Fins demà!
Fins demà!
Especialment amb aquesta darrera modificació que va entrar en vigor el passat dia 20 de juny.
Ens acompanyen, com en cada programa, Àlex Sabell i Rosalia Papiol.
Bon dia a tots dos.
Hola, bon dia.
Hola, bon dia.
Ells són representants, pertanyen a la Junta de Comissió de Premsa i Comunicació del Col·legi
i qui s'encarrega, una de les persones que s'encarrega de l'assessoria jurídica del Col·legi
és la nostra convidada d'avui, Cristina Rodríguez.
Bon dia.
Bon dia.
Per què és important aquest tema, Àlex Rosalia?
Bé, aquí volia comentar en principi que nosaltres des del Col·legi d'Emissos de Finques de Tarragona
vam impulsar aquesta reforma de la llei, no?
Penseu que aquesta llei és el dia a dia nostre, és l'ABC nostre, és el que utilitzem
i és on s'ha de regular tot el que és la propietat horitzontal aquí a nivell de Catalunya.
Penseu que el rest d'Espanya tenen una llei pròpia i aquí hem lluitat des de Tarragona
perquè es canviés tot allò que estava malament i va entrar en vigor el dia 20 de juny,
o sigui, fa quatre dies que l'estem aplicant i la veritat que hi ha canvis importants
que ara en comentarem, no?
Però comencem a parlar sobre aquesta llei, o sigui, l'original, a quin any ens hem de remuntar, Cristina?
I com ha canviat tot plegat? Què regules? Que aquí hi ha tantes preguntes?
Sí, vamos a ver, esta ley que ha entrado en vigor el pasado día 20 de juny,
lo que viene a hacer es revisar la regulación anterior, también catalana,
relativa a la propiedad horizontal en Cataluña, que era una regulación del año 2006.
Lo que ha venido haciendo el legislador es recoger un poco las peticiones de los operadores del sector,
básicamente de los administradores de fincas, que son los que en definitiva ven qué cuestiones se producen en el día a día
y en qué debíamos actualizarnos, aclarar, incidir y mejorar.
Y en esto consiste a grandes rasgos.
Notaremos muchos cambios inicialmente desde el punto de vista de los propietarios.
Los propietarios se van a encontrar en que la próxima convocatoria de junta que reciban
será una convocatoria que diga que se celebrará la junta a las 7 de la tarde en única convocatoria.
Y esto quiere decir que con que un solo propietario acude a la reunión se podrán adoptar válidamente acuerdos que vinculen a toda la comunidad.
¿Qué es muy diferente la legislación catalana de la de la resta de l'Estat?
Bueno, ya ha habido una bifurcación, por así decirlo, que se produjo en el 2006.
Quiero decir, esta separación no es una cosa reciente, sino que ya en el 2006 el legislador catalán nos dotó de una normativa diferente,
que en este momento quizás se diferencia un poco más.
Por ejemplo, el legislador catalán en esta última actualización permite que cada propietario sugiera aquellas cuestiones que desea tratar en junta
y si lo hace por escrito dirigido al presidente, esa cuestión deba tratarse necesariamente en la reunión de junta.
Esto es una cuestión novedosa.
Tendremos también como cuestión novedosa la apertura a nuevas tecnologías.
Se podrán hacer notificaciones a los propietarios por vía correo electrónico,
si el propietario nos proporciona esta dirección de correo electrónico.
Ello agiliza las comunicaciones, abarata la partida de presupuesto destinada a este tipo de cuestiones.
En fin, son varias las cuestiones a tener en cuenta.
Quizás debiéramos incidir por su habitualidad en el tema de la supresión de barreras arquitectónicas.
¿Qué os parece?
Sí, te n'heu destacat perquè hi ha molts punts.
Jo veig que aquí la llei, la normativa, i no sé si això pot ser orientatiu,
està dividida en disposicions generals.
Després passem a la propietat horitzontal simple, propietat horitzontal complexa i propietat horitzontal per parcel·les.
És important fer aquesta distinció?
A veure, és important, esclar, tot és important, però hi ha unes coses molt concretes
que són les que afecten el dia a dia del propietari, del comunero.
I aquestes coses són les que...
A veure, el que intentem és apuntar que sàpiguen que hi ha hagut unes modificacions
i que poden preguntar al seu administrador de finques col·legiats, que és el que està al dia de tot això,
les noves modificacions exactes que hi ha hagut.
Explicar-ho específicament, evidentment s'ha d'explicar, per això hem portat la convidada,
però el que volem és que tinguin un petit apunt del que hi ha.
Per exemple, el tema de les supressions de barreres arquitectòniques és important.
Fes alguna pinzellada sobre això, sisplau.
Bueno, pues el legislador catalán configura todo lo que va en relación con la supressió
de las barreras arquitectónicas, la instalación de ascensores, el favorecer la movilidad del usuario.
Estaríamos hablando de una rampa, de un salva escaleras.
Todo esto serán acuerdos que se adoptarán por mayoría simple.
Mayoría simple de los propietarios que voten en la reunión.
Esto es importante, quiero decir, que si asisten tres propietarios a esa reunión,
estos tres propietarios podrán adoptar por mayoría simple de votos y de cuotas
el acuerdo de instalación de un ascensor que vinculará a toda la comunidad de propietarios.
Això és un dels grans problemes que estic detectant, eh?
I que ho expliqueu com a volguem dir, ostres, això, per a veure si ens en sortim.
Què és la no implicació dels propietaris en el que són les reunions, les juntes...
És que nosaltres demanem sempre a tothom que tothom ha d'anar a la reunió.
Oh, no, és igual, jo ja estic d'acord.
No, han d'anar perquè qualsevol acord es pot prendre amb les persones que hi hagi.
Però, esclar, és molt més vàlid que si en una comunitat hi ha 40 propietaris,
doncs que hi vagin 35, no?
Ara, almenys amb aquesta novetat, no?
Encara que només en vinguin dos, ja es pot començar a fer feina.
Seria així.
Queda justificant.
En matisos, eh?
En matisos, penseu...
Pensa també que hi ha un mes perquè es puguin oposar en aquest acord,
que ha de ser...
Les persones que no venen a la reunió
poden mostrar el seu desacord amb un plaç d'un mes,
perquè llavors ells tenen dret a la impugnació, no?
Aquesta impugnació té un plaç de dos mesos amb ràdics generals,
i, aunque no vinguin, poden oposar-se en aquest acord.
Ara bé, quan fem una reunió de comunitat
i venen molts pocs propietaris,
els que no venen, a la llarga,
poden tindre alguna repercussió, no?
Més aspectes que voleu destacar.
Jo ara estic veient aquí una mica de punts.
M'ha cridat l'atenció això de donar visibilitat i contingut
al càrrec de vicepresident.
Sí.
Sí, és necessari.
Cristina.
Bueno, se nombra el vicepresidente
y se le atribuyen las mismas funciones
que se venían atribuyendo,
bueno, que se atribuyen ya al presidente
ante la inactividad de éste
o porque está fuera o porque está de viaje.
Se menciona quizás esto de darle visibilidad,
pues porque con anterioridad no se le daba visibilidad,
quiero decir, no aparecía.
Se venía nombrando un vicepresidente de facto,
pero en realidad, pues la ley no era clara,
en su atribución de funciones ni en la necesidad de nombrarlo.
y ahora simplemente se le nombra y se prevé
que exista y que sustituya, supla al presidente en determinados supuestos
en los que resulta necesario.
Tampoco tiene gran trascendencia, yo creo.
Pero es importante, el día a día es muy importante
tener un recanvio, un comodí, ¿no?
A vegades els que ens dediquem a costa
trobem que millor hi ha presidents que els toca per sistema rotatori
i llavors ens trobem presidents millor que no parlant espanyol,
aquest és una realitat, ¿no?
Tindre una carta B o tindre un comodí
sempre ens ajuda el día a día
i poder treballar d'una forma més tranquil·litat, ¿no?
Sí, lo cierto es que en la práctica se venía nombrando.
Siempre.
Claro, de ahí la ley lo que ha hecho ha sido recoger esta cuestión
que en la práctica ya se producía.
Quins altres aspectes us facilita la feina,
aquesta reforma de la llei?
A veure, hi ha un tema que és bastant important
que ara ens posarà el punt de vista legal
que és el tema dels certificats
quan hi ha una transmissió de propietat.
Explica-ho, si vols.
Sí, vamos a ver.
Resulta que ahora, con esta nueva legislación,
el piso del que somos propietarios
responde por un periodo amplio de deuda.
Es decir, que si yo vendo hoy el piso,
el que compra el piso,
lo compra con una responsabilidad,
con una afección real.
El piso responderá de la deuda que yo tenía
durante este año,
la parte vencida de este año,
y cuatro anualidades anteriores.
Es decir, que me puedo encontrar
con una sorpresa muy desagradable
que me evitará el certificado
que emiten los administradores de fincas,
que así se recoge por la ley,
que estos certificados sean de aportar a la compra-venta
y en estos certificados se hará constar
la deuda del piso,
para que no me encuentre con cuatro años y medio,
orientativamente hablando, de deuda,
y además ahora también se incluirá
los gastos que se hayan aprobado
y no devengado.
Es decir, que si la derrama aprobada
de rehabilitación de la fachada
son 600 euros,
un mes después de mi adquisición,
yo ya lo sabré cuando compro el piso.
Y para esto me sirve
el certificado que emite el administrador de fincas.
¿Pero qué certificado representa
que ahora ya se podía demanar?
Sí, pero hay una cuestión.
Primero, no abarcaba los gastos aprobados
y no devengados,
es decir, esa futura reforma de la fachada no,
me abarcaba deudas.
Pero es que luego llegamos a firmar la compra-venta
y si nos llega el vendedor
y nos dice,
pues mira, es que voy sin el certificado,
pero mira, yo te digo que no tengo deuda.
Y tú renuncias,
que esto es una práctica muy habitual
y que sucede mucho.
La renuncia ya en el momento de la firma
en notaría a este certificado de deuda
ante la manifestación
de que no hay deuda.
Bueno, seamos conscientes
de que si renunciamos a esto,
que hemos de insistir enérgicamente
en que es un disparate,
si renunciamos a esto,
desconoceremos esa deuda
que podemos estar asumiendo
de a grosso modo
cuatro años y medio hacia atrás.
Us dono facilitats, també.
D'alguna manera,
de la reforma
per poder reclamar
els empagaments
al tema de la morositat
que era un dels...
O no.
Bueno, ya teníamos
un procedimiento monitoreo
para la reclamación de...
Imagino que te refieres
a la deuda del propietario
hacia la comunidad.
Sí, sí.
Bueno, básicamente
este procedimiento
se mantiene
en los términos
en los que estaba
porque es legislación estatal
y entonces,
aunque el legislador
hace una referencia
a cómo ha de ser
el certificado
que también emite
el administrador
para liquidar esta deuda,
pues estamos
más o menos
en el mismo procedimiento
de antes
que tampoco es un procedimiento
bastante ágil,
no es un procedimiento
de grandes problemas.
El problema suele ser
de solvencia,
no de procedimiento.
Solvencia del deudor.
Pero sí que el que vende
va a tener una responsabilidad
solidaria
si no comunica
al administrador
ese cambio de titularidad.
Correcto.
Esto es un cambio sustancial
y es que
cuando vendemos el piso
debemos,
como dice Alex,
comunicar
esta venta
al administrador.
¿Por qué?
Porque mientras no la comuniquemos,
si el nuevo propietario
no paga a la comunidad
de esta deuda
que se genera,
también respondo yo
que he vendido el piso
hasta que comunique
al administrador
o a quien ejerza
las funciones de secretaría
en la comunidad
hasta que comunique
esta venta.
¿Por qué?
Pues porque
los administradores
encontraban con que
no conocían
que había cambiado
el titular,
no se sabía
a quién se tiene
que girar las cuotas,
el nuevo propietario
no va y se presenta
y al final
nos encontramos
con una vivienda
que tiene una deuda
por gastos comunes,
ordinarios,
extraordinarios,
por el concepto
que corresponda,
de difícil gestión.
Entonces,
se responsabiliza
al vendedor
en este sentido.
Responsabilidad
de la que se libera
comunicándolo
al administrador,
comunicándolo a venta.
¿Qué pasa
con este fenómeno
de cada cop
más común
que va sortiendo
en diferentes programas
perquè tiene diferentes repercussions
dels pisos
embargats pel banc,
allò que dèiem
de lo difícil
que es concretar
el propietari
i, per tant,
liquidar
els deutes comunitaris.
Això també
la nova legislació
ens ho aclareix
o no?
Bueno,
a ver si el piso
es del banco,
el piso es del banco,
el piso es del banco
y ya sabemos
quién es el propietario.
Igual nos enteramos tarde,
pero el piso es del banco.
El problema
con los propietarios
entidades bancarias
es que la entidad bancaria,
bueno,
de entrada
no se satisfacía nada
y además
se impedía,
por así decirlo,
la adopción de acuerdos.
Ahora,
con esta nueva
única convocatoria,
como los propietarios
asistentes
van a poder
tomar decisiones
y muchos acuerdos
van a quedar cerrados
en sede de junta,
otros no van a quedar cerrados.
Cuidado
y aquí sí que entrará
muy en funcionamiento
la labor de los administradores
que comunicarán
que este acuerdo
no queda cerrado
en este momento
pero puede adoptarse
con el voto
de los ausentes,
enviarán un acta explicativa,
quiero decir,
aquí a nivel de adopción
de acuerdos
hay matices,
muchos,
muchos matices
pero que sí que vendrán
perfectamente clarificados
en las actas
de las comunidades
de propietarios
que nos envían
los administradores.
Que aprovechando
y hablando de actas
comentar una cosita,
cuando vamos
a una reunión
de comunidad
cuando nuestro cliente
nos dice
que conste en acta
es importante
y aprovecho
para explicarlo un poco
un poquito
un poquito
un poquito
bueno
cuando hay
una reunión
de comunidad
y hay un punto
de orden al día
y solo
se pueden
tomar acords
sobre este punto
de orden al día
cuando nosotros
como administrador
a fin que hacemos
un acta
es inviable
poder aportar
en aquest acta
escrita
totes las opiniones
de todos los propietarios
la ley
en aquest sentit
ens ajuda
l'important
d'un acord
de comunitat
és el punt
de orden al día
que ha de estar
molt ben especificat
què vol exactament
la comunitat
i llavors
els vots favorables
els que diuen que sí
i vots que diuen que no
els ausents
es computen
com a vots favorables
a la majoria
si la majoria
de propietaris
diuen que sí
s'afegeixen al sí
i si la majoria
de propietaris
diuen que no
s'afegeixen al no
i l'acord de comunitat
serà
per les majories
que ja
depèn de cada assumpte
són unes o són unes altres
i aquests acords
els propietaris
que hagin votat
de forma negativa
que hagin dit que no
tenen tret
el que és la impugnació
ho explico
perquè a vegades
quan estem parlant d'actes
que consti en acta
que consti en acta
realment
l'important
és qui vota
que sí
i qui vota que no
perquè puguin impugnar
si ho volen
a les actes
ha de constar
el resultat
de l'acord
que s'ha pres
en relació
al punt
de l'ordre del dia
que s'està
parlant
i ja està
no tota la deliberació
perquè s'ha arribat
amb aquell acord
o amb aquell resultat
de la votació
sinó
sobre el punt
número 4
doncs
es vota que sí
o es vota que no
amb tants vots a favor
amb tants vots en contra
i ja està
i totes les opinions
han servit
per arribar
amb això
però això
no ha de constar
l'acte
sinó es farien unes actes
interminables
i més
que no interessa
ningú
ai les reunions
són molt divertides
jo els he dit
que hi aneu
són molt divertides
la veritat
que ens ho passem
molt bé
les reunions
això de la convocatòria
única
jo crec que us solucionarà
bastant
algun problema
penseu que
ara en temporada
d'estiu
jo que estic a Salou
la Rosalía
s'ha de tornar a barra
quantes vegades
s'han realitzat
a primera convocatòria
estem fent
dos o tres reunions
diàries
això
perdre
perdem mitja hora
en cada una d'elles
a cap de tota la temporada
és molt de temps
i molt de temps
que no podem
que perdem
i el que arribava
puntual
a la primera convocatòria
llavors
ai com és
que no podem començar
no perquè hem d'esperar
la segona
clar
ara està l'hora
una mica sense sentit
sí
bueno
aprofitem
ens queden molt pocs minuts
de programa
estem parlant d'una cosa
doncs potser en cert punt
abstracte
com és aquest règim jurídic
aquesta legislació
de la propietat horitzontal
amb les seves modificacions
recents
però si teniu
dubtes concrets
sobre la vostra relació
amb aquesta llei
a la vostra comunitat
truqueu-nos
aprofiteu que tenim aquí
experts
del col·legi oficial
d'administradors de finques
977-24-47-67
977-24-47-67
mireu més qüestions
una que se m'ha acudit
i que alguna vegada
he sentit com a comentari
clar estem parlant
moltes vegades
de facilitar la vostra feina
de papers
treballem amb papers
documents d'aquí
documents d'allà
és fins a quin punt
difícil
per un propietari
per una comunitat
canviar d'administrador
de finques
en el sentit
que apodera
han atesoran
els papers
des de fa temps
de tota la comunitat
i això ho he sentit
és que no es pot canviar
perquè és que
tenen tota la paperassa
des de fa molt de temps
llavors fer el trasllat
és una impossibilitat
no, no, no, no
vamos a ver
el administrador
de fincas
en el momento
en el que deja
de ser administrador
de fincas
de esta comunidad




una cosa de futur
dos coses de futur
se regula
la nova llei
els cotxes elèctrics
és una cosa
que queda molt enlaire
però ja
se comença a regular
és una cosa de futur
i una altra
que veurem
tindran molts anys
quan tornem a fer un altre programa
a la ràdio
en parlarem
segurament
que són les videoconferències
ja se comença a regular
la llei
el que és la videoconferència
i en un futur
segurament
encara se sona
una miqueta de xino
però segurament
en un futur
ho veurem
i no crec
que tardem-ho gaire
és molt probable
perquè cada vegada
et trobes més
en comunitats
que hi ha propietaris
de diferents llocs
sí
de hecho
la ley
solo exige
que se acuerde
por la junta
para que se pueda
asistir por videoconferencia
pero un propietario
no se pide más
o que se contemplen
estatutos
que empezarán a contemplarse
de aquí en adelante
o que lo acuerde la junta
por lo tanto
és la possibilitat
que a la junta
de propietaris
s'accepti
no participació
per videoconferència
seria això
i un dels cotxes electrònics
elèctrics
perdona
que fa referència
que hi hagi
possibilitat de càrrega
en els edificis
és una cosa
que ara fa dos anys
seria impensable
parlar-ho
ara ja ho estem començant
a parlar
i la llei
ja regula això
és una cosa
que com a mínim
és curiosa
comentar
que ja en parlem
d'altres programes
que a part de la llei
hi ha un reglament
de règim interior
hi ha uns estatuts
de la comunitat
vull dir que
aquestes tres coses
els estatuts
el reglament
de règim interior
i la llei
de propietat horitzontal
en aquest cas
la catalana
és el que regula
ho explico
perquè s'entengui
el que regula
tot el que són
els edificis
i les comunitats
de propietaris
per tant
no és l'únic
per aigües legal
que tenim
aquesta llei
de la propietat
horitzontal
un mes
i és
el que és general
és el marco
general
en el que
nos debemos
de mover
pero las comunidades
tienen la potestad
de otorgar unos estatutos
que regulen
en otro sentido
o que den más facilidades
o que permitan
determinadas cosas
esto sería
normativa interna
de la comunidad
que en el momento
en el que
se inscribe
en el registro
y se le da publicidad
para con terceros
pues ya tiene
efectos plenos
como estatuto regulador
así
Álex Rosalia
vosaltres
per l'experiència
que teniu
com a administradors
els propietaris
els comuneros
que dieu
estem
coneixem
més o menys
la llei
de la propietat horitzontal
o és una cosa
que ens ve molt
de nou
bueno
hi ha de tot
sí
hi ha de tot
i el que intentem
és que es conegui
i el que intentem
és que tothom
que tingui un dubte
que no es quedi
amb el dubte
que consulti
amb el seu administrador
o que consulti
amb el col·legi
sobretot
que clarifiquin
les coses
perquè
preguntant
de vegades
s'eviten
molts errors
molts mals entesos
llavors
el que volem
precisament
aquest programa
és això
és donar informació
volem que ens truquin
com tu has facilitat
el número de telèfon
i potser
algun correu electrònic
no sé
sí
sí
tenen a l'abast
el correu
al matí
arroba tarragonaradi.cat
o redacció
arroba tarragonaradi.cat
que es posin
en contacte
amb nosaltres
nosaltres
volem
respondre
les preguntes
perquè
potser no pensem
en tot
el que està passant
al dia a dia
hi ha un veí
que diu
a mi em passa això
que faci la consulta
que li contestarem
i també
quan hi ha conflictes
també es regula
la llei
l'arbitratge
i la mediació
no estava regulat
això
no estava regulat
ara ho regula
i n'en parlarem
jo crec que la mediació
és una cosa
molt curiosa
és una cosa
que dedicarem
un programa
estic convençut
que pot
tirar atenció
perquè és un punt
de vista molt diferent
al que estem acostumats
estem acostumats
quan hi ha un problema
en el jutjat
però el fet
de la mediació
que hi ha un mediador
que intenta
que les dos parts
o les que siguin
a vegades no són només dos
són moltes més
i parlem de comunitat
de propietaris
el que és la mediació
tindre una persona
un professional
que està mediant
i que aconsegueix
que aquestes dos parts
arriben a un acord
amistosament
és una cosa
molt important
i una cosa
també de futur
Dedicarem un programa
a la mediació
i més programes
que ens queden per davant
i tant
durant aquest estiu
cada dimarts
us farem sentir
com a cas
amb el col·legi oficial
d'administradors
de fincas de Tarragona
agraïm un com més
la seva presència
l'Àlexa B i la Rosalia Papiol
moltes gràcies
i avui especialment
la nostra convidada
la Cristina Rodríguez
assessora jurídica
del col·legi
moltes gràcies