si no es parla
òbviament
si les dues parts
no parlen
doncs no ho clarifiquen
mai
mai de la vida
allò quedarà per sempre
sinó que es va
engreixant més
el problema
doncs la mediació
col·legi fiscal
d'administradors
de finques de Tarragona
avui n'hem parlat
de la mediació
en l'àmbit immobiliari
però ja ho veus
que és un àmbit
molt ampli
és molt ampli
el món de la mediació
i doncs
es tracta
d'estalviar temps
i també recursos
i arribar a acords
millor que millor
Cristina Rodríguez
gràcies per acompanyar-nos
gràcies
Fins la propera
i també doncs
a l'Àlex Sabé
i la Rosalia Papiol
gràcies
gràcies bon dia
gràcies a vosaltres
i si volen més informació
doncs bé
pot trobar aquí a la ràdio
si t'haurem tot el contacte
perquè puguin doncs
arribar doncs
fins al col·legi
i tal
i bé
i doncs
arribem a aquesta mediació
també
gràcies
fins la propera