Comencem aquest espai que durant tot l'estiu pretén fer-vos sentir com a casa.
Un espai que realitzem, hem fet bàgia durant el mes de juliol, agosa i encara setembre,
gràcies a la col·laboració del Col·legi d'Administradors de Finques de Tarragona.
Des del col·legi ens acompanyen ensans d'anfitrions i de mestres de cerimònia,
setmana rere setmana, dos dels seus membres, l'Àlex Sabé i la Rosalia Papiol.
Hola, bon dia.
Ens retrobem amb vosaltres després de l'estiu, tot i que no ha parat el programa.
I cada setmana ens heu portat un convidat.
Avui és Sergio Nassarre, ell és catedràtic de Dret Civil i és el director de la Càtedra d'Habitatge.
Sergio Nassarre, bon dia.
Hola, bon dia, com esteu? Gràcies.
Parlem de les tenences...
Intermèdies.
Intermèdies.
Sí, molt bé.
O sigui, per entendre'ns i ja per llençar el titular, aquells pisos o habitatges de propietat,
compartit o temporal que tenen més d'un propietari.
En general, ja sé, ara matitzarem, clar que matitzarem.
Això és una cosa que anem treballant de fa molts anys i sempre estàvem dient el futuro, el futuro, no?
I ara ja és el present.
I per això portem el Sergio, que és un expert en la matèria.
és la persona que jo crec que més na sap i que ens il·lustrarà exactament què és això, no?
Són noves modalitats de propietat.
Molt bé.
Això és el que intentem clarificar i explicar d'una manera seriosa a les persones.
Noves maneres de propietat.
Noves relativament quan?
Nou regularitzat o noves realment que últimament es donen més pràctica?
No, no, això ja tenim llei. De fet, és la llei 19-2015, que va entrar en vigor el passat 24 d'agost,
però fa 10 dies.
I bàsicament, efectivament, com deia la Rosalia, es tracta de dues maneres noves,
diguem, d'accedir a un habitatge que a més es poden combinar.
És a dir, un pot fer una propietat compartida sobre una propietat temporal, per exemple.
Per tant, realment són tres, per entendre'ns.
Però és una pràctica que ja existia i ara s'ha regularitzat?
O la pràctica ja és nova en si?
No, això és una pràctica d'altres països, com a Anglaterra o als Països Baixos dels anys 80,
però nosaltres no tenim una experiència, diguem, de propietats dividides,
com aquestes, per exemple, tant en temps com en percentatge, des de temps de Napoleó.
Per tant, doncs, és un canvi bastant important.
I ara es dona cada cop amb més freqüència?
Bé, la llei té 10 dies, és difícil perquè...
Tot arribarà, ja deien del futur, ara ja no.
És que són vacances, no sé, és difícil, però a mi a mi encara no sé cap cas, però vull dir que...
Tot arribarà, tot arribarà, Sergio.
Expliquem en què consisteix i després en quins casos, quina seria la casuística en què ens podem trobar.
Quins dos tipus de tirances intermèdies existeixen o contemplen la llei?
Molt senzill, la propietat compartida es tracta d'anar adquirint un habitatge,
també pot ser qualsevol altre immoble, també pot ser qualsevol altre immoble identificable,
com pot ser un cotxe o pot ser un vaixell, per exemple.
Anar-lo adquirint mica en mica, per percentatges.
Normalment, de 10% en 10%, a partir del percentatge que es vulgui, pot ser un 5, un 10,
o 20 o un 40, és el mateix.
I amb un dret d'anar adquirint quan es pugui, si no es pacta una altra cosa,
és a dir, que es pot pactar una periodificació, fins a arribar al 100%.
Per tant, és una adquisició progressiva del bé.
I la propietat temporal consisteix bàsicament en comprar un habitatge,
i per tant qualsevol altre immoble o bé identificable, per un número d'anys,
és a dir, entre 10 i 99 anys.
Per tant, no cal, si l'has de tenir per menys temps que per sempre,
per entendre'ns, doncs el pots comprar per 10 anys, 20 anys, 40 anys, el que necessitis.
I aquest sí que el compraries al 100% d'entrada.
Aquest sí. El que passa és que, com he dit abans, ho pots combinar.
Per tant, pots comprar un bé immoble per 40 anys,
de mica en mica, de 10% en 10%.
Això ho pots fer també, sí.
Clar, ara que hem fet la definició, entenc que això, abans de la llei,
era impossible. Això no havia de regularitzar una situació que ja existia,
sinó que aquesta llei, quina necessitat teníem d'aquesta llei?
Bé, és una necessitat de preu. Bàsicament, el que s'intenta aquí és abaratar el preu
i que la propietat es pugui accedir, una persona pugui accedir a una propietat
d'una forma diferent al que el dia d'avui en teníem com a propietari.
És donar opcions. Qui ho demanava, això? Els propietaris?
A veure, això, bàsicament, fins ara hi havia només dos modalitats,
o compraves o llogaves. Què passava en el lloguer?
En el lloguer està limitat per uns anys, o cinc o tres,
i en la propietat per si, doncs, potser les persones no tenien el capital necessari
per fer la compra. Llavors, aquestes noves opcions et donen
que pots tenir durant més anys viure, si parlem d'un habitatge,
viure en el mateix lloc i anar-ho pagant progressivament.
O sigui, és dos modalitats més. O bé, tu tens una feina en qualsevol ciutat
i saps que la tindràs per 20 anys, pots comprar per 20 anys.
Tens la seguretat que es pots estar durant 20 anys en el mateix immoble.
Crec que d'una manera bastant elemental l'explicació pot ser aquesta.
Sí, sí. A més, si em permeteu, hi ha un altre motiu,
que és la pròpia crisi que arrosseguem des del 2007.
És a dir, la crisi ha evidenciat que hi ha moltes famílies
que han volgut ser propietàries i que s'han sobredeutat i els han desnonat.
Això és molt evident.
En els últims quatre anys estem parlant de votar al voltant de 400.000.
Per tant, això són moltes famílies que han intentat ser propietàries,
però el seu deute és més que els seus ingressos,
degut també per l'augment de l'atur, etc.
Per tant, hi ha hagut una sèrie de normes, tant a nivell català,
amb la dintre de 2014, que va entrar en vigor l'1 d'abril,
com a nivell europeu, la directiva 2014-17,
17 que diuen que aquestes famílies que vulguin accedir a un préstec,
que no puguin repagar, no els hi podran donar.
Està prohibit.
Per tant, si aquestes famílies no veuen en el lloguer una opció estable de vida,
perquè estan depenent d'un examen amb el seu propietari cada tres anys,
a veure si segueixen o no segueixen, els hi puja la renta o no,
no poden fer reformes, no poden convidar,
no poden compartir l'habitatge amb ningú perquè el propietari no els hi deixa
i la renda no la poden pagar, etc.
Una sèrie de circumstàncies que les famílies moltes vegades no veuen en el lloguer una opció,
que puguin comprar ho podran fer a través de la propietat compartida de vida temporal.
Sembla més estable que un lloguer, pel fet que no s'ha d'anar revisant,
i sembla que et pots enganxar menys els dits que en una hipoteca.
Seria el resum fet amb fred.
Segons els ingressos que tens, vas anant comprant el percentatge de la vivenda.
Aquest any la feina et va molt bé i guanyes molts diners,
pots comprar un 10 o un 20% d'aquesta propietat.
Llavors, a poc a poc, aniràs aconseguint aquest 100% del que és la vivenda.
Això és el que es tracta.
Mira, en la propietat temporal hi ha un exemple molt entenedor per a tothom.
Jo compro un habitatge i no el necessitaré fins que el meu fill,
d'aquí 20 anys, tingui una edat per utilitzar-lo.
Llavors, jo puc vendre aquests 20 anys amb una persona
que li interessi fer aquesta compra per 20 anys.
Molt bé.
Crec que és molt clarificador.
Jo entenc més la situació d'un temporal.
I m'acosta, no?
Vull dir, s'ha de fer la comparativa amb el que seria la propietat compartida,
que és l'altra.
Per exemple, persona que ara adquireix un 10% d'un habitatge.
Qui es fa càrrec de l'altre 90%?
El venedor, que pot ser un promotor, un banc, un particular,
l'administració pública, qualsevol.
Però aquest comprador pot pagar un lloguer de l'altre 90%.
M'explico?
A veure, posem un exemple molt clar.
Jo puc anar de lloguer i puc pagar 600 euros.
O puc comprar el 50% i pagar-ne 300.
Val, val.
Llavors, jo pago cada mes 300,
perquè tenia diners estalviats,
jo compro el 50%,
amb la qual cosa el 50% del lloguer ja no el pagaré,
només el pagaré l'altre 50%.
Llavors, vaig pagant 300 euros cada mes,
dintre dos anys jo ja he fet calaix,
compro un 10%,
amb la qual cosa el lloguer aniré baixant-lo
i aniré augmentant la meva propietat.
Comparativa, diferències amb el que s'anomena
el lloguer amb opció a compra?
Bé, si em permeteu,
el lloguer amb opció a compra era
la crònica d'una mort anunciada.
És a dir, des del meu punt de vista teòric,
sí, sí, existeix.
El problema està que pel pis et demanen 200.000 euros
que tu no tens ara, no?
i dius, bueno, escolta, jo faig un lloguer amb opció de compra,
doncs menys estic d'ell de llogater,
i això sí, el vendedor et deia,
no, no, d'aquí 3 anys has dubtat.
Pot ser més? No,
perquè han de retenir a canvi de res,
per entendre's,
perquè allò està en el limbo,
i normalment aquest tipus de negocis
es fan a 3 anys, no?
Per tant, dius, bueno,
doncs quan hauré baixat?
En 3 anys de lloguer?
Doncs posem, jo què sé,
10.000 euros,
ser molt generós.
Bé, si ara no tinc 200.000 euros,
tindré 190.000 d'aquí 3 anys?
és molt difícil,
per tant,
doncs has de tenir una hipoteca
una altra vegada de 190.000 euros.
En l'exemple que posava,
que estava molt, molt bé,
la idea és que si tu compres un 10%
en propietat compartida
d'un pis de 200.000 euros,
per exemple,
tu has de pagar,
perdó,
tu tens una hipoteca de 20.000 euros,
i ara no tens una hipoteca de 200.000,
tens una hipoteca de...
Del 10%.
Del 10%,
que són 20.000 euros,
i per la resta pagues un lloguer al venedor,
que era la teva preocupació,
és a dir,
què passa amb el venedor?
El venedor rep un lloguer
per la part que encara no ha venut.
Els números que hem fet,
que estem treballant
amb la Diputació de Barcelona,
demostren que aquesta combinació
d'hipoteca,
per el presentatge que sigui,
més lloguer,
és més assequible
que comprar-ho directament,
i és pràcticament igual
l'esforç familiar,
és molt semblant al del lloguer.
Per tant,
pràcticament pel mateix esforç familiar
pots acabar sent propietari.
queda una mica la idea.
Sempre has de pagar
aquest extra de lloguer
al propietari.
Bueno,
és un tros de pis,
per entendre's,
que estàs gaudint sense ser teu.
Molt bé, molt bé.
Per tant,
algun títol has de tenir
i reconeixes que l'altre
és propietari formal encara,
i li pagues una renda
perquè estàs gaudint
d'una cosa que no és teva.
No t'oblidis
que és una forma de vendre.
Sí, no, clar, clar, clar.
No se'n venen de pisos.
És una manera de poder vendre
i poder desprendre
de la teva propietat.
Per això,
entenia jo ara
que la llei està feta
a mida,
però d'una sortida
a una realitat
que tenim ara.
Sí,
i potser també caldria introduir
que a les comunitats
de propietaris
han d'entendre
que aquestes noves formes
de propietat
no ha de crear cap conflicte.
De vegades,
coses que s'ignoren,
les persones ens espantem una mica,
però que sàpiguen
que és una modalitat
totalment legislada,
totalment...
Reglada.
Reglada, correcta,
i que no hi ha d'haver
cap problema de res.
Sí, sí,
de fet,
el propietari,
ja ho diu la llei,
el propietari material,
és a dir,
aquest que té el 10%,
o el 20%,
o el 30%,
o el 40%,
o el 90%,
és igual,
es fa càrrec
de totes les despeses
de la comunitat
i també participa
en totes les decisions
de la comunitat.
I va haver un canvi
a última hora
que ho estàvem comentant abans,
que és que les despeses
extraordinàries
llavors sí que es fan
per quota,
però si no,
la resta,
és a dir,
el pagament de la comunitat
de veïns,
per entendre'ns,
doncs això ho fos
al propietari material,
independentment
de la quota que tingui.
Per què?
Perquè això parteix
de la idea
que com és ell
qui gaudeix
de tot el bé,
ell ho ha de pagar tot.
Aquesta és la idea bàsica.
A veure,
és una miqueta complicat,
però quan profunditzes
et dóns compte
que és una manera
molt bona
de treure al mercat
un munt d'immobles
que actualment
estan tancats
i donar sortida
a persones
que realment
tenen una dificultat econòmica
i que no oblidem
que l'Espanyol en si
el que volem
és ser propietari.
Doncs aquí
ho pot ser
d'una manera progressiva
a poc a poc
i d'aquesta manera
accedir
a un futur segur.
Posem-nos
en un dels pitjors casos
fem la hipoteca
per un 10%
i per tant
hem de pagar
la hipoteca
per un 10%
que en principi
és poca cosa
i hem de pagar
aquest lloguer
per l'altra part.
No podem pagar
la hipoteca
o no podem pagar el lloguer
i en complim.
No podem acabar
de comprar
el nostre 10%.
Què passa?
Doncs el mateix
que passa
fins ara
quan un no paga
doncs
és la de desonar.
Està clar.
És a dir,
si tu tan impagues
la hipoteca
com impagues
el lloguer
qualsevol dels dos casos
implica un desonament
i per tant
el que passa
és que la part
que tenies consolidada
fins ara
que era teva
per exemple
aquest 10%
que estem parlant ara
sortiran subhastes
del 10%
del valor
dels immobles.
Hi ha una queixa
generalitzada
de com funcionen
les subhastes
i hi va haver
una reforma legal
en el 2013
que s'ha d'obrir
però podem veure
subhastes
de pisos
de 200.000 euros
per 20.000 euros.
Sí, sí, sí.
Per tant
és una manera
també de democratitzar
i de deixar
que accedeixi
a la propietat
molta més gent
de la que podia accedir
fins ara
sense sobrandeutar-se.
Ells podrien
anar a una subhasta
per 20.000 euros
i accedir
amb propietat compartida
a un habitatge
de 200.000
el que fins ara
era totalment impossible.
Puc quedar-me
tota la vida
només amb aquest 10%
de propietat?
No, no li veig
cap inconvenient
si no s'ha pactat
al contrari.
És un tema
de contracte
però si
les dues parts
estan bé
tu pots tenir
un llogat
per exemple
que se m'acudeix
que els promotors
ho veuen clar
per exemple
tens un llogat
de llarg termini
que fa anys
que el tens allà
i escolta
ell necessita
una seguretat
perquè ja té
certa edat
o el que fos
escolta
et venga el 10%
i tu t'estàs amb el 10%
fins que et mori
per entendre's
i després amb el teu fill
fem un altre pacte
fem un altre tracte
és a dir
això es pot fer
fins a 99 anys
ho pots pactar.
Ah
i pots vendre el teu 10%
t'has cansat d'estar
en aquell pis
ja tens aquest 10% pagat
i el vens
sí?
Aquí
clar
estic posant casos
més extrems
vull dir
del 10% contra el 90%
evidentment
potser el que es busca
és que s'arribi al 100%
amb el temps
i ja està
aquest altre 90%
qui acostumen a ser
com dèieu
entitats bancàries
qualsevol propietari
qualsevol propietari
el que passa és que
si tu com a propietari
vols vendre
o vens un 10%
el que vols
és que l'altre
et compri un 90%
amb la qual cosa
facilitaràs
el fet que a poc a poc
et vagi comprant
la teva part
perquè realment
si ho poses al mercat
el que vols és
despendre d'aquesta propietat
sí
o el que deia abans
tenir una relació llarga
amb aquella persona
i dir
escolta
a mi ja em va bé
que em paguis un 90%
del lloguer
que em pagaves fins ara
però jo no vull tenir
cap despesa
de l'immoble
de la comunitat de veïns
del que fos
i ho pagues tot tu
jo
diguem
el que busca moltes vegades
un propietari també
pot ser una via
com deia l'Àlex
és a dir
una rendibilitat immediata
però si també li va bé
doncs tenir uns ingressos
periòdics
i cap despesa
ni cap preocupació
sobre l'immoble
ho pot fer també
Podria ser també de pare-fill
per exemple
Sí
jo no li veig conveni
només agafau i deixau
una herència
doncs li vas traspassant
aquest 10%
i li vas venent
aquest 10%
és una bona idea
molt bé
Podria ser una sortida
molt més pràctica
potser a poc a poc
necessitant aquest espai
o bé amb una donació
o bé amb una compra-venta
d'aquests percentatges
també podria ser així
Sí, sí, i tant
Una llei
no relativament
sinó directament
molt nova
del 24 d'agost
que dèieu
que sens dubte
farà que els professionals
s'hagin de posar les piles
per informar també
a tots els clients
que puguin tenir
Sergio
és prou
està prou travada
la llei
té forats negres
que ens hi podem trobar
o té bona pinta això
A veure, aquesta llei
l'hem treballat
des de la catena d'habitatge
els últims 5 anys
és a dir
jo espero
que després
de tots els processos
i els sedassos
que ha passat
ha passat per la comunicació
de codificació
ha passat per totes
comissions possibles
governamentals
el Parlament de Catalunya
que hi va afegir
algunes coses
a última hora
home, jo crec que ha quedat
una cosa bastant complerta
per ser una novetat
tan important
la més
en relació
a la propietat
dels últims 200 anys
és la primera vegada
diguem per entendre'ns
que es fa
una propietat
assequible
per tant
una propietat
podríem dir
com dèiem abans
democràtica
en la qual tothom
independentment dels seus ingressos
pot tenir accés
a una propietat
sense necessitat
de sobreendeutar-se
de no un banc
i dir escolta
jo encara que tinc
una nòmina
de 800 euros
com dèiem abans
jo necessito un préstec
de 200.000
escolta vostè
és impossible
és impossible
vostè no ho pagarà mai
i a més
és que la llei
ja no m'ho deixa fer
per tant
vostè quant pot pagar
un 30%
dels 800 euros
ho calculem
això li correspon
a un 10%
de l'habitatge
és que vostè mai
podrà pagar
una hipoteca
de 1.000 euros
però sí
una de 100
i això és una manera
de generalitzar
la propietat
sense arriscar
la vida
de les famílies
inclús els promotors
també
s'animen
a seguir fent
promocions
i a tirar endavant
tot un mercat
de vivendes
que ara mateix
està completament parat
els professionals
ho demanaven
sí
de fet
al Col·legi
d'Investors
de Fincas
col·laborem
amb la càtedra
i treballem junts
amb la càtedra
per tirar tot això endavant
qüestions fiscals
qüestions d'herències
tot això està trebat
està contemplat
tots els anys col·leterals
diríem
la gràcia
és que com aquestes dues figures
són de propietat
compartia o temporal
però són de propietat
efectivament
se li apliquen
les regles
de l'herència
de la tributació
de la propietat
no es modifica res
en tota
la legislació
bàsica
sobre el tema
però estaríem parlant
sempre únicament
de dos propietaris
sí
és una relació
a dos
de dues posicions
la del venedor
i el comprador
o la del donant
i el donatari
és a dir
el material
i el formal
ara
que a cada posició
jurídica
hi hagi 80.000
això no hi ha problema
però sí que són
dues posicions
molt clares
i molt perfilades
és un canvi
de xip
un canvi
de veure
la propietat
és un canvi
del que estem acostumats
però
el que deia abans
començàvem
no és una cosa de futur
sinó una cosa de present
ja està en marxa
i ens sentirem a parlar
per tot arreu
i crec que hem de ser
una mica valents
perquè si hi ha països
que funciona
i no hi ha masses conflictes
o sigui
hem una mica valents
arriscats
i fem-ho
vull dir
que la gent s'animi
i provem-ho
i hem de tirar endavant
aquest tema
i en cas de dubte
doncs que vagin a
l'administració
col·legiat
que els informarem
i lògicament
doncs tenim aquí
l'apoi de la càtedra
vull dir que estem
junts
és que realment
qualsevol administrador
col·legiat
té informació
i podem tirar endavant
i podem ajudar-los
el fet que hi hagi
dues posicions
en un mateix habitatge
us complica la fe
en els administradors
de finques o no?
A veure
sí i no
ens trobem
en aquests moments
que hi ha habitatges
que tenen
quatre propietaris
sigui
que han rebut
una herència
i són quatre germans
o pel motiu que sigui
llavors
és el mateix cas
en el moment
d'anar a la junta
d'anar a la reunió
de la comunitat
han d'anomenar
un representant
que normalment
és el que viu
a l'immoble
el que viu a l'immoble
és a cap als gastos
comunitaris ordinaris
i és aquell
el que té que votar
i té dret a vot
i en el cas
que no hi visqui ningú
tant pot anar
un dels propietaris
nomenat pels altres
o bé una persona
una tercera persona
jo puc nomenar
que vagi en representació
meva
a qui jo vulgui
qui jo nomeni
qui jo delegui
i ens hi trobem ara
quan hi ha una separació
d'una parella
ens trobem que
els dos són propietaris
al 50%
i a vegades
ens dificulta
qui ve
i qui no ve
normalment
se parla amb les dues parts
un dels dos
és el representant
i és a que ve la reunió
i si no
pot nombrar un tercer
o normalment
ja no venen
i deleguen el president
o qui sigui
no ens dificulta
és com
qui pot utilitzar la piscina
quin dels dos
el del 10%
o el del 90%
qui
qui
qui
el que hi viu
el del 10%
el del 10%
el del 10%
el del 10%
el del 10%
que és el que hi viu
està protegit
encara que l'altre
tingui el 90%
exactament
qui té dret
a utilitzar la piscina
o les zones comuns
sempre és aquell
que viu a l'immoble
i que en aquest cas
doncs
tingui el 10%
molt bé
i això es diu
la llei
nova llei
de tinences intermèdies
per posar-li títol
per si voleu més informació
esperem que hagi sigut d'interès
aquesta aportació
que hem fet avui
ben recent
una llei del 24 d'agost
i que us dona possibilitat
d'anar adquirint
a poc a poc
una B
en aquest cas
parlàvem d'un habitatge
l'adquisició progressiva
o l'adquisició també progressiva
per un període de temps
d'un immoble
ho deixem aquí
Àlexa B. Rosalia Papiol
del Col·legi d'Administració
de Finques
de Tarragona
moltes gràcies
gràcies a vosaltres
i agraïm especialment avui
al Sergio Nassarre
el catedràtic de dret civil
i director
d'aquesta catedra d'habitatge
que ens hagi posat al dia
sobre aquesta nova llei
Sergio Nassarre
gràcies
gràcies per convidar-nos
gràcies a vosaltres
gràcies a vosaltres
gràcies a vosaltres